Квартиры по обмену. "Обмен" и "мена". Как разобраться?

[Elenka]

Помните кинофильм "По семейным обстоятельствам", а именно - одну из его тем: процесс обмена квартир в советское время?

Согласно мнению экспертов, жители современной России стали чаще использовать квартиры в качестве обмена. 

Согласно данным "Инком-Недвижимости", в 2022 г. этот процесс вырос в 4 р. в сравнении с 2021. Жильё друг другу собственники передают с последующей доплатой.

"Хорошо забытые бартерные схемы возвращаются при возникновении очередного экономического коллапса в стране, когда сфера недвижимости испытывает его последствия, и есть недостаток покупателей с живыми деньгами. Так было и в 1989 году, и в 2008 и в 2015", -  поделился Директор направления "Вторичный рынок" компании С.Шлома.

Обусловлен такой рост обмена нестабильной ситуацией на рынке недвижимости, но, по словам экспертов, при нормализации он снова пойдёт в минус. Кроме того, эксперты заявили, что правильный термин в данной ситуации - "мена". А "обмен" затрагивает лишь неприватизированные квартиры.

Я, честно говоря, не поняла, отличается чем-то процесс нынешний и процесс советский, и  как можно обменивать неприватизированные квартиры?

Вы разбираетесь?

[nik2]

2 часа назад, Elenka сказал:

... отличается чем-то процесс нынешний и процесс советский, и  как можно обменивать неприватизированные квартиры?

Обмен советских времен заключался в обмене правом проживания в квартирах, домах и жилых помещениях. Причём собственниками жилых помещений были муниципальные структуры, ведомства, промышленные предприятия, кооперативы. При советских обменах собственники недвижимости не менялись.

Термен мена прописан в Гражданском Кодексе. Это сделка при которой стороны обмениваются вещами в натуре. Применительно к недвижимости это квартира на квартиру. При этом происходит взвимный встречный переход прав собственности на квартиры. В настоящее время такие сделки встречаются очень редко в силу сложности подбора требуемого варианта.

Обмен в современных реалиях это обычно продажа квартиры с последующей покупкой на вырученные деньги другой квартиры. Другой термин альтернативная продажа квартиры.

[Elenka]

В 01.02.2023 в 22:18, nik2 сказал:

Обмен советских времен заключался в обмене правом проживания...

Термен мена прописан в Гражданском Кодексе. Это сделка при которой стороны обмениваются вещами в натуре...

Обмен в современных реалиях это обычно продажа квартиры с последующей покупкой...

Так нафига вообще вводить новые или вспоминать старые термины, если всё равно всё сводится к тому, что люди ПРОДАЮТ свои квартиры друг другу?

[nik2]

3 часа назад, Elenka сказал:

Так нафига вообще вводить новые или вспоминать старые термины, если всё равно всё сводится к тому, что люди ПРОДАЮТ свои квартиры друг другу?

Нет не все сводится к продаже. Совершенно разные правовые процессы.

Квартиры в статусе социального найма меняют, при это собственником квартир остаётся муниципалитета. Меняется не квартира, а право социального найма.

Мена, это не купля продажа. Квартиры меняются "в натуре". Право собственности на квартиру меняется на право собственности на другую квартиру, а не на деньги.

[PavelS]

В 14.02.2023 в 17:18, Elenka сказал:

Так нафига вообще вводить новые или вспоминать старые термины, если всё равно всё сводится к тому, что люди ПРОДАЮТ свои квартиры друг другу?

Продаже и мен два разных термина. Продажа получить прибыль, мен право получения аналогичной услуги (товара)..

[fatalist]

В 14.02.2023 в 17:18, Elenka сказал:

Так нафига вообще вводить новые или вспоминать старые термины, если всё равно всё сводится к тому, что люди ПРОДАЮТ свои квартиры друг другу?

При К-П два дорговора, при мене - один. Меньше телодвижений.

[nik2]

3 часа назад, fatalist сказал:

При К-П два дорговора, при мене - один. Меньше телодвижений.

Таки вставлю пять копеек. При купле продаже тоже можно обойтись одним договором только договоре будет три стороны или больше при длинной цепочке. Другое дело, что так не делают альтернативщик старается подготовить два (или больше) договора, подписать подать их на регистрацию одновременно. Единовременно же произвести расчёт между участниками. Причём его контрагентам эти танцы с бубном ненужны. Один хочет просто продать квартиру, а другой просто купить.

Ещё одно обстоятельство, это риски. В случае мены у участников есть шанс при проблеме с договором остаться со своей исходной квартирой. При купле продаже можно остаться без квартиры и с бещнадежным исполнительным листом.

Тем ни менее обмены как правило делают через куплю продажу, поскольку шансов найти подходящий вариант намного больше.

[Олег Квятковский]

Если выражаться юридически правильно, то в отношении жилья термин «обмен» применяется именно к муниципальным помещениям, а термин «мена» – к помещениям, оформленным в частную собственность

Мена – процедура юридического оформления обмена двух жилых помещений, находящихся в собственности. Кроме того, теоретически возможна мена жилого помещения на иные вещи (например, квартиры на автомобиль). Данный вид сделок регулируется гл.31 ГК РФ. К договору мены квартир применяются правила о купле-продаже (п.2, ст.567, ГК РФ), а каждая сторона договора признается одновременно и продавцом и покупателем. Существенным условиям договора мены недвижимости является цена обмениваемого имущества. Обмениваемые жилые помещения могут быть признаны равноценными (обязательно должно быть указано, какая цена установлена сторонами для обмениваемого имущества), либо сторонами может быть установлена разная цена. В этом случае исходя из разницы определяется доплата. Возможны сложные договоры мены, в которых участвуют три и более сторон, а право переходит на три и более объекта недвижимости. ( так называемый съезд-разъезд). При составлении таких договоров важно, чтобы стороны передавали только те жилые помещения, права на которые у них зарегистрированы. Например, не допускается регистрация перехода прав, в котором одна семья сначала производит раздел квартиры, а потом в этом же договоре члены семьи обменивают комнаты на другое жильё.. Такая сделка неправомерна, сначала надо зарегистрировать права собственников на комнаты, только после этого они могут обменять имущество.

Обмен – более широкое понятие, включающее в себя соответствующее распоряжение неприватизированным жильем, которое граждане занимают по договору социального или коммерческого найма. Такой обмен не является сделкой с недвижимостью, так как наниматели передают друг другу только права и обязанности, вытекающие из договоров найма, а перехода права собственности на жилые помещения не происходит. Обмен может быть равноценным (без доплаты) или неравноценным (с доплатой). Для совершения обмена нужно согласие всех членов семьи с обеих сторон сделки. В таком обмене, когда меняешь не свое жилье, а государственное (муниципальное), всем процессом управляет государство в лице местных органов самоуправления. В Москве, например, это районные муниципалитеты. Сейчас такой порядок обмена квартир тоже доступен, но почти не используется по причине неудобства, сложности подбора вариантов, и малой вероятности совпадения взаимных требований к жилью.

Существует еще один способ обмена жилых помещений. Это обмен между нанимателем жилого помещения и собственником другого жилого помещения. Жилищный кодекс РФ такой вариант не предусматривает, но и прямого запрета на это тоже нет. В результате такого обмена наниматель приобретает право собственности на другое жильё, а собственник лишается права собственности и приобретает права нанимателя другого помещения. Следует заметить, что если гражданин уже однократно приватизировал квартиру, то, став опять нанимателем муниципальной жилплощади, приватизировать повторно её уже не сможет. Существенным условием такой сделки должна быть установленная соглашением сторон цена отчуждаемой квартиры.

В современных реалиях, абсолютное большинство сделок по «обмену»  приватизированных (под термином «приватизированная» понимается квартира, находящаяся в частной собственности – не только полученная в результате приватизации, но и купленная, полученная в наследство и т.п.) квартир происходит через двойную куплю-продажу – то есть путем продажи своей квартиры и покупки другой. Т.н. альтернатива. Большой плюс  такого «обмена» – выбор вариантов.  Административные ограничения отсутствуют – разрешение местных властей здесь не требуется, а нормы предоставления жилья не учитываются. Условия сделки максимально гибкие и зависят только от пожеланий и договоренности сторон (размер доплаты, форма взаиморасчетов, сроки передачи квартир и т.п.).