Сомнительность (разводы, большие и маленькие)???????

[nik2]

Опять история про внимательное прочтение договора:

https://zen.yandex.ru/media/rupravo/tehnichnaia-afera-nevnimatelno-prochital-dogovor-pereplatil-v-10-raz-5db9622498930900b236f416

Цитата

Невнимательно прочитал договор - переплатил в 10 раз. Реальная практика

30 октября 2019

Вроде бы все проверил, договор прочитал, но все равно оказался жертвой мошенника.

Квартира в провинциальном посёлке хоть была трехкомнатной, но не стоила даже и миллиона. Покупатель заплатил за плохонькую квартиру в панельном доме, построенном еще в 70-х годах прошлого века, почти в 10 раз её рыночной цены.

Московский предпенсионер

Герой сегодняшнего материала перебрался в Москву на постоянное место жительства еще совсем молодым человеком - не было еще и 30 лет.

Прожил в Москве несколько десятилетий, сделал неплохую карьеру в одной коммерческой структуре, семьей так и не обзавелся и, когда на горизонте замаячил пенсионный возраст, задумался о возвращении на родину в Самару.

Родительская квартира в Самаре к тому моменту уже была продана, поэтому непременным условием переезда в провинцию было приобретение жилья в областном центре.

Пришлось нанять риэлтора. Но не для поиска квартиры - этот вопрос столичный гость не доверил бы никому. Риэлтор был нанят лишь для оформления сделки по приобретению квартиры, которую покупатель выбрал сам.

Приехал в Самару, поселился в гостинице, выбрал квартиру, нанял риэлтора, которому дал совершенно конкретное задание - оформить в собственность покупателя не любую квартиру, а именно ту, которую он выбрал - трёхкомнатную квартиру на Проспекте Ленина.

Риэлтор подготовил все необходимые для такой деятельности документы:

Договор поручения, в котором чётко был обозначен адрес объекта, который необходимо приобрести.

Доверенность на совершение сделки от имени покупателя.

Оба документа были подписаны покупателем квартиры, подпись во втором документе была нотариально удостоверена.

Если бы у меня была вторая жизнь, я бы провел её (в Простоквашено) в посёлке Курумоч

После совершения сделки риэлтор сам прибыл в Москву и передал своему клиенту документы на приобретенную квартиру и ключи, после чего получил вторую часть агентского вознаграждения и отбыл восвояси.

Прошло полгода. Во время очередного отпуска покупатель решил "скататься" в Самару, проверить квартирку.

Ключи не подошли. Позвонил риэлтору - "номер не обслуживается".

Что тут делать? Вызвал слесаря из ТСЖ дома, показал ему документы на квартиру и очень быстро... оказался в полиции.

Проспект Ленина

В предъявленных документах действительно значилась трехкомнатная квартира на Проспекте Ленина. Только вот населенный пункт был другой - посёлок Курумоч Самарской области.

Если вас, как и меня, удивило наличие в посёлке целого проспекта, то милости прошу взглянуть на Яндекс.Карты.

Как можно было не заметить?

Все просто.

Агент по недвижимости продумал все заранее. В договоре поручения он выделил полужирным шрифтом название проспекта, номер дома и номер квартиры.

Название населенного пункта - посёлок Курумоч - было напечатано обычным шрифтом и сливалось с другим текстом.

Это очень распространенная уловка, на которую, к сожалению, регулярно попадаются невнимательные граждане.

Судебный процесс бесперспективен

Это так.

За что можно зацепиться? Разве что за норму, устанавливающую недействительность сделки, совершенной под влиянием заблуждения.

Согласитесь, что покупатель заблуждался относительно объекта приобретаемой недвижимости, когда подписывал договор поручения.

Только вот в регулирующей этот вопрос статье 178 ГК есть пункт 5, который мешает рассчитывать на положительное судебное решение:

5. Суд может отказать в признании сделки недействительной, если заблуждение, под влиянием которого действовала сторона сделки, было таким, что его не могло бы распознать лицо, действующее с обычной осмотрительностью и с учетом содержания сделки, сопутствующих обстоятельств и особенностей сторон.

Вряд ли можно утверждать, что действуя с обычной осмотрительностью, невозможно было устранить заблуждение относительно населенного пункта, в котором находится квартира.

 

[nik2]

Приобретая недвижимость необходимо помнить, что кроме Гражданского Кодекса есть и Семейный Кодекс, а Уголовный кодекс не всегда поможет:

https://zen.yandex.ru/media/rupravo/kak-izbejat-problem-pri-pokupke-kvartiry-kogda-prodavec-utverjdaet-chto-priobretal-ee-ne-v-brake-5dc103ac04af1f00ae7ca02a

Цитата

Как избежать проблем при покупке квартиры, когда продавец утверждает, что приобретал её не в браке

5 ноября 2019

Если продавец недвижимости утверждает, что не состоит в браке в настоящий момент, или заявляет, что не состоял в браке на момент приобретения недвижимости, - мы не можем проверить эти утверждения.

Печально, но факт. По крайней мере законных способов проверки нет. На практике в ходе правовой экспертизы сделки с недвижимостью юристу приходится прибегать к помощи "знакомых" в правоохранительных органах, которые имеют к такой информации доступ.

А если вы покупаете квартиру самостоятельно и "знакомых" таких у вас нет?

То вы рискуете.

Недавний случай

Пожилой мужчина продавал квартиру. Потенциальному покупателю заявил, что в браке не состоит и не состоял в момент приобретения квартиры.

На предложение покупателя включить этот момент в договор купли-продажи, ответил положительно, заявив однако, что нахождение в браке в настоящий момент значения для данной сделки не имеет, а вот отсутствие брачных отношений в момент покупки недвижимости - готов засвидетельствовать своей подписью под договором.

Покупателя это устроило. Он рассуждал также, как и большинство обывателей:

"Если квартира приобретена не в браке, то неважно были ли затем у продавца брачные отношения с кем либо, так как согласно статье 256 Гражданского кодекса всё, что супруги приобрели до брака, остается их личной собственностью"

Выписка из ЕГРН содержала указание на единственного собственника квартиры.

К слову говоря, даже если недвижимое имущество приобретено в браке, но оформлено лишь на одного из супругов, в ЕГРН в качестве собственника будет указан только этот супруг. Можно внести в ЕГРН запись об общей собственности на квартиру, но лишь по желанию супругов.

Разъяснения Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по этому вопросу можно посмотреть ...

Что произошло дальше?

Продавец солгал.

В момент покупки квартиры он действительно не состоял в браке. Именно этот факт, заметьте, был включен в договор.

В момент продажи квартиры продавец состоял в браке и после совершения сделки его супруга предъявила судебный иск о признании договора недействительным, ссылаясь на статью 35 Семейного кодекса, дающую супругу право, оспорить сделку с общим имуществом, совершенную без его согласия.

Суд иск удовлетворил.

Но ведь квартира была приобретена до брака?

Совершенно верно. Только вот затем супруги заключили брачный договор, в котором признали эту квартиру общим имуществом.

Все просто.

Что касается перспективы признания действий продавца мошенническими, то перспектива сомнительная. В договоре содержится правдивый факт - на момент покупки квартиры продавец в браке не состоял. Это истина.

Что касается сокрытия факта нахождения в браке в настоящий момент и наличия между супругами брачного договора, то этот вопрос обсуждался сторонами устно и отражения в тексте договора на нашел.

Другими словами, доказать, что продавец скрыл факт брачных отношений в момент продажи квартиры будет невозможно. Очевидно, что сам он будет утверждать обратное - заявит, что о браке покупателю говорил и его это не смутило. При этом, продавая квартиру, он якобы не ожидал, что супруга затем сделку оспорит.

Что делать, чтобы не оказаться на месте покупателя в приведенной ситуации?

Ну, во-первых, помнить о возможности возникновения такой проблемы.

Во-вторых, требовать указания в договоре всей совокупности сведений:

отсутствие брака в момент приобретения недвижимости

отсутствие брака в момент отчуждения недвижимости

отсутствие брачного договора по поводу данного объекта недвижимости, если продавец состоит в браке на момент продажи.

Если есть хоть какая-то возможность получить данные о продавце из неофициальных источников - воспользуйтесь ей.

Ну и, наконец, если есть какие-то сомнения, то откажитесь от сделки. Это всегда лучший вариант.

 

[nik2]

Порой в ловушку загоняет собственная упертость или человека "берут на слабо". Другая мораль следующей истории заключается в том, что процессы развиваются во времени:

https://zen.yandex.ru/media/rupravo/pochemu-predvaritelnyi-dogovor-opasen-dlia-prodavca-nedvijimosti-pokazyvaiu-na-primere-5dc26c0fd7859b00b17a7126

Цитата

Почему предварительный договор опасен для продавца недвижимости? Показываю на примере

6 ноября 2019

Продавец остался и без квартиры, и без денег. При этом он сам через суд заставил покупателя купить у него квартиру, ссылаясь на предварительный договор.

Самое интересное, что продавец и к юристу сходил. Юрист ему растолковал содержание статьи 429 Гражданского кодекса, толкование продавцу понравилось.

А возможные последствия? Да, ну. Зачем их просчитывать?
Судебную практику анализировать? Вот еще, заняться больше разве не чем?

Расскажу с самого начала

Продавец (так и буду именовать этого человека в данном материале) решил перебраться из своей квартиры в новостройку.

Квартира была неплохая, можно даже сказать хорошая - не очень старый дом, качественный ремонт...

Но хотелось большего.

Срок сдачи нового дома приближался и решил продавец протестировать продажу существующей квартиры. Выставил объявление, указав довольно смелую цену, - выше рыночной.

Неожиданно покупатель нашелся. Видно было, что мужчина плохо представляет цены на рынке, но разве это проблемы продавца? Нужно было пользоваться ситуацией.

Продавец объяснил покупателю, что в настоящий момент продать квартиру еще не готов, но если покупатель подождёт два месяца, то сделка состоится.

Покупатель был готов подождать.

Чтобы зафиксировать условия будущей сделки, стороны оформили предварительный договор.

Что-то пошло не так

Примерно через месяц покупатель явился к продавцу с виноватым видом и объяснил, что его жизненная ситуация резко изменилась и он не сможет купить квартиру - денег теперь у него на это нет.

Продавца объяснения не устроили, и он пошёл к юристу. Итог этого визита я описал в начале своего материала - юрист сообщил клиенту, что в сложившейся ситуации он имеет право предъявить к покупателю судебный иск о понуждении заключить договор, со ссылкой на пункт 4 статьи 445 Гражданского кодекса.

И продавец воспользовался этим свои правом. Он сам насильно и через суд вручил квартиру покупателю.

Понимаете? Сам!

Судебные процессы

Продавец не мог проиграть этот судебный процесс. И он его выиграл.

Покупатель не отрицал наличие у себя обязанностей по договору, но пытался убедить истца отказаться от иска по причине того, что исполнить обязательство все равно не сможет - у него нет ни денег, ни имущества, которое можно было продать для получения необходимых денежных средств.

Это продавца не насторожило.

Во исполнение решения суда было возбуждено исполнительное производство.

Обратите внимание, что в решении суда значилось, что ответчик должен заключить основной договор. Покупатель исполнил эту свою обязанность.

Договор купли-продажи недвижимого имущества считается заключенным в момент государственной регистрации. Обязанности сторон по такому договору возникают после такой регистрации.

После регистрации покупатель обязанность по оплате не исполнил. Но! Собственником квартиры он стал.

Чтобы взыскать с покупателя деньги, продавцу пришлось подать еще один иск.

А покупатель... Он продал квартиру между этими двумя процессами.

Имел право. Квартира находилась в его собственности.

Уголовное дело

После убедительной победы во втором процессе и, не имея возможности взыскать хоть что-то с покупателя, продавец обратился в правоохранительные органы.

Только вот состава преступления в действиях покупателя обнаружено не было.

Ну, а в чем преступление? Он же пришел к продавцу и сказал, что денег нет. Потом в суде сказал - денег нет. Он несколько раз предупреждал продавца, что если сделка состоится, то обязанность по оплате выполнена не будет.

Продавец не слушал и настаивал на сделке. Где обман?

Вместо вывода

Если откровенно, то мне кажется, что схема была спланирована покупателем заранее. Он не зря откликнулся именно на объявление с завышенной ценой - обычная игра на человеческой жадности.

Вместе с тем, в сложившейся ситуации действительно сложно возбудить дело о мошенничестве - внешне покупатель неоднократно предупреждал продавца, не требовал от него заключения договора, предлагал остаться "при своих".

Очень надеюсь, что этот материал убережет продавцов недвижимости от подобных ошибок. Юридически ситуацию можно было просчитать, но с юристом продавцу не повезло.

Бывает.

 

Изменено 21 мая, 2020 пользователем nik2

[fatalist]

18 минут назад, nik2 сказал:

Порой в ловушку загоняет собственная упертость или человека "берут на слабо". Другая мораль следующей истории заключается в том, что процессы развиваются во времени:

..

...Чтобы взыскать с покупателя деньги, продавцу пришлось подать еще один иск.

А покупатель... Он продал квартиру между этими двумя процессами....

 

 

Да, плохой был у продавца юрист, наверное совсем копеечный. Хорошие стоят денег.. До исполнения решения по оплате квартиры, надо было наложить ограничения на регистрационные действия по спорной квартире. 

Ну и вообще. предварительный договор надо было заключать с прописанным условием задатка (нууу... хотя бы % 10-ть от стоимости хатки). Тогда бы, если покупатель отказался, то задаток бы остался, и понуждать заключать договор, не имело бы смысла.

Как всегда, жадность фраера сгубила...

[nik2]

18 часов назад, fatalist сказал:

До исполнения решения по оплате квартиры, надо было наложить ограничения на регистрационные действия по спорной квартире.

Так получается, что время между регистрацией на покупателя и ограничением на регистрационнве действия все равно есть. Пока пошлет претензию, пока подождет ответа...

[fatalist]

33 минуты назад, nik2 сказал:

Так получается, что время между регистрацией на покупателя и ограничением на регистрационнве действия все равно есть. Пока пошлет претензию, пока подождет ответа...

Нет, не так. Претензионный порядок тут не обязателен. А наложить ограничения, надо было сразу, в первом процессе, когда шла речь о понуждении покупки....И как одно  из условий обеспечения иска, регистрация перехода права. только после уплаты стоимости квартиры. Если бы это было заявлено в иске о понуждении, то суд бы и решение вынес соответствующее. 

[nik2]

33 минуты назад, fatalist сказал:

... И как одно  из условий обеспечения иска, регистрация перехода права. только после уплаты стоимости квартиры.

Ну, так регистрации и не было бы чего покупатель и добивался.

[fatalist]

10 минут назад, nik2 сказал:

Ну, так регистрации и не было бы чего покупатель и добивался.

Так понуждение осталось бы. Все равно принудительно начали бы взыскивать сумму договора. И пока бы все не выплатил, не мог бы продать хату. Ну или по соглашению с продаваном, отслюнявил бы ему какое-нить отступное. и жЫл бы спокойно. И продаван остался бы доволен, дальше свою хатку начал бы продавать. 

[nik2]

Честно говоря, я не понимаю, зачем было добиваться через суд заключения договора покупки квартиры. Ну был бы покупатель богатым буратино при деньгах и имуществе. Если такой буратино подписал договор по цене  выше рынка то имеет смысл заставить его купить по согласованной цене. А если у покупателя денег нет... Ну доил бы продавец этого нищеброда по три копейки в месяц. И сам продать бы не смог.

[nik2]

Как делить будем? Поровну или по справедливости. Очередная история дележа имущества между мужем и женой:

https://zen.yandex.ru/media/rupravo/mujpronyra-poluchil-dom-za-25-ot-ego-stoimosti-zakonnyi-laifhak-5dd775c121552277da478315

Цитата

Муж-проныра получил дом за 2,5% от его стоимости. Законный лайфхак

26 ноября 2019

Эх, если бы законодатели могли предвидеть, как ушлый ум прохиндея способен извратить его изначальный замысел...

Начиналось всё как в сказке - жена была умница, муж - раздолбай. Жена хорошо зарабатывала, муж почти не работал, если и приносил в дом деньги, это были случайные заработки. Обычная ситуация, каких тысячи.

Покупка дома

Супруга решила приобрести загородный дом. Накоплений на приобретение недвижимости у неё не было, поэтому решила воспользоваться ипотечным кредитованием.

Женщину заботил вопрос общей собственности на имущество, нажитое супругами в браке. Видимо отношения с мужем к тому менту уже были натянутыми и она задумывалась о возможном "разводе".

В юридической консультации женщине объяснили, что имущество, приобретенное на заемные средства, полученные одним из супругов, не является общей собственностью, так как не входит в перечень общего имущества, установленный статьей 34 Семейного кодекса.

Сделка была совершена, дом приобретен.

Через некоторое время брак был расторгнут.

Муж-проныра

Бывший муж оказался не только пронырой, но и редкостной сволочью (уж пусть простит меня читатель за этот эпитет).

Для исполнения своего замысла он использовал положения пункта 3 статьи 39 Семейного кодекса, касающихся признания общим долга супругов.

Логично привести полный текст этой нормы:

3. Общие долги супругов при разделе общего имущества супругов распределяются между супругами пропорционально присужденным им долям.

Какой смысл вкладывал законодатель в норму? Для чего она введена?

Если заёмщиком был лишь один из супругов, то и долг его личный, а не общий супружеский - даже если займ был получен в период брака.

Норма позволяет признать долг общим и разделить бремя его несения, если полученные средства использовались в интересах всей семьи. Получается, что истцом в такой ситуации должен являться заемщик. В нашем случае - бывшая супруга.

Но иск был предъявлен бывшим супругом, который не являлся заёмщиком, но решил добровольно разделить участь выплаты долга с бывшей женой.

Благородно? Отнюдь...

Мужчина разработал двухходовую комбинацию.

Первым ходом было обращение в суд с иском о признании долга, возникшего вследствие получения кредита на приобретения дома, общим долгом супругов.

При этом истец не заявлял требований о разделе дома, что подтвердил во время дачи объяснений в суде.

Убедившись, что требования бывшего мужа состоят только в разделе долга, ответчица признала иск. К тому моменту оставалось выплатить около 5% суммы, этот долг суд и разделил на две части.

Второй процесс

Бывший супруг дождался вступления в законную силу судебного решения и тут же предъявил второй иск - о разделе дома.

В первом процессе он отказался от этих требований, но ничего не мешало ему заявить требования в отдельном процессе.

Чтобы признать дом общим имуществом, требуется установить два обстоятельства:

Дом приобретен в период брака. Это факт был очевидным и не оспаривался ответчиком.

Дом был приобретен на общие средства супругов. Этот факт был установлен решением суда, вступившим в законную силу.

Статья 61 Гражданского процессуального кодекса устанавливает правило, согласно которого факты, установленные вступившим в законную силу решением одного суда, обязательны для другого суда.

В судебном акте не было указано, с какого момента долг супругов следует считать общим. Это стандартная практика, в таких случаях суды признают долг супругов общим с момента его возникновения, а не с момента раздела на основании судебного решения.

Печальный итог

Решением суда дом был признан общим имуществом супругов и разделен между ними в равных долях.

Мне известно, что после вступления этого решения в силу женщина пыталась взыскать с бывшего супруга половину денежной суммы, которую она выплатила банку до признания долга общим.

Чем закончился этот процесс мне неизвестно. Полагаю, что сделать ей это не удалось.