Наблюдения за вторичным рынком, цены и оценка

[Александр Т]

Перед тем как взять в работу объект, агент готовит оценку недвижимости, на основе которые готовит прогноз продажи.

Делается это для одной простой вещи - помочь себе и продавцу определиться,

- брать объект в продажу?

или

продавать ли сейчас квартиру?

соответственно само наблюдение и оценка:

циан сохраняет описание и цену объявления по ссылке (даже если объявление снято с продажи)

мы сравнили цену на момент оценки (04.2022) и цену при которой объект "ушел с продажи"

сабж : квартира в доме под реновацию (часть объектов была в экспозиции сначала года)

 

9,5 -> 9,5 цена не поменялась, значит спонтанное решение продать квартиру, цена выше среднего 

9,5 -> 8,9 цена дошла до верхней границы рынка(с который мог быть торг)

9,0 -> 9,0 цена не поменялась, верхняя граница

10,9 -> 10,3 "поигрались и хватит"

 

8,1 -> 7,9 адекватная стартовая -> разумный торг -> сделка (на практике так)

8,1 -> 7,8 адекватная стартовая -> разумный торг -> сделка 

8,9 -> 8,2 верх граница -> снижение до рын цены -> разумный торг -> сделка 

9,1 -> 8,3 цена завышена, срок экспозиции выше  -> снижение до рын цены -> разумный торг -> сделка 

 

9,2 -> 8,7 снижение до верхней границы (либо не готовность продавать дешевле, либо лучший вариант)

9,5 -> 9,5 цена не поменялась, значит спонтанное решение продать квартиру, цена выше среднего

9,5 -> 9,5 цена не поменялась, значит спонтанное решение продать квартиру, цена выше среднего

 

такая ретроспектива за прошлый 22й год на примере одного объекта

(дополнено) методы оценки действительны и сейчас ..и всегда )))

те кто выставляет рыночную цену претендуют на быструю продажу с минимальным торгом и большим охватом за период времени

те кто в экспозиции выше рынка при равных исходных данных = выставили объект в продажу "чтобы посмотреть" или = "потерянное время" (имхо: эти объекты были взяты в продажу без предварительной оценки, что в свою очередь происходит из тиражирования объекта (реклама объекта от нескольких агентств) или лени агента

 

[Александр Т]

экспресс-варианты оценки

пример 1

 

 

 

 

пример 2

[Александр Т]

Еще одна оценка (прилагаю письмо и ареал)

сабж 3-комн МО, Балашиха, р-н Авиаторов

желание vs возможности

 

охотно хочется верить, что инфляция и повышенный спрос на недвижку с конца 2020-го года дали 100+ % процентов , практика показывает, что  эконом сегмент (вторичка) прирос за три года от 25% до 70% не более 

опечатку поправил ;)

 

 

[Elenka]

Цены на вторичное жильё в России достигли исторического максимума
Стоимость «вторички» в РФ растёт. В ноябре средняя стоимость квадратного метра готовых квартир на вторичном рынке достигла 119,13 тыс. руб. - это новый рекорд, сообщают "Известия".

Наибольший рост цен зафиксирован в Омске, Казани и Ростове-на-Дону (3,5%), Екатеринбурге (3,2%), Челябинске (3,1%), Санкт-Петербурге (2,7%), Краснодаре (2,6%), Нижнем Новгороде (2,5%), Новосибирске и Самаре (1,9%).
В Москве — 0,6%. В Воронеже (0,1%).

[PavelS]

Сегодня новость попалась. По данным АВИТО в Москве и Санкт- Петербурге бум на однушки. Покупают, снимают в аренду. Видно народ массово разводится))).

[fatalist]

19 часов назад, PavelS сказал:

Сегодня новость попалась. По данным АВИТО в Москве и Санкт- Петербурге бум на однушки. Покупают, снимают в аренду. Видно народ массово разводится))).

Просто...денег уже на двушки-трёшки, не хватает.

[PavelS]

В 18.06.2024 в 14:06, fatalist сказал:

Просто...денег уже на двушки-трёшки, не хватает.

Пишут, что очень много молодежи покупают однокомнатные. От родителей хотят съехать как можно быстрее. Бум разводов в больших городах.

[Мария]

В 17.06.2024 в 18:13, PavelS сказал:

Сегодня новость попалась. По данным АВИТО в Москве и Санкт- Петербурге бум на однушки. Покупают, снимают в аренду. Видно народ массово разводится))).

вроде студии и 1ки всегда были самыми ходовыми 

[PavelS]

40 минут назад, Мария сказал:

вроде студии и 1ки всегда были самыми ходовыми 

Возможно бум разгоняют. Как с сахарным песком или гречкой. Покупают все и всегда. но стоит громко крикнуть "Пожар" начинают бездумно хватать))))

[Мария]

разгон это да, отличный инструмент маркетинга

до июля его усиливает окончание программы льготной ипотеки, потом все будут торопиться купить пока ставку по семейной не подняли, потом пойдут новые уникальные или хорошо забытые акции и коллаборации застройщиков с банками, потом новогодние распродажи и черные пятницы