Как восстановить права собственности на объект недвижимости?

[mark_]

Одноэтажный дом площадью 100 кв.м. разделен на 3 равные доли между 3 разными собственниками. Один из собственников (номер 2) выделил долю в натуре,  соответственно общая долевая собственность распалась и 2 других собственника (номер 1 и номер 3) потеряли собственность (их свидетельства о собственности, в которых фигурируют доли стали не действительными, т.к. оффициально общего объекта (дома площадью 100 кв.м) уже нет). Один из собственников (номер 1) обратился в Росреестр для восстановления/регистрации нового права собственности, на что получил ответ, что нужно чтобы оба собственника (собственник номер 1 и собственник номер 3) обратились в Росреестр, подтвердили, что у них остались те же доли и претензий к друг другу нет и тогда они получат новые свидетельства о собстенности,  но ситуация усложняется тем, что один из собственников (номер 3) не вступил в наследство после смерти оффициального владельца этой части дома (уже более 20 лет) и просто проживает в этой части дома без вступления в наследство и официального оформления прав собственности на эту часть. Собственник номер 1 обратился нанял юристов и обоатился в суд для решения этого вопроса, на что были получены несколько решений суда.

1 решение суда признать за собственником номер 1 помещения, входящие в часть дома, принадлежащую собственнику номер 1, на что последовал отказ от Росреестра в регистрации прав собственности по причине того, что эти помещения имеют назачние «жилой дом» , таким образом эти помещения подлежат использованию в неразрывной связи с соответсвующими жилыми помещениями расположенными в таком доме и постановка и введение в гражданский оборот в качестве самостоятельных объектов гражданских прав противоречит закону. И что в резулятивной части решения суда должно быть указание на то, что это решение является основанием для осуществления гос. регистрации права.

2 решение суда  - получение разъяснения, что это решение является основанием для осуществления гос. регистрации права, опять отказ от Росреестра по причине того, что технический план не соответсвует нормам закона и постановка на гос. кадастровый учет невозможна.

3 исправление технического плана, но опять отказ от Росреестра в регистрации прав собственности по причине того, что в соответсвии с новыми законами в таких жилых помещениях невозможно использовать отдельные помещения с площадью указанной в кв.м., а нужно опять указывать доли, но т.к. собственник номер 2 выделил долю в натуре и общая долевая собственность распалась, нет возможности данный объект разделить на доли.

Как поступить в данном случае?

[Мария]

В 15.03.2021 в 12:46, mark_ сказал:

Как поступить в данном случае?

суд с росреестром, видимо. Просить зарегистрировать право

[mark_]

они же ссылаются на невозможность регистрации права по закону

[nik2]

Как вариант через суд оспорить выделение доли собственнику номер 2, и возврат в исходное состояние: одна собственность три доли.

[mark_]

выделение доли в натуре - это право любого собственника в долевой собственности, поэтому вряд ли это поможет

насколько я понимаю, получается следующая ситуация

1 первичное решение суда ( о выделе доли в натуре собственником 2) не указывает какие именно доли (размеры долей) остались у других собственников (собственник 1 и собственник 3) в новом объекте, образовавшимся из-за выдела доли в натуре собственником 2.

2 в решении суда о признании права, в котором собственник 1 выступал истцом, тоже не указан размер доли в в новом объекте, образовавшимся из-за выдела доли в натуре собственником 2.

3 собственник 1 не делал выдела доли в натуре, после которого можно было бы отойти от долей и зарегистрировать отдельный объект в квадратных метрах, а не долях

Учитывая все это Росреестр не может зарегистрировать право собственности за собственником 1, т.к. нет объекта (старый объект (объект долевой собственности – распался (изменился)), новый объект (то, что получилось после выдела доли в натуре собственником 2 и осталось в собственности собственника 1 и собственника 3) не имеет официально установленных долей, а отдельный объект принадлежащий собственнику 1 тоже не существует, т.к. выдела доли в натуре собственником 1 не проводилось)

Мой вопрос, может ли суд установить размер доли, как написано в Федеральном законе "О государственной регистрации недвижимости" от 13.07.2015 N 218-ФЗ  «...за исключением случая, если изменение размера доли устанавливается судебным актом...» учитывая то, что первичное решение суда не указывает какие именно доли остались у собственника 1 и собственника 3)  +  собственник 3 давно мертв и его наследники не приняли наследство, что препятствует собственнику 1 зарегистрировать право на свой объект. Или это невозможно и самый правильный путь для того, чтобы зарегистрировать право собственности и потом продать этот объект - это выделение доли в натуре?

[nik2]

На мой взгляд судиться можно, потому, что при выделении в натуре доли собственнику номер 2, были нарушены права собственника номер 1, т.к. его доля не могла быть выделена в натуре и не была выделена в натуре. Отмечу, что срок давности по данной теме, начинает отсчитываться с момента когда заинтересованное лицо узнало, о нарушении своих прав, т.е. с отказа Росреестра.

Добавлю, что наследники собственника номер три наследство поиняли (хотя и не оформили), т.к. они проживали, платили коммуналку, делали ремонт и т.п.

[mark_]

ок, 

проблема так же в том, что наследники собственника 3, как Вы говорите, наследство приняли, де факто, но там сейчас не проживают и никто не знает где они, поэтому от них в решении этого вопроса никакого толку нет

Моя задача - зарегистрировать право собственности на мой объект и продать его. Вот я и ищу наиболее быстрый способ сделать это. Я думаю для таких случаев есть какие-то особые способы.

Поэтому я и ищу какой путь лучше:

1 выделение моей доли в натуре, как это сделал собственник 2
2 оспаривание первоначального решения суда о выделе доли в натуре собственником 2, потому что это решение не указывает какие именно доли (размеры долей) остались у других собственников (собственник 1 и собственник 3) в новом объекте, образовавшимся из-за выдела доли в натуре собственником 2
3 обращение  в суд на регистрацию права собственности на новый объект в долях с собственником 3 (в долях 1/2 у меня и 1/2 у него)

Вы считаете, что путь номер 2  - оспаривание первоначального решения суда о выделе доли в натуре собственником 2 - лучше, тогда такой вопрос - допустим суд примет к сведению, что были нарушены права собственника номер 1 и номер 2, т.к. не указаны какие именно доли (размеры долей)  и определит - возврат в исходное состояние: одна собственность три доли или оставить собственника 2 выделенным и укажет зарегистрировать по 1/2 мне и собственнику номер 3 в новом объекте. В этом случае я пойду в Росреестр и на основании этого решения зарегистрирую право на мою долю, но при продаже моей доли мне ведь придется собирать подписи об отказе преимущественного права покупки, а т.к. третьего собственника нет (горе наследников этих тоже нет) кто мне подпишет такой отказ? Т.е. долевая собственности влечет проблемы при продаже, так?

 

[nik2]

Выделить долю в отдельный об'ект лучше. Целое дороже доли. Но не всегда есть возможность сделать это. Отдельный вход, санузел, если газ, отдельная кухня...

Отказ брать не надо. Надо известить заказным письмом. Обычно делают через нотариуса. Если нет ответа в разумный срок (обычно месяц) пподаете.

[mark_]

1 Отдельный вход, санузел, если газ, отдельная кухня...все есть, собственник 2 же выделил свою долю в натуре, у меня тоже все это соответствует требованиям.

Вопрос в том смогу ли я после выделения своей доли в натуре зарегистрировать на нее право собственности в Росреестре, потому что слышал от некторых юристов (в том числе своих, которых я прогнал из-за того, что завели эту ситуацию в тупик), что в соответствии с новыми законами/поправками общая собственность должна быть только в долях (т.е. не выделена) или это не так?

 

2  я так понимаю, при продаже своей доли собственник 1 (я) должен сначала получить отказ от собственника 3, потому что существует преимущественное право покупки доли в праве общей долевой собственности, так?

Вопрос - что делать если собственника 3 уже нет в живых, его наследники не приняли наследство (не получили право собственности на объект) не проживают в данном объекте, их фактический адрес проживания не известен, а может быть они уже тоже мертвы.

Как быть в этом случае? Просто, как Вы сказали, известить заказным письмом через нотариуса и если нет ответа в разумный срок (обычно месяц) продавать, так? или т.к. они не собственники, то к ним нет необходимости обращаться (уведомлять заказным письмом)?

[nik2]

1. Если оформите Вашу часть как отдельный об'ект собственности, ни чьих согласий не требуется (разве супруги, но то отдельная песня).

2. Выделяить доли в отдельный об'ект не любят и всячески препятствуют, потому, что не хотят плодить коммуналки. Но если у Вас налицо все признаки отдельного жилья и при уже сделаном оформлении другой доли в об'ект отказать будет сложно.

Если Вы продаете не об'ект а долю, требуется не отказ остальных дольщиков, а от Вас требуется предложить им купить свою долю по цене не выше той, по которой Вы хотите продать стороннему покупателю. Предложение отправляется заказным письмом, квитанция об отправке сохраняется. Не ответили за месяц, продавайте.

4. Если адрес наследников неизвестен, нотариус подскажет куда посылать, и надо ли посылать.