Бесплатная юридическая консультация для дольщиков

[yyzakha2]

Уважаемые форумчане! Оказываю бесплатную юридическую помощь по вопросам взыскания неустойки с застройщиков, признания права собственности на жилое помещение в судебном порядке, взыскание убытков с застройщиков за некачественно построенные квартиры, возврат денежных средств за излишне оплаченные квадратные метры и многие другие вопросы. Обширная судебная практика по данной категории споров, обращайтесь!

 

С уважением,

Евгения Захарова

[Dm10]

2 часа назад, yyzakha2 сказал:

Уважаемые форумчане! Оказываю бесплатную юридическую помощь по вопросам взыскания неустойки с застройщиков, признания права собственности на жилое помещение в судебном порядке, взыскание убытков с застройщиков за некачественно построенные квартиры, возврат денежных средств за излишне оплаченные квадратные метры и многие другие вопросы. Обширная судебная практика по данной категории споров, обращайтесь!

 

С уважением,

Евгения Захарова

Подскажите пожалуйста, если в договоре указано, что при расчете общей площади квартиры для балкона применяется коэффициент 1, это условие можно признать недействительным?

 

[yyzakha2]

По данному вопросу судебная практика отрицательная. Советую посмотреть Определение Верховного Суда РФ от 27 октября 2015 года номер 82-КГ15-5. Кратко позиция Суда сводится к следующему: если стороны в договоре предусмотрели, что при расчёте общей площади квартиры площадь балконов или лоджий не учитывает понижающий коэффициент 0,5 и квартира была оплачена дольщиком по цене, не учитывающей этот понижающий коэффициент, то необходимо руководствоваться ст. 421 ГК РФ о свободе договора, согласно которому граждане и юридические лица свободны в заключении договора. И если договор был заключен на условиях неприменения понижающего коэффициента, квартира была полностью оплачена по цене, согласованной сторонами в договоре, а впоследствии ещё и принята дольщиков без замечаний, то оспорить данное условие нельзя.

Кроме того, как указывает Верховный Суд, понижающие коэффициенты 0,5 при расчёте площади балконов и лоджий установлены Инструкцией о проведении учёта жилищного фонда в РФ, утвержденной Приказом Минземстроя РФ от 04 августа 1998 г. номер 37, при этом понижающий коэффициент 0,5 подлежит применению при подсчете площадей зданий для технического учёта жилищного фонда. Для отношений между дольщиками и застройщиками данная Инструкция обязательного характера не имеет.

[Dm10]

1 час назад, yyzakha2 сказал:

По данному вопросу судебная практика отрицательная. Советую посмотреть Определение Верховного Суда РФ от 27 октября 2015 года номер 82-КГ15-5. Кратко позиция Суда сводится к следующему: если стороны в договоре предусмотрели, что при расчёте общей площади квартиры площадь балконов или лоджий не учитывает понижающий коэффициент 0,5 и квартира была оплачена дольщиком по цене, не учитывающей этот понижающий коэффициент, то необходимо руководствоваться ст. 421 ГК РФ о свободе договора, согласно которому граждане и юридические лица свободны в заключении договора. И если договор был заключен на условиях неприменения понижающего коэффициента, квартира была полностью оплачена по цене, согласованной сторонами в договоре, а впоследствии ещё и принята дольщиков без замечаний, то оспорить данное условие нельзя.

Кроме того, как указывает Верховный Суд, понижающие коэффициенты 0,5 при расчёте площади балконов и лоджий установлены Инструкцией о проведении учёта жилищного фонда в РФ, утвержденной Приказом Минземстроя РФ от 04 августа 1998 г. номер 37, при этом понижающий коэффициент 0,5 подлежит применению при подсчете площадей зданий для технического учёта жилищного фонда. Для отношений между дольщиками и застройщиками данная Инструкция обязательного характера не имеет.

Спасибо большое за подробный ответ!

Есть еще более каверзные вопросы, очень сейчас актуальные :)

Дольщик заключил договор инвестирования в ст-во дома в 2005 году (до вступления в силу закона 214-ФЗ). Дом уже тогда активно строился.

Дом был построен с опозданием на 2 года. Дольщик иск о взыскании пеней не подавал, так как не предполагал, что на него распространяется 214-ФЗ. Сейчас же выяснилось, что застройщик получил разрешение на ст-во аж в 2007 году (через 2 года после начала стройки) и значит на отношения между дольщиком и застройщиком распространяется 214-ФЗ. О том, что разрешение на ст-во получено только в 2007 году и  что к отношениям можно применить 214-ФЗ дольщик узнал недавно из письма Мосгосстройнадзора.

Вопросы:

Возможно ли обосновать указанным обстоятельствами то, что дольщик не знал и не мог знать о том, что имеет право на пени за просрочку сдачи дома по 214-ФЗ до недавнего времени (до получения письма из письма Мосгосстройнадзора о дате получения разрешения на ст-во) и поэтому исковая давность по требованиям дольщика о взыскании пеней начала течь с даты получения письма Мосгосстройнадзора?

Возможно ли со ссылкой на соответствующую статью ГК РФ убедить суд в том, что так как требование по оплате пеней - это требование, срок исполнения которого определен моментом востребования, то исковая давность по такому требованию начинает течь с даты предъявления требования о выплате пеней?

 

[yyzakha2]

А можно получить реквизиты этого письма? Необходимо ознакомиться с формулировками, которые в нем используются (ибо для юриста подробности - Бог, а все черти в деталях).

[Dm10]

14 часа назад, yyzakha2 сказал:

А можно получить реквизиты этого письма? Необходимо ознакомиться с формулировками, которые в нем используются (ибо для юриста подробности - Бог, а все черти в деталях).

Вот письмо

[yyzakha2]

Вопрос 1: в любом случае я считаю, что необходимо подать иск о взыскании неустойки за просрочку передачи квартиры. Но необходимо помнить, что вопрос о применении срока исковой давности будет решаться судом, и по заявлению ответчика. Использовать данное письмо как документ, из которого дольщик узнал о наличии разрешения на строительство (и как обоснование начала срока течения исковой давности) возможно в том случае, если информация о разрешении на строительство не была ранее нигде опубликована (например, на официальном сайте застройщика). Иначе ответчик может заявить, что дольщик мог получить эту информацию самостоятельно общедоступным способом, загрянув на сайт. Или, например, если застройщик ранее направлял дольщику письма о переносе сроков сдачи дома с указанием на наличие разрешения на строительство. Если Вы точно сможете доказать, что дольщик не знал и не мог узнать самостоятельно информацию о наличии этого разрешения, то можно попытаться обосновать таким образом течение срока таковой давности.

Вопрос 2: поскольку в соответствии со статьёй 200 ГК РФ течение срока исковой давности начинается со дня, когда лицо узнало или должно было узнать о нарушении своего права и о том, кто является надлежащим ответчиком по иску о защите этого права, то в Вашем случае начало течения срока исковой давности необходимо обосновать моментом получения письма. 

[Dm10]

59 минут назад, yyzakha2 сказал:

Вопрос 1: в любом случае я считаю, что необходимо подать иск о взыскании неустойки за просрочку передачи квартиры. Но необходимо помнить, что вопрос о применении срока исковой давности будет решаться судом, и по заявлению ответчика. Использовать данное письмо как документ, из которого дольщик узнал о наличии разрешения на строительство (и как обоснование начала срока течения исковой давности) возможно в том случае, если информация о разрешении на строительство не была ранее нигде опубликована (например, на официальном сайте застройщика). Иначе ответчик может заявить, что дольщик мог получить эту информацию самостоятельно общедоступным способом, загрянув на сайт. Или, например, если застройщик ранее направлял дольщику письма о переносе сроков сдачи дома с указанием на наличие разрешения на строительство. Если Вы точно сможете доказать, что дольщик не знал и не мог узнать самостоятельно информацию о наличии этого разрешения, то можно попытаться обосновать таким образом течение срока таковой давности.

Вопрос 2: поскольку в соответствии со статьёй 200 ГК РФ течение срока исковой давности начинается со дня, когда лицо узнало или должно было узнать о нарушении своего права и о том, кто является надлежащим ответчиком по иску о защите этого права, то в Вашем случае начало течения срока исковой давности необходимо обосновать моментом получения письма. 

Спасибо!

Еще вопрос. Можно ли возражать на тезис ответчика о том, что мол почему же дольщик не заявил свои требования по закону о защите прав потребителя в пределах срока исковой давности, тем, что у дольщика был договор инвестирования и он понятия не имел о том, что данный договор регулируется ЗоПП, так как считал, что на инвест. договор ЗоПП не распространяется?

Чем еще,  на Ваш взгляд, можно опровергнуть тезис ответчика о том, что дольщик мог заявить пени по ЗоПП в пределах срока иск. давности?

 

 

[yyzakha2]

Вы немножко путаете, дольщик обращается в суд не с требованиями об уплате пени по ЗПП, а с требованиями выплаты неустойки за просрочку передачи квартиры по ст. 6 ФЗ-214. ЗПП здесь применяется в части требования штрафа за добровольное неисполнение требований о выплате неустойки в размере 50% от суммы присужденного (если до обращения в суд дольщик обращался к застройщику с письменной претензией, и его требования не были удовлетворены). 

[Dm10]

В 16.8.2016 в 17:54, yyzakha2 сказал:

А можно получить реквизиты этого письма? Необходимо ознакомиться с формулировками, которые в нем используются (ибо для юриста подробности - Бог, а все черти в деталях)

Это не я путаю :) Это ответчик в своих возражениях указывает, что у истца была возможность заявить иск о пенях по ЗоПП (еще до получения письма Мосгосстройнадзора), но так как истец этого не сделал, то пропустил исковую давность.