Выгодно ли сдавать помещение под офис в жилом доме?

[sempreshatto]

Извините я работала в этой сфере и знаю, что ремонтникам во время работы свет особо не нужен. Так что, так!

[Савушкин Сергей]

Работаю сейчас в бОльшей части как раз с нежилыми помещениями-арендой. Вопрос о сдаче, но нужно копать глубже-о ликвидности, о сроке возврата вложений...
У нас сейчас большое оживление на рынке недвижимости. Движется всё недвижимое - жилые помещения, производственные базы и гаражные боксы (под бизнес), но... офисных помещений больше, чем желающих. Цены в предложении и реально договорные - отличаются в сторону понижения стоимости. Например офис в центре города, который стоил пару лет назад 10-12 т.р.(аренда-с руками отрывали) за 12,5 м уже около 6 месяцев не можем сдать за 6 т.р.(все включено).
Всегда (даже в кризис-долго не стоят) торговые площади. Но это должна быть первая линия (или борьба сетевых магазинов, как у нас сейчас, за влияние)...
Возвращаюсь к вопросу. Как говорили коллеги: просмотрите ближайшее окружение - микрорайон. Сколько помещений вообще, сколько не сданы пока, каковы у них цены? Полуподвальное помещение (если это не Питер) спросом пользоваться будет меньше, чем другие помещения. Т.е. делите сумму за квадратный метр на два (смело). Потом еще на 1,5 если придется сдавать по "бросовой" цене. Оцените разбивку помещения. Какова площадь отдельных помещений? Под что они могут пойти, если не под офисы. Если возможно под складские помещения, то каков подъезд к месту разгрузки, есть ли площадка для разворота грузовых машин?Достаточно ли широкий вход? Удобно ли в помещении проходить грузчиками с грузом? Нужны ли помещения вообще в данном районе под склад (рядом рынок, нет других складов, а организации в нем нуждающиеся - есть)?
Кому были бы нужны офисы в данном районе? Какие услуги там могли бы оказывать организации/люди?
Почему застройщики переехали и продают дешево? Документация. Какое назначение у помещения прописано в реестре? Какие технические возможности: канализация, свет (мощности), тепло?
Для расчета окупаемости вообще много показателей. Это в первую очередь коммунальные расходы; второе - налоги; расчет вынужденного простоя без дохода (если не сдается); амортизация + дополнительные вложения при необходимости (установка светильников, дополнительная проводка, мебель для офисов и пр.). Потом берете самый первый показатель (за сколько сдадите все помещения), вычитаете все расходы и считаете за какой срок окупится Ваше вложение. Для провинции хороший показатель 7-10 лет (только на аренде без учета колебаний по продажной цене). Для крупных городов точно не могу сказать (пусть коллеги скажут). Если это для Вас приемлемо, то покупайте!

[Светлана Коновалова]

В 14.04.2017 в 21:11, Ilya99 сказал:

Есть возможность на хороших условиях купить полуподвальное помещение в новостройке. Там приличный ремонт. Раньше, совсем недолго, были офисы застройщика. Планирую сдавать его в аренду под различные коммерческие цели. Как думаете выгодное ли это дело или лучше под сдачу покупать обычную квартиру. ЖК располагается в хорошем месте, людном, что называется. Комплекс сам большой. Всякому кафе-магазину люди рады. Но полуподвальное помещение, наверное, не совсем для этого годится, а вот будет ли спрос на офисные помещения, не знаю.

Оценить перспективы последующей сдачи сможет только специалист по коммерческой недвижимости. Есть специальные формулы, расчеты. Нужно много данных, в т.ч.  по площадям, локации, проходимости (надо посчитать). Аналогично и по квартирам.

Инвестирование - серьезный вопрос, без исходных данных в двух словах нельзя ответить.

 

[Светлана Коновалова]

В 14.04.2017 в 23:29, Мария сказал:

Выгодно однозначно, особенно если есть хоть какие-то окна, что, видимо, есть, раз сидел застройщик

квартира как жильё менее выгодна, берите помещение   

Мария, так как я имею опыт работы и в жилой, и в коммерческой недвижимости, то смею заверить, что все не так однозначно, как Вам кажется.

[Светлана Коновалова]

В 20.04.2017 в 18:55, sempreshatto сказал:

Извините я работала в этой сфере и знаю, что ремонтникам во время работы свет особо не нужен. Так что, так!

Извините, в какой сфере работникам свет не нужен? Не поняла.

[Мария]

13 часа назад, Светлана Коновалова сказал:

Мария, так как я имею опыт работы и в жилой, и в коммерческой недвижимости, то смею заверить, что все не так однозначно, как Вам кажется.

Светлана, аналогично. Исходя из данных первого поста моё мнение однозначно 

[NISARANA]

14 часа назад, Светлана Коновалова сказал:

Извините, в какой сфере работникам свет не нужен?

Света, я думаю вы поняли всё очень буквально, имелся в виду солнечный свет. Я тоже работала в полуподвальном помещении, где дневного света не было, это жутко неудобно и нарушает все санитарные нормы. такого быть не должно. 

[Светлана Коновалова]

5 часов назад, NISARANA сказал:

Света, я думаю вы поняли всё очень буквально, имелся в виду солнечный свет. Я тоже работала в полуподвальном помещении, где дневного света не было, это жутко неудобно и нарушает все санитарные нормы. такого быть не должно. 

Я тоже имела в виду солнечный

[Ilya99]

В 20.04.2017 в 20:51, Савушкин Сергей сказал:

Всегда (даже в кризис-долго не стоят) торговые площади. Но это должна быть первая линия (или борьба сетевых магазинов, как у нас сейчас, за влияние)...
 

Спасибо огромное за такой развернутый ответ. Много полезного для себя почерпнул. Только вот не понял, что понимается под первой линией.

[Ilya99]

23 часа назад, Светлана Коновалова сказал:

Есть специальные формулы, расчеты. Нужно много данных, в т.ч.  по площадям, локации, проходимости (надо посчитать). Аналогично и по квартирам.

 

Что такое проходимость? Как ее определить на практике?