Азбука аренды от Харыбина Александра

[Владимир Романенко]

17 часов назад, Kirill сказал:

А Вы Владимир, по какому принципу выбираете сторону договора? ;)

 

 

Странный вопрос...

Кто нанял, того интересы и представляю.

[DrWatson]

19 минут назад, Владимир Романенко сказал:

Кто нанял, того интересы и представляю.

Часто нанимает арендодатель, а платит арендатор. Или каждый платит свою долю. Тогда как? Или у Вас так не бывает?

[Kirill]

1 час назад, Владимир Романенко сказал:

Странный вопрос...

Кто нанял, того интересы и представляю.

Ну почему же странный.

Топик, если я правильно понимаю, создан Вами для того, чтобы упростить процедуру взаимодействия между сторонами договора, при этом максимально снизив риски для обеих сторон. Конечной целью обучения, является хоть какое-то, пусть и поверхностное, но наведение порядка. А у Вас получается, если Вы сопровождаете только одну сторону, то учитываются риски, только одной стороны. Это с удовольствием вычитывают неопытные агенты и усложнят потом жизнь всем, в том числе и Вам. Неопытность агентов и участников договора, в первую очередь заключается в том, что они выдергивают из общего текста какие-то критичные фразы и потом напрямую рубят сделки, тормозят рынок, создают излишнюю напряженность и формируют негатив, как в отношении агентов, так и в целом на рынке аренды. Разве, при обучении неопытных агентов и участников договора найма, это правильно? Если Вы так делаете, зачем об этом сообщать?

Вопрос. А как тогда у Вас проходят сделки, если сопровождающий агент с другой стороны, предположим нанимателя, настаивает на расписках (я просто не имею опыта, поэтому и интересуюсь), и чем заканчивается?

И еще вопрос. Вам известны реальные случаи, когда в ФНС вызывали собственника, которому получилось отбиться от налоговой, сославшись на отсутствие расписок, после того, как вязли пояснения у нанимателя? Мне известны случай, когда собственники посовали перед налоговой и в конечном итоге уплачивали налог, правда без штрафа))).

Так и к слову сказать, помимо расписок, так же прекрасным доказательством являются  безналичные платежи. А вот свидетельские показания, к счастью для нас для всех, не могут подтверждать получение дс в силу закона.  

Проект интересный. Буду просматривать.  

[Харыбин Александр]

 

Весенние качели, летят летят летят)
.
Друзья, вы знаете меня и все знаете что моя статистика верна. Она основана на большом количестве сделок в разных сегментах аренды квартир, от супер-эконома, до 300.000. Выше я сдаю редко. Так как там практически нет эксклюзивных отношений.
.
Нет секрета в том, что сезоны вернулись. Весна и лето близки и качели снова начинают свой разбег. О чем это нам говорит?
.
Рынок аренды напрямую зависит от рынка труда. С 2013 года и по 2017 сезоны в аренде смазались. Из-за курса рубля и общей экономической ситуации цены на жильё колебались вместе с рублем. Так лето 2015 года было лучше осени 2014, например.
.
Но сейчас ситуация относительно стабилизировалась, люди снова стали ездить в отпуск, не сильно боятся увольнений. Сезоны вернулись. Качели осень-весна снова в действии.
.
То что осенью стоило 50.000, к примеру. Сейчас будет оцениваться в 45. Ну с момента майских праздников и до августа точно. Ибо спрос падает процентов на 50-60. Потом снова полетим. Поэтому не тяните и не держитесь осенне/зимних цен. Сдавайте сейчас немного дешевле, либо ждите августа. Мой всем совет.
.
Спасибо за внимание. С ув. Харыбин Александр.

[MaklerMsk]

 

3 часа назад, Харыбин Александр сказал:

..... Поэтому не тяните и не держитесь осенне/зимних цен. Сдавайте сейчас немного дешевле, либо ждите августа. Мой всем совет.
.
Спасибо за внимание. С ув. Харыбин Александ

Тоесть советуете чтобы май июнь июль квартира стояла ? Это же не выгодно. Адекватный ценник круглогодичный всёравно даст в сумме больше, чем летний  простой плюс аренда по чуть завышенным ценам августа. Сейчас цены осенью не так сильно растут как лет 6-7 назад и ранее. Увеличивается ажиотаж спрос раза в два минимум, но не цены. 

Поэтому, в этой части, весьма спорный совет.

Изменено 3 апреля, 2019 пользователем MaklerMsk

[Владимир Попов]

В 02.04.2019 в 22:35, Харыбин Александр сказал:

Не совсем уверен что вас понял)

ну, что же здесь непонятного...

Цитата

Квартира,которая сдается в коммерческий найм проверяется по истории приобретения, наличия рисков лишиться собственности, и таким образом подставить арендатора и т.д?

квартиры же бывают разные.. и их историю приобретения, так сказать - чистоту  сделки - знать, по-большому счету, необходимо... Если квартиру сдает человек, который ее, допустим, приобрел по наследству( предположим - вступив неделю назад), а там через две недели всплывают ещё пяток племянников, которые, как потом окажется, имеют равные права с арендодателем...

а он квартиру сдал на год..

а они - в суд, и наследство по-новой..

и арендодатель - уже и не арендодатель вовсе и договор ничтожный.. если, вообще, есть...

как быть арендатору?

Поэтому и вопрос:  

квартира проверяется по истории приобретения, наличия рисков лишиться собственности, и таким образом подставить арендатора?  

[fatalist]

49 минут назад, Владимир Попов сказал:

.. Если квартиру сдает человек, который ее, допустим, приобрел по наследству( предположим - вступив неделю назад), а там через две недели всплывают ещё пяток племянников, которые, как потом окажется, имеют равные права с арендодателем...

а они - в суд, и наследство по-новой..

Поэтому и вопрос:  

квартира проверяется по истории приобретения, наличия рисков лишиться собственности, и таким образом подставить арендатора?  

Хмм.... и каковы методики проверки квартиры, по возможным наследникам? Особенно до подачи иска в суд. Да и после принятия иска к производству суда?

[Владимир Попов]

2 минуты назад, fatalist сказал:

Хмм.... и каковы методики проверки квартиры, по возможным наследникам? Особенно до подачи иска в суд. Да и после принятия иска к производству суда?

Суть не в этом.

Ситуаций может быть море. Вам ли не знать. 

Вопрос был задан про проверку квартиры.

[fatalist]

9 часов назад, Владимир Попов сказал:

Суть не в этом.

Ситуаций может быть море. Вам ли не знать. 

Вопрос был задан про проверку квартиры.

В том-то и дело , что знаю. И многие вещи, проверить в принципе невозможно....

[Kirill]

9 часов назад, Владимир Попов сказал:

Суть не в этом.

Ситуаций может быть море. Вам ли не знать. 

Вопрос был задан про проверку квартиры.

Владимир, никакой методики проверки квартир на рынке аренды никогда не было и не будет. Ну, по крайней мере, пока не будет ФЗ «О риэлторской деятельности», а самих риэлторов не обяжут работать в рамках СРО при этом, дав им бесплатный неограниченный доступ к базам данных и информации, которую сейчас они покупают. Таких ФЗ не предвидится, а попытки запустить такие законопроекты обрубались на корню. У нас на рынке посреднической деятельности в сфере недвижимости, нет таких влиятельных организаций и объединений, которые смогли бы это протолкнуть, ну, а государству это не надо. Возятся как-то там сами, и хорошо, нас главное не трогают.

Методики проверки нет, на мой взгляд, по нескольким причинам.

1. Если так глубоко копать, как во вторичке, то для этого нужно время, которого нет. Рынок аренды очень стремительный, сделки, как правило, проходят здесь и сейчас, а какая-либо проверка ограничивается тем, что есть на момент сделки. Если агент сопровождает собственника, ему в целом вообще фиолетово, есть правоустановка и этого для него достаточно, а бремя проверки всего остального они перекладывают на нанимателя или на сопровождающего агента. Если агент сопровождает нанимателя, в лучшем случае он предварительно закажет выписку ЕГРН из ФГИС, в худшем случае ограничится проверкой правоустановки и все.  Я вам больше скажу, в большинстве случаев им достаточной копий правоустановки, и еще больше скажу, в большинстве случаев при долевой собственности им достаточно присутствие, только одного содольщика, без согласий и доверенностей. 

2. Если так глубоко копать, как во вторичке, то для этого нужны финансы. Проверки платные, а от куда деньги на это брать? Ни собственник, ни наниматель денег на это не дадут. Значит надо закладывать в комиссию, которая и так маленькая. При этом сделке надо еще состояться. Так что вообще можно в минус уйти. Агенты так рисковать не будут.

Так что Владимир ответ на Ваш вопрос вряд ли Вы услышите.

П.С. Я не агент, никакие сделки не сопровождаю, но мне в силу некоторых обстоятельств, приходится иногда разгребать беспечность участников договора найма и агентов в суде. И в целом картинка не очень хорошая, я бы сказал безобразная.