Перейти к содержанию

Статьи

STR
Финансисты наперебой спорят о том, может ли жилая недвижимость выступать в качестве актива. Одни утверждают, что нет и приводят многочисленные примеры того, как рынки западноевропейских стран падали на десятки процентов, причем речь не идет о крупных общеэкономических кризисах, вроде Великой депрессии. Так, в Берлине с 1994 по 2004 цены снизились на 30%. Неплохую 1-2-комнатную квартиру можно было купить по цене жилья в крупном провинциальном городе России. Другие отвечают, что растущие рынки постсоветских государств позволяют зарабатывать на инвестициях в недвижимость, а при условии хорошего знания экономики какой-либо зарубежной страны можно зарабатывать и на европейской. Истина как всегда посредине. Российский рынок действительно не знает значительного падения цен. Да, в периоды экономических кризисов можно приобрести недорогое жилье, но причина обычно кроется в спешной продаже. А вот европейский рынок может стагнировать на протяжении многих лет.
Если все-таки принято решение приобрести объект в расчете на рост рынка, нужно делать выбор, исходя из текущей и прогнозируемой ликвидности. Качественные объекты обычно в цене не падают, даже если спрос снижается. А вот те, цена которых была обусловлена дисбалансом спроса и предложения, могут не просто сильно подешеветь, но потерять ликвидность. Если жилье приобретается с целью заработка на разнице между ценой покупки и ценой продажи, то нужно выбирать объекты премиум-класса большой площади с хорошо развитой инфраструктурой. Если планируется зарабатывать на аренде, то лучше остановить свой выбор на транспортно доступном месте в спальном районе.
Таким образом, вкладывать деньги в недвижимость дальнего зарубежья нецелесообразно, а вот в жилье, расположенное на территории стран, соседствующих с Россией вполне можно. Впрочем, аксиомой это не является. Цены на недвижимость, в зависимости от состояния экономики, порой делают очень резкие скачки, которые позволяют неплохо заработать. Кроме того, домик и даже квартира в привлекательных курортных местах может послужить семье много лучше, чем номер в отеле, а заодно придет понимание того, как должен и будет в перспективе функционировать отечественный рынок недвижимости. Вообще, для того чтобы понять тенденции российского рынка и рынков СНГ нужно изучать западноевропейский опыт.
STR
Цены на российскую недвижимость, вопреки распространенному заблуждению, вполне сопоставимы с европейскими. Поэтому сегодня позволить себе уютную квартиру за рубежом может большинство россиян, а не только жители Москвы. Разумеется, речь идет о привлекательных с точки зрения экономики и культурной среды странах, таких как: Италия, Германия, Испания, Болгария, Венгрия и др. Средняя стоимость квартиры в крупных городах России, без учета Москвы, составляет 2 млн. руб. За эту сумму можно приобрести жилье в любой из вышеназванных стран. При этом Восточная Европа, конечно, более доступна, чем Западная. Так, в Германии квартиру можно приобрести за сумму от 1,2 млн. до 2,7 млн. руб. и выше. При этом стоимость европейской недвижимости, в отличие от российской, может не только расти, но и значительно снижаться. К примеру, на протяжении последних 5 лет цена на квартиры в Берлине опускалась много ниже чем в Москве и Петербурге. Еще несколько лет назад не только однокомнатную, но и двухкомнатную квартиру в столице Германии можно было купить за 900 тыс. руб.
Если требуется не квартира, а дача, то можно уложиться и в 200 тыс. рублей, остановив свой выбор на Болгарии или Черногории. Правда, такое жилье подойдет только любителям уединенного образа жизни. Рассчитывать на транспортную, социальную и иную инфраструктуру за эту сумму нельзя. А вот поля, леса, моря и реки будут в ближайшей доступности. Правда, хорошее жилье в столице или курортных местах Восточной Европы будет стоить все те же 2 млн. руб. или около того.
Впрочем, без подводных камней здесь не обходится. Поэтому, выбирая европейскую недвижимость, не следует пренебрегать помощью опытного агента, который хорошо знает страну и местные законы. К примеру, покупая старинный замок в Италии, следует помнить, что местные правовые нормы обязывают владельца осуществлять надлежащий уход за таким жильем, включая реставрационные работы. В результате, стоимость объекта может возрасти более чем в два раза. Также очень внимательно нужно относиться к тонкостям налогового законодательства и не только.
STR
Как говорят эксперты, цены 2014 г. на недвижимость в Болгарии стали самыми демократичными. Российские граждане часто покупают жилье или коммерческою недвижимость с целью получить прибыль, но у пенсионеров мотивация другая.
Мотивация для приобретения недвижимости
Накопив некоторые средства и обретя свободу по выходу на пенсию, люди хотят реализовать свои давние мечты:
кто-то хочет увидеть новые страны;
кто-то отдохнуть у моря столько, насколько хватит средств и желания;
кто-то провести лето в глухой провинции, выращивая овощи на собственной земле.

Все это можно реализовать, имея жилье в не таком уж далеком зарубежье – в Болгарии.
Почему в Болгарии
Человеку в возрасте тяжело уехать далеко и надолго, тем более в чужую страну. Болгария воспринимается иначе:
здесь много соотечественников и у местных к ним очень хорошее отношение. Поэтому переехавший в Болгарию пенсионер, быстро становится своим;
многие пенсионеры наслышаны о том, что дом у моря в этой стране они смогут купить по той же цене, что и небольшой домик в пригороде Москвы или Санкт-Петербурга.

Мотивы покупки жилья:
одни предполагают использовать его для приезда на отдых летом, а иногда и зимой. Причем пенсионеров радует перспектива, что сюда будут приезжать дети, внуки, можно пригласить друзей;
других прельщает возможность путешествовать;
третьи любят хорошую рыбалку и охоту, а в Болгарии это недорого и хорошо организовано.

Что предлагают риелтеры пенсионерам
У риелтеров имеются варианты недвижимости в разной ценовой категории:

тем, у кого достаток приличный, а это более полутора сотен евро, предлагается недвижимость в крупных городах-курортах. Там хорошее жилье стоит 100-200 тысяч в европейской валюте. Обычно это молодые пенсионеры, которые и в России имеют солидные дома и дачи;
пенсионеры, приезжающие из провинции, обычно ищут и здесь такой же тихий уголок в виде участка, расположенного недалеко от моря, чтобы домик небольшой, розы и виноград на нем. Есть и такие стоимостью до 80 тыс. евро поблизости Лозенца или Варны, в тихих поселках Баня, Бяла. Еще дешевле в центре Болгарии. Море, правда, далековато, зато все как в Швейцарии: горы и чистые озера;
для отдельной категории пенсионеров – военных, которых и пенсионерами-то назвать трудно, ведь они еще очень молоды и активны, оптимальный вариант – дом на юге Болгарии. Шумная Варна недалеко, а в окрестностях продаются коттеджи, где есть и гараж, и мастерская. Можно купить лицензию и ловить рыбу прямо сетями, а стоит она каких-то 4 сотни левов, да и зверье в лесах еще не перевелось;
все эти наши соотечественники редко собираются жить в Болгарии постоянно, но есть и пенсионеры, которым ничего не удалось накопить. Чтобы приехать в Болгарию, они продают свое жилье в России, а здесь покупают совсем недорогое – тысяч до 50$. Привлекают их в основном курорты, где можно поправить свое здоровье.

Для пенсионеров с разным достатком риелтеры советуют придерживаться одного общего правила: приехать самому, посмотреть устроит ли инфраструктура в выбранном населенном пункте, подойдет ли климат, а потом: «Добро пожаловать».
STR
Покупка квартиры не только радует, но и пугает. Малейшая ошибка может закончиться мгновенной утратой денег, а может привести к потере квартиры через много лет. Нюансов здесь много, а ошибки достаточно одной. Очевидно, что нужен профессионал.
1. Первое, о чем нужно попросить агента – это оценка состояния рынка. Сколько будет стоить квартира, которую хочется иметь. Если денег не достаточно, то риелтор сможет рекомендовать пути решения проблемы в зависимости о т обстоятельств клиента. Выходом может быть кредит или покупка другого жилья, нежели предполагалось вначале. При этом агенту нужно дать как можно более точную информацию о своих потребностях. В противном случае то и дело, предлагая «неправильные» варианты и не зная как угодить клиенту, специалист просто перенесет свое внимание на других нуждающихся в его помощи.
2. Следующий важный фактор - это чистота сделки. При этом нужно понимать, что покупка недостроенной квартиры – это инвестиции, которые всегда рискованны. Да, риск может быть минимальным, и риелтор поможет избежать мошенничества, но избежать инвестиционного риска полностью нельзя. Т.е., вкладывая деньги в строящуюся недвижимость, мы фактически несем риски предпринимателя. Если это неприемлемо, нужно попросить агента найти надежную страховую компанию, которая работает со страхованием инвестиций.
3. Кроме того, агентство обычно работает с юридической стороной вопроса. Т.е. специалист поможет оформить куплю-продажу или обмен, кредит и пр.
Есть в услугах агентства и еще одно преимущество, которое не очевидно. Это экономия времени и денег клиента. Это только кажется, что самому проще несколько раз отпроситься с работы или потратить на покупку отпуск. В действительности без опыта работы с недвижимостью покупатель тратит так много времени, что «овчинка не стоит выделки». А деньги, отложенные на покупку, тем временем обесцениваются, поскольку цены на недвижимость растут много быстрее, чем банковские проценты. Но аспекты, связанные с оплатой работы агента нужно урегулировать сразу. Т.е. вопрос, сколько будут стоить услуги агентства, должен быть четко прописан в договоре.
ПМЖ
Всем известна закономерность, что, чем дальше жилье находится от центра города, тем ниже его цена. На практике бывает так, что районы, которые находятся примерно на одинаковом расстоянии от городского центра, все же, сильно отличаются между собой по ценовой категории.
Иногда разница доходит до 10%, а это очень хорошая скидка. Поэтому обязательно уделите время изучению рынка недвижимости вашего города. Вторым, по важности, моментом можно считать стадию строительных работ.
На завершающих этапах
стоимость квадратного метра, однозначно, будет выше. Если вы не ограничены в сроках, и можете отложить въезд в новую квартиру, то в целях экономии покупайте квартиру в строящемся доме, который будет сдан в эксплуатацию в качестве объекта строительства через год.
Этот вариант обернется для вашего капитала 10-15% выгоды.
В последнее время у подрядчиков появилась и укоренилась тенденция пытаться выполнять максимальное количество строительных работ за счет заказчика. Это касается установки входных дверей, теплоизоляции балкона, а также оформления внутренней отделки помещений. Если вам предоставляется возможность выбора, то лучше приобретите квартиру без дополнительных наворотов, так как степень вероятности переделывать все заново, руководствуясь собственным вкусом, очень велика. Значит, вы оплатите не только первичный монтаж, но и последующий демонтаж, сплошные убытки.
Преимущество покупки квартиры в новостройке это то, что вы беспрепятственно сможете сразу же пригласить туда строительную бригаду. Строители будут иметь возможность, в буквальном смысле, работать и днем, и ночью. Квартиры, приобретенные на вторичном рынке недвижимости, не дают таких широких перспектив для ремонтных мероприятий.
Недовольные соседи быстро утолят ваш пыл и сократят масштаб строительных планов.
Соблюдение этих простых, но эффективных, практических рекомендаций поможет вам сделать удачную и экономически выгодную покупку жилья в новостройке.
STR
Преимущества загородного коттеджа
По сравнению со стандартными квартирами у загородного коттеджа масса преимуществ:
1. Индивидуальность постройки
Если большая часть квартир обладает стандартной планировкой, а сам дом мало чем отличается от типичных новостроек или же иных зданий старой планировки, то загородные коттеджи обычно отличаются широким разнообразием, как по планировке, так и по архитектурному облику, что предоставляет такому домику ярко выраженную индивидуальность. Собираясь купить загородный коттедж, вы можете выбрать такой вариант, который наиболее красочно будет представлять вашу мечту об уютном домике, и в то же время не менее ярко будет выражать ваши личные предпочтения и вашу индивидуальность.
2. Эксклюзивность здания
Можно приобрести удобный земельный участок и заказать строительство загородного коттеджа, которым станет воплощением вашей мечты. В таком случае здание вашего дома для постоянного проживания или же отдыха по выходным будет выстроено в соответствии со всеми вашими предпочтениями и пожеланиями, став действительно эксклюзивным проектом, обладающим всем желаемым вами комфортом.
3. Экологичность загородного коттеджа
Под экологичностью загородного коттеджа подразумевается не только непосредственная близость к природе, но и природные материалы, которые чаще всего используются при строительстве таких домов. Также в число плюсов загородного коттеджа входит и наличие приусадебного участка, на котором можно будет выращивать свои экологически чистые фрукты и овощи.
4. Автономность от соседей и всей цивилизации
Покупка загородного коттеджа обладает существенным преимуществом перед квартирой – полной автономностью. Здесь над вами не будут стоять представители ЖЭКа, да и соседи сверху в очередной раз не станут причиной потопа в вашем доме. Кроме того, тишина и уединённость также позволят вам ощутить себя в райском уголке. Загородный коттедж – это ваш собственный мир, в котором только вы сами хозяин.
Среди основных минусов загородного коттеджа можно выделить:
- удалённость от благ цивилизации;
- сложности водо- и электроснабжения;
- необходимость наличия собственного автомобиля, чтобы была возможность легко добираться к дому и выезжать в город при необходимости
Выгода цены загородного коттеджа по сравнению с квартирой
Покупка загородного коттеджа многими семьями нередко рассматривается не только как дача для отдыха, но и как дом для постоянного проживания в экологически чистом и комфортном для жизни месте, и наиболее существенным плюсом в пользу такого варианта становится цена. В настоящее время стоимость загородного коттеджа мало отличается от стоимости квартиры в новостройке. Разница лишь в том, что при покупке коттеджа стоимость квадратного метра дома вместе с землёй, на которой он располагается, получается существенно ниже по отношению к аналогичной цене на гораздо меньшую площадь квартиры. Таким образом, выбрав приобретение загородного коттеджа, можно по цене, близкой к цене квартиры, купить дом с большей и более комфортной жилплощадью.
STR
1. Объявление о продаже квартиры должно легко читаться
Ваш потенциальный клиент должен сразу уловить всю суть объявления, а ещё лучше – сразу же заинтересоваться им. Поэтому текст вашего предложения о покупке квартиры должен быть:
- лёгким для восприятия;
- чётким и лаконичным;
- исключительно по сути дела;
- наиболее информативным
2. Информативность объявления о продаже
Одно лишь краткое «Продаётся квартира» мало о чём расскажет потенциальному покупателю, который при выборе подходящего варианта по объявлению отдаст предпочтение более содержательному предложению.
3. Указание в объявлении основных характеристик квартиры
Первым делом в объявлении о продаже квартиры стоит указать основные характеристики вашего жилья, которые помогут составить потенциальному покупателю общее представление о предлагаемой жилой недвижимости:
- район расположения квартиры;
- этаж, на котором квартира располагается, и сколько этажей в самом доме;
- количество комнат и общую жилплощадь;
- общие преимущества планировки (наличие балкона или лоджии, встроенной мебели, бронированной двери и т.п.)
4. Не стоит обманывать о преимуществах квартиры
Преимущества района, включая удачную транспортную развязку, также полезно указать в объявлении, ведь такие моменты могут заинтересовать потенциального покупателя квартиры. Но не стоит обманывать, стараясь приукрасить реальность, иначе первым делом у потенциального покупателя возникнет неприятный осадок и предположение, что обман может таиться в вашем предложении не только в таких мелочах.
5. Вредные и полезные фразы в объявлении
Не стоит упоминать о срочности продажи квартиры. Такая фраза также может вызвать определённые сомнения по поводу вашего предложения у потенциальных покупателей, тогда как сочетания «от хозяина» и «без посредников» привлекут большее внимание, ведь многие стремятся сэкономить на покупке квартиры, избегая посредничества и предпочитая напрямую общаться с владельцами жилья.
6. Указание цены в объявлении
Многие считают, что указание цены квартиры в объявлении отпугивает, но это не так. Её отсутствие гораздо больше смущает потенциальных покупателей. Чтобы вашим объявлением о продажи заинтересовались даже при завышенной цене, стоит вкратце описать все плюсы вашей квартиры. К примеру, доброжелательные соседи, наличие балкона и привлекательный вид из окна. Указывать цену желательно в конце объявления с оригинальной заключительной фразой-намёком о том, что такое предложение долго без внимания не останется.
7. Фото квартиры при размещении объявления в газете или на сайте
Фото должны быть чёткими и качественными, и предоставлять потенциальным покупателям яркое представление о качестве предлагаемой квартиры. Вид с балкона или из окна, фото кухни и ванной будут вполне приемлемы для демонстрации преимуществ вашей квартиры. Фотографировать лучше всего, когда будет выполнены все процедуры по подготовке квартиры к продаже.
Удачно составленное оригинальное объявление с указанием преимуществ именно вашего предложения – залог успеха в привлечении внимания потенциальных клиентов, действительно заинтересованных в приобретении вашей квартиры.
STR
Основные правила для покупателей/арендаторов квартир
Как правило, жертвами чёрных риелторов становятся 2 категории людей:
- те, кто излишне доверчив и забывает о главном правиле любого рода сделок – «доверяй, но проверяй»;
- те, кто чрезмерно жаден или же просто склонен к лёгкой наживе, в результате чего чаще всего попадает на уловки дешёвой сделки, таящей в себе тёмные стороны.
Из такой классификации уже можно сделать простые выводы и запомнить 3 основные правила, которые наиболее актуальны при заключении любых сделок по недвижимости:
1) стоит быть предельно внимательными ко всем мелким деталям;
2) доверять – хорошо, проверять – ещё лучше, и лучше один раз убедиться в достоверности всех фактов и документов при покупке/аренде квартиры, чем впоследствии раз сто пожалеть о своей поспешности в решении таких вопросов;
3) как гласит известная пословица «дешёвая рыбка – плохая юшка»; не стоит соблазняться ценами на недвижимость или услуги риелтора, которые гораздо ниже средних рыночных цен.
Типичные схемы чёрных риелторов: как не стать жертвой
Лжеагенство
Многие чёрные риелторы предлагают варианты из базы данных, которая давно уже устарела, и заплативший за риелторские услуги клиент оказывается всё с теми же пустыми руками – без квартиры и без денег. На этапе застройки нередко распространённой аферой является продажа новостройки сразу нескольким семьям. Чтобы уменьшить риски попадания на такие уловки, стоит обратить внимание, что хороший агент вряд ли станет встречаться не в офисе, а на улице, а реальное агентство не будет размещаться в полуподвальном помещении.
Ни улицы, ни дома, и квартира нам не знакома
Часто бывают случаи, когда вместо одной квартиры, которую демонстрируют клиенту, продают совсем иную, с условиями, далёкими от обозначенных в договоре купли-продажи. После сделки может оказаться, что реальная квартира далека от идеальной и, возможно, после пожара или иной разрухи. Поменять номер дома и название улицы – хитрая уловка, которая обходится чёрным риелторам довольно дёшево. На такие схемы легко попадаются иногородние клиенты, которые плохо знакомы с местностью.
Квартира по доверенности, или мнимые родственники
Ещё одна распространённая схема, нередко применяемая чёрными риелторами, - продажа квартиры от имени лжеродственников. Как правило, это касается недвижимости, которая после смерти владельца должна перейти государству за неимением близких и дальних родственников у умершего. Нередко договор купли-продажи составляется так, что может быть признанным недействительным, а предлагающий такую сделку ещё и компенсацию получит.
Важно убедиться в том, что квартиру продаёт собственник. Лучший вариант – пообщаться с соседями, которые могут знать реального владельца и помогут не оказаться жертвой в ловушке квартирных аферистов. Приобретая квартиру, которая продаётся по доверенности, желательно убедиться в том, что посредник передал деньги собственнику жилья, иначе впоследствии тот может претендовать на восстановление прав собственности. Стоит потребовать расписку, свидетельствующую о получении оплаты за сделку прямым владельцем недвижимости.
Обращение к профессиональным агентствам недвижимости, известным безупречной репутацией, - лучшее средство избежать встречи с чёрными риелторами.
STR
Еще вчера профессия риелтор считалась крайне трудным делом, доступным далеко не каждому. Такое мнение можно встретить и сегодня. Одни уверяют, что всякий риелтор почти мошенник, и именно хитрость лежит в основе дохода. Другие именуют это талантом, который нельзя обрести, ибо он дается не каждому. В действительности, умению продавать можно научиться. Правда, успех придет только к тем, кому это дело действительно интересно.
Риелторская деятельность – это бизнес
Вступая на путь торговли недвижимостью, нужно понимать, что вы будете заниматься собственным бизнесом даже в том случае, если предстоит работа в рамках компании. Соответственно, риск здесь, как и в любом другом малом бизнесе, высок. Большей части новичков, пришедших в профессию, не удается заработать ничего, но тех, кто смог освоить и полюбить ремесло, ждут доходы, много превышающие средний уровень. Все прочие особенности работы на себя также сопутствуют риелторской деятельности:
- ненормированный график;
- неравномерный доход;
- необходимость уделять внимание профессии в вечерние часы и выходные дни.
Но главной трудностью, с которой сталкиваются новички, является неумение управлять собственным временем в условиях полной свободы. Да-да, именно нехватка волевых качеств является сомой распространенной причиной неудач.
Как освоить профессию
Учебных заведений, готовящих риелторов, пока нет, но крупные агентства проводят обучение персонала. Стажировка обычно подразумевает работу под руководством опытного наставника. Иногда компании предлагают и небольшой курс теоретической подготовки. Как в практической, так и в теоретической части обучают юриспруденции, маркетингу, психологии продаж и пр.
Обязанности риелтора
Основной обязанностью риелтора, будь то предприниматель или наемный работник, является поиск клиентов: покупателей недвижимости и объектов для продажи. Для этого, как правило, нужно просматривать объявление продавцов в печатных изданиях, на досках в Интернете, а часто просто на улицах.
Доход риелтора
Заработок риелтора составляет процент от сделки, который равен 10-50%. Обычно агентство устанавливает процент в зависимости от стажа работы агента, результатов аттестационного экзамена и вида сделки. К примеру, продажа загородной недвижимости отнимает больше времени, а потому часто стоит дороже.
STR
При заключении ипотечного договора банк в обязательном порядке потребует купить страховой полис. При этом финансисты настаивают, чтобы заемщик заключал договор страхования в полном объеме:
· Страхование титула (юридической чистоты);
· Страхование залоговой недвижимости от порчи и ущерба;
· Страхование здоровья и жизни заемщика.
Заемщику следует знать, что, в соответствии с законом об ипотечном кредитовании, ему вменяется в обязанность застраховать только залоговую недвижимость. Все остальные виды страхования будут для него не обязательными, а требования банковских работников об обязательном страховании, например, жизни заемщика – неправомерными.
Логика банков вполне понятна. Страхование здоровья и жизни должника по ипотеке – один из способов минимизировать финансовые риски. Ипотека, как правило, заключается на длительный срок, а в жизни может случиться и тяжелая болезнь, и непредвиденный несчастный случай. Если заемщик потеряет трудоспособность и постоянный источник дохода, банковские убытки будут погашены за счет страховой компании. В случае кончины должника по ипотеке вся сумма непогашенного кредита возмещается за счет страховки.
Страхование юридической чистоты сделки по покупке недвижимости имеет смысл только в первые три года после заключения договора ипотеки и в основном распространяется на вторичное жилье. Тремя годами ограничивается срок исковой давности по признанию сделки недействительной. Заключать договор титульного страхования рекомендуется тогда, когда могут возникнуть сомнения относительно правомерности заключенного договора купли-продажи. К примеру, могут объявиться наследники, которые не были учтены при продаже квартиры или несовершеннолетние дети, относительно которых были нарушены права.
При отказе заемщика от необязательного страхования банки чаще всего применяют повышенную процентную ставку по ипотеке. Может получиться так, что экономия на добровольном страховании может быть нивелирована разницей в процентах. Поэтому, прежде чем категорически отказываться от предлагаемой банком страховки, имеет смысл просчитать все варианты.
×
×
  • Создать...