Бали. Заметки, новости, спецпредложения

[Мария]

ПОДБОРКА ВИЛЛ ДО $180.000

 

1. Комплекс вилл NUSA DUA EDEM, цена $177.500

Премиальная локация: 15 минут до Меласти Бич, 8 минут до Нуса-Дуа Бич, 8 минут до Kempinski

Вторая очередь, сдается в III кв. 2027 г. Здесь виллы от 40 до 120 метров, сейчас доступны от $177.500 при полной оплате и $185.000 в рассрочку

Прогноз доходности от аренды 14,45% в год. Окупаемость 7,7 лет

План оплаты и стратегия перепродажи через 5 лет  ссылка

обзор проекта 

 

2. ARDHANA, цена $179.000

Резиденция с собственной инфраструктурой отеля 5* на территории, в 10 минутах от пляжа Меласти (Букит, Унгасан)

Вилла 48 кв.м. за $179.000 (стоимость этой виллы после окончания строительства будет около $230.000)

В комплексе всего 23 виллы, собственная инфраструктура, лизхолд 30+30, земля - R4 Residentional, Yelow, лицензии - Pondok Wisata/Losmen

Окончание строительства и запуск комплекса в 1 квартале 2026 года

 обзор проекта

 

3. Ramada Encore Pandawa Anta, цена $165.000

Комплекс расположен в 15 минутах пешком до океана / в 3х минутах на авто от пляжа Пандава, на юге Букита (в районе Южной Куты и Нуса Дуа)

Вторая очередь, сдается во 2 квартале 2027 года. Лизхолд 50 лет с продлением

Вилла 60 кв.метров с террасой 11 метров и бассейном 7 метров стоит сейчас $165.000 (пресейл)

 обзор комплекса

 

4. Sunrise Bliss в Чангу, цена $170 000

Современный  комплекс из 15 таунхаусов в Чангу, район Падонан. Находится в самом популярном туристическом районе, в непосредственной близости от океана, на участке с видом на живописные рисовые поля

14% ROI, окупаемость 5-6 лет

Сдается в этом году, летом

 обзор

 мой телеграм канал

[Мария]

Большинство строящихся проектов на Бали это ГАБ - готовый арендный бизнес. Как наша коммерческая недвижимость, только жилая по статусу и с возможностью для инвестора определенное время в году использовать её для проживания, оплачивая только коммунальные платежи

Сегодня хочу показать проекты, где нет ограничений на проживание инвестора

1. Y-WAY

Комплекс с апартаментами и виллами, строится в районе Seseh - перспективной локации Чангу, в 10 минутах от Deus Ex Machine и в 5 минутах от Nuanu city

Сейчас доступны: апартамент 35 метров за $120.000, апартамент 41 метр за $135.000, апартамент 57 метров за $199.000 и две виллы 193 метра за $420.000

Почти завершен, сдается во II кв. 2025 г.

2. OceaniQ ²

Строится в 3 минутах от пляжей Нуса Дуа и Гегер, а также в 10 минутах ходьбы от пляжа Саванган. В комплексе виллы и апартмаенты с отельным сервисом

Доступны апартаменты 49 метров стоят сейчас $168.000. Двухкомнатные апартаменты 92 метра стоят $294.000

Сдается во IV квартале 2027 г.

3. Axis One 

Комплекс из 10 вилл, каждая вилла - отдельностоящая и со своим бассейном, в 5 минутах пешком от Seseh Beach (центр Чангу 10 минут, до Nuanu city 12 минут)

Здесь доступна вилла 121 метр с двумя спальнями за $275.000 на участке 0,85 сотки с бассейном 4,3х3,6 м.

Сдается в I кв. 2026 г.

 

Заявку можно оставить здесь или напишите мне в телеграм @Marya_Rumyantseva

 мой телеграм канал

[Мария]

Пресейл Satori Nusa Dua – выгодный старт в премиум-инвестициях с прогнозом 17%+ годовых по аренде

Осталось 6 юнитов по цене pre-sale $134.551 

• Рост стоимости на 30+% по завершению строительства
• Гарантированный доход 8% годовых в договоре 
• Можно продать через 2 года (~$175K) или стабильно иметь долгосрочный доход (длинный лизхолд 32+30, управлять арендой будет ACCOR)

Апартаменты сдаются с мебелью и бытовой техникой, полностью готовыми к заселению

Рассрочка без переплат:

Первый взнос 25% ($33.638) – в течение 14 дней после брони  

Следующий платеж ($13.455) – только в сентябре 2025 

Возвратный депозит $1.000 – бронь на 7 дней 

Здесь консервативный расчет доходности на основе консультаций с ACCOR GROUP

[Мария]

Кейс инвестора

В октябре 2021 клиент купил виллу в ASAI Village от застройщика Lyvin, вход на старте $290.000, продажа в 2023 – $450.000 + доходность за 2 года работы виллы*

*показатели управляющей компании: средняя заполняемость 81%, средняя цена за ночь $455, средний доход за квартал $19.000

Это была вилла в комплексе на 20 вилл (Букит, Джимбаран), с двумя спальнями, 147 кв.метров с бассейном 24 кв.метра

Общий заработок клиента составил 70% на вложенные средства

Сейчас у этого застройщика есть апартамент 84 кв.метра за $356.000 с видом на горы и океан в проекте Lyvin Uluwatu (сдается в декабре 2026 г.)

Это комплекс премиального класса, расположен на территории 57 соток, включает в себя 44 просторных апартамента. Из каждого юнита открывается прямой вид на океан сразу с двух противоположных сторон комплекса. Архитектура интегрирована в природу, вся зелень занимает 60% комплекса
 

Заявку можно оставить здесь или напишите мне в телеграм @Marya_Rumyantseva

 Подписывайтесь на мой телеграм канал

[Мария]

#cпецпредложение

Последняя вилла второй очереди за $167.000 в Ramada Encore by Wyndham, Pandawa Beach

Вилла 60 м² с одной спальней и частным бассейном

Комплекс расположен в 15 минутах пешком до океана / в 3х минутах на авто от PANDAWA BEACH*, на юге Букита (в районе Южной Куты и Нуса Дуа). В 5 минутах от комплекса находится вертолетная площадка, аэротакси готово доставить вас в любую точку острова и обратно в комплекс, встретить в аэропорту

Стоимость: $167.000 в рассрочку на 2 года. Проект сдается в IV кв. 2026 года

Доходность: от 14% в год. Управление от Ramada Encore by Wyndham (с 1954 года управляет отелями по всему миру)

Лизхолд 50 лет с продлением

Каждому инвестору открывается банковский счет в международном индонезийском банке BNI, что позволит: получать дивиденды прямо на карту из любой точки мира и пользоваться другими услугами банка без каких-либо лимитов и ограничений

 обзор проекта

[Мария]

Показатели для финмодели на примере апартамента в Lyvin Melasti

1. Средняя агентская комиссия учитывает сборы платформ AirBnb и Booking. На практике, 50% бронирований поступает через эти платформы, а остальные 50% — напрямую. Таким образом, усредненная комиссия составляет 9%

2. Операционные расходы могут варьироваться от 15% до 20%. Это зависит от масштаба проекта, площади, количества юнитов, а также инфраструктуры и количества сотрудников. 

В операционные расходы входят: дезинсекция, обслуживание бассейна, чистящие средства, принадлежности для гостей, транспортировка гостей, прачечная, интернет и онлайн-услуги, административные расходы, прочие операционные расходы, электричество, вода, расходы на общественные зоны

3. Рост ADR - ежегодное увеличение средней суточной стоимости аренды

4. Прибыль инвестора от выручки, после вычета операционных расходов и агентской комиссии (всех расходов, связанных с обслуживанием)

5. Комиссия управляющей компании. Налог на дивиденды

6. CapRate - показатель доходности объекта недвижимости за первый год владения без учета расходов на улучшения

7. Ставка дисконтирования отражает снижение покупательной способности денег в будущем из-за инфляции, показывая, как меняется их стоимость со временем

8. Корректировка лизинга. Показатель учитывает, что стоимость арендуемого объекта со временем падает. Мы предполагаем, что за время использования его цена уменьшится на 30% от денежных поступлений, дисконтированных на текущий момент

9. Выручка, которая поступила на счет управляющей компании

10. Инвестора интересует, какой доход принесет использование актива в будущем, какие денежные потоки будет генерировать актив и как они будут распределены по времени

11. Terminal value — стоимость ожидаемого денежного потока проекта за пределами прогнозируемого периода, обычно после 5-7 лет. Это наше предположение о том, сколько денег сгенерирует проект в сумме - 5 рассчитанных лет + будущие периоды. Очень важный элемент, на который приходится около 50-70% всей стоимости компании

12. Дисконтированный денежный поток (DCF) – это способ выяснить, сколько стоит компания или инвестиция сегодня, предсказывая, сколько денег она принесет в будущем

13. Дисконтирование денежного потока рассчитывается исходя из ставки дисконтирования (то есть снижения стоимости денег во времени). Мы используем ставку, рекомендованную Indonesian Economic and Financial Statistics

14. Это общая сумма дисконтированных денежных потоков, полученных за 5 лет, плюс ожидаемые будущие поступления

15. В скорректированной цене мы учли, что объект, находясь в использовании, будет также терять в цене и предположили, что потеря составит 30% от дисконтированного денежного потока

[Мария]

#акция на виллу в K-Village, Nusa Dua

До конца недели скидка $10.000

$167.000 вместо $175.000

Параметры 

• S=63 м²

• Land: 0,73 сотки

• Лизхолд: 25 + 5 + 25 лет

• Первый взнос $41.750

• Доход: от $20K в год | ROI ~ 14%

• Срок окупаемости ~ 7 лет

Бутик-комплекс с авторским дизайном: всего 32 виллы с приватными бассейнами

До пляжей 3 минуты на гольфкаре, рядом Ritz-Carlton & Kempinski

http://t.me/Marya_Rumyantseva

[Мария]

Бюджет для жизни на Бали, основные расходы:

Жилье

• Бунгало: 200–250 $/месяц

• Апартаменты: 400 $/месяц

• Виллы: от 1000 $/месяц

Транспорт

• Аренда байка: от 60 $/месяц

• Литр бензина: 0,4 $

Общественный транспорт и такси доступны, но пробки в популярных районах — обычное дело

Питание

Варунги (местные кафе) предлагают доступные цены:

• Рис с овощами: 1,5 доллара

• Лапша с мясом: 2–2,5 доллара

• Суп: 1,2 доллара

• Кокос: 0,8 доллара

• Свежевыжатый сок: 0,5 доллара

Рестораны для туристов дороже, но есть из чего выбрать, их много

Медицина

Местные клиники дорогие, без страховки не обойтись. Консультация врача вам обойдётся около 100 долларов. Госпитализация значительно дороже

Для комфортной жизни на Бали в среднем потребуется около 1200–1500 долларов в месяц 

[Мария]

Пост-размышление после анализа нескольких строек, которые не взлетели (плохо продаются). Есть несколько опций, из которых складывается успех девелоперского проекта:

Локация

Да, но не так линейно. Важна скорее гармония стека "локация+концепция".

Портрет гостя

Не туриста, хоть и может показаться, что растущий турпоток перекроет недочеты проекта (после оптимистичных отчетов тур. отрасли). Не каждый турист ваш покупатель или гость, им не может быть, например, и серфер, и возрастная пара с внуками одновременно.

Особенности локации в разрезе портрета гостя

Логистика (спуск к пляжу / расстояние) и формат проекта (этажность / внутренняя и внешняя инфраструктура).

Конкуренция внешняя - среди проектов

Популярные и набирающие популярность районы активно застраиваются, конкуренция между девелоперами серьезная. Чтобы выиграть здесь важно сравнивать свой проект с аналогами (и в этой же локации, и в ближайших районах).

Конкуренция внешняя - среди программ

Если у проекта есть хотя-бы пара конкурентов (других похожих комплексов), то можно выделиться либо прайсом, что, конечно, не желательно, ибо надо придержиться финмодели, либо программами: можно сделать ниже первый взнос, можно индивидуально рассчитывать пеймент план. Недавно увидела ипотеку от застройщика, порадовалась, что наша российская практика приходит на Бали (та же рассрочка по сути, только под 5-15% на 15 лет и объект с удорожанием). Здесь же работа с партнерской сетью - лояльными брокерами. Здесь много есть что сказать, потянет на отдельный пост, как-нибудь потом.

Конкуренция внутренняя - между инвесторами

Если вы строите комплекс с большим количеством однотипных юнитов, она будет высокой, инвесторы (и их агенты) это хорошо понимают. А поскольку стратегии инвесторов по большией части одинаковые – выход после строки "на ключах", через 5-7 лет, через 10 до реновации, - им придётся конкурировать в продаже, - снижать цену и уменьшать тем самым топ рои.

Итого, самая успешная на сегодня концепция это нишевый концептуальный отель, в идеале, уникального формата, рассчитанный на определённую целевую аудиторию. Гости едут за впечатлениями, а они, в свою очередь, обеспечат проекту бесплатный маркетинг - органические охваты за счет отзывов, фоток и сториз.

[Мария]

Подборка лотов рядом с пляжем Сесех

В отеле Y-WAY (сдается этим летом)

• номер Comfort, 41 м² на 3 этаже с фронтальным видом на океан — $135.000

• номер Deluxe, 58 м² на 2 этаже с выделенной спальней — $159.000

Виллы

• вилла в Pantai Lima 148 м² — $280.000 (сдается в IV квартале 2025 г.)

• вилла в Y-Way с двумя спальнями с руфтопом и джакузи — $420.000 (сдается в июле 2025 г.)

• вилла в Axis One с двумя спальнями, 1.2 сотки, — $275.000 (сдается в январе 2026 г.)

 

Заявку можно оставить здесь или напишите мне в телеграм @Marya_Rumyantseva  

Подписывайтесь на мой телеграм канал