Безнадежный секонд-хэнд

[Елена Гончарова]

Вторичное жилье оставили без шансов на продажу.

Бывшие в употреблении квартиры стали слабым звеном рынка недвижимости. Продать жилье, в котором уже кто-то жил, сейчас сложно, хотя оно готово для заселения, а для многих категорий покупателей это немаловажно. Что же смущает потенциальных потребителей так называемой «вторички»?

 

Астенический синдром

Вести с полей неутешительные: так, на днях эксперты компании «ИНКОМ-Недвижимость» «порадовали» сообщением о том, что в сегодняшних реалиях только каждый пятый продавец сможет оперативно реализовать свою жилплощадь на вторичном рынке.

Представители других компаний тенденцию подтверждают. «Действительно, на рынке вторичного жилья сейчас наблюдается сокращение количества сделок и в целом достаточно вязкая ситуация», — говорит Нина Кузнецова, учредитель агентства недвижимости Urban Realty.

В чем же причина? Их, на самом деле, несколько. Одна, как ни странно, — непрофессионализм участников вторичного рынка, который, в отличие от первичного, гораздо менее структурирован и более инертен. «На нем задействованы физические лица, которые имеют собственное представление о ситуации, не всегда соответствующее реалиям, — отмечает Нина Кузнецова. — Когда рынок выходит из стабильной фазы, то мало кто из непрофессионалов делает правильные оценки, например, по среднерыночным ценам или срокам экспозиции». Как следствие, наблюдается разброс цен на однотипные квартиры в одном районе: не в пределах нормы, то есть трех-пяти процентов, а в диапазоне 10-15 процентов.

Многие пропустили тенденцию «разворота рынка». По словам Кузнецовой, продавцы живут в ценах конца декабря 2014 года и января 2015 года, когда на фоне очень высокого курса доллара и ажиотажного спроса стоимость жилья на «вторичке» выросла в среднем на 15 процентов относительно цен начала лета 2014 года. Однако уже с середины февраля существенно снизилась активность покупателей, да и курсы валют откорректировались практически на 30 процентов относительно максимальных значений. Но владельцы квартир не хотят учитывать эти тенденции и переоценивать свою недвижимость. А покупатели со свободными денежными средствами, в свою очередь, заняли жесткую позицию и ожидают существенных дисконтов.

В результате, как рассказывает генеральный директор компании «Реалист» Евгений Редькин, сроки экспозиции на вторичном рынке серьезно выросли. Квартиры продаются по полгода и даже дольше — не в последнюю очередь именно из-за неготовности продавцов к дисконту. Как рассказывает эксперт, при грамотной организации работы агентства вполне реально продавать вторичные квартиры за два месяца и даже за месяц, но, помимо профессионализма риэлторов, для этого понадобится и разумная оценка рыночной стоимости квартиры собственником.

Пожалуй, только на рынке элитной недвижимости все более-менее благополучно. Илья Менжунов, директор департамента элитной недвижимости компании «Метриум Групп», утверждает, что многие «дорогие» клиенты как раз делают выбор именно в пользу «вторички», поскольку не хотят рисковать деньгами, вкладывая их в строящиеся проекты. Кроме того, сегодня цены во многих элитных новостройках сравнимы со стоимостью объектов вторичного рынка.

 

Ипотечные игры

Но все же главная преграда для сделок на вторичном рынке — дорогая ипотека. Платежеспособный спрос снизился в целом, денег у людей меньше — это проблема общая. Но если первичный рынок во второй половине марта получил поддержку государства в виде субсидированной ставки по ипотеке (11-12 процентов), то на вторичном получить заем реально только по рыночным ставкам, которые достигают 16-17 процентов. Поэтому здесь «вторичка» пока не может составить конкуренцию новостройкам — выбирая между ипотеками, покупатели резонно отдают предпочтение первичным квартирам.

На рынке новостроек есть и другие «пряники»: «Больше различных скидок, рассрочек, специальных предложений, — говорит Дмитрий Котровкий, партнер девелоперской компании «Химки Групп». — Кроме того, у застройщиков есть возможность играть с ценой, поскольку они являются, фактически, производителями квартир».

У продавцов на вторичном рынке в этом смысле возможностей гораздо меньше: если ощутимо, на 15-20 процентов, снижать цену, то это риск, во-первых, не получить никакого прироста инвестиций (если квартира покупалась с целью перепродажи). Во-вторых, существенное снижение цены для многих просто невозможно, так как более половины сделок — альтернативные, и за вырученные деньги невозможно будет что-то купить взамен. Поэтому многие собственники квартир временно уходят с рынка, не желая демпинговать и надеясь на восстановление спроса и цен.

 

Страшные истории

Не способствует популярности квартир на «вторичке» и большое количество связанных с ними криминальных новостей. Газеты и телевидение то и дело сообщают о мошенниках, «черных риэлторах» и других страшных людях, которые обманом отбирают жилье у владельцев и затем продают. Кому же хочется связываться с преступниками? К тому же незаконная сделка рано или поздно будет оспорена и признана недействительной.

Специалисты, впрочем, не считают влияние негативной информации на ситуацию со «вторичкой» существенным. «Некоторые СМИ всегда стараются нагнетать обстановку. Однако на деле между "черными риэлторами" и настоящими тружениками рынка лежит настоящая пропасть, — утверждает руководитель департамента городской недвижимости компании «НДВ-Недвижимость» Светлана Бирина. — Каждый день совершаются десятки успешных сделок».

«Не думаю, что криминальных историй сейчас больше, чем обычно, — согласен с коллегой Вадим Ламин, управляющий партнер агентства недвижимости Spencer Estate. — Просто общее количество продаж меньше, и такие случаи виднее. К тому же, сейчас велико стремление сэкономить, что приводит к покупке сомнительных, с юридической точки зрения, объектов, которые, естественно, дешевле. Поэтому стоит вспомнить пословицу про бесплатный сыр».

 

Что делать?

Шансы быть проданными без промедления у некоторых квартир на вторичном рынке, конечно, есть. Как отмечает Вадим Ламин, спрос активен, в первую очередь, в сегменте небольших и недорогих объектов.

«Проще всего реализовать недорогую однокомнатную или двухкомнатную квартиру рядом с метро, — говорит Светалан Бирина. — Важно не завышать стоимость, выставлять цены, адекватные рынку. Кроме того, можно предоставить скидку, чтобы быстрее найти покупателя. Оптимальный дисконт для квартир эконом-класса — 100-200 тысяч рублей».

Итак, лучшее конкурентное преимущество на вторичном рынке — это цена. Кроме того, привлечь покупателя может квартира редкая, дефицитная: например, если такая продается в районе, в котором мало или совсем нет схожих предложений.

Как добавляет Дмитрий Котровский, при прочих равных сегодня проще, все же, реализовать квартиру с хорошей, качественной, пусть и недорогой отделкой, формата «заезжай и живи», ведь многие выбирают вторичное жилье именно потому, что не нужно ждать окончания строительства, а потом полгода делать ремонт.

И в заключение краткий инструктаж для тех, кому необходимо продать вторичную квартиру быстро. Эксперты советуют: главное — грамотно оценить жилье, найти «золотую середину», то есть не продешевить и не завысить цену. Далее следует привести в порядок правоустанавливающие документы, снять с регистрационного учета несобственников, а еще лучше — всех проживающих, привести квартиру в нормальное физическое состояние (в смысле чистоты, порядка, уюта). Нужно быть гибкими в переговорах: не настаивать на мелких деталях техники сделки и прочих необязательных условиях. Выгоднее оставить в квартире любимый диван, чем потерять покупателя.

удалено

[Юлия Снежнова]

Да, действительно, сейчас во всех регионах отмечается некоторый спад спроса на вторичное жилье и с этим нужно что-то делать. Конечно, многие хотят квартиру купить лучше в новостройке, нежели ту в которой уже кто-то жил не один год. Но в первичке тоже можно найти свои минусы. Так что отказываться напрочь от вторичного жилья я бы своим клиентам не советовала.

[ZhannaSwiss]

Ну почему же безнадежный?

1) В четверг ЦБ РФ ставку снизил, и нахмурив бровки велел российским банкам заняться наконец-то делом, т.е. кредитованием бизнеса и ипотеки.

2) Я сама сейчас хочу купить квартиру в Москве. Никто ни каких скидок не дает, подарков ни кто не делает . В районе где смотрю, первичка на 30-100% дороже вторички. На вторичке выбор небольшой. Первичку раньше чем через год не сдадут.

[Елена Гончарова]

Ну почему же безнадежный?

1) В четверг ЦБ РФ ставку снизил, и нахмурив бровки велел российским банкам заняться наконец-то делом, т.е. кредитованием бизнеса и ипотеки.

2) Я сама сейчас хочу купить квартиру в Москве. Никто ни каких скидок не дает, подарков ни кто не делает . В районе где смотрю, первичка на 30-100% дороже вторички. На вторичке выбор небольшой. Первичку раньше чем через год не сдадут.

1) Все мы ждем оживления на РН...

2) Если посмотреть на динамику цен то можно наблюдать скорее стагнацию, а не снижение. Поэтому речи о скидках и нет.

3) Я же еще обратила внимание на следующее: опять представители АН вещают о "непрофессионалах рынка "

В чем же причина? Их, на самом деле, несколько. Одна, как ни странно, — непрофессионализм участников вторичного рынка, который, в отличие от первичного, гораздо менее структурирован и более инертен. «На нем задействованы физические лица, которые имеют собственное представление о ситуации, не всегда соответствующее реалиям...Когда рынок выходит из стабильной фазы, то мало кто из непрофессионалов делает правильные оценки, например, по среднерыночным ценам или срокам экспозиции».

[ZhannaSwiss]

Ну почему же безнадежный?

1) В четверг ЦБ РФ ставку снизил, и нахмурив бровки велел российским банкам заняться наконец-то делом, т.е. кредитованием бизнеса и ипотеки.

2) Я сама сейчас хочу купить квартиру в Москве. Никто ни каких скидок не дает, подарков ни кто не делает . В районе где смотрю, первичка на 30-100% дороже вторички. На вторичке выбор небольшой. Первичку раньше чем через год не сдадут.

1) Все мы ждем оживления на РН...

2) Если посмотреть на динамику цен то можно наблюдать скорее стагнацию, а не снижение. Поэтому речи о скидках и нет.

3) Я же еще обратила внимание на следующее: опять представители АН вещают о "непрофессионалах рынка "

В чем же причина? Их, на самом деле, несколько. Одна, как ни странно, — непрофессионализм участников вторичного рынка, который, в отличие от первичного, гораздо менее структурирован и более инертен. «На нем задействованы физические лица, которые имеют собственное представление о ситуации, не всегда соответствующее реалиям...Когда рынок выходит из стабильной фазы, то мало кто из непрофессионалов делает правильные оценки, например, по среднерыночным ценам или срокам экспозиции».

Из моего личного опыта по рынку Москвы. Профессионалы, которые работают на рынке больше 10 лет тоже не могут дать правильных оценок ни по ценам, ни по срокам экспозиции. Потому как действуют по принципу: давайте выставим объект в рекламу, а там посмотрим.

Эта вечная критика физических лиц, мол эти собственники не адекваты, ломят цену...

Основная проблема в вопросе снижения цены в Москве это то, что на вторичке нет свободных продаж, никто не продает ради собственно денег. В 99% случаев, человек продает одну квартиру, и одновременно покупает другую. В этом случае собственнику-продавцу возможности снизить цену просто нет. Если денег от продажи квартиры не хватит на покупку другой квартиры, то продавцу нет смысла продавать.

А "смешные" покупатели, часто вместе со "смешными" риэлторами пугают такого собственника, вот не продадите сейчас дешевле, потом вообще не продадите. Да, человек жил в этой квартире 10 лет, и еще 20 проживет.

[Елена Гончарова]

Основная проблема в вопросе снижения цены в Москве это то, что на вторичке нет свободных продаж, никто не продает ради собственно денег. В 99% случаев, человек продает одну квартиру, и одновременно покупает другую. В этом случае собственнику-продавцу возможности снизить цену просто нет. Если денег от продажи квартиры не хватит на покупку другой квартиры, то продавцу нет смысла продавать.

Не была бы столь категорична насчет 99% ,но порядка 75-80 % от общего числа сделок по вторичке - альтернативные.

Плюс к вышесказанному если раньше происходили сделки с доплатой ( в т.ч. с использованием ипотеки) ,то сейчас в кризис растет именно: продал и из этих же денег купил

Эта вечная критика физических лиц, мол эти собственники не адекваты, ломят цену...

Не исключаю также (как вариант) что под непрофессиональными физ.лицами подразумевались частники...

[ZhannaSwiss]

Мне не нравится, когда профессиональные риэлторы называют собственников или покупателей- неадекватами. При рассмотрении конкретных ситуаций лично у меня всегда встает вопрос: Ты, риэлтор, ты работаешь с клиентом, почему не разъяснил что, как и по чем на рынке? Клиент нанимает нас, что бы мы человека сориентировали по ценам, по срокам, по некоторым особенностям рынка.

А что делают наши коллеги? Человек ищет трешку, а риэлтор отправляет его смотреть двушку, которую НЕЛЬЗЯ переделать в трешку!

На ..я?! Тем более у клиента ситуация, он, жена, и теща. И на самом деле никакую трешку этот мужик не купит! Не будет же он перед тещей по квартире без трусов ходить! Ему по хорошему нужны двушка и однушка рядом, лучше в одном подъезде!

[Мария]

..А что делают наши коллеги? Человек ищет трешку, а риэлтор отправляет его смотреть двушку, которую НЕЛЬЗЯ переделать в трешку!

На ..я?! Тем более у клиента ситуация, он, жена, и теща. И на самом деле никакую трешку этот мужик не купит! Не будет же он перед тещей по квартире без трусов ходить! Ему по хорошему нужны двушка и однушка рядом, лучше в одном подъезде!

Нужны-то нужны, только обычно на то, что хочется, денег не хватает, к сожалению

Если ищется 3ка, соответственно, денег есть на 3ку, к примеру, 10 миллионов. А двушка в этом же районе и в этой же категории домов стОит 7,5 млн., и однушка 5,5.. а денег - 10.. а получается, что надо 13

[ZhannaSwiss]

..А что делают наши коллеги? Человек ищет трешку, а риэлтор отправляет его смотреть двушку, которую НЕЛЬЗЯ переделать в трешку!

На ..я?! Тем более у клиента ситуация, он, жена, и теща. И на самом деле никакую трешку этот мужик не купит! Не будет же он перед тещей по квартире без трусов ходить! Ему по хорошему нужны двушка и однушка рядом, лучше в одном подъезде!

Нужны-то нужны, только обычно на то, что хочется, денег не хватает, к сожалению

Если ищется 3ка, соответственно, денег есть на 3ку, к примеру, 10 миллионов. А двушка в этом же районе и в этой же категории домов стОит 7,5 млн., и однушка 5,5.. а денег - 10.. а получается, что надо 13

Мария, конкретно у этого мужика бюджет 40 миллионов. Он смотрит только ЦАО, и только очень хорошие дома с престижными адресами. С таким бюджетом, его риэлтор мог бы уже и соображать начинать.

[Мария]

..Мария, конкретно у этого мужика бюджет 40 миллионов. Он смотрит только ЦАО, и только очень хорошие дома с престижными адресами. С таким бюджетом, его риэлтор мог бы уже и соображать начинать.

тогда да, согласна

Тут или агент не опытный, боится вопросы задавать или агенту просто всё-равно, есть запрос:будет исполнять, как лошадка в шорах