Доверительное управление квартирами

[MaklerMsk]

Цитата

17.1) доходы, получаемые физическими лицами, являющимися налоговыми резидентами Российской Федерации, за соответствующий налоговый период: от продажи объектов недвижимого имущества, а также долей в указанном имуществе с учетом особенностей, установленных статьей 217.1 настоящего Кодекса; от продажи иного имущества, находившегося в собственности налогоплательщика три года и более (это потом отдельным актом было увеличено до 5-ти лет).

Но… мало кто дочитывает эту статью до конца. А ниже начинается самое интересное:

Положения настоящего пункта не распространяются на доходы, получаемые физическими лицами от реализации ценных бумаг, а также на доходы, получаемые физическими лицами от продажи имущества, непосредственно используемого в предпринимательской деятельности; (п. 17.1 в ред. Федерального закона от 29.11.2014 N 382-ФЗ).

Более того, есть письмо Министерства Финансов РФ от 30 декабря 2015 г. N03-11-11/77903 посвященное в аккурат этому вопросы и там даны следующие неутешительные пояснения:

“… к доходам, полученным от продажи помещения, которое непосредственно использовалось в предпринимательской деятельности, положения пункта 17.1 статьи 217 Кодекса не применяются.”

Правда, там все разбиралось для квартиры, сдававшейся в аренду от лица ИП и по патенту… Частный случай, но, все равно очень тревожно звучит.

Что наших экспертов во всей этой ситуации сильно напрягло:

Ни в НК РФ ни в разъясняющем письме МинФина нет четкого определения того, что считать непосредственной предпринимательской деятельностью.

В принципе, сдача квартиры в найм физическим лицом может быть квалифицирована именно как предпринимательская деятельность… А все пояснения МинФин-а они проводятся на примере ИП.

Возникает очень странное ощущение, что если недвижимость единожды была сдана в аренду (не важно за какие деньги, и на какой срок), то вы как быутрачиваете “налоговую девственность”. Да простит нам читатель этот оборот, но он здесь наиболее точен: посудите сами. Вот владели вы квартирой даже не 5 лет, а лет 30. И как-то 10 лет тому назад официально ее сдавали, о чем отчитывались в налоговой… И что, выходит все? Вы утрачиваете право на освобождение дохода от продажи квартиры от НДФЛ?

Отдельный вопрос: а что же делать, если недвижимость сдавалась хоть когда-то от лица ИП?

Ниже будет приведено много буков и ссылок на законы или практику право-применения, так что если кому лениво читать, то следующий раздел статьи можно и пропустить и перейти непосредственно к выводам, которые содержат наши практические советы. А следующий раздел – он про то, откуда эти выводы взялись.

Разбор полетов

Считается ли предпринимательской деятельностью сдача имущества в аренду физическим лицом ?

В письме от 08.02.2013 N ЕД-3-3/412@ ФНС России предлагается в каждом конкретном случае оценивать, обладает ли деятельность по сдаче имущества в аренду признаками предпринимательской деятельности.

ФНС России отметила, что закон связывает необходимость регистрации физического лица в качестве индивидуального предпринимателя с осуществлением им деятельности особого рода, а не просто с совершением возмездных сделок. Самого по себе факта совершения гражданином сделок на возмездной основе для признания гражданина предпринимателем недостаточно, если совершаемые им сделки не образуют деятельности.

В письме сказано, что о наличии в действиях гражданина признаков предпринимательской деятельности могут свидетельствовать, в частности, следующие факты:
– изготовление или приобретение имущества в целях последующего извлечения прибыли от его использования или реализации;
– хозяйственный учет операций, связанных с осуществлением сделок;
– взаимосвязанность всех совершаемых гражданином в определенный период сделок;
– устойчивые связи с продавцами, покупателями, прочими контрагентами.

Вместе с тем, учитывая, что признаки предпринимательской деятельности носят оценочный характер, ФНС России подчеркнула, что квалифицировать в соответствии с ними деятельность физического лица по сдаче в аренду собственного имущества возможно только при наличии полной и всесторонней информации обо всех обстоятельствах его деятельности. Указанная информация может быть получена налоговым органом, например, в ходе проведения мероприятий налогового контроля.

МИНИСТЕРСТВО ФИНАНСОВ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

ФЕДЕРАЛЬНАЯ НАЛОГОВАЯ СЛУЖБА

ПИСЬМО

от 8 февраля 2013 г. N ЕД-3-3/412@

Федеральная налоговая служба рассмотрела обращение по вопросу о признании деятельности по сдаче в аренду нежилого помещения предпринимательской деятельностью и сообщает следующее.

В соответствии с пп. 4 п. 1 ст. 208 Налогового кодекса Российской Федерации (далее – Кодекс) доходы, полученные от сдачи в аренду или иного использования имущества, находящегося в Российской Федерации, являются объектом обложения налогом на доходы физических лиц.

Согласно п. 1 ст. 23 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ) гражданин вправе заниматься предпринимательской деятельностью без образования юридического лица с момента государственной регистрации в качестве индивидуального предпринимателя.

Таким образом, закон связывает необходимость регистрации физического лица в качестве индивидуального предпринимателя с осуществлением им деятельности особого рода, а не просто с совершением возмездных сделок. Самого по себе факта совершения гражданином сделок на возмездной основе для признания гражданина предпринимателем недостаточно, если совершаемые им сделки не образуют деятельности.

В соответствии со ст. 2 ГК РФ деятельность должна осуществляться самостоятельно, на свой риск, и быть направленной на систематическое получение прибыли.

О наличии в действиях гражданина признаков предпринимательской деятельности могут свидетельствовать, в частности, следующие факты:

– изготовление или приобретение имущества с целью последующего извлечения прибыли от его использования или реализации;

– хозяйственный учет операций, связанных с осуществлением сделок;

– взаимосвязанность всех совершаемых гражданином в определенный период времени сделок;

– устойчивые связи с продавцами, покупателями, прочими контрагентами.

Предпринимательская деятельность осуществляется гражданином на свой риск. Предпринимательский риск гражданина заключается в вероятности наступления событий, в результате которых продолжение осуществления данной деятельности станет невозможным.

Пунктом 2 ст. 11 Кодекса определено, что физические лица, осуществляющие предпринимательскую деятельность без образования юридического лица, но не зарегистрировавшиеся в качестве индивидуальных предпринимателей в нарушение требований гражданского законодательства Российской Федерации, при исполнении обязанностей, возложенных на них Кодексом, не вправе ссылаться на то, что они не являются индивидуальными предпринимателями.

Вместе с тем, учитывая, что признаки предпринимательской деятельности носят оценочный характер, квалифицировать в соответствии с ними деятельность физического лица по сдаче в аренду собственного имущества возможно только при наличии полной и всесторонней информации обо всех обстоятельствах его деятельности.

В рассматриваемом случае налоговые органы в силу отсутствия у них вышеуказанной полной информации не могут дать такую оценку.

Однако указанная информация может быть получена налоговым органом в ходе проведения мероприятий налогового контроля. При выявлении объективных признаков предпринимательской деятельности в деятельности налогоплательщика по сдаче в аренду собственного имущества налоговый орган вправе будет пересчитать его налоговые обязательства.

Учитывая изложенное, если у налогоплательщика имеются достаточные основания считать, что в его деятельности вышеуказанные признаки предпринимательской деятельности отсутствуют, то с доходов от сдачи в аренду собственного недвижимого имущества физическое лицо должно уплачивать налог на доходы физического лица в общеустановленном гл. 23 Кодекса порядке.

Действительный

государственный советник

Российской Федерации

3 класса

Д.В.ЕГОРОВ

Таким образом, анализируя налоговую и судебную практику можно сделать вывод:

Если гражданин сдает в аренду сразу несколько квартир, налоговики, скорее всего, признают его деятельность предпринимательской и потребуют зарегистрироваться в качестве ИП.

Так же следует иметь ввиду, что если гражданин сдает в аренду лишь один объект недвижимости (квартиру, гараж, офис, склад и т.п.), вряд ли налоговики посчитают его деятельность предпринимательской. Значит, с полученных от аренды доходов гражданин, не имеющий статуса ИП, может уплачивать НДФЛ и представлять декларацию по этому налогу в общеустановленном порядке (по форме НДФЛ-3).
А если арендаторами являются организация или предприниматель, то они самостоятельно рассчитывают, удерживают и перечисляют в бюджет НДФЛ при уплате арендодателю арендной платы (п. п. 1, 4 и 6 ст. 226 НК РФ). В этом случае у гражданина-арендодателя, не являющегося ИП, вообще не возникает никаких дополнительных обязанностей по расчету и уплате НДФЛ с полученной им арендной платы. Более того, если в течение календарного года он не получал иных доходов, с которых не был удержан НДФЛ, и налог уже был удержан арендатором, арендодатель не обязан подавать в инспекцию декларацию по НДФЛ за этот год (пп. 1 и 4 п. 1 ст. 228 и п. 1 ст. 229 НК РФ). Аналогичные разъяснения содержатся в Письме УФНС России по г. Москве от 18.06.2012 N 20-14/053155@.

Если я сдавал квартиру год, а владел ею 15 лет, то я должен платить НДФЛ при продаже?

Начнем со следующего важного письма:

МИНИСТЕРСТВО ФИНАНСОВ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

 ПИСЬМО

от 26 мая 2015 г. N 03-04-05/30271

 

Департамент налоговой и таможенно-тарифной политики рассмотрел обращение по вопросу налогообложения дохода, полученного от продажи жилого помещения, которое сдавалось в аренду, и сообщает, что в соответствии с пунктом 11.4 Регламента Министерства финансов Российской Федерации, утвержденного приказом Министерства финансов Российской Федерации от 15.06.2012 N 82н, в Министерстве финансов Российской Федерации не рассматриваются обращения по оценке конкретных хозяйственных ситуаций.

Одновременно сообщаем следующее.

Согласно пункту 17.1 статьи 217 Налогового кодекса Российской Федерации (далее – Кодекс) не подлежат обложению налогом на доходы физических лиц доходы, получаемые физическими лицами, являющимися налоговыми резидентами Российской Федерации, за соответствующий налоговый период от продажи жилых домов, квартир, комнат, включая приватизированные жилые помещения, дач, садовых домиков или земельных участков и долей в указанном имуществе, находившихся в собственности налогоплательщика три года и более, а также при продаже иного имущества, находившегося в собственности налогоплательщика три года и более.

При этом согласно абзацу второму пункта 17.1 статьи 217 Кодекса положения указанного пункта не распространяются на доходы, получаемые физическими лицами от продажи имущества, непосредственно используемого индивидуальными предпринимателями в предпринимательской деятельности.

Исходя из изложенного доходы, полученные от продажи жилого помещения, которое находилось в собственности налогоплательщика три года и более, освобождаются от обложения налогом на доходы физических лиц, в случае если оно не использовалось в предпринимательской деятельности.

Вместе с этим обращаем внимание, что в соответствии со статьей 2 Гражданского кодекса Российской Федерации предпринимательской деятельностью является самостоятельная, осуществляемая на свой риск деятельность, направленная на систематическое получение прибыли от пользования имуществом, продажи товаров, выполнения работ или оказания услуг лицами, зарегистрированными в этом качестве в установленном законом порядке.

Согласно статье 11 Кодекса индивидуальными предпринимателями признаются физические лица, зарегистрированные в установленном порядке и осуществляющие предпринимательскую деятельность без образования юридического лица, главы крестьянских (фермерских) хозяйств. Физические лица, осуществляющие предпринимательскую деятельность без образования юридического лица, но не зарегистрировавшиеся в качестве индивидуальных предпринимателей в нарушение требований гражданского законодательства Российской Федерации, при исполнении обязанностей, возложенных на них Кодексом, не вправе ссылаться на то, что они не являются индивидуальными предпринимателями.

Таким образом, если сдача в аренду недвижимого имущества отвечает вышеуказанным признакам предпринимательской деятельности, то независимо от регистрации в качестве индивидуального предпринимателя сдача имущества в аренду будет являться предпринимательской деятельностью.

В таком случае оснований для освобождения от обложения налогом на доходы физических лиц доходов, полученных от продажи такого имущества, иметься не будет.

Заместитель директора

Департамента налоговой

и таможенно-тарифной политики

Р.А.СААКЯН

почитайте на досуге.

[sempreshatto]

А как налоговики будут доказывать, что гражданин сдает несколько квартир? Со слов соседей что ли или как?)

[nik2]

2 часа назад, sempreshatto сказал:

А как налоговики будут доказывать, что гражданин сдает несколько квартир? Со слов соседей что ли или как?)

Например, по заявлению арендатора, которого выселили перед продажей, или не венули страховой депозит.

[sempreshatto]

Ну тогда у него на руках должен быть договор, многие же живут без него. Фото на фоне ковра в квартире не будут принимать же за доказательства его житья?)

[nik2]

Показания арендатора (+показания жены/подруги) которые жили в квартире несколько месяцев, опровергнуть сложно. А еще у арендаторов были друзья, которые помогали перевозить вещи, приходили в гости. Дети могли учиться в местной школе, Участковый даст показания, что заходил, проверял документы...

[DrWatson]

7 минут назад, nik2 сказал:

Показания арендатора (+показания жены/подруги) которые жили в квартире несколько месяцев, опровергнуть сложно. А еще у арендаторов были друзья, которые помогали перевозить вещи, приходили в гости. Дети могли учиться в местной школе, Участковый даст показания, что заходил, проверял документы...

Людей надо сильно обозлить, чтобы они начали такие показания давать. Я со всеми жильцами по доброму расставался.

[sempreshatto]

К кому заходит участковый?!) Если честно, то мне кажется участковые уже редко делают поквартирные обходы.  Да и дверь можно просто не открывать. 

[PavelS]

Тоже сдавал ( и сдаю) квартиру в Москве в аренду через агентство...и то же мне обещали честных квартирантов подобрать. В итоге квартиру обнесли, бытовую технику утащили...))) Как то не очень верится в доверительное управление...Граждане , будьте осторожны!!!!))))

[fatalist]

2 часа назад, PavelS сказал:

Тоже сдавал ( и сдаю) квартиру в Москве в аренду через агентство...и то же мне обещали честных квартирантов подобрать. В итоге квартиру обнесли, бытовую технику утащили...))) Как то не очень верится в доверительное управление...Граждане , будьте осторожны!!!!))))

Агентство, это далеко не управляющая компания и не траст. Агентство вообще ни за что не отвечает (в РФ, по крайней мере). 

[PavelS]

В 24.08.2018 в 22:41, fatalist сказал:

Агентство, это далеко не управляющая компания и не траст. Агентство вообще ни за что не отвечает (в РФ, по крайней мере). 

А тут разницы ни какой. Вы будете уверены в честности чужих людей по управлению вашей квартирой? Может там бордель соорудят?))))