Спрос на апартаменты в новостройках растёт

[Elenka]

Спрос на апартаменты в российских новостройках вырос на 35% за год.

По информации экспертов, интерес к апартаментам на вторичном рынке за аналогичный период увеличился на 28%. Сильнее всего среди исследуемых городов спрос на такую недвижимость вырос в Красноярске и Воронеже - на 182% и 163% за год соответственно.

Стоимость апартаментов в российских новостройках относительно 2022-го выросла в среднем на 4% за объект и снизилась на 1% в пересчёте за кв.м. Дороже всего апартаменты стоят в Москве (12,2 млн. руб.), Воронеже (12,1 лн. руб.) и Челябинске (10,5 млн. руб.). Самые дешёвые можно приобрести в Красноярске и Новосибирске - за 3,5 и 4,4 млн. руб. соответственно.

Честно говоря, такой "успех" Воронежа мне не понятен. Город хоть и миллионник, но доходы населения более, чем скромные. На что рассчитывают продавцы, повышая стоимость недвижимости?

[Мария]

6 часов назад, Elenka сказал:

На что рассчитывают продавцы, повышая стоимость недвижимости?

побольше заработать) Раз покупают, цены растут, все логично

апарты хорошая тема на самом деле, локации глобально лучше, чем в жилых комлексах, цены ниже = окупаемость выше (для аренды)

[fatalist]

Отличие апартаментов от квартиры: в чем разница между этими двумя форматами недвижимости?

На российском рынке недвижимости представлены не только квартиры, но и апартаменты. Новострой-М рассказывает, в чём их принципиальное различие, что интереснее в инвестиционном плане и почему апартаменты зачастую стоят дешевле, чем стандартное жилье.

Коммерческие и нежилые

В процессе поиска и покупки нового жилья люди нередко используют слово «апартаменты» в качестве синонима квартиры и не видят между этими видами недвижимости особой разницы. А она существует, и притом принципиальная.

Да, чисто внешне апартаменты – это обычные помещения, очерченные четырьмя стенами, в которых можно жить, спать, обедать. Там есть кухня, санузел и всё необходимое для комфортного времяпровождения. Однако юридически апартаменты не относятся к жилому фонду, и здания, в котором они располагаются, не считаются многоквартирными домами. Отсюда возникает множество нюансов.

Первый и главный нюанс – они считаются коммерческой недвижимостью и не регулируются законодательством в жилой сфере. Это значит, что покупателя в данном случае не защищает основной закон 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве». И если в процессе возведения объекта что-то случится с застройщиком или его апарт-комплексом, то покупатель не будет признан обманутым дольщиком, что значительно усложняет его положение и существенно снижает шансы на возврат средств.

Больше ограничений

А еще в апартаментах нельзя прописаться, то есть получить регистрацию по месту жительства. Максимум – сделать временную регистрацию по месту пребывания, и то лишь в апартаментах гостиничного типа. Таким образом, человек, зарегистрированный там, не имеет постоянного места жительства. Он лишь получает определенное место для нахождения в городе в строго установленных законом рамках (5 лет). Кроме того, такую регистрацию могут не продлить.

Возводятся ли апартаменты именно как гостиница – можно узнать из проектной декларации и документов на земельный участок. Изучите их перед сделкой как можно внимательнее.

Также, несмотря на то что апарт-комплекс может быть максимально приближен по всем параметрам к жилому комплексу, нет никаких гарантий, что он будет соответствовать ему в отношении качества социальной и прочей инфраструктуры. При строительстве многоквартирного дома застройщик должен провести детальные расчеты, учесть и согласовать с местной администрацией потребности будущих жителей. Есть нормативы по обеспеченности населения местами в детсадах и школах, а также рекомендации по количеству машино-мест. Поэтому в новых жилых микрорайонах рано или поздно открываются детские сады, школы и поликлиники.

Что касается апартаментов, то из-за их «коммерческого», то есть нежилого статуса у девелоперов нет необходимости обеспечивать их соцобъектами. На практике это приводит к тому, что семьи с детьми, когда-то купившие апартамент на 15–20% дешевле, чем квартиру, очень быстро перестают радоваться полученной выгоде, так как всю жизнь их сопровождает отсутствие нормальных игровых площадок и мест для прогулок, а также нехватка мест в учебных заведениях. А это не только испорченные нервы, но и драгоценное время, проведенное в бесконечных пробках по пути на дорогу.

Впрочем, насчет приближенности апартаментов к квартирам в плане качества – тоже большой вопрос. При их строительстве девелопер не обязан неукоснительно соблюдать имеющиеся требования и нормы, поэтому в псевдожилых помещениях может не хватать естественного освещения, стены окажутся чуть толще картона, а вплотную к зданию примкнет новый корпус.

А еще сосед по этажу может распоряжаться своим имуществом как ему заблагорассудится.

Он имеет право открыть салон красоты, сдать свои квадратные метры под офис или оборудовать гостиницу-передержку для домашних животных: согласие других жильцов на это не потребуется.

Ну и вишенка на торте: закон о тишине не работает в случае апартаментов. Можно всю ночь напролет делать ремонт или устраивать караоке с танцами – полиция разгонять шумных соседей не поедет.

Налоги, вычеты и коммунальные услуги

Любая недвижимость облагается налогом. Но если для стандартного жилья его размер составляет 0,1–0,15% от кадастровой стоимости, то для апартаментов он колеблется в диапазоне от 0,5 до 2%.

Кроме того, налог для квартиры рассчитывается особым образом: из общей площади единственного жилья вычитают 20 м, а налог платят лишь с оставшихся метров. С апартаментами все не так: их владельцам заплатить придется за каждый квадратный метр площади.

Нередко покупатели жилья возлагают надежды на имущественный налоговый вычет, который может составить более полумиллиона рублей. Однако и в этом случае собственникам апартаментов ничего не светит: ни вычет за покупку лота, ни вычет за проценты по ипотеке.

Зато коммунальные платежи способны неприятно удивить: тарифы в апартаментах не находятся под контролем государства. Их регулируют сами коммунальщики в зависимости от типа здания. По факту размеры платежей для апартаментов обычно оказываются выше на 15–20%, а порой даже 30%. И жаловаться в данном случае бесполезно, равно как и обращаться в Роспотребнадзор, жилинспекцию или прокуратуру.

Программы с господдержкой

Апартаменты, как и квартиры, можно купить в ипотеку. Однако на них не будут распространяться льготы и субсидии от государства. Все программы поддержки направлены для улучшения жилищных условий, поэтому не затрагивают коммерческие, то есть нежилые помещения.

Чисто теоретически

Теоретически, при определенном усилии, апартамент можно перевести в категорию жилья. Однако для этого необходимо, чтобы при строительстве были соблюдены все строгие нормы, в том числе по инсоляции, звукопроницаемости и т. п. А так как при возведении нежилых зданий застройщиков никто не обязывает их придерживаться, задача эта из области фантастики. Также камень преткновения может скрываться в документах на землю, а именно в назначении земельного участка. Да, есть примеры, когда застройщики сами переводили апартаменты в квартиры, но такие случаи буквально единичны.

С точки зрения инвестиций

С точки зрения инвестиций апартаменты определенно являются интересным вариантом. Их можно сдавать в аренду и не прикладывать к этому усилий, так как все заботы возьмет на себя управляющая компания. Их можно перепродать с неплохой наценкой, особенно учитывая, что стоимость их, как правило, ниже, чем цена на квартиру – порой на 15–20% (из-за того, что земля под них стоит меньше). Еще они обычно строятся в интересных локациях и отличаются хорошим расположением, поэтому на них находится большее количество желающих.

Но и здесь не без нюансов: почитайте о том, можно ли сдавать апартаменты как физическое лицо. 

Краткие итоги

Плюсы апартаментов:

- как правило, более низкая цена по сравнению с аналогичной по параметрам квартирой;

- удачное расположение;

- большая свобода в отношении перепланировки (так как у апартаментов нет разграничения на жилые и нежилые помещения).

Минусы апартаментов:

- невозможность оформить постоянную прописку;

- необязательность возведения соцобъектов;

- сложности в самостоятельной сдаче в аренду;

- более высокие расходы на содержание и налоги;

- невозможность воспользоваться господдержкой при покупке в ипотеку и оформлении налогового вычета.

[PavelS]

В 10.01.2024 в 21:36, Мария сказал:

побольше заработать) Раз покупают, цены растут, все логично

апарты хорошая тема на самом деле, локации глобально лучше, чем в жилых комлексах, цены ниже = окупаемость выше (для аренды)

Золотые слова, про рост цен.  Вон в магазинах цены растут и без всякого спроса. На продукты и лекарства. Жрать и лечится будут всегда.

[fatalist]

1 час назад, PavelS сказал:

Золотые слова, про рост цен.  Вон в магазинах цены растут и без всякого спроса. На продукты и лекарства. Жрать и лечится будут всегда.

Есть такая мулька, как потребительский индекс. Таки вот, через жтот индекс, в РФии всё пучком с инфляцикй. .И похрену, что мы  ходим в магазины и видим, что цены не стоят на месте. На одну подешевевшую позицию всегда найдется парочка подорожавших. Подешевел сахар на 2 рубля — тут же подорожало мясо на 20. Подешевели огурцы — подорожало молоко. Нормальный кефир дешевле сотни за литр ушел в категорию приятных воспоминаний. Цены растут и прилично, но....при том же валовом (в рублях) потреблении, по данным  Росстата,  в этом году мы стали есть примерно на 10% меньше мяса и аж на 50% больше макарошек, которые, как известно, всегда стоят одинаково. Вот так относительно честно мы и получаем базовую инфляцию всего в 3% с начала года. Так что.....пиплу бают, что РФ вышла на 4 место в Европе по уровню инфляции. 3,5% в годовом выражении — меньше только в Швейцарии (2,9%), Испании (3,3%) и Лихтенштейне (3,4%). Из крупных экономик цены растут медленнее, чем у нас, только в Китае (0,7%), Саудовской Аравии (2,7%), Японии (3,3%).

[PavelS]

23 часа назад, fatalist сказал:

Есть такая мулька, как потребительский индекс. Таки вот, через жтот индекс, в РФии всё пучком с инфляцикй. 

Потребительский индекс, как и инфляция, как и индекс биржи все относительно. Ни какой точности в индексах нет. Якут в Сибири есть промысловую рыбу каждый день, а вот свинину и говядину не видит от слова совсем. Индекс потребления хоть и считается по росту и падению цен за прошедший год, но не учитывается в нем ни прирост людей, ни их убыль, ни потребление тех или иных продуктов в каждом регионе. Мы по индексу догоняем США так как считаем индекс по международным стандартам(CPI). Потребительские индекс это не более чем статистика международного банка.  Кстати, если бы с инфляцией в РФ было бы, как вы говорите "все пучком" то ЦБ и процентную ставку не поднимал бы раз в пол года.

[fatalist]

11 минут назад, PavelS сказал:

....  Кстати, если бы с инфляцией в РФ было бы, как вы говорите "все пучком" то ЦБ и процентную ставку не поднимал бы раз в пол года.

Я считаю??????  Свят.. свят... свят.... Это власть так считает...Так же как и звучат фанфары, по росту ВВП....   Как бЭ... есть то он есть, да только пиплу от этого жрать меньше приходится. Ну нет у экономистов другого показателя оборота денег в стране. кроме как ВВП!!

Edited August 17 by fatalist

[PavelS]

В 17.08.2024 в 11:02, fatalist сказал:

Я считаю??????  Свят.. свят... свят.... Это власть так считает...Так же как и звучат фанфары, по росту ВВП....   Как бЭ... есть то он есть, да только пиплу от этого жрать меньше приходится. Ну нет у экономистов другого показателя оборота денег в стране. кроме как ВВП!!

Как это нет? А сумма платежей за определенный период? Достаточно точные данные. Биржевые индексы хоть и не точные но отражают действительность в экономике страны. А индекс Мос. биржи выше, чем пекинская... А на счет жрать нечего, то тут вы ошибаетесь. Не вижу я в магазинах бабушку (дедушку) покупающую одну картофелину...

[fatalist]

4 часа назад, PavelS сказал:

Как это нет? А сумма платежей за определенный период? Достаточно точные данные.

Биржевые индексы хоть и не точные но отражают действительность в экономике страны. А индекс Мос. биржи выше, чем пекинская... А на счет жрать нечего, то тут вы ошибаетесь. Не вижу я в магазинах бабушку (дедушку) покупающую одну картофелину...

Платежи могут и расти, но...это не от роста объема продукции и услуг, а от роста цен на товары и услуги.  Ну например... стоила бутылка водки 1 рупь., а стала 5 рупий. Скмма платежей (пить-то меньше не будут) выросла в пять раз. И что, пиплу сытнее жить стало? Ан нет. С точность до наоборот. Меньше будут есть. Все по фэншую.

Биржевые индексы как показательуровня жизни пипла, это все от лукавого и Набиуллиной.  . Ничегошеньки они не отражают. Вон в Японии, рухнули в один день, и чЁ, Ипонцы жить стали хуже.....??  Ну и на счет Мос. биржи и Пекинской. Толку-то что индексы выше, а китайцы, уже, практически, на порядок стали жить достойней чем РФияне. Если есть знакмые в Китае, поинтересуйтесь у них. 

Edited August 19 by fatalist

[PavelS]

22 часа назад, fatalist сказал:

Толку-то что индексы выше, а китайцы, уже, практически, на порядок стали жить достойней чем РФияне. Если есть знакмые в Китае, поинтересуйтесь у них. 

Не только есть но и езжу туда теперь регулярно. И вот, что скажу. Уровень жизни в Китае резко просел. И это не шутка. Китай сам себя наказал!!! Подсадил весь мир на не очень качественные но дешевые товары и...со временем не поднимая качества поднял на их цены. А биржевые индексы не от Набиулиной, а от спроса и предложения...