Перейти к содержанию

Статьи

STR
Для типичного горожанина ведение собственного дома - это множество новых, ранее неведомых забот. Владельцу не достаточно заплатить деньги коммунальной организации, чтобы "спать спокойно". Всем хозяйством придется заниматься самому. Выбор некачественных материалов или некомпетентного специалиста для ремонта, к примеру, системы водоснабжения чреват долгим проживанием без воды. Собственный дом - это как собственный бизнес. Все риски хозяин несет самостоятельно. Поэтому многие предпочитают аренду покупке. Тем более что загородное жилье требуется, как правило, на летнее время года. Среди потребителей также можно выделить еще 2 категории: иностранцы и представители среднего класса, часто переезжающие из города в город.
Рынок подмосковного жилья состоит из:
- Качественного жилья большой площади, возведенного в охраняемых коттеджных поселках. Стоимость таких домов обычно составляет от 5 тыс. долларов и достигает десятков тысяч. Цена зависит от площади дома, наличия и уровня инфраструктуры в поселке, присутствия леса и реки поблизости, а также престижности направления. От дома можно ожидать присутствия теннисного корта и спортзала, сауны и частного пляжа.
- Относительно небольших дачных домиков, предназначенных главным образом для отдыха. Их стоимость в основном составляет до тысячи долларов. Крупные риелторские агентства в этом сегменте не работают. Объезжать подходящие варианты придется потенциальным арендаторам самостоятельно. Расстояние до столицы составит десятки километров.
- Старые дачи, образованные еще в Советском Союзе. В селениях, где на протяжении десятилетий жили заслуженные граждане Советов, можно снять дом за сумму от 700 до 3-х тысяч долларов. За эти же деньги можно найти вполне современное загородное жилье площадью в 100-200 м2.
Рынок всех ценовых сегментов жилья носит сезонный характер. В начале года сразу после рождественских каникул москвичи начинают подыскивать себе загородный дом на лето. Многие въезжают весной с первым цветением садов и покидают загородное жилище в средине осени. Но уровень цен на сезон устанавливается весной.
Коттеджи в специализированных дачных поселках, предназначенных для аренды, обычно сдаются на год. Найти хороший вариант на более короткий срок будет непросто. Располагая суммой от тысячи долларов, можно претендовать на помощь опытного агента, но и в этом случае подбирать подходящий вариант следует заранее.
STR
Имеющиеся в собственности земельные участки, которые выделялись под садоводческие и дачные цели, вполне возможно использовать в коммерческих целях. Постройка небольшого магазина, автомастерской или точки общепита, особенно, если участок расположен вблизи автотрассы, может принести хороший доход его владельцу.
Проблема состоит в том, что земельный участок, выделенный для садоводства, имеет прямое целевое назначение. Оно прописано в кадастровом паспорте, и самовольное изменение разрешенного использования земли может повлечь за собой административные штрафы. Поэтому первое, что необходимо сделать – документально поменять целевое назначение земельного участка.
Чтобы ускорить процедуру внесения изменений, можно обратиться в риэлтерское агентство. Но вполне возможно проделать все манипуляции самостоятельно, достаточно корректно собрать все необходимые документы.
Шаг № 1: формируем пакет документов
Если на имеющемся земельном участке уже построен домик и владелец намерен им пользоваться в дальнейшем, надо произвести межевание участка: отделить жилую зону от нежилой застройки. К заявлению в органы местного самоуправления, которые занимаются земельными вопросами, следует приложить:
· Копию паспорта владельца участка;
· Кадастровый паспорт земельного участка;
· Правоустанавливающие документы (свидетельство о праве собственности);
· Если владелец земли – предприниматель, то представляется выписка из ЕГРИП.
На основании полученного заявления администрация поселения назначает общественные публичные слушания с участием всех местных жителей. Они должны подтвердить свое согласие с вносимыми изменениями. Срок рассмотрения заявления – 45 дней.
Шаг № 2: вносим изменения в Кадастровый паспорт земельного участка
Правообладатель земельного участка, имея на руках разрешение на изменение целевого назначения, должен обратиться в заявлением в Кадастровую палату. По истечении 30 дней новый паспорт участка будет готов.
Шаг № 3: проект и согласование с отделом архитектуры
Для получения акта согласования владелец участка должен представить в отдел градостроительства и архитектуры разработанный проект коммерческой постройки и всех инженерных коммуникаций. Полученный акт визируется в администрации поселения, коммунальных службах, СЭС и пожарной охране.
Когда все документы получены, можно оформлять документы, разрешающие возведение нового здания и паспорт на строительство.
Как видно, владелец земельного садоводческого участка вполне способен справиться с документальным оформлением смены целевого назначения земли и использовать ее для получения коммерческой прибыли.
STR
Наряду с посредническими услугами риелторские компании предлагают клиентам так называемую проверку чистоты сделки. Под чем подразумевается изучение истории квартиры с целью выявить нарушения прав собственности. Сотрудники риелторской компании проводят оценку законности всех ранее совершенных сделок с квартирой. Фактически работа сводится к правовой оценке документов, поскольку встретиться лично с бывшими владельцами по прежним сделкам невозможно. А значит, риск остается, и зависит он не только от того, насколько качественно была проведена работа. К примеру, невозможно оценить адекватность прежних владельцев недвижимости в момент совершения сделки. В таком случае, что же подразумевают агентства под гарантией? И могут ли риелторы имущественно обеспечить риск!?
Итак, гарантия чистоты сделки - это возможно? Нет. Безусловно, нет. Но это вовсе не означает, что риелторские агентства обманывают своих клиентов. Гарантировать клиенту безопасность они, тем не менее, могут. Имущественное обеспечение сделки риелторское агентство гарантирует посредством страховки.
Существует 2 вида страхования профессиональной деятельности риелтора:
- Страхование ответственности риелтора, защищающее от профессиональной ошибки. В этом случае защищены имущественные интересы самого агентства.
- Титульное страхование, защищающее клиента. В этом случае приобретатель недвижимости защищен от утраты прав на квартиру, даже если агентство выполнило свою работу добросовестно.
Какая услуга будет предоставлена вам, можно узнать из договора с риелторским агентством. Если в соглашении этот пункт не отражен, то страховки не будет. Если в договоре не указана ответственность агентства, то ее также не будет - законодательство не обязывает риелторов проводить проверку. Судебная практика, правда, свидетельствует, что вернуть деньги за некачественные информационные и консультационные услуги в рамках судебного процесса можно, но они составляют лишь 3-5% от всей суммы. Дабы не попасть в неприятную историю, нужно обращаться в компании с хорошей репутацией. Разумеется, стоимость услуг риелтора, дающего реальные гарантии, будет выше.
STR
Переоформление прав на недвижимость предполагает переход объекта из одних рук в другие. На практике такие операции часто совершают родственники, т.е. фактические обстоятельства не меняются - в помещении продолжают проживать те же люди. Заплатить при этом крупную сумму в бюджет психологически тяжело, а порой и непозволительно дорого с учетом того, что потенциальный налогоплательщик часто приобретает только юридическое право. К примеру, так происходит, когда по наследству передаются дома, построенные в рамках индивидуального жилищного строительства в советский период. Смерть собственника обязывает членов семьи, постоянно проживающих и зарегистрированных в этом доме, а часто и родившихся в нем же, оформлять имущество на себя, оплачивая для многих немалую сумму в бюджет. Налог на наследство отменен, но размер госпошлины тоже может составлять заметную величину. Поэтому законная оптимизация налогов при переоформлении недвижимости ничуть не менее актуальная.
Существует 3 способа переоформления квартиры:
1. Дарение.
2. Договор купли-продажи.
3. Завещание.
Дарение позволит сэкономить только в случае, если недвижимость переходит ближайшим родственникам - это супруги, родители, дети, дедушки, бабушки, внуки, братья, сестры. Если же дар предназначается дальним родственникам или совсем посторонним людям, то придется заплатить в бюджет 13%, что довольно много. К тому же даритель может аннулировать дарственную. Договор купли продажи, если объект находится в собственности более трех лет, является предпочтительным. Если же квартира куплена недавно, но придется платить налог на доходы с суммы превышающей 1 млн. рублей. Завещание или наследование по закону обязывает платить лишь пошлины, но такой вариант не всегда приемлем. Кстати, размер пошлины может достигать 100 тыс. рублей, а если наследники не близкие люди, то пределом является миллион.
Выбирать оптимальный вариант можно только применительно к конкретным обстоятельствам. Проводя анализ, также следует учитывать множество льгот, которые позволяют россиянам сэкономить немалые суммы на госпошлинах и налогах.
STR
Автор: STR
Квартиры, расположенные на первых этажах зданий, не очень удобны для проживания. Особенно это касается домов устаревших планировок – «хрущевок» и «брежневок». Зато квартира в таком доме вполне может стать источником приличного дохода, если использовать ее под офис, небольшой магазин или парикмахерскую.
Для того чтобы разместить в квартире коммерческое предприятие, необходимо, чтобы она получила статус нежилого помещения. Процедура перевода жилого фонда в нежилой регламентируется Жилищным Кодексом и градостроительным законодательством. Для успешного ее завершения требуется соблюдение ряда условий:
Обеспечение доступа к помещению, отдельного от использования жилого пространства; Переводимое помещение не должно использоваться владельцем как часть жилого; Отсутствие обременений со стороны третьих лиц на переводимую недвижимость. Чтобы использовать жилое помещение в качестве коммерческой недвижимости, чаще всего потребуется реконструкция и перепланировка квартиры. И здесь может таиться самое крупное препятствие, поскольку для получения разрешения на переустройство квартиры потребуется согласие всех жильцов-собственников дома. Чаще всего, если речь идет о пятиэтажке, это 60-90 квартир, собственники которых должны письменно подтвердить свое одобрение перепланировки.
При получении такого согласия формируется окончательный пакет документов для получения разрешения на перевод жилого помещения в нежилое. Все изменения в планировке квартиры должны быть зафиксированы в разработанном проекте реконструкции. Этот проект вместе с планом переводимого помещения и техническим описанием прилагаются к заявлению, подаваемому в органы местного самоуправления.

Процедура перевода квартиры в нежилое помещение потребует от собственника немало времени и денег. В среднем, от момента принятия решения о переводе жилой недвижимости в нежилое помещение до начала использования квартиры в коммерческих целях проходит шесть и более месяцев. Однако, пройдя этот необходимый этап, перепланированная квартира может сдаваться в долгосрочную аренду и приносить собственнику стабильный доход.
____________________
Еще больше информации по теме:
на форуме "Покупка квартиры на первом этаже" - помощь риэлторов при покупке жилья на форуме "Про коммерческую недвижимость" - как перевести из жилой в коммерцию ____________________
Предыдущие статьи раздела:
Как обманывают покупателей квартир в новостройках Арендуем магазин: выгодно и без налоговых последствий
STR
Автор: STR
Сколько бы слухов ни ходило об обманутых дольщиках, люди все-равно продолжают вкладывать деньги в приобретение долгожданного жилья в новостройке. Нужно надеяться на хорошее, но не мешает представлять себе и подводные камни, которые могут при этом обнаружится.
Для привлечения участников долевого строительства все способы хороши
Чтобы привлечь больше дольщиков, застройщик организовывает начало строительных работ:
ограждает строительную площадку; роет котлован. Все это демонстрируется вкладчикам. При этом заверяют, что новоселье не за горами. Остается только денежную сумму внести, притом сразу всю. Отдав деньги, и подписав предварительный договор, человек попадает в полную зависимость от застройщика.
Предварительный договор не обезопасит покупателя от мошенника
Обычно дольщикам не сразу становится понятным, что их обманули – иногда несколько лет проходит, прежде чем они начинают бить тревогу. За это время мошенникам удается хорошо заработать на полученных деньгах за счет их прокручивания. Они могут даже удовлетворить некоторые иски за счет других, но большинство дольщиков никогда не получат ни своих денег, ни квартир. Это та же финансовая пирамида, которую преступники используют, начиная с 90-х.
Почти безотказно действующий прием мошенников при продаже квартир в новостройках
Чтобы строительство считалось законным, нужно не нарушать ни земельное, ни градостроительное, ни экологическое законодательство. И, если бы действительно так было, то обманутых граждан стало бы значительно меньше. На деле, к сожалению, часто все, что можно нарушить – нарушается намеренно. Мошенникам это дает возможность свалить вину за то, что строительство не идет, на какой-то контролирующий орган: «Не дают возможности строить. И все тут».
Когда идет поток жалоб и исков, несостоявшимся владельцам жилплощади, предлагают снова скинуться и достроить дом, от которого пока что есть только котлован или коробка, в лучшем случае, самим.

Если посредники в виде коммерческой структуры или руководители строящей организации просто нагло присвоили деньги дольщиков, то у них есть несколько приемов, чтобы избежать ответственности:
проводится реорганизация, меняется руководство, которое, вроде бы, первый раз слышит о каких-то там договорах. Спрашивать не с кого; в иных случаях, они обещают продолжить стройку. Вот только цена квартиры теперь увеличивается. Доплата нужна…; строительство идет так медленно, что переходит в разряд долгостроя. Возможна продажа оплаченной квартиры иным лицам
Преступники, желая получить доход в большем размере, продают недвижимость дважды. Для этого у него имеются в запасе несколько способов. Так что на одну и ту же, пока даже не существующую квартиру, появляются два, иногда и три, претендента.
А вот еще обман - деньги забирает третье лицо
Передавая средства за будущие квадратные метры застройщику, покупатель может не заметить, что в документе он даже не значится. Для организации, с которой подписан договор, застройщик юридически является никем. Так как названия зачастую схожи, то дольщик до определенного времени, спокоен за свои деньги.
При строительстве новостроек существуют компании-прокладки
Подрядчик, а может инвестор, продает жилую площадь дольщикам, но своих обязательств перед юридическим застройщиком не выполняет. Денег на его счета, тоже не переводят. Договор с такими ненадежными партнерами, естественно, разрывается. Нерадивый подрядчик «наказан», но дольщику от этого не легче – деньги уже ушли.
____________________
Еще больше информации по теме:
на форуме "Покупаем квартиру в новостройке" - как купить жилье без проблем на форуме "Жилые комплексы в Москве и МО" - смотрите подмосковные и столичные новостройки ____________________
Предыдущие статьи раздела:
Арендуем магазин: выгодно и без налоговых последствий Как выбрать ипотечного брокера?
STR
Автор: STR
Решение начать собственное дело на ниве торговли сопряжено с необходимостью арендовать магазин или часть магазина. При поисках подходящего помещения следует учитывать большое количество нюансов, которые помогут не только преуспеть в торговле, но и сэкономить на налоговых платежах.
Как грамотно выбрать помещение под аренду, учитывая минимизацию налогов?
Для того чтобы предпринимательская деятельность попадала под специальное налогообложение (ЕНВД), которое существенно снизит налоговую нагрузку, надо знать, что торговая площадь магазина не должна превышать 150 кв.м. Сюда не войдут складские и бытовые помещения, налог исчисляется только от величины площади помещения, которая предназначена для обслуживания покупателей.
Если аренда будет распространяться только на часть общей магазинной площади, то особенное внимание при заключении договора аренды следует уделить тому, чтобы максимально четко было прописано количество арендуемых квадратных метров, предназначенных для торговли. Площадь подсобных и складских помещений, а также места для прохода покупателей должны быть документально обособлены, чтобы не попасть под налогообложение по ЕНВД.

Если предприниматель выразит желание арендовать несколько небольших торговых залов в пределах одного здания, то необходимо оформлять найм каждого отдельного зала индивидуальным договором аренды. В противном случае арендуемые площади суммируются, и применение единого налога станет невозможным.
Что надо проверить перед заключением договора аренды помещения?
При заключении договора аренды с собственником помещения необходимо удостовериться, что все документы на недвижимость находятся в юридически верном состоянии, не обременено арестом или судебными предписаниями.
Арендуя недвижимость для торговых целей, желательно предварительно рассмотреть несколько вариантов. При окончательном выборе, помимо стоимости аренды помещения, надо учитывать сопутствующие детали:
Наличие бесплатных парковок вблизи здания; Условия, на которых будет размещаться реклама и вывеска; Какая из сторон договора будет осуществлять текущий и капитальный ремонт; Имеется ли торговое оборудование, которое уже установлено в магазине и каким образом оно будет оплачиваться; Имеется ли право у арендатора сдавать помещение в субаренду. ____________________
Еще больше информации по теме:
на форуме "Аренда коммерческой недвижимости" - как грамотно сдать и снять помещение или офис на форуме "Снять квартиру в городе" - правила работы агента по аренде ____________________
Предыдущие статьи раздела:
Как выбрать ипотечного брокера? Ипотека без справок о доходах: как избежать повышенных процентов?
STR
Автор: STR
Более половины всех сделок с недвижимостью совершается частично на кредитные деньги. При этом условия банков содержат так много нюансов, что выбрать наиболее привлекательный вариант с ходу не удастся. Поэтому на рынке появились посредники -профессионалы, которые призваны помочь заемщику выбрать оптимальную кредитную программу и объект недвижимости для покупки, а также собрать необходимые документы. Но это в идеале. На практике компании, именующее себя ипотечным брокером, могут предоставлять весь спектр услуг, а могут, к примеру, только содействовать в оформлении кредита. Есть среди них и недобросовестные торговцы информацией.
Как отличить профессионального ипотечного брокера от информационного посредника?
Участников данного рынка можно разделить на 2 группы:
Риелторские компании, специализирующиеся на содействии в покупке жилой недвижимости на кредитные деньги. Компания может быть узкоспециализированной, а может иметь подразделения или отдельных специалистов, занимающихся ипотекой. Риелторские агентства ведут работу в параллельном режиме. Их задача, исходя из потребностей и возможностей клиента, найти одновременно подходящую квартиру и приемлемую кредитную программу. Оформлением всех необходимых документов, как по кредиту, так и по сделке купли-продажи, они занимаются сами. По желанию клиента брокер возьмет на себя еще и продажу имеющегося объекта недвижимости, а если необходимо, предварительно оформит на него права собственности. Компании, ориентированные на подбор оптимальной кредитной программы и оформление документов. Такой вариант подойдет тем, кто уже нашел квартиру для покупки или тем, кто нуждается в небольшой дополнительной сумме. Опытный брокер действительно поможет сэкономить на кредите, но если подходящего объекта для покупки пока нет, могут возникнуть несостыковки. В результате, экономия не оправдает себя. Кроме того, важно понимать, что брокер должен взаимодействовать с банками самостоятельно. Если компания не берет на себя контактирование с кредитором и оформление кредита, то доверять ей не следует. Такие "брокеры" торгуют недостоверной, подчас устаревшей, общедоступной информацией.
Помощь ипотечного брокера нужна не только тем, кто не готов тратить время на анализ кредитного рынка и сбор документов. Хороший специалист поможет выбрать оптимальный вариант и получить согласие в сложных случаях, к примеру, когда заемщик испытывает трудность с подтверждением доходов. Не секрет, что убедительно заполненная анкета и другие, на первый взгляд, мелочи могут сыграть решающую роль. Важно выбрать профессионала, который готов взять на себя всю работу.
____________________
Еще больше информации по теме:
на форуме "Ипотечное кредитование" - вопросы получения ипотеки на жилье на форуме "Для начинающих специалистов" - к кому обратиться за получением кредита ____________________
Предыдущие статьи раздела:
Ипотека без справок о доходах: как избежать повышенных процентов? На каких принципах строится работа агентств недвижимости?
STR
Автор: STR
Получить ипотечный кредит и въехать в новую квартиру, не имея собственных средств на ее приобретение – это единственная возможность обзавестись собственным жильем для многих людей. Однако банки страхуют свои риски по долгосрочному кредитованию многочисленными требованиями к потенциальным заемщикам. Это делало до недавнего времени получение ипотеки для людей, работающих в частном бизнесе, практически невозможным. Но ситуация меняется.
В условиях конкурентной борьбы банки применяют разнообразные, привлекательные для клиента, методы: минимальный размер первоначального взноса, акционное снижение процентных ставок, беспроцентный период при кредитовании, предоставление ипотечного кредита без справок о подтверждении дохода. Слов нет, это может быть удобно заемщику, поскольку пакет документов, который предоставляется в банк для получения ипотеки, довольно громоздок.
Банковская статистика подтверждает, что почти 30% кредитов под залог недвижимости, выданных банками в 2013 году, оформлялись без подтверждения дохода заемщика. Любой кредит будет тем дешевле для получателя, чем большее количество документов, подтверждающих его «благонадежность», он представит в кредитное учреждение. Ипотека без справки о доходах будет всегда сопровождаться повышением процентной ставки на 2-4 п.п.

Когда ипотечный кредит без справок выгоден покупателю
Однако, в некоторых случаях, получатель кредита под залог недвижимости может не волноваться об увеличении процентной ставки из-за отсутствия подтверждающий документов:
Если получатель ипотеки является держателем «зарплатной» карты банка, то его доход для кредитного учреждения будет виден без дополнительных документов; Если в качестве обеспечения ипотечного займа в залог предоставляется не только купленная квартира, а и прочие высоколиквидные активы (акции, земельные участки, иная недвижимость, автотранспорт); Если заемщик представит банку поручителей по ипотеке, доход которых будет соответствовать критериям получаемого кредита; Если размер первоначального взноса, который будет внесен при заключении договора ипотеки, будет составлять 70 и более процентов от стоимости жилья. ____________________
Еще больше информации по теме:
на форуме "Ипотека и кредиты" - кредиты и ипотечные банки на форуме "Финансы и деньги" - налоги, кредиты и платежи ____________________ 
Предыдущие статьи раздела:
На каких принципах строится работа агентств недвижимости? Подводим итоги ушедшего года. Первичный рынок Москвы.
STR
Автор: STR
Сколько людей, приходящих в агентства недвижимости, столько и мнений. Одни, вспоминая о своем сотрудничестве с риэлтором, выражаются исключительно в превосходных степенях, другие выражают мнение негативное: спекулянты, мол.
Ну, а в действительности что?
Конечно же, каждая фирма хочет быть конкурентоспособной. Достичь цели можно высоким профессионализмом и качеством работы. В агентствах с хорошей репутацией все это присутствует.
Основные правила работы для агентств недвижимости
Первое правило: безопасность сделок Компании большие, прочно обосновавшиеся на рынке недвижимости, не будут иметь дел с человеком, который хочет у них работать, не узнав о нем все. Для проверки существует служба безопасности. Эта же служба проверяет и клиентов, и объекты, выставленные на продажу. Сделки, где попахивает авантюризмом, не для них.
Маленькие агентства не могут позволить себе такой роскоши, как служба, отвечающая за безопасность. Если сделка предполагает риск, они от нее отказываются. Лицо фирмы, в данном случае, важнее дохода. Клиенты, которые безопасность ценят выше всего, совершают сделки только через надежные агентства.
Второе правило: качество услуг стоит хороших денег Когда встает вопрос об оплате услуг агентства, некоторые резко меняют свое положительное мнение на противоположное. Приводятся примеры, что кто-то там предлагал те же услуги, но цена была куда как ниже… Да, действительно ниже, но где? У подпольного маклера, скорее всего.
На цене услуг агентства по недвижимости сказывается не только степень безопасности, но и скорость сделки. Ведь они обращаются в банки, к застройщикам, к коммунальщикам, в страховые компании. Без хорошо налаженных связей с ними, быстрая сделка не возможна, а в отдельных случаях - просто безнадежна без поддержки этих структур.

Правило 3: без конкуренции нет развития Агентство недвижимости – это продавец, правда, предлагается к продаже не товар, а услуги. Без некоторой доли агрессии на рынке не выживешь. Активно ищутся объекты, привлекаются клиенты, подписываются договора, в общем, работают на опережение конкурента. Получается, что для человека,решившего справиться самостоятельно, почти не остается шансов подыскать какой-то выгодный вариант, чтобы продать или купить дом, землю. И он негодует.
Та же конкуренция заставляет агентства повышать качество своих услуг, увеличивать их перечень. Растет и уровень профессионализма. Для клиента это значит, что сделка будет проведена гладко, без лишних нервов с его стороны.
Все эти правила, по большому счету, одинаковы и для фирмы, и для риэлтора, который работает в одиночку. Разница состоит в большем перечне услуг, наличии связей и профессионализме.
____________________
Еще больше информации по теме:
на форуме "Для начинающих работать риэлтором" - риэлторские истории на форуме "Будни агентов в недвижимости" - правила работы экспертов ____________________
Предыдущие статьи раздела:
Подводим итоги ушедшего года. Первичный рынок Москвы. Тонкости совершения альтернативной сделки
×
×
  • Создать...