методика определения цен на районе

[МерзкийСоб]

прежде всего - это вопрос к риэлторам:

Москва очень большая, поэтому один риэлтор просто не в состоянии помнить цены по районам, особенно если у него небыло какое то время подбора или продажи в конкретной локации

вопрос - как вы оцениваете цены предложения в районе ? 

на основе текуших предложений ? 

используете исторические данные во всяких винерах ? только по конкретному дому ? но там же не видно чистота квартиры и особенности дома (у меня в квартале есть внешне одинаковые дома, но одни после реконструкции и имеют жб перекрытия, соответственно абсолютно разное предложение как количественное так и ценовое) , а центральные районы очень специфичны уже на уровне квартала

собственно весь вопрос

 

 

[Мария]

сравниваются всегда текущие (картина меняется), подбираются, прозваниваются (документы / ситуация), полученные данные передаём Заказчику и вместе определяем стартовую цену 

[МерзкийСоб]

2 часа назад, Мария сказал:

полученные данные передаём Заказчику и вместе определяем стартовую цену

а если на подбор работаете ? 

 

[Сафронова Мария]

если на подбор - уточняется пожелание клиента, с этим учетом составляется подбор, в процессе которого оцениваются квартиры на основе сравнительного анализа, истории продаж (сморим, на сколько цены завышены)

[Мария]

1 час назад, МерзкийСоб сказал:

а если на подбор работаете ? 

подбираем, звоним, отсеиваем, смотрим, выбираем, авансируем, проверяем, если все понятно, покупаем 

[МерзкийСоб]

1 час назад, Сафронова Мария сказал:

истории продаж (сморим, на сколько цены завышены)

а если у Вас или коллег не было ближайшие пол года покупок продаж в указанной локации ? 

в обшем историю предложений не копаете ? 

 

я чего волнуюсь... вот были торопыги кто за недорого слил квартиры на районе - сколько времени после них еше афтершок будет ?  или пара тройка месяцев и не считается ? 

в частности в моем доме квартиру с хорошим дисконтом продали - очень свежее наследство мене 3лет - историю предложений и статистику продаж здорово подпортила.... никтож не будет разбираться ...  

[Сафронова Мария]

1 минуту назад, МерзкийСоб сказал:

вот были торопыги кто за недорого слил квартиры на районе

Таких ничтожно мало. 

 

2 минуты назад, МерзкийСоб сказал:

историю предложений и статистику продаж здорово подпортила.

Поэтому и смотрим по сравнительному анализу, как давно продаются квартиры, плюс архив по дому, чем больше информации, тем точнее оценка

[Asti495]

5 часов назад, МерзкийСоб сказал:

на основе текуших предложений ?

Если оценивать на базе текущих предложения, в т.ч. сумасшедших, то ничего из этого не получится.

Оценивается весь район, каждый тип квартир покомнатно, потом выводятся цены с поправками на коэффициенты типовой застройки. Даже если не будет ни одной квартиры-аналога, цену квартиры легко восстановить.

Период для оценки обычно берется за 2-3 месяца, чтобы точно было видно было ли внешнее принудительное вмешательство в район, куда и с какой скоростью идут движения в районе в разных классах и типах жилья. В идеале для рассмотрения и оценки лучше брать полгода.

Все это довольно трудоемкое дело.

Быстрее, чем за 4-5 дней, достоверно оценку сделать нереально.

По крайней мере мне.

Изменено 14 мая, 2018 пользователем Asti495

[Asti495]

25 минут назад, МерзкийСоб сказал:

вот были торопыги кто за недорого слил квартиры на районе - сколько времени после них еше афтершок будет ?  или пара тройка месяцев и не считается ?  

1 срочник погоды не сделает, но если их не один, то это не срочники, а просто просто поехал поезд, на который Вы не успели.

 

 

[МерзкийСоб]

3 часа назад, MaklerMsk сказал:

это они специально сделали что бы Вам  напакостить. 

надеюсь Вы их отпорицали за ето)

я знаю эти квартиры - дом то небольшой

свежее наследство - там бабушка умерла - так что пахло на весь дом.... и бывшая хозяйка ненужна была родственникам и квартира ее... слили толькоб забрали 

6.8

ну а подо мной - непонимаю - за 7.4 - причем долго сдавали ..... не пустовала..... я так думаю - денег стало нехватать на свои какие то планы - как деньги пришли - так и ушли 

эту квартиру брали давно и видимо на шальные - тк ремонт не сделали и все время сдавалась бабушатником с свежими обоями