Jump to content

Recommended Posts

Виртуальная оценка, сделанная с помощью баз данных, – вещь полезная, но требующая уточнений. Поэтому, после того как мы сделали анализ продаваемых квартир такого же метража в нашем районе, в таких же домах, такой же планировки, мы начинаем звонить по всем контактам, которые указаны в рекламе. На то есть несколько важных причин.

Почему нужно звонить

Необходимо узнать, действительно ли эта квартира выставлена на продажу по такой цене или это«фонарь»*. К сожалению, многие риэлторы пользуются таким приемом и выставляют квартиры по нереально низкой цене, чтобы привлечь внимание клиентов. В ответ на звонок вам скажут, что квартира продана, но они готовы предложить другие варианты, но уже совсем за другие деньги, при этом с надеждой получить комиссию. Клиенты вполне могут попасться на этот крючок. «Фонари» засоряют базы, мешают проводить анализ рынка и усложняют работу риэлторов, которые ищут квартиры для своих клиентов. Поэтому обязательно нужно звонить, а не верить базам.

Если квартира действительно продается, нужно задать несколько уточняющих вопросов.

Уточняющие вопросы:

 ·прямая* это продажа или альтернативная*?

 ·сколько времени квартира продается?

 ·возможен ли торг, сколько готовы уступить?

 ·насколько быстро продавец может выйти на сделку?

Риэлторы в базе Winner видят все эти данные и могут посмотреть изменение цены в динамике – очень удобно.

Например, квартира изначально стоила 10 миллионов, через месяц после начала процесса продажи стоимость снизили на 500 тысяч, а на данный момент цена упала еще до 9 миллионов. Получается, что квартира не продается по объявленной изначально цене, продавец уже осознает нереальность своих запросов и стоимость приближается к реальной.

Важный пункт – уточнение состояния квартиры. Часто собственники «убитых» квартир говорят в свое оправдание, что ремонт не имеет значения, потому что покупатель захочет сделать ремонт под себя. Конечно же, ремонт имеет значение.Еще раз хочу отметить: продавцу стоит поставить себя на место покупателя. Покупатель хочет купить квартиру за минимальные деньги и в хорошем состоянии. Обычно стоимость отделки в цене, выставленной на продажу квартиры, не учитывается на 100%, поэтому покупать отремонтированную квартиру выгоднее, чем без ремонта. При условии, конечно, что дизайн квартиры подходит покупателю и совпадает с его видением обустройства жизненного пространства.

Разговоры и результаты

После того, как вы обзвоните все варианты и поговорите с продавцами, вы увидите реальную ситуацию на рынке и реальные цены, поймете, на сколько другие продавцы готовы «снижаться». Это необходимая информация, от которой мы будем отталкиваться с нашей собственной продажей.

СОВЕТ

Постарайтесь подойти к делу с минимумом эмоций. Конечно, это трудно, потому что продажа и покупка недвижимости дело нервное и эмоциональное, но холодная голова совершенно необходима для успеха предприятия.

Как использовать информацию

Найти и систематизировать информацию – половина дела, главное, грамотно ее использовать. Давайте рассмотрим пример с конкретными цифрами.

ПРИМЕР

В результате проведенного анализа предложений и совершенных звонков мы выяснили, что за квартиру, аналогичную вашей по всем параметрам, одни просят 10 миллионов, а другие – 11,5. На какую цену ориентироваться? Ответ простой – на минимальную. Если квартиру по минимальной цене не могут продать, нет смысла выставлять свою квартиру дороже. Но, как правило, продавцы решают иначе. Они говорят: «Нет, давайте попробуем! У нас квартира лучше, у нас вид лучше, у нас соседи лучше. Давайте будем стартовать от высокой!» Этот тот самый неправильный эмоциональный подход, которого стоит избегать.

Приходится убеждать, приводить весомые аргументы, апеллировать к своему реальному опыту. Люди, которые действительно хотят продать, слышат и прислушиваются к нам. Другие же настаивают на своем и просто теряют время. Есть объективная статистика: когда квартира только выставляется на продажу – это момент максимального интереса к ней, важно его не упустить. В первые две-три недели будет больше всего потенциальных покупателей и просмотров, после этого периода начнется спад. Даже риелторы без клиентов будут звонить реже…

Во всех электронных базах и на порталах, рекламирующих недвижимость, есть возможность просмотра свежих предложений, например за последние несколько дней. Как правило, покупатели, начинающие подыскивать квартиру, смотрят свежие предложения в первую очередь. Поэтому очень важно максимально эффективно использовать активный первый этап и не тратить время впустую. Так что мы снова возвращаемся к основной мысли – указанная стоимость квартиры изначально должна соответствовать рыночной. Потеря времени в сделках с недвижимостью означает потерю денег.

%D0%A0%D0%90%D0%97%D0%92%D0%95%D0%94%D0%

 

  • Like 1

Share this post


Link to post
Share on other sites

Create an account or sign in to comment

You need to be a member in order to leave a comment

Create an account

Sign up for a new account in our community. It's easy!

Register a new account

Sign in

Already have an account? Sign in here.

Sign In Now

  • Recently Browsing   0 members

    No registered users viewing this page.

  • Similar Content

    • By Владимир Романенко
      Здравствуйте уважаемые клиенты, коллеги и друзья !
      Хочу вам рассказать небольшой #лайфхак на тему как сдать квартиру быстро...или почему некоторые квартиры сдаются в течении нескольких дней, а некоторые зависают...
      Речь идет о квартирах эконом класса в бюджете до 50-60 тысяч (примерно).
      И так, почему вас может "накрыть волной" .. в ближайшие дни после выхода полноценной, правильной, качественной рекламы вашего объекта...

      Давайте немного представим себе рынок недвижимости аренды в любой отдельно взятой локации...
      Выставив вашу квартиру в первый раз в рекламу на нее обращают внимание сразу все участники рынка (прямые наниматели и агенты с клиентами), практически в любой локации таких участников не менее 5-10 потенциальных клиентов.
      И как только ваша квартира появляется в поиске различных порталов и сайтов, взор всех участников поиска направлен в вашу сторону, сейчас это делать особенно удобно, многие порталы позволяют создать район поиска и подписаться на появление новых предложений в желаемом месте, по этому не удивительно что первый звонок с потенциальным клиентом может раздаться буквально через несколько минут после публикации рекламы.
      Здесь безусловно (повторюсь) важно качество рекламы вашего объекта, а именно вкусные-профессиональные фото, правильное описание объекта, и публикация сразу на всех возможных сайтах и порталах приносящих обратную связь (звонки от клиентов).
      Безусловно при любом раскладе важна цена объекта (без нее никуда), она всегда является основоопределяющим моментом.
      И здесь конечно есть тоже свои нюансы, но об этом в следующий раз.
      Так вот когда вас или вашего клиента "накрывает волной" обращений, у многих появляются неправильные представления об этом...
      " О сколько много клиентов....наверное я цену маленькую поставил... "
      " О сколько много клиентов...буду искать строго пару, одиночек рассматривать не буду, и обязательно с московской пропиской..."

      Но проходит 2-4 дня и всЁ....
      Звонков почти нет, показов так же...
      "Волна прошла"....ждем появления на рынке новых клиентов...
      И далее идут единичные звонки и обращения...тратится продолжительное время...нервы...квартира "замыливается"...новые участники появляются не массово...особенно сейчас , в кризис...

      Так же есть распространенная ошибка ...выставить квартиру в рекламу за 3-4 недели до ее освобождения или возможности сдачи и показа...
      Она просто затеряется на рынке к моменту реализации, и интерес к ней будет слабо выражен...

      Или как многие любят выставить рекламу без фото (потом сделаю, пусть висит)...когда вы в уже существующую рекламу добавите фото, больше половины участников этого не заметят...
      По этому (повторюсь) на рынок надо выходить во всеоружии

      Это одна из основных стратегий для быстрой и успешной сдачи квартиры.

      Многие клиенты любят спрашивать " за сколько времени реализуем наш объект ? "
      При правильной рекламе и цене есть среднестатистические данные:

      1кв - до 7 дней.
      2кв - до 10 дней.
      3кв - до 14 дней.

      Повторюсь речь идет строго про эконом варианты в ценовом бюджете до 50-60 тыс. при качественной рекламе и правильной цене, так же сильно влияет на скорость реализации локация (месторасположение) объекта, к примеру есть большее количество вариантов в новых районах массовой застройки и нехватка хороших предложений в некоторых районах старой Москвы.

      Безусловно есть отхождения от этих утверждений, ведь каждый объект по своему уникален, как и его собственник, как и агент выполняющий поставленную задачу.

      С уважением ваш семейный Риэлтор , Владимир Романенко

    • By wella
      Возник спор. Дом должен забрать под свое крыло другой район (уж не знаю, на каком праве). Разумеется, людей куда-то расселят. Когда зашел разговор об этом, люди обреченно сказали, что, мол, когда рядом дом снесли, народ расселили куда попало.
      Вопрос в чем. Когда будут вот так выселять-расселять, оценивать метры будут по той цене, что была выставлена в договоре купли-продажи этой квартиры (в общежитии бывшем), или  по рыночной. Ведь никому не хочется переезжать с нажитого места в худшие условия.
    • By Светлана Орленко
      Редко кто из россиян имеет достаточно средств, чтобы выплачивать взносы за новую квартиру и при этом продолжать жить в старой. Конечно, такое тоже случается, но чаще всего люди поступают по-другому: продают свое жилье и взамен покупают новую квартиру или квартиры с использованием ипотечных или личных средств. Так как мы занимаемся продажей и покупкой квартир на вторичном и первичном рынке, мы часто оказываем помощь в подобных операциях. Что мы рекомендуем?
      Прежде чем выставлять квартиру на продажу, вы должны четко понимать:
      Какую квартиру (квартиры) и по какой цене вы сможете купить взамен старой жилплощади, Для этого вам нужно оценить, хватит ли у вас денег на задуманное. К сожалению, в своей деятельности мы часто сталкиваемся с ситуацией, когда наши клиенты не могут реально взвесить и переоценивают свои финансовые возможности.
      Своеобразной страховкой от переоценки ваших сил служит пред ипотечная проверка вашей платежеспособности кредитным учреждением. Если банк дал «добро», это значит, что поставленная задача реальна. Поэтому мы, как агентство недвижимости, не начинаем продавать квартиру, пока не поймем точно, какая сумма доплаты есть в наличии у клиента. Если клиент планирует взять кредит, то только после того, как клиенту открыли кредитную линию, становится понятно, какая сумма доплаты у нас будет для покупки новой квартиры. Как правило, клиент расстраивается, что сумма совсем не та, о которой он мечтал. Но поверьте – лучше недооценить свои возможности, чем переоценить.
      Только после того, как мы понимаем, что у клиента есть в наличии определенная сумма (а не где-то в недвижимости в других городах), мы разрабатываем алгоритм дальнейших действий и начинаем усердно помогать нашему клиенту в решении его квартирного вопроса.
      Итак, еще раз повторим этапы продажи квартиры с последующей покупкой новой недвижимости, при условии привлечения ипотечного кредита:
      Выбираем банк с лучшими условиями по ипотечной ставке. Собираем документы, отдаем сразу в 3-4 банка и ждем одобрение После того как нам открывают кредитную линию, становится сразу понятно, какая реальная сумма у нас есть для покупки новой квартиры. Реально оцениваем свою старую квартиру, прибавляем сумму кредита, на получившуюся сумму ищем варианты квартир, которые нам подходят. Только после того, как эти варианты найдены, приступаем к процессу продажи, и никак не раньше. Теперь начинается очень длительный и эмоциональный этап – продажа квартиры и одновременная покупка новой. Продать квартиру процесс не быстрый, тем более, когда на дворе очередной экономический кризис. Но кризис кризисом, а люди продолжают жить: съезжаться, разъезжаться и решать свои вечные квартирные вопросы.
      Чтобы квартира была быстро продана, нужно учесть несколько важных нюансов:
      Чем реальнее будет оценена ее стоимость, тем большее количество покупателей она привлечет. Важно, чтобы ее стоимость не была завышена, так как предложение по продаже квартиры эффективнее всего привлекает потенциальных покупателей в первые 2-3 недели после появления на рынке. Если вы вольно или невольно завысите цену, клиенты уйдут, и вы потеряете время. Это самая большая и распространенная ошибка в начале пути. Чтобы точно оценить стоимость своего жилья, смотрим на стоимость подобных квартир в своем районе. Причем смотрим на квартиры с меньшей ценой, а не большей. Учитываем минусы своей квартиры. Большой минус, который, скорее всего, отпугнет потенциальных ипотечных покупателей – это неузаконенная перепланировка. Дело в том, что страховые компании чаще всего не одобряют кредиты на покупку таких квартир. Какие еще минусы могут быть? Первый и второй этажи, наличие подъездного «козырька», расположение дома возле электрических сетей и тд Я специально говорю о минусах, так как продавцы, как правило, нахваливают свои квартиры и не видят очевидных недостатков, которые снижают стоимость жилья на рынке. Постарайтесь снять «розовые очки» и посмотреть на свою недвижимость беспристрастно, как будто вам ее нужно купить, а не продать. Это поможет вам определить не только реальную рыночную цену вашей квартиры, но и возможности по предпродажной подготовке. А ее обязательно нужно будет сделать перед тем, как запустить рекламу о продаже. Что и как вы можете улучшить, чтобы привлечь большее количество потенциальных покупателей, я расскажу в следующей статье (разделе).

×