Брачный договор/ Надежно это? Или ну его?

[Катерина В]

Ситуация такая. Жили-были мы с гражданским мужем, купили в ипотеку квартиру. Основной заемщик он, я - созаемшик. Так как большая часть стоимости квартиры оплачена мною в качестве первоначального взноса, то доли в собственности распределены так: 9/10 принадлежит мне, 1/10 - ему (в договоре купли-продажи уточняется, что при покупке использованы мои личные средства от продажи моей квартиры). Но пришлось оформить отношения официально (без этого нельзя было использовать мат.капитал так, чтобы муж не потерял свою долю).
Скоро ипотеку до конца загасим, доли детям выделим, и есть желание продать эту и купить новую квартиру, улучшить жилищные условия, так сказать. Но! Теперь-то мы в браке, поэтому нужно дополнительно составлять брачный договор, в котором будут прописаны наши доли.

Короче, вопрос. Насколько это рискованно для меня?  В моем случае, если супруг умрет раньше меня (тьфу-тьфу, конечно, но вероятность не нулевая), то этот брачный договор будет оспариваться в суде его наследниками. Вот я и пытаюсь выяснить, какие шансы, что его признают недействительным. Просматриваю судебные решения, доступные в интернете, и на мой непрофессиональный взгляд, очень часто БД признается недействительным на основании того, что он ставит второго супруга в невыгодное положение. Вот реально, прям "смешные" какие-то решения суда. Люди заключают БД, чтобы закрепить неравенство, делают это осознанно, а потом суд выносит решения типа такого (цитата из судебного решения):

"Суд считает, что условия брачного договора о признании земельного участка и жилого дома личной собственностью Эзековой Е.Н. действительно ставят Эзекова А.Е. в крайне неблагоприятное положение. При этом суд исходит из того, что в результате заключения брачного договора Эзеков А.Е. лишился имущества, нажитого в период брака и подлежащего разделу в равных долях при отсутствии брачного договора..." 

Справедливости ради, надо сказать, что много и других решений суда, которые отказывают истцам в признании БД недействительным.

В общем, ввязываться в это или уже не дергаться и жить в старой квартире, пусть и не так хорошо, но зато без риска все потерять? И если ввязываться, то как учитывать, что это мои личные средства от продажи старой квартиры пошли на покупку новой (банковский перевод или достаточно приходников/расходников из кассы, датированных одним днем), как это вообще на практике делается?

[Мария]

Составляйте конечно, пописывайте подробно пункты о ваших личных средствах; сохраните доказательства на случай суда (договор продажи вашей первой квартиры, данной тоже), там главное чтобы проследить источник денег можно было 

[Катерина В]

29 минут назад, Мария сказал:

 там главное чтобы проследить источник денег можно было 

Спасибо за ответ. А в каком случае суд считает, что источник денег прослеживается? Допустим, для примера, пришли мы на сделку в банк (мы продаем свою и покупаем новую), наш покупатель отдал деньги, мы их посчитали, банк добавил еще ипотечную часть, положили мы все это в ячейку, чтобы наш продавец потом свои деньги забрал после перехода права собственности. Это будет считаться? Или как-то надо через движения по счетам фиксировать? 

Или в данных случаях вообще достаточно договора купли/продажи старой квартиры той же датой, чтобы считалось, что деньги от нее пошли на новую квартиру?

[Мария]

50 минут назад, Катерина В сказал:

Спасибо за ответ. А в каком случае суд считает, что источник денег прослеживается? ..

Или в данных случаях вообще достаточно договора купли/продажи старой квартиры той же датой, чтобы считалось, что деньги от нее пошли на новую квартиру?

договор той же датой, плюс можно "связать" договоры ст. 157 (право по по одному договору переходит одновременно с правом по другому), формулировку скину, если нужно

[Катерина В]

Ага, я поняла. Это когда в договоре ссылаются на ст. 157 ГК РФ типа: "Стороны договорились, что государственная регистрация перехода права собственности данной квартиры будет осуществляться одновременно с государственной регистрацией перехода права собственности на квартиру , расположенную по адресу:.... " 

[Катерина В]

Тут супруг мне усложнил вопрос. А если, говорит, мы ипотеку возьмем, но часть денег пустим на улучшение квартирных условий, а часть на то, чтобы дачу купить? Кто в курсе вопроса  и работает с банками, можно ли так делать: для примера, продаем старую квартиру за 8 млн, берем кредит на 4 млн под залог новой квартиры, новую квартиру покупаем за 10 млн (с первоначальным взносом в 8 000 000), а 2 миллиона забираем себе наличкой и идем покупать дачу? Банки к такому как относятся?

Изменено 5 апреля, 2017 пользователем Катерина В

[Olga88-76]

2 часа назад, Катерина В сказал:

Тут супруг мне усложнил вопрос. А если, говорит, мы ипотеку возьмем, но часть денег пустим на улучшение квартирных условий, а часть на то, чтобы дачу купить? Кто в курсе вопроса  и работает с банками, можно ли так делать: для примера, продаем старую квартиру за 8 млн, берем кредит на 4 млн под залог новой квартиры, новую квартиру покупаем за 10 млн (с первоначальным взносом в 8 000 000), а 2 миллиона забираем себе наличкой и идем покупать дачу? Банки к такому как относятся?

Если первоначальный взнос за новую квартиру 8 000 000,а стоит она 10 000 000,кто вам даст ипотечный кредит в 4 000 000? процент по кредиту рассчитывается исходя из стоимости жилья+ первоначальный взнос+ период на который вы берете кредит. Вариант такой: Первоначальный взнос вы платите 6 000 000 ,а 2 000 000 оставляете на дачу .В каждом банке разные проценты и условия .Нужно получить одобрение на кредит от банка,ознакомиться с условиями + процентами ,и просчитать будет ли вам это выгодно,и сможете ли вы погасить кредит.

[Катерина В]

 

47 минут назад, Olga88-76 сказал:

Если первоначальный взнос за новую квартиру 8 000 000,а стоит она 10 000 000,кто вам даст ипотечный кредит в 4 000 000? процент по кредиту рассчитывается исходя из стоимости жилья+ первоначальный взнос+ период на который вы берете кредит. Вариант такой: Первоначальный взнос вы платите 6 000 000 ,а 2 000 000 оставляете на дачу .В каждом банке разные проценты и условия .Нужно получить одобрение на кредит от банка,ознакомиться с условиями + процентами ,и просчитать будет ли вам это выгодно,и сможете ли вы погасить кредит.

ВТБ не даст, позвонили, спросили. У них ипотека целевая.

Вариант этот хороший, сначала мы тоже подумали про такой, чтобы на дачу взять из первоначального взноса (а он почти весь мой получается). Но тогда нам надо уменьшать мою долю в новой квартире, а дачу целиком отдавать в собственность мне. Через тот же брачный договор.  

Либо дачу оформлять напополам, а мою долю в новой квартире определять исходя из старых пропорций. Но тогда, увы, этот брачный договор не будет подтвержден движением средств. Правильно я понимаю?

[Мария]

6 часов назад, Катерина В сказал:

Банки к такому как относятся?

Плохо относятся) в таких случаях банк в известность не ставят, а договариваются с продавцом о завышении цены квартиры. К примеру, пишут что продавец получил авансом некую сумму, а на самом деле ее не передают. Продавец должен быть сильно заинтересован, очень сильно 

Обычно так делают когда не хватает первоначального взноса

[Мария]

2 часа назад, Катерина В сказал:

Правильно я понимаю?

Правильно. Я запуталась) А что если без брачного договора сделать - передарить друг другу нужные доли (в квартире вам, в доме/даче супругу)?