Jump to content
Sign in to follow this  
Dm10

Альтернативная сделка, минимизация рисков продавца

Recommended Posts

 Предлагаю обсудить риски продавца (у которого свободная продажа) при альтернативной сделке:  покупатель квартиры продает свою кв. и одновременно покупает у продавца.

Лучше единый договор или 2? Как лучше указать условия доступа к ячейке в такой ситуации? Для продавца в идеале было бы указать в договоре аренды  ячейки, что доступ к ней при предъявлении только одного его договора к-п с отметкой о переходе права собственности к покупателю-альтернативщику. Практикуется ли такое условие? Или обычно включают в договор аренды в качестве условий доступа продавца две выписки ЕГРН (по покупаемой кв и по продаваемой кв)?

Продавцу свободной (не альтернативной) кв не хочется ставить получение денег в зависимость  от регистрации перехода собственности по сделке продажи второй кв. Как быть?  

Share this post


Link to post
Share on other sites

единый договор это как? 

в условия доступа к ячейке при альтернативе лучше прописывать все квартиры, участвующие в сделке, если их две, значит два условия (дкп1 по адресу с отметкой о рег.. на имя покупателя и дкп 2.. либо ЕГРН .. также по обоим квартирам 

регистрацию обязательно в одни руки (пакетом), некоторые дополнительно прописывают в ДКП 157ю, сделка под условием, для одновременной регистрации (но это спорный пункт)

Share this post


Link to post
Share on other sites
1 час назад, Dm10 сказал:

 ..Продавцу свободной (не альтернативной) кв не хочется ставить получение денег в зависимость  от регистрации перехода собственности по сделке продажи второй кв. Как быть?  

как же иначе.. в ячейку ведь идут деньги верхнего покупателя.. представьте, если регистрация по верхней квартире не пройдёт (в ячейку заложены деньги именно под ее покупку), вы их забираете после регистрации второй (вашей) квартиры, а верхний покупатель просто вам денег подарил ?  Вам денег, а вашему покупателю квартиру ))

  • Like 1

Share this post


Link to post
Share on other sites
20 минут назад, Мария сказал:

как же иначе.. в ячейку ведь идут деньги верхнего покупателя.. представьте, если регистрация по верхней квартире не пройдёт (в ячейку заложены деньги именно под ее покупку), вы их забираете после регистрации второй (вашей) квартиры, а верхний покупатель просто вам денег подарил ?  Вам денег, а вашему покупателю квартиру ))

В этой ситуации верхний покупатель имеет право требования о возврате денег к своему продавцу-альтернативщику. Он  продавцу-альтернативщику передал деньги, последний купил на них квартиру у нижнего продавца, но квартиру верхнему покупателю не передал.  ВОт и пусть верхний покупатель разбирается с альтернативщиком - требует возврата с него денег или передачи квартиры. А при чем тут нижний продавец - его эти разборки по идее не должны волновать. Он продал свою кв и получил за нее деньги.

Share this post


Link to post
Share on other sites
1 час назад, Dm10 сказал:

В этой ситуации верхний покупатель имеет право требования о возврате денег к своему продавцу-альтернативщику..

иметь-то имеет, но ему это не надо) альтернативы прописываются все и регистрируются пакетом, это правильно. Хотите просто - ищите свободные продажи 

Share this post


Link to post
Share on other sites
21 минуту назад, Мария сказал:

иметь-то имеет, но ему это не надо) альтернативы прописываются все и регистрируются пакетом, это правильно. Хотите просто - ищите свободные продажи 

Спасибо, более - менее понятно. Вобщем каждый отстаивает свои интересы в процессе переговоров.

Если написать в договорах, что переходы права регистрируются одновременно, то покупатель альтернативной квартиры не достаточно этим защищен? 

Share this post


Link to post
Share on other sites
21 минуту назад, Dm10 сказал:

Спасибо, более - менее понятно. Вобщем каждый отстаивает свои интересы в процессе переговоров.

Если написать в договорах, что переходы права регистрируются одновременно, то покупатель альтернативной квартиры не достаточно этим защищен? 

тут не столько каждый в свои отстаивает, тут скорее правильность сделки в целом (если цепочка, все должно быть прописано - все объекты этой цепочки)

в договоре можно написать, но я не могу точно сказать, как будет себя вести 157 статья, если одна из сделок цепочки расторгнется 

Почему не хочешь 2 договора в ячейку прописать? Чего опасаешься?

Share this post


Link to post
Share on other sites
1 час назад, Мария сказал:

тут не столько каждый в свои отстаивает, тут скорее правильность сделки в целом (если цепочка, все должно быть прописано - все объекты этой цепочки)

в договоре можно написать, но я не могу точно сказать, как будет себя вести 157 статья, если одна из сделок цепочки расторгнется 

Почему не хочешь 2 договора в ячейку прописать? Чего опасаешься?

Опасаюсь, что если сделка по продаже квартиры альтернативщика не пройдет по каким-то причинам (мало ли почему Росреестр ее тормознет), то продавец свободной кв. продаст свою квартиру, но не получит доступа к ячейке с деньгами.

Share this post


Link to post
Share on other sites
1 час назад, Мария сказал:

тут не столько каждый в свои отстаивает, тут скорее правильность сделки в целом (если цепочка, все должно быть прописано - все объекты этой цепочки)

в договоре можно написать, но я не могу точно сказать, как будет себя вести 157 статья, если одна из сделок цепочки расторгнется 

Почему не хочешь 2 договора в ячейку прописать? Чего опасаешься?

А можешь написать пример формулировки условия договора по ст. 157? - как обычно это условие сформулировано в договоре при альтернативных сделках.

Share this post


Link to post
Share on other sites
7 минут назад, Dm10 сказал:

Опасаюсь, что если сделка по продаже квартиры альтернативщика не пройдет по каким-то причинам (мало ли почему Росреестр ее тормознет), то продавец свободной кв. продаст свою квартиру, но не получит доступа к ячейке с деньгами.

этот риск закрывается услугой регистрации, у спец фирм, Прайм, рег центр Фора банка или у Федорченко, им сдаем, платим денежку. Если возникает какая-то проблема, они решают этот вопрос без приостановки (без потери срока)

Share this post


Link to post
Share on other sites

Create an account or sign in to comment

You need to be a member in order to leave a comment

Create an account

Sign up for a new account in our community. It's easy!

Register a new account

Sign in

Already have an account? Sign in here.

Sign In Now
Sign in to follow this  

  • Recently Browsing   0 members

    No registered users viewing this page.

  • Similar Content

    • By Виктория хх
      Продается дом 180 кв.м, на берегу озера Балатон в Шиофоке. В доме 9 комнат,  3 совмещенных санузла, завершен осенью позапрошлого года капитальный ремонт: установлены новые окна, двери, современная сантехника. Предполагалось использовать дом в качестве мини-отеля, однако, в связи с короной клиентов сейчас практически нет. Однако, дом уютный, комнаты обставлены современной мебелью, есть кухня, поэтому в нем отлично может разместиться большая семья. 



    • By ип богданович
      Здравствуйте.
      Я ИП. Свое жилье есть, но не в столице. Продавать пока не планирую.  Со временем хочу конечно и в Москве собственный угол иметь, а пока арендовать собираюсь. Интересует наличие аренды с правом выкупа под офис на 1м этаже в месте с хорошей проходимостью и транспортной развязкой и (одновременно) съемное жилье в непосредственной близости с работой. В идеале в пределах квартала. 
      Реально ли найти такие варианты? И можно ли поставить такую задачу одному и тому же риэлтору?  
    • By Виктория хх
      Корона въехала в нашу жизнь, похоже, надолго. Квартиры, которые сдавали поденно, стоят пустые. Если удается в последние месяцы заполучить клиентов на пару дней, то это уже удача. Хотелось бы услышать мнения о перспективности подобной аренды. Возможно, пора перейти к долгосрочной аренде, естественно, потеряв в доходе. Однако, как говорится, лучше хоть клок шерсти, чем совсем ничего. С другой стороны, амортизация мебели, кухонного оборудования тоже минус. Как бы в нынешней ситуации поступили вы?
    • By бутерброд
      Здравствуйте.
      Мне предлагают снять квартиру, в которой одна из комнат будет постоянно закрыта. Соответственно с меня за нее никто никаких денег брать не будет, но все же как-то не по себе. С одной стороны я в нее входить не собираюсь, а с другой вдруг потоп или еще какой-нибудь форсмажор.
      Посоветуйте, как быть? Вроде и квартира вполне устраивает, и место хорошее, но сомнения все же присутствуют.
    • By Мария
      Для лучшего понимания моей мысли рассмотрим пример обычной сделки.
      Покупатель и продавец арендовали ячейку в банке с условием доступа, например, таким: нотариально заверенная копия свидетельства о собственности на объект по такому-то адресу на имя такого-то гражданина. На 1 месяц, учтя, что государственная регистрация договора купли-продажи и перехода права составляет порядка 12 календарных дней.
      Составили, как положено, подписали, договорились назавтра о подаче в Росреестр. У продавца доступ к деньгам (с выполненным условием, конечно), стандартно со дня подписания договора аренды ячейки.
      Продавец, сославшись на то, что не может встретиться, переносит встречу на другой день, печатает дома липовое свидетельство, снимает копию, ставит на неё липовый нотариальный штамп и спокойно, на следующий же день после закладки, принеся подделку в банк, забирает денежную сумму из ячейки.
      Возможно ли застраховаться от подобного случая? Нет. Банк несет ответственность за содержимое ячейки или, может быть, за подлинность предоставленных в качестве доступа документов? Снова нет.
      Банк действует в соответствии с договором аренды банковской ячейки. Сотрудник депозитария визуально «проверяет» принесенный документ, не более того.
      Даже если покупатель сразу заподозрил неладное, ввиду того, что продавец не явился на подачу документов, не отвечает на звонки и т.п., первым делом обращается, конечно, в банк, с целью сообщить о возможном негативном развитии событий.. Служба безопасности банка примет какое-либо заявление? И тут нет. Банк не несет ответственности за допуск к ячейке по поддельным документам.
      Также можно не надеяться на то, что сотрудник банка позвонит нотариусу для уточнения, заверялся ли такой документ или нет (это если доступом является нотариально заверенный документ; в случае с обычной копией Договора купли-продажи, понятно). Даже просить об этом бессмысленно.
      Естественно, банк также не может предупредить покупателя, что продавец забрал/собирается забрать деньги. Это нарушение конфиденциальности. Ответ банка стандартный – с этим мы ничего не можем поделать. Даже без приставки, «к сожалению».
×