Доверительное управление квартирами

[Дмитрий Ллогне]

В 16.11.2015в07:55, Сомневающийся сказал:

Как часто вы посещаете "курируемую" квартиру? Как определяете, не сдана ли она в субаренду арендаторами? Как часто соб. имеет возможность побывать в ней? при вас?

Лучше поздно, чем никогда(с)

По пунктам.

1. Сотрудник посещает квартиру ежемесячно.  

2. Работа поставлена таким образом, что сдача в субаренду в принципе невозможна. Семь лет назад был у нас подобный случай, уроки мы извлекли.

3. Собственник имеет имеет возможность посещать  квартиру один раз в месяц. Здесь всё стандартно. Если есть желание это делать чаще, то подбираем арендаторов, которые будут с этим мириться.

[Дмитрий Ллогне]

В прошлом году так оказалось, что нашими клиентами стали несколько собственников, что ранее уже обращались за помощью в другие агентства.

К огромному сожалению, работа предыдущих агентств их совсем не впечатлила.  Наоборот отвратила многих собственников от работы с доверительным управлением.  Потому как клиенты оказались просто кинуты. Подобные случаи встречаются и в этом году.

 Происходит это примерно так.

Собственник обращается за услугой управления.  Заключает договор с агентством, в некоторых случаях с частным лицом.  Исполнители успешно сдают квартиру и какое-то время чётко выполняют свою работу.

Через три-четыре месяца собственник получает известие о том, что контора прекращает оказывать подобные услуги «за какие-то копейки» и предлагает увеличить плату в несколько раз. Либо сообщает о желании расторгнуть договор. Всё чин по чину, всё в рамках договора. С предупреждением за месяц, два.

Только собственнику от этого не легче. Особенно если он проживает за рубежом. Это надо всё бросать, мчаться в Россию, принимать квартиру, подыскивать новое агентство.  И что там с квартирой непонятно…  Короче, сплошная нервотрепка.

А ведь это ещё по-божески. Бывают и более неприглядные ситуации. Когда без каких-либо предупреждений человек, которому поручено заниматься квартирой, пропадает. Телефон блокируется, на электронные письма ответа нет, из соцсетей удалился. Или бывает, что агентство решает скоропостижно скончаться и нормально не передают дела.   Просто закрылись и всё.

 

Почему это происходит?

На самом деле, расценки на услугу управления - не так высоки. Тут главное количество квартир.  Набрать «за раз» нужное количество практически невозможно. Вообще невозможно. На это уйдёт много времени.

 Да и отладить чёткую систему управления большим числом объектов тоже не так просто. Вот и получается, что очень часто люди начинают заниматься этим делом и, не выдержав, бросают это дело.  А заодно и своих клиентов.

И подобная херня напрочь убивает всё доверие к фирмам, что занимаются доверительным управлением.

[Мария]

Дмитрий, сколько стоит доверительное 1ки в Отрадном (аренда 34 000 в месяц)?

[Дмитрий Ллогне]

В 09.03.2016в21:55, Мария сказал:

Дмитрий, сколько стоит доверительное 1ки в Отрадном (аренда 34 000 в месяц)?

Мы берём 9 процентов от арендной платы. Но есть минимальная ставка это 4 000 рублей в месяц. При этом опять же есть нюансы. Так как в Отрадном у нас сейчас несколько квартир уже в управлении, то можем сделать скидку. Просто удобно, когда все объекты находятся рядом. 

[Dm10]

В ‎12‎.‎03‎.‎2016в20:59, Дмитрий Ллогне сказал:

Мы берём 9 процентов от арендной платы. Но есть минимальная ставка это 4 000 рублей в месяц. При этом опять же есть нюансы. Так как в Отрадном у нас сейчас несколько квартир уже в управлении, то можем сделать скидку. Просто удобно, когда все объекты находятся рядом. 

Подскажите пожалуйста, регистрируете ли вы обременение недвижимости доверительным управлением в Росреестре?

[Дмитрий Ллогне]

В 15.03.2016в15:34, Dm10 сказал:

Подскажите пожалуйста, регистрируете ли вы обременение недвижимости доверительным управлением в Росреестре?

Нет. Собственники на это не пойдут.

 

[Dm10]

2 часа назад, Дмитрий Ллогне сказал:

Нет. Собственники на это не пойдут.

 

А как тогда быть с этим?

 

Статья 1017. Форма договора доверительного управления имуществом

2. Договор доверительного управления недвижимым имуществом должен быть заключен в форме, предусмотренной для договора продажи недвижимого имущества. Передача недвижимого имущества в доверительное управление подлежит государственной регистрации в том же порядке, что и переход права собственности на это имущество.

3. Несоблюдение формы договора доверительного управления имуществом или требования о регистрации передачи недвижимого имущества в доверительное управление влечет недействительность договора.

[Dm10]

Так как договор доверительного управления без гос. регистрации передачи недвижимости в дов. управление недействителен, то получается, что доверительный управляющий не несет никакой ответственности перед собственником квартиры за надлежащее доверительное управление и за саму квартиру (эта ответственность должна закрепляться договором, который недействителен в силу вышеуказанных статей ГК).

[Дмитрий Ллогне]

2 минуты назад, Dm10 сказал:

Так как договор доверительного управления без гос. регистрации передачи недвижимости в дов. управление недействителен, то получается, что доверительный управляющий не несет никакой ответственности перед собственником квартиры за надлежащее доверительное управление и за саму квартиру (эта ответственность должна закрепляться договором, который недействителен в силу вышеуказанных статей ГК).

Не усложняйте. Пожалуйста.

Никто не работает строго по договору управления. Везде свои формы. У нас форма договора поручения, либо субаренды. Есть теория, есть практика. 

Мы же несём ответственность за квартиру в размере страховой суммы  и страхового депозита от арендатора.

Ежели нужна полная ответственность....То ради бога... Сделаем, оформим. В Росреестре зарегистрируем обременение. Только в этом случае услуги управления, ну никак не могут стоить 9% от ежемесячной арендной платы. Как минимум процентов 50.

Если знаете пример, когда организация берёт на себя полные риски и плата составляет 9-10 процентов, то покажите пример. Не стесняйтесь.  А мы проверим.

 

 

 

[Dm10]

19 минуту назад, Дмитрий Ллогне сказал:

Не усложняйте. Пожалуйста.

Никто не работает строго по договору управления. Везде свои формы. У нас форма договора поручения, либо субаренды. Есть теория, есть практика. 

Мы же несём ответственность за квартиру в размере страховой суммы  и страхового депозита от арендатора.

Ежели нужна полная ответственность....То ради бога... Сделаем, оформим. В Росреестре зарегистрируем обременение. Только в этом случае услуги управления, ну никак не могут стоить 9% от ежемесячной арендной платы. Как минимум процентов 50.

Если знаете пример, когда организация берёт на себя полные риски и плата составляет 9-10 процентов, то покажите пример. Не стесняйтесь.  А мы проверим.

 

 

 

Дмитрий, я прочитал название темы и логично сделал вывод о том, что обсуждается доверительное управление недвижимостью. Если по факту заключается не договор доверительного управления, а иные виды договоров, то  тогда нужно так и писать: "Управление недвижимостью по договорам поручения и субаренды", дабы не вводить в заблуждение.

Я с данными услугами по управлению недвижимостью не сталкивался, поэтому никакие примеры не могу привести. Наоборот, интересуюсь у Вас. Почему если зарегистрировать доверительное управление, то услуги будут стоить 50%, а не 9-10% от арендной платы?