Перейти к содержанию

Рекомендуемые сообщения

Арендный бизнес становится хобби

С рынка уходят не только инвесторы, но и риелторы
Читать полностью:http://www.irn.ru/articles/39403.html

Кризис заставил разочароваться в арендном бизнесе не только частных инвесторов – срок окупаемости столичных квартир, купленных для сдачи в наем, увеличился до 20 лет, но и профессиональных риэлторов. Сокращение доходов вынуждает специалистов, работавших на арендном рынке, переквалифицироваться на сопровождение сделок по купле-продаже жилья.

Инвестиции: пока лучше забыть

О покупке квартир в московском регионе с целью последующей сдачи в аренду пока лучше забыть, считают риелторы. И до кризиса это бизнес приносил хорошо если 6-7% годовых, без учета расходов на содержание жилья, а сейчас, из-за снижения арендных ставок, увеличения срока экспозиции и т.п., доходность в среднем по рынку сократилась до примерно 4-6%.

«Выгоднее положить деньги в банк, - уверен Роман Бабичев, руководитель департамента аренды компании «Азбука Жилья». - В 2011-2014 гг. отбить вложенные в квартиру деньги можно было сдачей лет за 10-12. Сейчас это примерно 20 лет независимо от локации - Москва или Подмосковье».

И это еще достаточно оптимистичная оценка. Согласно подсчетам портала «Мир квартир», Москва – самый неподходящий для арендного бизнеса регион страны: срок окупаемости столичного жилья составляет 27 лет, доходность – 3,7% годовых. Зато Московская область, по мнению специалистов портала, не так безнадежна: доходность сдачи подмосковного жилья в аренду «Мир квартир» оценивает в 6,6% годовых, срок окупаемости – в 15,3 года. Эти показатели близки к среднероссийскому уровню: 6,4% и 16,2 года. Для сравнения: в 2013 г., по данным портала, доходность московских квартир составляла 4,8% годовых, подмосковных – 7,5%.

Самыми высокодоходными, по мнению портала, являются инвестиции квартиры в Екатеринбурге (7,9% годовых), Кемерово (7,8%), Сочи (7,8%), Магнитогорске (7,8%) и Комсомольске-на-Амуре (7,8%).

Для того чтобы получить представление о примерном уровне дохода от сдачи в аренду конкретной квартиры, директор компании «МИЭЛЬ-Аренда» Мария Жукова предлагает использовать следующую формулу: (месячная стоимость найма Х 12 – 13% НДФЛ) Х 100 / (стоимость покупки + стоимость дополнительных вложений). Коммунальные платежи и налог на имущество, который с 2015 г. рассчитывается не от символической инвентаризационной, а от кадастровой, близкой к рыночной, стоимости недвижимости, в этой формуле не учитываются. К дополнительным вложениям относятся ремонт, покупка мебели и бытовой техники. Таким образом, купив трехкомнатную квартиру экономкласса за 10 млн рублей и сдавая ее в аренду по средней ставке 50 тыс. руб./мес., можно получить годовую доходность в размере 5,22%, или 522 тыс. рублей. Окупится такая инвестиция примерно за 19 лет и 2 месяца. За 5 лет доходность составит порядка 2,6 млн рублей при условии, что квартира не простаивает.

Однако последнее вряд ли возможно: объем предложения на рынке, по разным оценкам, сейчас в 1,5-2,5 раза превышает спрос, что самым фатальным образом сказывается на сроке экспозиции жилья. По данным компании «ИНКОМ-Недвижимость», в экономклассе этот показатель вырос в 24 раза – для тех квартир, которые в итоге все-таки сдаются. В элитном сегменте, по информации Blackwood, срок экспозиции для ликвидных квартир увеличился с одного-трех дней в 2013 г. до 1-2 недель в настоящее время (см. «Аренда жилья в Москве и Подмосковье: собственники не сдаются, а квартиры пустуют»).

Примечательно, что, в отличие от других сегментов рынка, доходность сдачи в аренду элитных квартир и апартаментов в Москве по сравнению с докризисным периодом выросла, так как арендные ставки упали меньше, чем цены на элитные квартиры. Так, если средний бюджет предложения на элитном рынке в долларовом выражении с 2013 г. по II квартал 2016 г. снизился в два раза, то средний бюджет аренды - лишь на 26%, отмечает директор департамента консалтинга, аналитики и исследований компании Blackwood Александр Шибаев.

Но овчинка все равно выделки не стоит. По данным того же Blackwood, по состоянию на конец II квартала 2016 г. средняя доходность сдачи в аренду элитных квартир и апартаментов в Москве составляет порядка 4,6%. А реальная, с учетом простоя помещений, и того меньше - около 4%. Для сравнения: даже у супернадежного и низкодоходного Сбербанка ставки по вкладам сейчас достигают 6,8% годовых, другой госбанк - ВТБ24 – предлагает до 8,65% годовых, Газпромбанк - до 9%.

Ничего удивительного, что чистых инвесторов – тех, кто покупает квартиры для сдачи в аренду и/или перепродажи, на рынке почти не осталось. «Сегодня на рынке аренды жилья, как и на рынке недвижимости в целом, доля частных инвесторов стремится к нулю: поскольку предложение во всех сегментах существенно превышает спрос, выгодно реализовать объект сегодня крайне затруднительно», - говорит Оксана Полякова, заместитель директора департамента аренды квартир компании «ИНКОМ-Недвижимость».

По словам Анны Ртищевой, руководителя офиса «Century 21 Римарком г. Троицк» (партнер Корпорации риелторов «Мегаполис-Сервис»), «такой бизнес был выгоден до кризиса, то есть где-то до 2014 г., а сейчас, когда цены на жилье снижаются и трудно предположить точные сроки изменения данного тренда на противоположный, такие инвестиции мало кто считает интересными». Как поясняет Роман Бабичев, раньше можно было заработать не только на аренде, но и на росте цен на жилье - особенно если покупать квартиру в новом доме на начальном этапе строительства. В 2012-2013 гг. рост цен по мере повышения стадии готовности дома составлял 25-40% - см. «Что делать, если очень хочется инвестировать в недвижимость». «А сейчас такого глобального подорожания не происходит. Новый налог усугубляет ситуацию: при продаже он вообще не дает ничего заработать на перепродаже», - добавляет Бабичев.

Речь идет об изменении механизма налоговых льгот при продаже жилья, предоставляемых на основании срока владения недвижимостью. До 2016 г. минимальный срок для перепродажи недвижимости без уплаты НДФЛ составлял три года или меньше, если цена сделки, указанная в договоре, не превышала 1 млн руб. Сейчас минимальный срок владения увеличили до пяти лет (исключение сделано только для недвижимости, полученной по наследству или в результате приватизации). Занижение суммы сделки в договоре тоже не поможет уйти от налога. Если официальный доход от продажи недвижимости меньше 70% кадастровой стоимости объекта, определенной по состоянию на 1 января года, в котором зарегистрирован переход права собственности, доходом, облагаемым НДФЛ, признается 70% кадастровой стоимости объекта недвижимости на указанную дату.

Конечно, кризис не вечен, когда-нибудь спрос на арендном рынке увеличится, срок экспозиции снизится, а арендные ставки и цены на квартиры пойдут вверх. Но когда это произойдет и какими темпами будут происходить положительные изменения, пока никто толком не знает. Поэтому с покупкой квартир с целью сдачи в аренду, наверное, лучше все-таки повременить.

Если все-таки покупать

Однако если по каким-то причинам есть необходимость в такой инвестиции – скажем, квартира покупается для детей, и, пока они не вырастут, недвижимость планируется сдавать в аренду, - при выборе подходящего варианта прежде всего следует обратить внимание на транспортную доступность. А именно – близость к метро или, на худой конец, к железнодорожной станции.

«Многих арендаторов волнует не комфортность проживания, а именно транспортная доступность, возможность в максимально короткие сроки добираться до работы, - поясняет Анна Ртищева. - Конечно, если квартира в откровенно жутком состоянии, то и арендная плата меньше, но даже на такое жилье в конечном итоге арендатор все равно найдется».

А вот покупать апартаменты для сдачи в аренду риелторы не советуют, хотя они дешевле квартир при практически одинаковых арендных ставках. Дело в том, что из-за неурегулированного юридического статуса апартаменты трудно продать.

Риелторы покидают арендный рынок

Частные инвесторы стали не единственными «жертвами» кризиса. Падение стоимости аренды жилья, огромное превышение предложения над спросом и другие негативные факторы обострили конкуренцию среди профессиональных брокеров. Как следствие, риелторская комиссия, ранее стабильно равнявшаяся месячной арендной ставке, снизилась не только в абсолютном, но и в относительном выражении.

«В условиях сниженного спроса размер риелторской комиссии наряду с прямым снижением арендных ставок – один из способов привлечения клиентов. Сегодня риелторы более гибко подходят к этому вопросу и готовы уступать в борьбе за клиента», - говорит Александр Шибаев.

По словам Марии Жуковой, комиссия на рынке аренды в настоящее время может колебаться от 100% до 20% от стоимости найма жилья. «Стоимость услуги риелтора зависит от очень многих факторов: времени, затраченного на услугу, перечня услуг. Ведь провести полный комплекс услуг (включая поиск, переговоры, проверку, заключение договора) или просто показать квартиру и оформить договор – это совершенно разные услуги, которые и стоят по-разному», - отмечает Жукова.

Проблема в том, что клиенты становятся все более самостоятельными, проявляя все меньше интереса к сервису риелторских агентств. Все чаще потенциальные арендаторы обращаются в компанию со сформировавшимся запросом относительно определенного жилого комплекса, отмечает Шибаев.

В результате доходы риелторов падают, многие компании вынуждены демпинговать. Роман Бабичев оценивает снижение доходности от профессиональной деятельности в 20-25% по сравнению с 2014 г., «причем количество сделок практически не уменьшилось».

Хуже всего дела обстоят за МКАД. В Новой Москве и прилегающих городах Подмосковья комиссия риелторов сократилась до 5 тысяч рублей, рассказывает Анна Ртищева. «Такая же примерно ситуация, со слов коллег, сложилась и в других городах Московской области, - продолжает Ртищева. - В целом для большинства риелторских компаний Новой Москвы и Подмосковья аренда недвижимости стала далеко не частью основного бизнеса. На рынке аренды для риелторов, остались, как правило, разовые заработки. Поэтому многие АН перестали всерьез этим заниматься, переключившись на сопровождение традиционных сделок по купле-продаже...»
Читать полностью:http://www.irn.ru/articles/39403.html

Информация взята с 

удалено

  • Like 2

Поделиться сообщением


Ссылка на сообщение
Поделиться на другие сайты

Хранить деньги в недвижимости стало убыточным мероприятием это верно. Рубыль упал, плюс налог на недвижимость собственники увеличивают арендную плату. Однако арендаторы жилья эконом-класса не в состоянии платить больше, ведь их платёжеспособность не меняется: зарплаты остаются на прежнем уровне, а расходы при этом растут. Предложение на данный момент превышает спрос во всех сегментах, включая самый популярный эконом-класс, однако и хозяева не спешат снижать ставку, чтобы быстрее сдать квартиру, а предпочитают обождать.  

Поделиться сообщением


Ссылка на сообщение
Поделиться на другие сайты
В Friday, July 15, 2016 в 18:07, Сафронова Мария сказал:

аренду в жилом секторе и бизнесом то не назовешь

Вложение денег в недвижимость с последующей арендой будет и дальше всё менее прибыльным, особенно в тех масштабах, какие были даже пару лет назад. Сдаваться всегда будут "лишние" квартиры, купленные детям, внукам и в силу малолетства которых, пока свободны. Дохода они будут приносить мало (исключительно, чтобы оплатить ком. услуги и затраты на последующий ремонт), но это как вариант для частного лица, но никак не для прибыльного бизнеса.

  • Like 1

Поделиться сообщением


Ссылка на сообщение
Поделиться на другие сайты

да не была аренда никогда бизнесом, это было больше приложение к спекулятивной перепродаже

те кто покупал новострой без отделки, не спешил делать там ремонт и сдавать, ведь сумма вложений в ремонт,
отбивалась минимум с 1-1,5 года аренды, прибавляем сюда эксплуатационные расходы и риск получить
квартиру в убитом состоянии, то игра не стоила свеч

сдавались те квартиры которые изначально либо имели отделку или требовали незначительных вложений в ремонт

ну и редкие балбесы, кто вкладывался в ремонт, в надежде получить с этого доход и прибыль

  • Like 3

Поделиться сообщением


Ссылка на сообщение
Поделиться на другие сайты

Для тех, кто получил квартиру бесплатно (в наследство, например), о сроке окупаемости речь вообще не идет, так как вложений - ноль. А доход, в крупных городах, вполне ощутимый.

  • Like 1

Поделиться сообщением


Ссылка на сообщение
Поделиться на другие сайты
В 19.07.2016 в 20:05, Семён Рощупкин сказал:

да не была аренда никогда бизнесом, это было больше приложение к спекулятивной перепродаже
ну и редкие балбесы, кто вкладывался в ремонт, в надежде получить с этого доход и прибыль

У меня знакомая лет десять купила в кредит сильно убитую квартиру, отремонтировала своими силами с мужем и продала. Вернула долги - еще заняла, снова купила,  отремонтировала и перепродала. После третьей перепродажи у них осталась двухкомнатная квартира (ради нее, собственно семья и занималась этим) с ремонтом и недорогой новый автомобиль. Но это был момент такой, когда квартиры сильно дорожали. Сейчас такой бизнес, конечно, не получится.

Поделиться сообщением


Ссылка на сообщение
Поделиться на другие сайты
3 минуты назад, vasilisa_valis сказал:

У меня знакомая лет десять купила в кредит сильно убитую квартиру, отремонтировала своими силами с мужем и продала. Вернула долги - еще заняла, снова купила,  отремонтировала и перепродала. После третьей перепродажи у них осталась двухкомнатная квартира (ради нее, собственно семья и занималась этим) с ремонтом и недорогой новый автомобиль. Но это был момент такой, когда квартиры сильно дорожали. Сейчас такой бизнес, конечно, не получится.

так вроде ветка про аренду ))

а насчёт вашей истории, именно о таких случаях и говорил, что можно использовать квартиру для аренды, в промежутки отстоя от покупки до продажи
 

Поделиться сообщением


Ссылка на сообщение
Поделиться на другие сайты
Гость
Эта тема закрыта для публикации ответов.

  • Последние посетители   0 пользователей онлайн

    Ни одного зарегистрированного пользователя не просматривает данную страницу

  • Похожий контент

    • От Яндекс.Недвижимость
      Здравствуйте, коллеги! Не так давно на Яндекс.Недвижимости появился раздел Справочник, в котором можно найти ответы на все самые жизненные вопросы о недвижимости:

      1.Особенности покупки квартиры с обременением,
      2. Как торговаться при покупке квартиры,
      3, Как создать объявление, по которому хочется позвонить.

      Справочник состоит из 4 разделов: аренда, вторичное жильё, новостройки и дизайн. Статьи полезные и могут заинтересовать не только простых обывателей, но и профессионалов рынка — то есть вас.

      Пожалуйста, напишите нам в комментариях, какие темы вы бы хотели видеть в Справочнике. Нам важно ваше мнение. Спасибо.
    • От Elenka
      Число россиян, готовых приобретать жилье в Крыму в ипотеку, растет.  В 2018 г. заемщики с материка приобрели недвижимость в Крыму на сумму 1,6 млрд руб., их количество увеличилось более чем вдвое. За ипотекой в Крыму обращаются граждане со всей России, но преобладают жители Москвы, Московской области, Санкт-Петербурга и северных регионов, кот-е предпочитают покупать жилье на вторичном рынке. При этом средняя сумма кредита у заемщиков с материка почти в 1,5 р. выше, чем у крымчан.           В основном в ипотеку покупают 1- и 2-комнатные квартиры. Лидерами являются Симферополь и Севастополь, положительная динамика по количеству выданных ипотек наблюдается в Керчи, Феодосии и Евпатории...
    • От Korsika
      Ребята, кто в теме, нужен совет. Во что вложиться лучше в крымскую недвижимость или в болгарскую? На ПМЖ мы никуда не собираемся, скорее рассматриваем вариант сезонного пребывания семьи у моря с возможностью сдачи в аренду на остальное время.
      Заранее благодарю за ответы.   
        
    • От Дом.рф
      Ставки по кредиту
      Оценивая свои финансовые возможности для оформления ипотеки, заемщик в первую очередь обращает внимание на процент, который банк будет взимать за пользование кредитом.
      Размер процента по ипотечному кредиту складывается из ряда составляющих. Важнейшей их них является стоимость денег для банков. Банковский бизнес предполагает денежные займы на финансовом рынке, а затем выдачу этих денежных средств в кредит под более высокий процент. Стоимость денег на финансовом рынке определяется ключевой ставкой Банка России. Банки не могут получить заемные средства под процент ниже этой ставки. Кроме того, для фондирования ипотечных кредитов банки используют вклады населения, процент по которым также зависит от уровня инфляции.
      Риски по ипотечным кредитам банки перекладывают в процентную ставку по ним, и для того, чтобы не оставаться в убытке, устанавливают более высокий процент, чем тот, по которому они привлекают денежные средства.
      Одним из вариантов получения наиболее привлекательных условий по ипотечному кредиту является реклама маркетинговой ставки. Застройщики, обычно партнеры банка-кредитора, берут на себя дополнительные расходы по субсидированию выплат процентов по ипотечным кредитам на приобретение строящейся ими недвижимости. Они либо компенсируют банку прибыль, упущенную при снижении ставки, либо предоставляют заемщику скидку на приобретаемое жилье. Маркетинговая ставка очень распространена. Она помогает эффективно привлекать клиентов на строящиеся объекты, генерируя дополнительные сделки как для застройщиков, так и для банков.
      Сегодня государством реализуется ряд специальных программ, призванных обеспечить широкому кругу граждан доступ к возможности улучшения жилищных условий при помощи ипотечного кредитования. Администрации субъектов Российской Федерации направляют существенные средства из региональных бюджетов на предоставление льгот определенным категориям граждан в зависимости от потребностей регионов. В этом случае за счет бюджетов на местах также происходит субсидирование процентных выплат по кредитам, что в свою очередь выражается в снижении процентных ставок.
      Фиксированная процентная ставка
      При фиксированной процентной ставке в течение всего срока кредитования платежи по кредиту рассчитываются, исходя из одного и того же процента за пользование суммой кредита. Фиксированная процентная ставка определяется условиями кредитного договора и может изменяться только по соглашению сторон.
      Как правило, банки обычно сообщают клиенту минимальную ставку. Как правило, это ставка с учетом максимальных требований банка к заемщику. Ограниченный риск по кредиту с ее использованием позволяет банку закладывать минимальные проценты. Увидев заманчивую ставку в рекламе банка, следует обращать внимание на все звездочки, сноски и другие детали, которые иногда могут быть написаны мелким шрифтом, но являются очень важными условиями получения привлекательных условий по кредиту.
      При прочих равных условиях низкий процент может быть следствием таких обязательных для клиента процедур как электронная регистрация сделки или результатом специальных отношений с организациями-партнерами кредитора или имеющими у него зарплатные счета для своих сотрудников. Реальная ставка может отличаться от рекламируемой из-за дополнительных требований по максимальной сумме кредита, или минимальному размеру приобретаемого жилья, подключению к программам коллективного страхования, сроку кредитования, первоначальному взносу и т.д. За понижение процента по кредиту банк может установить и специальную компенсирующую комиссию.
      Переменная процентная ставка
      Переменная ставка существенно ниже фиксированной. Она зависит от значения Индекса потребительских цен (далее – ИПЦ) на товары и услуги по Российской Федерации и подлежит ежеквартальному плановому пересчету.
      В случае кредита с переменной ставкой механизм защиты заемщика от резкого роста финансовых индексов предполагает неизменность ежемесячного платежа. Это достигается за счет увеличения срока кредита при росте переменной ставки: погашение осуществляется равными на протяжении всего срока ипотечного кредита аннуитетными платежами. При росте инфляции и увеличении процентной ставки по кредиту меняется распределение сумм между выплатой процентов и гашением основного долга внутри ежемесячного платежа. Уменьшение инфляции учитывается при очередном, ежеквартальном пересчете, и срок кредита также сокращается. Предусматривается также наличие верхней и нижней границ величины процентной ставки по кредиту.
      Ипотечный кредит с переменной ставкой может как уменьшить стоимость кредита, так и увеличить ее. Такой вид кредитования выбирают заемщики, хорошо разбирающиеся в финансах. Как правило, они в состоянии отслеживать изменения ставок и прогнозировать, как это отразится на их кредите.
    • От Дом.рф
      О материнском (семейном) капитале
      Предоставление материнского семейного капитала (далее – МСК) является одним из инструментов государственной поддержки российских семей, имеющих детей. Таким образом реализуется принцип защиты материнства, детства и семьи, закрепленный в ст. 38 Конституции Российской Федерации. Механизм предоставления МСК прописан в положениях Федерального закона от 29.12.2006 № 256-ФЗ «О дополнительных мерах государственной поддержки семей, имеющих детей» (далее – Закон № 256-ФЗ).
      Использование материнского капитала для улучшения жилищных условий
      В соответствии со ст. 7 Закона № 256-ФЗ, средства МСК в том числе можно направить на улучшение жилищных условий семьи. Дополнительное регулирование данного способа реализации МСК содержится в постановлении Правительства Российской Федерации от 12.12.2007 № 862 «О Правилах направления средств (части средств) материнского (семейного) капитала на улучшение жилищных условий» (далее – Правила).
      В соответствии со ст. 10 Закона № 256-ФЗ улучшение жилищных условий за счет средств МСК возможно в следующих случаях:
      приобретение жилого помещения на основании любых незапрещенных законом сделок; строительство (реконструкция) объекта индивидуального жилищного строительства без привлечения организации-подрядчика; строительство жилого помещения с привлечением строительной организации; компенсация затрат на строительство (реконструкцию) объекта индивидуального жилищного строительства; уплата первоначального взноса при получении кредита или займа (включая ипотечный), на приобретение или строительство жилья; погашение основного долга и уплата процентов по кредитам или займам (включая ипотечный), на приобретение или строительство жилья; оплата по договору участия в долевом строительстве в рамках Федерального закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации»; уплата вступительного взноса в качестве участника жилищных, жилищно-строительных, жилищных накопительных кооперативов и др.  Важно отметить, что средства МСК могут быть направлены исключительно на улучшение жилищных условий исключительно в нашей стране (п.3 ст.10 Закона № 256-ФЗ), а приобретенное при помощи МСК жилье обязательно должно быть оформлено в общую собственность родителей и детей с определением размера долей по соглашению. В случае приобретения жилья в ипотеку или на этапе строительства допускается оформление письменного обязательства наделить детей и супруга собственностью на приобретаемое жилье в течение 6 месяцев после снятия обременения с жилого помещения или 6 месяцев после ввода объекта жилищного строительства в эксплуатацию (при отсутствии обременения).
      Уплата первоначального взноса при получении ипотечного кредита 
      Процесс получения ипотеки с использованием МСК в качестве первоначального взноса ничем не отличается от получения обычной ипотеки, но имеет одну существенную особенность. Заемщикам, выбравшим использование МСК для оплаты первоначального взноса при приобретении жилья в ипотеку, необходимо обратится в Пенсионный фонд России (далее – ПФР) с соответствующим заявлением.
      В случае, если жилье приобретается не в общую собственность супругов и детей, то ПФР в обязательном порядке запрашивает нотариальное обязательство заемщика, в чью собственность приобретается жилье, наделить всех членов семьи долей в приобретаемой недвижимости в течение 6 месяцев после снятия обременения с жилого помещения. Решение об удовлетворении или отказе в удовлетворении заявления выносится ПФР в месячный срок с даты приема заявления. После этого средства МСК в течение 10 (десяти) рабочих дней переводятся ПФР в счет первоначального взноса. 
      В случае направления средств МСК на уплату первоначального взноса при приобретении или строительстве жилья в ипотеку, необходимо представить в ПФР документы указанных в п. 12 Правил в виде нотариально удостоверенных копий либо с обязательным предоставлением подлинников.
      Перечисление денежных средств осуществляет в безналичном порядке. Подробное описание отражено в п.16 Правил. 
      При оформлении ипотечного займа с использованием МСК помимо соответствующего сертификата ПФР необходимо предоставить в банк обычный для ипотечного кредита комплект документов.
      Погашение основного долга и уплата процентов по ипотечному кредиту 
      Помимо заявления о распоряжении материнским капиталом с приложением общеустановленных документов в ПФР необходимо представить документы, перечень которых отражен в п.13 Правил.
      Рефинансирование ипотечных кредитов
      Если наделения долями при регистрации жилья и ипотеки не было, а было оформлено нотариальное обязательство сделать это впоследствии, то доля может быть выделена при перекредитовании. Однако, можно согласовать с ПФР и возможность наделения долями детей после погашения нового кредита. Привила и условия рефинансирования по ипотечным займам с использованием МСК не отличается от стандартных условий рефинансирования ипотечных займов. 
      Порядок наделения детей долями в недвижимом имуществе таков:
      Если общей собственности супругов и детей в момент совершения сделки нет, то собственнику жилого помещения необходимо предъявить в ПФР нотариальное обязательство о наделении долями детей.  В случае, когда собственником оформлен один из супругов или же собственниками являются оба супруга – через нотариуса необходимо заключить соглашение о разделе собственности по долям на супругов и детей. Минимальный размер доли на ребенка законодательством не определен, ее может установить собственник по своему усмотрению. Вместе с тем, мы рекомендуем выделять доли, по площади не ниже минимальных норм, установленных нормативными актами субъектов Российской Федерации. Материнский капитал и военная ипотека
      Совместное использование военной ипотеки и материнского (семейного) капитала позволяет военнослужащим не только в разумные сроки обеспечить себя и свои семьи доступным жильем, но и более эффективно использовать средства накопительно-ипотечной системы жилищного обеспечения военнослужащих (далее – НИС).
      До недавнего времени комбинация военной ипотеки и МСК воспринималась многими кредиторами с осторожностью. Это было связано с тем, что при использовании военной ипотеки собственником приобретаемого жилья становится исключительно военнослужащий- участник НИС, а обременение объекта недвижимости осуществляется в и в пользу кредитора, и в пользу Российской Федерации, фактического плательщика по кредиту. С другой стороны, при использовании МСК в ипотечном кредитовании требуется наделить всех членов семьи, включая детей, долями в приобретаемом объекте недвижимости, либо нотариально принять не себя обязательство сделать это после снятия обременения с предмета залога. Такая ситуация вносила некоторую неопределенность в последовательность оформления и перехода прав собственности на жилье при совмещении военной ипотеки и МСК, что в свою очередь затрудняло для кредитора операции с закладными.
      Постановление Правительства Российской Федерации № 627 от 25 мая 2017 г. «О внесении изменений в некоторые акты Правительства Российской Федерации по вопросам накопительно-ипотечной системы жилищного обеспечения военнослужащих», установило, что участник НИС оформляет жилое помещение или жилой дом и земельный участок в общую собственность лица, получившего государственный сертификат на материнский (семейный) капитал, его супруга (супруги), детей (в том числе первого, второго, третьего ребенка и последующих детей) с определением размера долей по соглашению в течение 6 месяцев после снятия обременения с жилого помещения или жилого дома и земельного участка, а в случае если жилое помещение приобретено по договору участия в долевом строительстве - в течение 6 месяцев после наступления таких событий в совокупности, как подписание передаточного акта или иного документа о передаче участнику долевого строительства объекта долевого строительства, а также снятие обременения с жилого помещения.
      Именно с этого момента участники НИС официально получили возможность использовать средства МСК как для частичного или полного погашения кредита, так и для оплаты первоначального взноса. При этом при покупке жилья участником НИС с использованием МСК по договору купли-продажи такое жилье необходимо оформить в общую собственность в течение 6 (шести) месяцев после снятия обременения с недвижимости. А в случае если жилое помещение приобретено по договору участия в долевом строительстве - в течение 6 (шести) месяцев после подписания передаточного акта или иного документа о передаче участнику долевого строительства объекта долевого строительства, а также снятия обременения с жилого помещения.
×