Выгодно ли сдавать помещение под офис в жилом доме?

[sempreshatto]

В 22.04.2017 в 01:06, Светлана Коновалова сказал:

Извините, в какой сфере работникам свет не нужен? Не поняла.

Я не имею в виду электрический свет, речь про дневной свет. Про санитарные нормы рабочего места, что вам там писали, так у нас они в стране на каждом предприятии нарушаются почти.

[Савушкин Сергей]

Первая линия - это линия зданий вдоль основной дороги. Вторая линия, соответственно, здания более удаленные от дороги. Если для жилых помещений первая линия определенный минус, то для нежилых наоборот. На первой линии больше проходимость, т.е. люди, проезжающие мимо и проходящие по улице, видят помещения (это преимущество - меньше рекламы со стрелочками)...
Как рассчитать проходимость? Действительно есть научный подход и различные формулы. Но, если по простому, то нужно соизмерить (для конкретно вашего помещения) что подойдет.
Вот, например, мой друг ювелир для своей мастерской приобрел помещение 4 м (реально находящиеся под лестничной клеткой) за цену комнаты 20 м в 3х-комнатной квартире в доме сталинской постройки. Его мастерская имеет отдельный вход со стороны улицы, где за день приезжают сотни машин, рядом (30 м) остановка автобуса и множество магазинов. Окошечки маленькие, и свет искусственный... такое же помещение в соседнем со мной доме (почти спальный район), дверь в середине дома выходит на дорожку около школы, где проходит десятка 2-3 человек за день, не нужна никому. Там дворник хранит свои веники...
Так и к оценке любого помещения нужно подходить аккуратно.
Сейчас вот для своих "небольших" (не крупных) инвесторов просчитывал офис. Купили. Там мало того, что дисконт был... офис с мебелью и с арендаторами)) Такие предложения на сайтах не выставляются. Окупаемость вложений (стоимость покупки) 7-8 лет на стоимости аренды (с учетом налогов при сегодняшних % ставках).
По стечению обстоятельств (ну так уж вышло), там сейчас располагается (арендует помещение) небольшое агентство недвижимости)))

[Светлана Коновалова]

Если не секрет, сколько в офисе метров и сколько АН платит в месяц?

[Артем Сухов]

У меня знакомые в Гольяново офис интернет магазина гаджетов в обычной жилой квартире на первом этаже организовали. Вход с подъезда. Один из компаньонов сдает своей же компании квартиру. Все нормально, всех все устраивает.

[sempreshatto]

Она переведена-то в нежилой фонд эта квартира (офис, как ее назвать) или нет? Понятно, что все все устраивает. 

[Савушкин Сергей]

Отвечаю Светлане: В нашем городе цены маленькие, по меркам мегаполисов смешные... АН снимает офис с мебелью за 6 т.р.+коммунальные (2 т.р.) офис 12,5 м. В хорошем здании вдоль одной из центральных улиц. Но на втором этаже. Внизу консьерж (что на мой взгляд, минус, т.к. с улицы люди случайно не забредут). Офис приобрели за 640 т.р. (цена маленькой комнаты в 2к.к.), но за такую цену офис практически не найдешь - только в промышленной части города. Окупаемость от аренды - примерно 10 лет.
Для сравнения. Один из офисов нашего агентства (первая линия, но не центральная улица, здание гор.суда, доступ круглосуточно) 16м без мебели обходится нам в 9 т.р. все включено (это из-за хороших отношений с арендатором и 8 лет аренды). Цена офиса продажи - чуть больше миллиона рублей...

[Савушкин Сергей]

То, о чем говорит Артем... Сделать офис в квартире возможно. Прямого запрета вести предпринимательскую деятельность в жилом помещении - нет! Но не под все, конечно, виды деятельности)))
У меня сейчас такой казус вышел с арендаторами одного из помещений... сдали помещение почти (внесли аванс)... Помещение в жилом доме. Разрешенный вид использования: под непродовольственные товары. Находится в непосредственной близости со сквером, площадью в центральной части города. Излюбленные место для прогулок с детьми. Рядом множество салонов красоты. Банки. Возможна парковка вдоль улицы. Одни плюсы. На мой взгляд идеально для аптеки (рядом их нет почти), но сетевики не зайдут, т.к. у собственника есть долги по суду, на помещение наложен запрет на совершение действий. А сетевики всегда регистрируют договоры аренды. Остается малый бизнес местного масштаба. Для банка не подойдет (всего 68м, состоит из двух помещений 12,7 м и 48м) + туалет.
Идеально для кафе, т.к. рядом с детьми гуляют, праздники на площади проходят. Рядом только суши-бар небольшой. Арендаторы как раз хотели что-то вроде этого. Раньше у них была небольшая сеть таких заведений по районам области. Потом они бизнес продали, уехали... сейчас вернулись и решили заново начать. На настоящий момент суши и пиццерии у нас почти на каждом углу, а в этом месте нет. Решили по-русски: сначала ввяжемся, а потом разберемся со всем по ходу дела... Договорились о цене, внесли предоплату, начали закупать оборудование, устанавливать, а параллельно решать вопросы регистрации предприятия и пр. Нас нанимать не стали - "сами с усами"! Дошли до согласования с жильцами. И тут вышли на старшую по дому (не знаю как в других городах, но у нас вернулись к временам советским, в этом вопросе: совет дома, старшие по подъездам и дому, которые следят за порядком, УКомпанией и т.д.) и тут им "старшая" говорит: А мы вам ничего не подпишем, ни один из жильцов. Знаем мы ваши детские кафе! Потом пивнушка будет! А, если откроетесь, с нами не согласовав, то я вам гарантирую - санэпидемстанцию и прочие прелести...
Тупик. Пробовали решить разными способами. Я не участвовал (слег с температурой после риэлторского субботника). Сегодня должны были заключать договор аренды. Вместо этого вернули аванс...
Так вот бывает! Оборудование пришлось разобрать. Предприниматели понесли убытки. После праздников пойду на переговоры с мадам...
PS забыл сказать... Арендаторы пошли Вабанк. Когда нужно было вносить аванс (ключи им собственник отдал чуть раньше на два дня-для замеров), вдруг решили "подвинуть" Арендодателя по цене. "Нам в соседнем доме предложили такое же помещение на 12 т.р. дешевле. Давайте все оставим как договаривались, но дешевле на 10 т.р." всем понятно, что это ход такой, но собственник почему-то согласился, за год теряя чуть больше 100 т.р...
К чему я это? Думаю, что нужно быть честным. Тогда и такие ситуации не будут появляться в твоей жизни. А первый принцип хорошего и мудрого предпринимателя - все проверь; найди специалиста, и снова проверь; посчитайте и перепроверь, а потом начинай дело!

[анна.a]

Как с квартирой под аренду, так и с офисом. Если правильно выбрать, продать заранее, кому это помещение может быть нужно, то все будет ок, а если нет, то убытки вполне вероятны. Поэтому выбирайте то, что вам ближе, что вам понятнее.  Но все же офисы стоят дороже обычно и обслуживать их проще. 

[Артем Сухов]

В 03.05.2017 в 22:23, Савушкин Сергей сказал:

То, о чем говорит Артем... Сделать офис в квартире возможно. Прямого запрета вести предпринимательскую деятельность в жилом помещении - нет! 

Понимаете, есть вещи, которые практически невозможно контролировать в свободном обществе. Оппозиция хоть и воет о закручивании гаек, на самом деле даже до бархатного режима Брежнева нам пока далеко. Если организовать офис прямо в квартире или в машине, а склад в гараже или дачном домике – почему нет, не надо ни у кого ничего спрашивать.

[Люда Коло]

Предугадать будет ли спрос на новое нежилое помещение очень сложно, тем более у вас специфика – отсутствие окон. Купить квартиру для последующей сдачи ее в аренду менее рискованно.