Наблюдения за вторичным рынком, цены и оценка

[Александр Трубицин]

Перед тем как взять в работу объект, агент готовит оценку недвижимости, на основе которые готовит прогноз продажи.

Делается это для одной простой вещи - помочь себе и продавцу определиться,

- брать объект в продажу?

или

продавать ли сейчас квартиру?

соответственно само наблюдение и оценка:

циан сохраняет описание и цену объявления по ссылке (даже если объявление снято с продажи)

мы сравнили цену на момент оценки (04.2022) и цену при которой объект "ушел с продажи"

сабж : квартира в доме под реновацию (часть объектов была в экспозиции сначала года)

 

9,5 -> 9,5 цена не поменялась, значит спонтанное решение продать квартиру, цена выше среднего 

9,5 -> 8,9 цена дошла до верхней границы рынка(с который мог быть торг)

9,0 -> 9,0 цена не поменялась, верхняя граница

10,9 -> 10,3 "поигрались и хватит"

 

8,1 -> 7,9 адекватная стартовая -> разумный торг -> сделка (на практике так)

8,1 -> 7,8 адекватная стартовая -> разумный торг -> сделка 

8,9 -> 8,2 верх граница -> снижение до рын цены -> разумный торг -> сделка 

9,1 -> 8,3 цена завышена, срок экспозиции выше  -> снижение до рын цены -> разумный торг -> сделка 

 

9,2 -> 8,7 снижение до верхней границы (либо не готовность продавать дешевле, либо лучший вариант)

9,5 -> 9,5 цена не поменялась, значит спонтанное решение продать квартиру, цена выше среднего

9,5 -> 9,5 цена не поменялась, значит спонтанное решение продать квартиру, цена выше среднего

 

такая ретроспектива за прошлый 22й год на примере одного объекта

(дополнено) методы оценки действительны и сейчас ..и всегда )))

те кто выставляет рыночную цену претендуют на быструю продажу с минимальным торгом и большим охватом за период времени

те кто в экспозиции выше рынка при равных исходных данных = выставили объект в продажу "чтобы посмотреть" или = "потерянное время" (имхо: эти объекты были взяты в продажу без предварительной оценки, что в свою очередь происходит из тиражирования объекта (реклама объекта от нескольких агентств) или лени агента

 

[Александр Трубицин]

экспресс-варианты оценки

пример 1

 

 

 

 

пример 2

[Александр Трубицин]

Еще одна оценка (прилагаю письмо и ареал)

сабж 3-комн МО, Балашиха, р-н Авиаторов

желание vs возможности

 

охотно хочется верить, что инфляция и повышенный спрос на недвижку с конца 2020-го года дали 100+ % процентов , практика показывает, что  эконом сегмент (вторичка) прирос за три года от 25% до 70% не более 

опечатку поправил ;)

 

 

[Elenka]

Цены на вторичное жильё в России достигли исторического максимума
Стоимость «вторички» в РФ растёт. В ноябре средняя стоимость квадратного метра готовых квартир на вторичном рынке достигла 119,13 тыс. руб. - это новый рекорд, сообщают "Известия".

Наибольший рост цен зафиксирован в Омске, Казани и Ростове-на-Дону (3,5%), Екатеринбурге (3,2%), Челябинске (3,1%), Санкт-Петербурге (2,7%), Краснодаре (2,6%), Нижнем Новгороде (2,5%), Новосибирске и Самаре (1,9%).
В Москве — 0,6%. В Воронеже (0,1%).