Перейти к содержанию

Статьи

STR
Градостроительная концепция Москвы коренным образом меняется. Новые административные здания и жилые дома будут возводиться в местах, максимально приближенных к транспортным магистралям. Это позволит некоторым образом разрешить проблему автомобильных пробок и разгрузить район исторического центра столицы.
Концентрация строительных площадок вокруг крупных автотрасс позволит успешно завершить Адресную инвестиционную программу, рассчитанную на 2014-2017 годы. По этому документу планируется масштабное строительство новых станций и линий метрополитена, авто- и железных дорог.
Наряду с объектами транспортной инфраструктуры за счет бюджета Москвы будет возведено больше 100 образовательных учреждений, вполовину меньше – спортивных сооружений, поликлиник и больниц. Планируется строительство и ввод в эксплуатацию 2,5 миллионов м2 жилья.
Для того чтобы создать нормальную экологическую атмосферу и снизить негативное воздействие близости автодорог, в районах застройки будет организовано зеленое дворовое пространство и парковые зоны.
Городские власти сейчас заняты пересмотром действующих нормативов плотности застройки в сторону их увеличения.
Еще один перспективный проект – строительство жилой и городской недвижимости в акватории Москвы-реки. Территория этой зоны составляет 10% от общей площади столицы, что составляет более 10 тысяч га.
Сегодня прибрежные районы заняты остатками промышленных зон или заброшенных пустырей. Только 25% набережных главной московской реки облагорожены, остальная часть требует приложения сил и финансов.
Вместо подобного запустения будет построено более 30 миллиона квадратных метров административных и жилых зданий, причем по 50% из них уже существуют утвержденные планы и проекты.
Ожидается, что результатом работ по обустройству прибрежных территорий станет доступная для москвичей водная зона, новые набережные и комфортабельные жилые дома. Здания, имеющие историческую или культурную значимость, останутся не тронутыми. Для инвесторов, готовых вложить деньги в интересный проект застройки московских набережных, существует жесткое условие – сохранение и реконструкция сооружений, составляющих культурное наследие столицы.
STR
В рамках поддержки ипотечного кредитования, правительство приняло решение снизить ставку на 0,6%. Теперь, для социально-приоритетных категорий граждан, она будет составлять от 10,3% до 11,4%. По классической ипотеке она будет в интервале от 13,9% до 14,9% (в том числе и на покупку недвижимости на вторичном рынке).
Ситуация с ипотекой в 2015 году
В декабре 2014 года, во время нестабильной ситуации с рублем, правительство резко повысило ключевую ставку. Это не могло не сказаться на рынке жилья в целом, и на ипотеке в частности. Итоги первого квартала 2015 г. показали, что объемы продаж недвижимости снизились на 25%, а доля ипотеки на 29%. Кредиты либо не выдаются совсем, либо выдаются под большой процент, поэтому владельцы недвижимости начали продавать ее в рассрочку, а так же предлагать заем от компании.
Если сравнивать с аналогичным периодом 2014 года, то за первых 4 месяца ипотечных кредитов предоставлено на 40% меньше в рублях и на 39% в валюте. На фоне этого растет и просрочка – на 12% с начала года.
Меры, принимаемые правительством
Правительство уже не первый раз пытается стабилизировать ситуацию на ипотечном рынке. В марте 2015 была запущена программа субсидирования ставки. Для конечного заемщика ставка по ипотечному кредиту составила 12%, а первоначальный взнос менее 20%. При этом размер кредита ограничивался – 8 млн для Москвы, МО и Санкт-Петербурга и 3 млн. для других регионов. Тогда эта мера оказала значительное влияние на рынок недвижимости – в разы увеличилось количество заявок на ипотеку.
Однако, по условиям, субсидирование действовало 1 год или пока объем выдачи не составит 400 млрд. рублей. Лимиты были распределены между банками, участвующими в программе, но на начало июня большинство из них их уже исчерпали.
Благодаря запущенной программе субсидирования, ситуация на ипотечном рынке начала понемногу стабилизироваться – ставка снижается, банки начинают выдавать кредиты. Такого падения объемов, как в период кризиса 2009 года (в 4,5 раза за год) удастся избежать.
STR
Май 2015 года не принес значительных изменений на рынок московской недвижимости. На первичном рынке уровень продаж остался невысоким, как и в предыдущем месяце, а на вторичном наблюдается падение цен. При этом объемы предложений сокращаются.
Ситуация с новостройками
На рынке новостроек наблюдается незначительное снижение объема предложений (до 1,6% по данным компании Est-a-Tet). Обусловлено это тем, что на 24% сократился объем поступивших в продажу новых корпусов, составив 59 тыс. кв.м. Некоторые владельцы недвижимости приняли решение временно снять ее с продажи и вернуть, когда стадия строительства будет более высокой. Другие, в связи с проводимыми акциями и предлагаемыми скидками, реализовали большую часть недвижимости эконом- и комфорт-класса. При этом наибольшее снижение предложения из-за возросшего спроса наблюдается именно в сегменте эконом-класса.
Значительного колебания цен на новостройки на рынке не наблюдается – квартиры выросли в цене на 0,3%, апартаменты подешевели на 1,6%.
Небольшое влияние оказал и фактор сезонности – в майские праздники ежегодно наблюдается спад спроса.
По прогнозам специалистов Est-a-Tet, с следующих месяцах объем предложения будет постепенно расти, за счет поступления в продажу недвижимости комфорт-класса.
Ситуация на рынке вторичной недвижимости
Вторичный рынок Москвы по итогам мая демонстрирует иные результаты. Объем предложения стабильно растет – только в этом месяце на 20% (по данным «Миэль»). Цена незначительно снизилась – на 1,2%.
Рост предложения объясняется возвращением на рынок продавцов, которые в конце года решили придержать свою недвижимость. В большей степени это жилье эконом- и бизнес-класса.
Из-за преобладающего над спросом предложения, собственники вынуждены немного снижать стоимость (1,2% для эконом и 2,1 для комфорт-класса). Покупатели же, опасаясь повторения ситуации конца 2014 года, не спешат приобретать недвижимость. К тому же, ставки по ипотеке все еще остаются высокими.
По словам исполнительного директора «Миэль» А. Шленова, вероятно, ожидать кардинальных изменений до осени не стоит.
STR
На рынке недвижимости квартиры с готовой отделкой появились еще в 2009 году. Однако на протяжении последней пятилетки интерес покупателей к такому формату жилья существенно упал. Покупатели предпочитали купить «голые стены», чтобы сделать ремонт в новой квартире, исходя из своих эстетических пристрастий. Кроме того, стоимость квадратного метра жилища без окончательной отделки помогала сэкономить значительную сумму. А ремонт можно было вести постепенно, после заселения в квартиру.
Почему стало выгодно приобретение квартир с готовой отделкой
В первую очередь, рост покупок жилья с готовым ремонтом связывается с тем, что качественные характеристики отделочных работ значительно улучшились. Внедряется использование современных материалов, к работе привлекаются опытные дизайнеры. В результате предлагаемые застройщиками Москвы квартиры с выполненной отделкой стали гораздо выгоднее для покупателей.
Один проект, представленный застройщиками, может включать 5-10 вариантов отделки по разным ценам. Покупатель имеет возможность выбрать тот, что устроит его по деньгам и удовлетворит его эстетический вкус.
Сэкономить на ремонте
Помимо внешних признаков, для покупателя есть существенная экономия в деньгах на квартире с отделкой. Строители приобретают материалы по оптовой цене, получают серьезные скидки от бригад-отделочников из-за большого объема работ. По статистике застройщиков, ремонт, выполненный на стадии строительства, обойдется в 7-15 тысяч рублей/1 кв.метр.
Если подобную отделку возьмет на себя сам новосел, то он заплатит за ремонт, как минимум, в 1,5-2 раза дороже. При этом можно сэкономить время и силы, которые ушли бы на ремонт новой квартиры. Сберечь некоторое количество денег можно на том условии, что большинство работ будет выполнено своими руками. Но в таком случае ремонт может затянуться на продолжительное время.
Еще один фактор, который привлекает покупателей в квартирах с отделкой – возможность включить все ремонтные работы в стоимость ипотеки. Хорошая отделка стоит недешево, и выложить крупную суммуодномоментно готов не каждый новосел. Квартира с отделкой, выполненной специалистами по согласованию с дизайнерами от застройщика – выгодный во всех отношениях вариант для новоселов.
STR
Проект планировки территории для размещения офисно-гостиничного комплекса был рассмотрен ГрадСоветом Московской области. Объект будет построен по адресу: город Подольск, ул. Фёдорова, дом 19 (участок 4), в шаговой доступности от остановок общественного транспорта.
Здесь на земельном участке в 2 740 квадратных метров появится здание сложной формы и разной этажности: от трёх до пяти надземных этажей и два подземных этажа для парковки легкового транспорта (на 46 машиномест). Предусмотрены и 44 гостевых надземных парковочных места.
Местоположение земельного участка соответствует зоне делового, общественного и коммерческого назначения, а месторасположения объекта соответствует функциональной зоне объектов обслуживания общегородского значения. В ходе благоустройства на участке будет создано почти 1 400 квадратных метров дорожного покрытия и 310 квадратных метров озеленения.
«Архитектурно-технологическое решение предусматривает возведение постройки из трех частей, соединенных между собой переходными галереями. Тут разместятся 40 гостиничных номеров (их общая площадь 723 квадратных метров) и офисы (площадью 426 квадратных метров).
В целом же площадь надземной части офисно-гостиничного здания составит 2 900 квадратных метров, а площадь подземной части – 1 460 квадратных метров», - дала свой комментарий Марина Оглоблина, министр строительного комплекса Московской области.
STR
С начала 2015 года на рынке вторичной недвижимости наблюдается значительное снижение продаж. Если в январе, по словам представителя «Миэль», к покупке предлагалось около 36,7 тыс. квартир, то в апреле уже 44,9 тыс. Как объясняют специалисты, это произошло из-за снижения количества покупателей (до 20%). В результате покупатели все чаще прибегают к прямому обмену, например, в апреле зарегистрировано 11367 таких сделок.
Чем обусловлен рост количества нереализованной недвижимости?
Значительный прирост количества квартир на продажу объясняется возвращением на рынок продавцов, которые из-за нестабильной ситуации с рублем отложили все сделки в конце года. Если в январе-марте самые дешевые квартиры были сняты с продажи, то теперь предложение возросло почти на 40%. Как показатель, можно привести портал Cian.ru, где по сравнению с январем количество объявлений возросло на 25%, до 107500.
Сейчас квартиры покупают только те, кому это действительно необходимо. При этом вместе с покупательской способностью падает и средняя стоимость за кв.м. – 257 тыс. за бизнес-класс и 148 тыс. за эконом. Некоторые продавцы, решив не дожидаться покупателей, переводят свои квартиры на рынок аренды.
Ситуация в Подмосковье
На вторичном рынке недвижимости Подмосковья ситуация существенно не отличается. Те, у кого есть деньги, предпочитают отдавать свой выбор в пользу новостроек. По сравнению с мартом средняя стоимость за кв.м., по данным агентства «Мегаполис-Сервис», снизилась на 2,43% (составляет 79,4 тыс.руб.)
Несмотря на сложившуюся ситуацию, продавцы не спешат значительно снижать цены, так как сами рассчитывают совершать покупки и боятся не вписаться в бюджет.
По оценке директора департамента вторичного рынка, С. Шлома, реальные шансы реализовать в этом году квартиры имеют только 15-20% продавцов. А если они смогут предоставить скидку в 10-20%, то их шансы значительно возрастут.
В конце мая рубль снова начал ослабевать по отношению к валюте, поэтому ситуация на вторичном рынке недвижимости существенных изменений не предполагает.
STR
Обзор рынка торговой недвижимости: какие ТК откроются в Москве в 2015 году
Тенденции на рынке торговой недвижимости в 2014-15 гг.

Ко II кварталу 2015 г. большинство участников рынка торговой недвижимости в столичном регионе уже свыклось со сложившейся ситуацией роста затрат и низкой покупательской вовлечённости, адаптировав бизнес–планы и финансовые модели к новой реальности. Впрочем, несмотря на негативные настроения, строительная активность близка к историческому максимуму. Причиной этой парадоксальной ситуации является девелоперский цикл, который в России пока находится в противофазе с экономическими тенденциями. Договорные отношения в сегменте торговой недвижимости постепенно переходят в рублёвую зону, что несколько оживляет рынок и реализовывает приостановленный для арендаторов спрос: начинает открываться поток возможностей для заключения договоров по более благоприятным условиям.

Стоит отметить, что, несмотря на кризис, прошедший год стал рекордным для Москвы по объёмам ввода новых торговых площадей за всю историю развития ТЦ. В столице было открыто 14 новых объектов общей площадью 0,67 млн кв. м. Цифры 2015 года, по планам девелоперов, должны превысить этот результат почти в два раза. Так, ожидается выход на рынок 26 ТЦ, суммарная площадь которых будет равна 1,3 млн кв. м. Существенный объём прогнозируемого ввода придётся на торговые объекты, реализация которых не состоялась в 2014 г. Также на 2015 г. запланировано открытие нескольких торговых комплексов суперрегионального формата.

При условии осуществления всех амбициозных планов на будущий год объём площадей нового строительства превысит показатель 2014 г. практически на половину - на 43%. Однако о действительном повторении результата говорить рано: с большой долей вероятности сроки выхода многих объектов будут перенесены на более поздние периоды. Максимальный объём нового предложения, на который можно рассчитывать в 2015 г., составит около 680 000 кв. м.

Если говорить о вакантных площадях, то год назад уже отмечалось замедление темпов заполнения арендаторами новых торговых центров: в некоторых объектах на момент открытия пустовало более 70% помещений. На фоне ввода в эксплуатацию рекордного объёма торговых площадей и снижения спроса со стороны арендаторов показатель доли вакантных площадей достиг 11% (по сравнению с 4% в 2014 г.).

Объекты, открывшиеся в 2015 г.

ТРЦ Columbus. Открылся в I квартале 2015 г. GLA 140 000 кв. м, GBA 277 000 кв. м. Зона охвата комплекса оценивается в более чем 2 млн человек, 6 торговых уровней, парковка на 2 600 машиномест. Торговая галерея центра представлена магазинами более чем 300 известных брендов. Также на территории комплекса работает многозальный кинотеатр, развлекательная детская зона, каток, фудкорт. По данным компании «Магазин Магазинов», доля вакантных площадей на апрель 2015 г. составляла 67%.

ТРЦ «Кунцево Плаза». Открылся в I квартале 2015 г. GLA 65 000 кв. м, GBA 245 000 кв. м. Зона охвата пятиуровневого комплекса оценивается в более чем 2 млн человек, 4 торговых уровня, подземная парковка на 2 000 машиномест. Здесь расположено более 250 магазинов, двухуровневый супермаркет, кинотеатр, детский развлекательный комплекс, фудкорт. По данным компании «Магазин Магазинов», доля вакантных площадей на апрель 2015 г. составляла 67%.

ТЦ «Центральный детский магазин на Лубянке». Открылся в I квартале 2015 г. GLA 36 500 кв. м, GBA 72 200 кв. м. 7 торговых уровней, парковка на 300 машиномест. Здесь расположен гипермаркет игрушек, около 200 детских магазинов, детский развлекательный центр, кинотеатр, кафе и рестораны. По данным компании «Магазин Магазинов», доля вакантных площадей на апрель 2015 г. составляла 28%.

МФК MARI. Открылся во II квартале 2015 г. GLA 70 000 кв. м, GBA 135 000 кв. м. Зона охвата комплекса оценивается в более чем 1.6 млн. людей, 5 торговых уровней, парковка на 1 650 машиномест. Объединяет 200 магазинов, 8-зальный кинотеатр, концертный зал, центр искусств, продуктовый гипермаркет и гипермаркет детских товаров.

Объекты, планируемые к открытию в 2015 г.

ТРЦ «Галерея Кутузовский». Откроется в IV квартале 2015 г. GLA 60 000 кв. м, GBA 137 000 кв. м. 6 торговых уровней, парковка на 1 100 машиномест. Объединяет 200 магазинов, продуктовый супермаркет, кинотеатр, магазин бытовой техники и электроники, фудкорт.

2-ая очередь ТК «Каширский Двор». Откроется в IV квартале 2015 г. GLA 34 600 кв. м, GBA 63 600 кв. м. 4 торговых уровня, парковка на 560 машиномест, потребительская проходимость составит около 20 тыс. человек в день. Объединяет более 500 магазинов по продаже товаров для ремонта, отделки и декора, зону по продаже черновых материалов, фудкорд. На верхних этажах здания расположится гостинично-офисный блок.

ТЦ «Славянка». Откроется в IV квартале 2015 г. GLA 60 000 кв. м, GBA 136 000 кв. м. 4 торговых уровня, парковка на 1 100 машиномест. Объединяет более 250 магазинов, кинотеатр, развлекательную зону, фудкорт, продуктовый супермаркет.

ТЦ «Ривьера». Откроется в IV квартале 2015 г. GLA 100 000 кв. м, GBA 258 000 кв. м. Зона охвата торгового центра насчитывает 3,7 миллиона человек, 3 торговых уровня, парковка на 3 000 машиномест. Объединяет более 300 магазинов, многозальный кинотеатр, продуктовый гипермаркет, гипермаркет спортивных товаров, развлекательный комплекс.

Прогнозы

В сложившейся нестабильной экономической ситуации, скорее всего, откроется только 67% площадей из ранее заявленных. Эти цифры совпадают с данными компании JLL, согласно прогнозам которой реальный результат по совокупности открытых торговых площадей в московском регионе в текущем году составит всего 450 тыс. кв. м. Ожидается, что будут реализованы лишь те объекты, которые находятся на завершающей стадии.
Однако даже их открытие может быть перенесено на будущий год - как из-за возможных задержек в строительстве в частности, так и из-за давления обстановки в целом.

Тем не менее, положение на рынке нельзя назвать кризисным в полной мере. Так, довольно неплохо будут чувствовать себя ритейлеры с эффективными затратами на логистику поставок от производителя до потребителя. При этом продолжится оптимизация затрат и следование курсу на гибкую арендную политику. Конечную реализацию получат те объекты, которые смогут привлечь арендаторов удачным местоположением, правильной концепцией, а также комплексы, ориентированные на повседневные запросы потребителей. Относительная стабильность будет наблюдаться у федеральных и международных сетевых операторов. А если конкретизировать товарные группы по сегментам, то твёрдо на земле будут стоять производители товаров для детей и DIY (рынок строительных и отделочных материалов).

Департамент девелопмента группы компаний «Каширский Двор»
STR
В 2015 году московские застройщики активно осваивают заброшенные территории бывших промышленных предприятий. Более 4,3 га земли, ранее занимаемых заводами Серп и Молот, ЗиЛ, Тушинским аэродромом и другими производственными объектами, будут трансформированы в новые микрорайоны.
Проблема уплотнения застройки в Москве стоит особенно остро. При этом площадь полуразрушенных промзон занимает 18,8 га, а это составляет почти 18% городской территории в ее старых границах. Задача градостроителей – реконструировать эти зоны с максимальной пользой для горожан.
Бывший завод – «город в городе»
К реорганизации промзон строительные компании подошли с особенным подходом. Планируется, что каждый из проектов будет включать не только современные жилые кварталы. Только 50% общей площади промышленных территорий займет новая жилая недвижимость и объекты соцкультбыта. Оставшаяся половина земель будет застроена коммерческими, производственными и транспортными объектами.
Расчет московских властей – на то, чтобы новоселы микрорайона были обеспечены рабочими местами в непосредственной близости от дома. Это может разрешить критическую ситуацию с пробками на дорогах, а москвичам, купившим жилье в новостройках, не придется тратить драгоценное время на дорогу.
В процессе редевелопмента промышленных территорий строители будут ориентироваться на европейские стандарты – на одном гектаре земли не должно быть построено более 25 тысяч кв.м сооружений. При разработке проектов перестройки промзон уделялось внимание благоустройству и озеленению микрорайонов. На территории бывшего ЗиЛа, например, автомагистраль будет углублена ниже уровня земли на 4 метра, крышей своеобразного тоннеля будут платформы с зелеными насаждениями.
К началу лета строители ведут работы на 10 объектах промышленных зон. Территории, расположенные в исторической зоне Москвы, превратятся в жилые кварталы с развитой деловой и социальной инфраструктурой. Те промзоны, которые находятся далеко от центра – Бирюлево, Коровино,Вагоноремонт – будут реконструированы под новые производственные мощности.
На месте бывшего завода Серп и Молот будет возведено 1,2 миллиона кв.м апартаментов и жилой недвижимости, в промзоне Завода им.Лихачева – без малого 0,5 миллиона кв.м.
Продажи новых квартир на возрожденных промышленных территориях могут начаться уже в октябре этого года.
STR
Власти Подмосковья объявили о повышении налогового бремени для владельцев дач и частных домов. Рост ставки земельного налога планируется весьма значительный. Владельцы частных домов, расположенных в 60-километроваой зоне от столицы будут платить теперь на 35% больше, чем ранее. Бремя остальных домовладельцев возрастет на 40%. Ставка для собственников дачных участков в СНТвырастет на 50 и 60% соответственно. Таким образом, владельцы жилых домов в Подмосковье теперь будут платить 9 тыс. рублей в год за 10 соток, если жилье находится не далее 60 км от Москвы и 3 тыс. рублей за такой же участок, если расстояние от столицы составляет более 60 км. За участок в СНТплощадью 6 соток придется заплатить 3 и 1,2 тыс. рублей соответственно. Начисление налога по новому тарифу будет производиться уже с первого июля 2015 года.
Столь значительное непропорциональное подорожание власти региона объясняют тем, что кадастровая стоимость Подмосковного жилья ранее была занижена. В результате проведенного анализа выявлено, что несоответствие составляет до 70%. При этом оценочная стоимость большей части участков была более чем на 40% ниже рыночной цены.
Одновременно с этим в ряде населенных пунктов ставка будет не повышена, а снижена, так как в органы власти за последнее время поступило большое число жалоб на завышенную оценку БТИ. В этих муниципальных образованиям налог рекомендовано снизить вдвое, до 0,15%.
Льготы по уплате земельного налога в Подмосковье по-прежнему будут действовать. Правда, полностью избежать уплаты не удастся никому. Так, малоимущим и пенсионерам (доход менее 2-кратного среднедушевого) будет выплачена компенсация в размере 50% от начисленной суммы. Для ее получения льготным категориям граждан нужно будет обратиться в налоговую инспекцию с соответствующим пакетом документов. Но прежде чем идти в ФНС нужно обратиться в органы соцзащиты, чтобы подтвердить статус нуждающегося.
Таким образом, в среднем житель Подмосковья заплатит 5-6 тыс. рублей земельного налога, что на 35-40% больше, чем в предыдущем периоде.
STR
Концепция «Пансионат для пожилых людей» прошла процедуру рассмотрения на Градостроительном Совете Московской области. Проект предусматривает размещение частного пансионата для проживания людей преклонного возраста в Истринском муниципальном районе, возле деревни Зыково. Здесь на территории 19,5 га предполагается строительство жилых и административных корпусов, а также сопутствующей инфраструктуры.
Пансионат рассчитан на 250 мест. В нём будут располагаться специально оборудованные комфортные 1 и 2-х местные номера.
По словам генерального директора компании-инвестора Марины Рудневой «проект планируется реализовать в несколько очередей и полностью завершить к 2020 году». К этому времени в пансионате будет полностью развёрнута программа по внедрению ведущих практик ухода за пожилыми людьми, а также организованы различные программы реабилитации.
Строительство пансионата будет реализовано рядом с загородным поселком «Зыковский уезд» (235 участков под дачное строительство, площадь дачной застройки составит 44,33 га, площадь озеленения - 10,6 га).
«Этот проект имеет социальную значимость для развития Истринского района, прежде всего, с точки зрения создания новых рабочих мест: их к 2017 году будет создано 200, а к 2020 году – в два раза больше.
Также важно и то, что проект предполагает модернизацию транспортной и инженерной инфраструктуры близлежащих населённых пунктов. Необходимо отметить, что после завершения строительства в региональный бюджет от этой территории ежегодно будет поступать около 30 млн. рублей», – прокомментировала Марина Оглоблина, министра строительного комплекса Московской области.
×
×
  • Создать...