Перейти к содержанию

Статьи

STR
Рынок загородного жилья растет не по дням, а по часам, удивляя многообразием. На смену скромным дачным домикам без удобств пришли роскошные коттеджи, которые возводятся в поселках с разнообразной инфраструктурой. Правда, цены на качественное загородное жилье никак нельзя назвать демократичными. Поэтому большинство москвичей предпочитает брать недвижимость на лето в аренду, а не покупать.
Преимущества аренды
Арендатор может в полной мере насладиться отдыхом, так как лишен забот-хлопот, связанных с коммунальным хозяйством, ремонтом, охраной и прочими «прелестями» сельской жизни. Такие заботы особенно обременительны для тех, кто не проживает в загородном жилье в холодное время года. Это при том что аренда коттеджа элит-класса обойдется в 5-10 тыс. долларов в месяц, а просто качественный коттедж почти на порядок дешевле. Поэтому приобретать загородную недвижимость в собственность целесообразно лишь в том случае, если она нужна не только для проживания 2-3 месяца в году, но и в инвестиционных целях. Правда, рынок не насыщен. А даже небольшой недостаток жилья рождает панику. Как следствие, бронировать дачу на лето нужно сразу после новогодних праздников.
Таунхаус вместо сельского домика
Тем, кто не может позволить себе коттедж и постоянно выбирает между дачей поближе, но без желанных удобств, и дачей отдаленной, но комфортной, можно порекомендовать обратить внимание на таунхаусы. Еще вчера аренда квартиры за городом для летнего отдыха казалась странным и неприемлемым решением, а уже сегодня на рынке появились квартиры с изолированным входом и отдельным от соседей двором. Разумеется, они стоят много дешевле, чем коттеджи, но предлагают более благоприятные условия, чем обычные дачные домики, которые в обилии сдаю москвичам жители области.
И помните, что подыскивать подходящий вариант для летнего отдыха нужно заранее. В последний момент даже хорошее агентство не сразу сможет предложить качественное решение. Правда, покупка загородного дома не избавит от неприятных неожиданностей. Поэтому, приобретая свое жилье, нужно быть готовым тратить на него немало времени, а готовясь к аренде, достаточно заблаговременно предупреждать хозяев. А они подготовят все сами. Конечно, дом будет обустроен не по вашему плану, но на комфорт и отсутствие забот можно смело рассчитывать.
STR
Казалось бы, что сложного в поиске арендного жилья? В принципе, ничего, если дело касается обыкновенной квартиры в «бюджетных» рамках. Хозяева, которые просят суммы меньше 40 тыс. руб. и предлагают хорошие условия в своем помещении, без проблем сдают квартиру за 2-3 дня. Но если дело касается поисков элитного жилья – здесь в такие сроки явно не уложиться. Время затягивается даже до 5-6 месяцев.
Какие факторы влияют на такие долгие поиски подходящих апартаментов? На первом месте стоит явно завышенная хозяевами оценка предлагаемой квартиры по территориальному расположению. Порой владельцы жилья в отдаленных районах просят такие же суммы, как и в центре. Даже высококачественный ремонт, полный набор мебели и техники не уравняет позиции Новогиреево и Арбата. Клиент, который хочет снять «элитку» пусть далеко, но не дорого, тем самым теряет время на просмотр таких предложений. Владелец элитного жилья поневоле должен снижать свои амбиции, если действительно хочет сдать квартиру в аренду.
Ряд арендаторов, насмотревшись промо-роликов в Интернете, требует от риэлтора найти ему нужную квартиру, указывая при этом «виртуальные» сведения. На самом деле, реальный рынок недвижимости таких предложений не дает. И у клиента уходит не день, и даже не месяц, чтобы понять этот факт.
Встречаются такие «экземпляры» среди арендаторов, которые исповедуют сказочный принцип «принеси то, не знаю что». Не сформулировав своих пожеланий по расположению и функциональности жилья, они пересматривают десятки квартир, находя в каждой какие-то изъяны. Поэтому, чтобы уменьшить время на подбор, клиент должен высказать конкретные пожелания, и тогда опытный риэлтор найдет нужный вариант достаточно быстро.
Затягивание времени происходит и на этапе подписания договора аренды. Особо «пунктуальные» клиенты с обеих сторон могут предлагать свои пункты в документ, неприемлемые для контрагента. И самой банальной причиной долгого поиска элитного жилья может быть отсутствие таковых предложений на рынке. Имея средства и список требований к будущим апартаментам, клиент долгие месяцы может ждать подходящей квартиры.
В заключение можно отметить, что стоимость аренды элитных московских квартир начинается с 10 тыс. долларов в месяц. Статистические данные по Москве свидетельствуют, что средняя цена в нынешнем году составляет 24 тыс. долларов. А самую дорогую квартиру на Остоженке с площадью, превышающей 400 кв. м, снимают за 60 тыс. долларов. Наибольший выбор арендного элитного жилья в Москве – это апартаменты в ММДЦ «Москва-Сити». Они составляют почти половину от всех предложений рынка. Еще четверть – это «элитка» на Арбате и 9-10% - на Тверской. На остальные районы столицы приходится порядка 20%.
STR
Заключение договора долевого строительства хоть и сопряжено с некоторыми рисками, но по праву считается самым выгодным способом приобретения недвижимости в новостройке. Цена квадратного метра в «долевке» находится на минимальном уровне. После сдачи дома в эксплуатацию она может возрасти на 70-80 процентов.
Однако планы потенциального владельца новой недвижимости могут быть существенно скорректированы самой жизнью. Может наступить момент, когда он по объективным обстоятельствам не сможет выплачивать положенные платежи. Чем это может грозить?
Поскольку ДДУ с застройщиком – не ипотечный договор, то никаких чрезмерно суровых санкций со стороны строительной организации, как правило, не выдвигается. Самый крайний случай – прекращение договорных отношений. Но, согласно действующему законодательству, разорвать договор фирма-застройщик сможет только в случае невнесения платежей на протяжении трех и более месяцев. Если трехмесячный срок просрочки платежа не истек, а застройщик настаивает на одностороннем расторжении договора – покупатель имеет реальное право подавать исковое заявление в суд. Однако надо иметь в виду, что строительная компания вправе выдвинуть встречное требование об уплате неустойки.
Неоспоримое право прервать договорные отношения с нерадивым приобретателем со стороны фирмы-застройщика возникает в случае, если в течение последних 12 месяцев имелось не менее трех просроченных платежей. И в этом случае правило «трех месяцев» уже не действует – просрочки могут быть даже на несколько дней.
Если все-таки финансовое положение приобретателя квартиры в новостройке не стабилизировалось, он может обратиться к застройщику с заявлением о прекращении ДДУ. Все уплаченные взносы будут возвращены в полном объеме. Но с учетом текущей инфляции участник ДДУ понесет убытки, поскольку никакой индексации или процентов за пользование денежными средствами не предполагается.
Еще один вариант – продажа своей «долевки» путем переуступки права по ДДУ. Тогда вся задолженность будет переведена на нового покупателя. Для заключения подобного договора необходимо заручиться согласием строительной фирмы.
STR
Комфортное жильё: плюсы и минусы новостройки и вторички
Люди, нацеленные на покупку квартиры, в первую очередь стремятся обрести комфортное во всех отношениях жильё, как со всеми современными удобствами во дворе (парковка, охрана, наличие развитой инфраструктуры и т.п.), так и в отношении жилплощади (удачная планировка квартиры, просторная кухня и т.п.). Покупка новостройки в этом случае рассматривается как вариант наиболее перспективный в плане удобств и комфорта для жизни, причём наличие развитой инфраструктуры предлагают не только в новостройках бизнес-класса, но и в самых обычных жилых многоэтажках.
Вторичная недвижимость в этом отношении рассматривается как малоперспективная, ведь при создании прежних домов существовали иные критерии и современный комфорт в них сложно найти. Новый дом – это новые условия и новые коммуникации, тогда как во вторичном жилье могут быть не сразу замечены проблемы с канализацией или с устаревшей электропроводкой. Сама квартира может быть почти в идеальном состоянии, а вот «подводные камни» в виде коммуникаций останутся незамеченными, а ведь от них во многом зависит комфорт приобретаемого жилья.
В квартирах старых построек, к примеру, «хрущёвок», звукоизоляция оставляет только желать лучшего. Не лучше обстоят дела и с теплоизоляцией в таких домах. В новой же квартире, возможно, придётся мириться со звуками продолжающейся стройки дома, где комфортно жить станет через год-другой после полной сдачи объекта в эксплуатацию.
Риски при покупке жилья – минус новостройки
Многие специалисты по недвижимости считают вариант покупки вторичного жилья более надёжным, чем приобретение квартиры в строящейся новостройке, ведь в первом случае схемы купли-продажи отработаны в течение многих лет. Во втором случае могут неожиданно поменяться застройщики, процесс стройки может затянуться, да и оформление документов на жильё также может затягиваться на неопределённые сроки. Также не стоит исключать варианты разорения застройщика или каких-либо иных финансовых проблем в процессе строительства, что в значительной мере снижает надёжность сделки при покупке квартиры в новостройке. Приобретение вторичной недвижимости в этом отношении значительно проще, с долей риска, практически сведённой к нулевой.
Риски при покупке вторичной недвижимости
Но не стоит забывать о том, что и на рынке вторичной недвижимости есть свои нюансы, в том числе и не совсем позитивные. Вот, для примера, ряд нюансов, которые могут вызвать затруднения в случае приобретения вторичного жилья: нарушения прав наследников, незаконная перепланировка здания и т.п. Не смотря на тщательную проверку истории вторичного жилья риелторами, периодически всё же возникают судебные разбирательства после заключения сделки о приобретении такого варианта недвижимости. К примеру, квартира была продана без согласования со старшим родственником, являющимся фактическим собственником жилья, или же наоборот, жильё было продано недееспособным владельцем.
Цены на новостройку и вторичную недвижимость
Зачастую стоимость квартиры становится главным определяющим фактором при покупке жилья. Но дать однозначный ответ, какой из вариантов будет более доступным, сложно. Так, стоимость новостройки в зависимости от дополнительных удобств будет возрастать, но при этом существует мнение, что жильё в новостройке может быть дешевле, чем во вторичке в давно обжитом и пользующемся хорошей репутацией районе. Цены на вторичную недвижимость в престижном районе могут мало в чём уступать ценам на квартиры в новостройке, расположенной по соседству, но начальном этапе строительства цена на квартиру в новостройке может оказаться дешевле. У новостроек больше комфорта по сравнению со вторичной недвижимостью, и цены чаще существенно выше. Поэтому, делая выбор между новостройкой и вторичной недвижимостью, стоит взвешивать все факторы.
STR
При оформлении ипотечного кредита банковские работники одним из условий выдвигают требование оформить страховку. Суммы, которые дополнительным бременем лягут на плечи заемщика, довольно внушительны – до 2-2,5 процентов от суммы задолженности по займу вместе с начисленными процентами. Имеет ли смысл заключать договор страхования или, в целях экономии, отказаться от него?
Что подлежит страхованию при оформлении ипотечного кредита
При заключении договора ипотеки заемщик, как правило, полон радужных планов и надеется долго оставаться в полном здравии. Ведь выплачивать банку значительную часть собственного бюджета придется довольно продолжительное время. Но за эти 10-15 лет может произойти многое: от незапланированного расставания со стабильной работой до приобретения длительной нетрудоспособности.
И если заемщик потеряет возможность вносить кредитные платежи, то он может лишиться и купленной недвижимости, поскольку она находится залоге у банка. Страхование здоровья и жизни предполагает выплату задолженности клиента страховой компанией, если заемщик лишился возможности работать или скончался.
Можно сделать вывод, что страхование жизни и здоровья заемщика на время действия договора кредитования – более чем необходимый параметр. Экономить на нем – значит, уподобляться страусу. Можно быть неисправимым оптимистом, но «подстелить соломку» не помешает.
Титульное страхование рекомендуется осуществлять в тех случаях, когда недвижимость покупается на вторичном рынке, и в ее «анамнезе» – много переходов от владельца к владельцу. Тогда появляется вероятность, что какая-нибудь из бывших сделок производилось недостаточно юридически чисто. Чтобы появление неожиданных наследников бывших хозяев дома или квартиры не омрачило радость обладания собственной недвижимостью, и не пришлось отстаивать свои законные права на нее посредством долгих судов, лучше заключить договор титульного страхования имущества. Тем самым заемщик страхует свое право на купленную недвижимость.
Страхование самого ипотечного имущества – вещь необходимая. Любое форс-мажорное повреждение дома или квартиры, приведшее к получению материального ущерба, оплатит страховая компания. При этом размер страховой премии должен покрыть расходы по кредиту и сумму, необходимую для ремонта.
Итак, страхование ипотеки выгодно не только банку и страховой компании. Это выгодно, прежде всего, самому заемщику.
STR
2014 год стартовал с неуклонного падения рублевого курса по отношению к мировым валютам. Что ожидает рынок кредитов под залог недвижимости? И что надо знать потенциальным заемщикам, чтобы ипотека не принесла дополнительных финансовых трудностей?
    Кредиты – только в рублях
Несмотря на то, что на протяжении многих лет валютные кредиты, в том числе и ипотечные, оборачивались значительной денежной выгодой для клиентов банков из-за относительно невысокой процентной ставки, в этом году ситуация коренным образом преобразилась. Сейчас, чтобы избежать серьезной переплаты, следует оформлять ипотечные кредит только в той валюте, в которой заемщик получает доход (зарплату, дивиденды или иные виды заработка).Если зарплата получается в рублях, то и кредит надо брать в рублях. При соблюдении всех условий договора кредитования в перспективе переплата по займу будет снижаться с ростом уровня падения рубля.

    Договор на ипотеку: семь раз отмерять и все проверить
Главное условие, при котором ипотечный кредит не преподнесет досадных сюрпризов – ставка банка не должна меняться на все годы, пока действует договор. Фиксированный кредитный процент поможет сберечь деньги заемщика. Если в договоре прописана плавающая ставка или предусмотрено условие, по которому финансовое учреждение может самостоятельно изменять установленный первоначально процент, то от такого договора лучше отказаться. Оформление ипотеки в период экономической нестабильности – это тот случай, когда перед подписанием договора надо проверить каждый пункт не 7, а 77 раз. Лучшим вариантом будет консультация у юристов.
    Стоит ли ожидать снижения ипотечных ставок по кредиту
До конца первого полугодия, по мнению финансистов, не имеет смысла надеяться на то, что банки будут понижать проценты по выдаваемым ипотечным кредитам. А конец лета и начало осени вполне могут преподнести дальнейший рост процентных ставок. Поэтому, имея стабильный заработок и намерение приобрести недвижимость по ипотеке, лучше решиться на это именно в настоящий момент.
STR
По мнению отдельных инвесторов, благоприятным местом для покупки зарубежной недвижимости является Испания. В частности, британцы считают эту страну лучшей в отношении туризма и приобретения недвижимости с последующей сдачей ее в аренду. Наиболее охотно покупаются дома в Коста Бланка и Коста-дель-Соль.
На дома, находящиеся в курортной местности, в больших городах, есть спрос в любое время года. Что касается цены, то она зависит от того:
где расположена недвижимость;
какое у нее состояние, к какому типу относится;
на какой срок, в какой сезон снимается.

Если нанимать жилье в долгосрочной перспективе, то цена ниже, но при этом она будет фиксированной и смена сезона на ней никак не скажется.
Условия, при которых недвижимость можно сдавать в аренду
Для сдачи собственности в аренду, необходимо пройти:
регистрирование ее в Министерстве туризма;
оформление налоговой декларации, согласно которой будут выполняться отчисления в местный бюджет, а сумма отчислений - четверть от получаемой за аренду платы. При этом, Испанские власти жестко контролируют этот вопрос.

Если обнаружится, что владелец не сплачивает налог, его оштрафуют и на немалую сумму: где-то в районе 30 тысяч евро.
Взаимоотношения владельца и арендатора
Между хозяином и съемщиком заключается договор, прописывающий, как их права, так и круг обязанностей. Оговаривается в договоре и цена.
Есть в договоре пункт о порядке уплаты услуг. Как правило, счета приходят хозяину, он вносит плату, а затем предъявляет их съемщику, который возмещает эту сумма, приплюсовав ее к очередной арендной плате.
Мелкий ремонт обычно делает наниматель за свой счет, а вот капитальный и косметический – дело домовладельца. Съемщик не имеет права улучшать жилье без его согласия.
Если жилье сдается с мебелью, то оформляется приложение к основному документу, где перечисляются все дорогие предметы обстановки, электроприборы и их состояние.
Что нужно учесть арендодателю
Законы в Испании в большей степени защищают арендатора, чем владельца жилья. А выражается это вот в чем:

договор между двумя участниками чаще всего составляется первоначально на 12 месяцев, но в течение пяти лет съемщик может по истечении года этот срок продлевать;
арендодатель же, не имеет права повышать плату. Она только индексируется в соответствии с уровнем инфляции;
съемщик платит за аренду наперед за месяц.

Британский портал недвижимости “Rightmove Overseas” в 2013 году, изучив вопрос приобретения и аренды недвижимости в Испании, опубликовал вывод, что это место самое привлекательное для вложения средств в зарубежную собственность из-за высокой прибыли от аренды. С этим согласны не все, ведь нерезиденты, помимо оплаты налогов, платят еще и страховку, а кроме этого, нужно поддерживать приличное состояние своей собственности. Хорошо еще, если удастся быстро найти съемщика.
STR
Бытует мнение, что покупку элитного жилья могут позволить себе только очень обеспеченные люди. Дороговизна характерна не только для стоимости таких квадратных метров, но и при их обслуживании. Покупатели со средним достатком практически никогда не интересуются элитным жильем, твердо веря в устоявшееся мнение. А так ли недоступно для них жилье в "элитке"? Попробуем развеять "легенды" по данному вопросу.
Легенда №1: Огромные площади квартир
"Зачем мне огромная квартира? " - так думает большинство покупателей "среднего" уровня. И, естественно, даже не интересуется размерами жилья в "элитке". На самом деле, после кризисного 2008 года, компании перешли к строительству домов премиум-класса, в которых площадь однокомнатной – 45 кв. м, а в элитных – 60 кв. м. Фактически, это те же параметры, что и в домах эконом-, комфорт- и бизнес-класса. Девелоперы тоже увидели тенденцию, выраженную в нежелании покупателя платить за "ненужные" площади.
Легенда №2: Дороговизна в эксплуатации элитного жилья
Мнение также оказывается неправильным, если собрать реальную информацию, а не руководствоваться домыслами. Цены на эксплуатацию "элитки" и бизнес-класса рознятся в 15-20%. Для сравнения: ставка оплаты 1 кв.м. в бизнес-жилье составляет 50 руб., а в элитном – 70 руб. Если раньше элитное жилье было полностью "закрытым", таким себе "частным государством", то сейчас "закрытая инфраструктура" почти не строится. Это также снижает тарифы на эксплуатацию.
Легенда №3: Элитные квартиры расположены в центре
Если 5 лет назад с этим поспорить было сложно, то на данном этапе элитные дома располагаются не только за Садовым кольцом, но и вообще за пределами ЦАО. Частично эта передислокация обусловлена тем, что свободных территорий в историческом центре Москвы почти не осталось. Но, изучив географию современных элитных и премиум-комплексов, становится понятно, что сейчас "элитность" жилья – это не просто расположение ее в центре города, а наличие соблюденных условий к параметрам недвижимости такого типа.
Легенда №4: В элитном жилье нужно делать ремонт
Переосмыслив политику в направлении внутренних работ, многие девелоперы предлагают квартиры с выполненным дизайнерским ремонтом. Идет тенденция к тому, что жилье продается полностью укомплектованным (мебель, шторы и даже наборы белья и полотенец). Сейчас такое жилье уже занимает четверть от общего предложения премиум-сегмента.
Как ни банально прозвучит, но прежде чем покупать квартиру, нужно рассмотреть все подходящие предложения в выбранном районе. И вполне может оказаться так, что лучшим вариантом станут квадратные метры в элитном комплексе.
STR
Вся сложность заключается в нескольких нюансах:
- имеется несовершеннолетний собственник
- невозможность выкупить все доли у собственников квартиры
- несогласие одного из собственников на продажу доли в общей собственности
Несовершеннолетний собственник – это, пожалуй, самая сложная и труднорешаемая проблема. Продать долю ребенка можно только по согласию опекуна или законного представителя ребенка и органов опеки и попечительства, которые сочтут, что при продаже доли не ущемляются права несовершеннолетнего. Чаще всего приходится делать «финт ушами», то есть покупать аналогичную по стоимости долю в другом объекте, и лишь потом отчуждать долю ребенка в конкретной квартире. Причем, дарение доли ребенка через ту же операцию, но между близкими родственниками, не разрешается органами опеки и попечительства. Крайне редко разрешается перечислить денежные средства от покупки доли ребенка на его счет в банке, и выкупить долю ребенка его близким родственникам тоже разрешается только органами опеки.
Один из собственников не может купить долю, которую продают
Самый простой в решении вариант: Вы собираетесь приобрести долю, ее собственник предлагает приобрести эту доли совладельцам по квартире, но никто эту долю приобретать не собирается. Только после этого Вы сможете приобрести желаемую долю в данной квартире, но надо учитывать, что доля и вся квартира – это совершенно разные права, а потому, уж если Вы хотите приобрести жилье, то покупайте все доли в квартире.
«Хитрый» вариант продажи доли в общей собственности у супругов, которые не живут вместе. В этом случае, довольно легко угодить в ловушку «неосведомленности» одного из супругов, что второй супруг продает их общую собственность. Это бывает в том случае, когда квартира находится в общей собственности, а по документам владеет квартирой один из супругов. Если Вы самостоятельно приобретаете квартиру у одного из супругов, обязательно уточните в курсе ли второй супруг, что квартира продается? Кроме того, желательно получить нотариально заверенное согласие второго супруга на продажу квартиры, чтобы в последующем вам не пришлось оспаривать свои права на всю квартиру в суде.
Гость
Спрос порождает предложение – эта экономическая истина актуальна как никогда на рынке столичного жилья. Однако предложение не всегда успевает догнать спрос, что порождает “рынки продавцов”. Именно эту ситуацию мы наблюдаем в Москве, причём с зачастую неблагоприятными последствиями для клиентов. К сожалению, рост желающих снять комнату или квартиру в Москвепривёл к росту случаев мошенничества. Если вы думаете, что собираетесь снять квартиру от хозяина, вы можете оказаться введёнными в заблуждение.
Более того, если вы решили продать либо сдать квартиру, вы так же сможете воспользоваться нашим сайтом. raui.ru
Под видом собственников зачастую скрываются агенты, готовые либо подвергнуть вас бумажной волоките, либо всеми правдами и неправдами предложить вам жильё не в том месте и не по той цене. Позвонив собственнику с намерением снять без посредника квартиру вашей мечты, вы можете быстро выяснить, что “к сожалению, эта квартира уже сдана, но есть другой вариант – всего в двадцати километрах в обратную сторону и лишь на пятнадцать тысяч дороже”. Что же, агентам тоже необходимо зарабатывать, и некоторые из них готовы пойти на любые хитрости ради получения своей комиссии.
В случае явной манипуляции всегда можно положить трубку и попробовать другой вариант. Главная опасность кроется в другом - в откровенном мошенничестве со стороны как собственников, так и подставных лиц. Если вы собираетесь снять от хозяина в Москве, обязательно убедитесь в том, что он является истинным владельцем – штампы регистрации никто не отменял, да и документы на владение собственностью должны быть в наличии. Только так вы можете быть уверены, что этот человек не пытается сдать вам чужую собственность. И даже если личность владельца подтвердится, настаивайте на заключении договора об аренде. Пусть “серые” схемы и более выгодны, но выгода в основном оседает в кармане собственника, не говоря уже о легальном аспекте подобных сделок. К тому же, без договора у вас не будет никаких доказательств, что вы действительно проживаете на съёмной квартире, а посему у нерадивых хозяев может появиться искушение взять с вас деньги и немедленно выселить на улицу. Настаивайте на легальных, оформленных сделках, даже если вы собираетесь снять без посредника – лишняя осторожность никогда не повредит.
×
×
  • Создать...