аренда У кого-нибудь есть опыт аренды недвижимость через аукцион?

[Ирина05]

Добрый день! Уважаемые участники форума, подскажите пожалуйста: я нашла объект, в аренду, на сайте (Единый портал торгов МО), но потом увидела, что он продается через аукцион. Место устраивает, цена очень не плохая... Может у кого-нибудь уже есть опыт участия? Это не сложно?

Edited March 1, 2017 by Ирина05

[анна.a]

Даже не слышала о таком. А квартира муниципальная? Почему ее выставили на Едином портале торгов МО?

[Савушкин Сергей]

Работал с торгами. Напишу позже. Нужно больше информации: муниципальная недвижимость или частная. Возможно залоговое имущество ( хотя вряд ли на аренду). Нежилое или жилое? Электронные торги или аукцион от муниципалитета?

[Савушкин Сергей]

Перечитал первый пост снова, и не понял: аренда или продажа. Рассказываю о своем опыте участия в торгах...
Муниципальное имущество продается или сдается в аренду с торгов. По земельным участкам, как правило, "продается" право аренды (на какой-либо срок или аренда с правом выкупа - об этом позже).
Общая схема такова: интересующееся лицо (физическое, ИП или юр.лицо) заполняет заявку на участие в торгах в отделе муниципалитета, который уполномочен заниматься торгами. Там определенный список и заявление. Если каких-то документов не хватает или заявление оформлено с ошибками и недочетами, то вы автоматически выбываете, как участник торгов. Часто об этом можно узнать уже перед самими торгами или на самих торгах. Если лот "очень интересный", то желающих участвовать будет немало. О количестве участников вы узнаете уже перед самими торгами. Информация размещается на портале муниципалитета, но зачастую не успевают выложить ее или это происходит за пару дней до торгов (по крайней мере в провинции так). Бывают и закрытые торги, тогда информация о ходе и результатах торгов появляется после их проведения.
Кроме заявки и пакета документов лицо, являющееся на торги, вносит обеспечительный залог. Он возвращается, если вы не выиграли на торгах, или остается у организатора торгов, если вы выиграли торги, но не стали потом "забирать выигрыш" (или не успели забрать - узнавайте условия сразу: сроки, дополнительное оформление документов-договора, сроки и порядок оплаты по договору). Вы все сделали: внесли залог, правильно подали документы, пришли на сам аукцион. Перед началом заявили о том, что пришли, получили табличку с номером участника, сидите и ждете, когда объявят Ваш заветный лот. Забыл сказать про шаг аукциона. Та сумма, которая заявлена в самом начале, является начальной. Существует шаг аукциона - какое-то количество денег (допустим 100 т.р.). Вы точно для себя должны решить: какая сумма максимальная за желаемую недвижимость вам приемлема, чтобы точно знать когда остановиться... Как показывают в фильмах - сомнения героев - денег мало, поднять или не поднимать табличку - ерунда. На тех торгах, где я участвовал - опустил руку с табличкой (затекла рука, устал и пр.) - означает, что отказался от лота.
Объявили лот и начальную цену. Вы принимаете руку с табличкой (это означает, что вы участвуете). Если отлучались в туалет или покурить, и пришли после объявления лота, то уже не сможете участвовать в торгах...
Аукционист объявляет стоимость начальную (допустим, - 3 млн), говорит о шаге аукциона (100 тыс), и начинает счет 3млн100тыс. Все участники держат таблички. 3млн200тыс... и т.д. когда все отпустят таблички, а один остается, то лот отдается по последней названной цене, когда оставался один участник. После торгов вы еще раз заявляете о себе, получаете список условий, и выполнив их, становитесь счастливым обладателем недвижимости. Есть, конечно, много разных штук, как: продажа интересного лота до начала торгов (естественно, неофициально и незаконно), есть те, кто может попробовать оспорить ваш честный выигрыш на торгах, может быть еще много подводных камней, о которых я умолчу, а то вы испугаетесь участвовать в торгах. А торги, мало того, что интересное дело, так еще и прибыльное, если вы знаете, что можно сделать с той недвижимостью на которую вы получаете право собственности или право аренды...
Еще из моего опыта (в других регионах условия, возможно, иные): при торгах на земельные участки - если вы единственный участник, то получаете землю за начальную стоимость, а торги считаются состоявшимися. По коммерческой недвижимости торги считаются не состоявшимися, если появился лишь один участник. По муниципальным жилым помещением в торгах еще не участвовал (таких еще в нашем городе не видел). Про электронные торги могу рассказать позже, если кому-то интересно...

[Ирина05]

Сергей, спасибо за полезную информацию! Я хочу взять в аренду земельный участок, а позже попробовать его выкупить. Участок муниципальный, на сайте, где я смотрела, вся недвижимость, кажется, такая (по крайней мере, варианты, которые меня заинтересовали все такие были). Вложение в недвижимость дело ответственное, так что мне кажется безопаснее работать с муниципалитетом, чем с частным лицом. Как Вы думаете?

И  цена очень порадовала, и место очень не плохое...

Если с покупкой участка все пройдет хорошо, может быть рассмотрю вариант покупки через аукцион нежилого помещения. Я когда смотрела объекты на Едином портале торгов МО (не знаю как на других сайтах), продавались практически все помещения через электронный аукцион. Он сильно отличается от аукциона, где надо карточки в живую поднимать? 

[Савушкин Сергей]

Да, Ирина, электронные торги отличаются. Схема похожа, но есть и отличия. Во-первых, у вас должен быть электронный ключ-подпись. Им нужно обзавестись заблаговременно. Некоторые организации делают его в течение недели. Об этом чуть подробнее: есть организации аккредитованные (атестованные, уполномоченные - не знаю как правильно сказать))... цены разные и разные сроки. Туда тоже пакет документов (по юр.лицу - все учредительные, ваши полномочия - доверенность или приказ о назначении директором, ИНН, ОГРН - лучше уточнять у самого оператора); по физ. Лицу - паспорт, ИНН, СНИЛС, возможно, что-то еще. На площадках есть рекомендуемые операторы, но они, как правило, дороже делают. У электронного ключа есть срок. Когда будете делать ключ, то указываете площадки, на которых хотите участвовать. Кажется, есть еще универсальный, но он гораздо дороже.
По покупке с электронных торгов только наслышан. Полностью рассказать не могу. Участвовал в электронных торгах только при продаже имущества несколько раз. Один раз даже без электронного ключа. Сейчас не помню подробности. Наверное по 44-ФЗ...

[Савушкин Сергей]

Регистрируйтесь на площадке тоже заблаговременно, т.к. сначала проходит проверка ваших документов на площадке, а потом Вы сможете заявить о себе на определенных торгах. Так же обеспечительный платеж. За него не бойтесь, тоже вернут. Главное в сроки ключа-подписи уложиться, когда деньги обратно выводить будете... многие банки предлагают "при большой игре" предоставить за Вас этот обеспечительный залог. Условия похожи на условия кредитования... я не пользовался. Даже, когда за клиентов участвовал в торгах использовал свои деньги (люблю риски брать на себя))).
Вообще тема торгов интересная. Конкуренции агентств недвижимости там меньше пока, чем в обычных покупках-продажах. Но в провинции как-то люди не очень этому доверяют, по-этому клиентов у меня было мало. Работал с предпринимателями.
О теме этой говорить можно много. Сейчас есть куча обучений, видео и прочей информации. Поищите в интернете.
По электронным торгам развита целая индустрия. Есть организации, которые за денежное вознаграждение обещают вам техническую и юридическую поддержку по данному направлению. Они работают не только по недвижимости, а гораздо шире - участие в торгах (Анеля рассказывала про агентство будущего-возможно это к той теме))). Т.к. это направление не получило развитие в нашем городе, то все переговоры с такими организациями у меня сошли на нет. Есть открытые торги, закрытые. Муниципальные, коммерческие площадки. Аукционы залогового имущества интересны. А еще интереснее - торги на понижение цены (это вообще отдельная тема)))

[Савушкин Сергей]

По покупке на электронных торгах, к сожалению, не знаю как проходит шаг аукциона, как вы должны заявлять о повышении цены. При продаже, когда конкурируешь с кем-то, предлагается наоборот понижение цены или улучшение каких-либо условий при покупке твоей недвижимости. Там уже выбирает покупатель (если гос.учреждение, то комиссия). За проведением торгов по гос.закупкам четко следит ФАС.
Думаю, что здесь есть специалисты, кто расскажет Вам подробнее. Пока почему-то только мы с Вами общаемся, Ирина05))

[Савушкин Сергей]

По земельному участку... приобретали для клиента землю пром.назначения. цена начальная выросла почти в 3 раза. Был еще один человек, заинтересованный в данном участке. Первый раз торги считались не состоявшимися, т.к. он был единственным заявителем на данный лот. Второй раз он поступил умнее. И сам, один, заявила в как представитель юр.лица и как физ.лицо. Если бы мой клиент не заинтересовался данным участком, то наш оппонент взял бы участок почти задаром. Торги и задуманы, как некое противостояние. Когда мужчина понял, что мы пойдем до конца, то отступил, но цена уже выросла в разы. Позже он подошел к нам с предложением переуступили ему право аренды. Переговоры были долгими, но условия для моего клиента не были интересными. Предлагался и вариант совместного строительства, но это было не то, что задумывались мой клиент... рассказываю об этом, чтобы Вы понимали, что такие варианты тоже возможны. Бывает и наоборот, когда кто-то специально "перебивает" вас, а потом предлагает на своих условиях переуступить Вам выигранный лот.
Как правило, по земельному участку - аренда. Та сумма, за которую вы приобретаете право аренды расчитывается на год. Если вы построите объект недвижимости раньше года, сдадите его в эксплуатацию, поставите на кадастровый учет и зарегистрируйте, то сумма может быть пересчитана. Если за год не успеете, то за следующий год будете платить так же, как за предыдущий.
По земле пром.назначения мой клиент хотел перевести земельный участок в собственность, но когда нам посчитали сколько еще нужно будет заплатить (там сложная формула с учетом коэффициентов от кадастровой стоимости), то получалось, что легче было купить промышленную базу с готовыми постройками не у муниципалитета... Нам уже подготовили документы, и тут меня посетила светлая мысль (бывает ведь)) В управлении имуществом города я попросил пересчитать нам участок, если мы оставим его в аренде (т.е. здание, которое построено, остается в собственности, а земля в аренде у города). Сотрудники долго испугались, но расчеты сделали. Цена аренды с учетом каких-то коэффициентов оказалась настолько мала, что те деньги, которые мой клиент должен был затратить на выкуп земли в собственность, были равны более чем 30 годам аренды (это еще без учета налогов, которые бы пришлось платить моему заказчику потом, когда земля в собственности). Это были мои первые торги и это были первые открытия. Сейчас вспоминать немного весело...
По ИЖС тоже самое. Вы можете построить небольшой домик на скорую руку, зарегистрировать его (главное, чтоб комиссия и БТИ признали его жилым - есть определенные показатели), а потом переоформить договор аренды на более низкую цену. Позже вы можете переуступить право аренды (это равносильно продаже, только оформляется по-другому). Думаю, что в Москве и МО у Вас, в этом плане будет больше конкурентов, т.к. есть люди, кто занимается этим профессионально. Но не стоит бояться - пробуйте! Все благие начинания заканчиваются благополучно!

[Савушкин Сергей]

Кстати, если кто-то захочет инвестировать деньги в недвижимость в нашем регионе (Вологодская область), то готов посотрудничать! Наш город участвует в программе: территория опережающего социально-экономического развития, что означает налоговые льготы для предпринимателей по нескольким видам бизнеса на 10 лет... в приоритете работа с коммерческой недвижимостью, но это означает и подъем по жилой недвижимости, цены на которую у нас смешные по сравнению с Москвой. Окупаемость по аренде жилой недвижимости при нормальном управлении (с чем тоже поможем)) около 10 лет. По моим приблизительным расчетам окупаемость от сдачи в аренду жилья в Москве - около 15 лет. Хотел бы пообщаться на эту тему с Московскими коллегами. Наверное, нужно новую тему открыть))