Продажа квартиры с занижением цены

[Zheny6]

Добрый день. 8 месяцев назад приобрел квартиру за 3.5 млн. руб. Квартира была убитая абсолютно, в нежилом состоянии, в квартире содержались собаки и кошки в огромном количестве, в качестве передержки. В квартире сделан серьезный дорогой ремонт, и я в ней теперь проживаю. Недавно умерли бабушка с дедом, их квартиру унаследовали их дети. Она им не нужна, выставлять планируют на продажу, а я бы очень хотел её получить, т.к. она и больше, и местоположение лучше, и дом гораздо лучше, а то в этой мне опять с соседями не повезло. Ну и история как никак, вырос в той квартире. Родственники готовы, раз такое дело, отдать мне её по очень хорошей, устраивающей меня цене, а именно 4.5 млн. руб.

Сейчас рыночная цена моей квартиры так-же 4.5 - 4.7 млн. руб. в среднем в том состоянии, в каком она сейчас есть. Нет желания платить налог на этот миллион разницы. Так и нет возможности, все средства ушли на покупку и ремонт, и сейчас длительное время нахожусь без работы, если уплачу налог, не смогу приобрести новую квартиру, не хватит средств.

Как сейчас обстоят дела с продажей с занижением? Какие риски? Знаю, что такие сделки проходят, но что-то начитался ужасов.

[Мария]

2 часа назад, Zheny6 сказал:

Как сейчас обстоят дела с продажей с занижением?

здравствуйте, минимум, который можно указать в договоре - 70% от кадастровой стоимости 

если 3,5 проходит - указывайте эту сумму 

[Мария]

и не забудьте декларацию подать на следующий год - за это штрафуют люто 

[fatalist]

5 часов назад, Мария сказал:

здравствуйте, минимум, который можно указать в договоре - 70% от кадастровой стоимости 

если 3,5 проходит - указывайте эту сумму 

.............

НК РФ Статья 214.10. Особенности определения налоговой базы, исчисления и уплаты налога по доходам, полученным от продажи недвижимого имущества, а также по доходам в виде объекта недвижимого имущества, полученного в порядке дарения

1.  Налоговая база по доходам, полученным от продажи недвижимого имущества, а также по доходам в виде объекта недвижимого имущества, полученного в порядке дарения, определяется в соответствии с настоящим Кодексом с учетом особенностей, предусмотренных настоящей статьей.

2.  В случае, если доходы налогоплательщика от продажи объекта недвижимого имущества меньше, чем кадастровая стоимость этого объекта, внесенная в Единый государственный реестр недвижимости и подлежащая применению с 1 января года, в котором осуществлена государственная регистрация перехода права собственности на проданный объект недвижимого имущества (в случае образования этого объекта недвижимого имущества в течение налогового периода - кадастровая стоимость этого объекта недвижимого имущества, определенная на дату его постановки на государственный кадастровый учет), умноженная на понижающий коэффициент 0,7, в целях налогообложения доходы налогоплательщика от продажи этого объекта недвижимого имущества принимаются равными умноженной на понижающий коэффициент 0,7 соответствующей кадастровой стоимости этого объекта недвижимого имущества.

             В случае, если кадастровая стоимость объекта недвижимого имущества, указанного в настоящем пункте, отсутствует в Едином государственном реестре недвижимости по состоянию на 1 января года, в котором осуществлена государственная регистрация перехода права собственности на этот объект недвижимого имущества, или на дату его постановки на государственный кадастровый учет (в случае образования этого объекта недвижимого имущества в течение налогового периода), положения настоящего пункта не применяются.

3.  В случае неисполнения налогоплательщиком обязанности по представлению в налоговый орган в установленный срок налоговой декларации в отношении доходов, полученных от продажи недвижимого имущества, и проведения в соответствии с абзацем первым пункта 1.2 статьи 88 настоящего Кодекса камеральной налоговой проверки налоговый орган на основе имеющихся у него документов (сведений) о таком налогоплательщике и указанных доходах исчисляет сумму налога, подлежащую уплате налогоплательщиком, с учетом особенностей, предусмотренных настоящим пунктом и пунктами 4 и 5 настоящей статьи. Сумма налога исчисляется налоговым органом как соответствующая налоговым ставкам, установленным статьей 224 настоящего Кодекса, процентная доля налоговой базы.

           Для доходов от продажи недвижимого имущества, в отношении которых предусмотрена налоговая ставка, установленная пунктом 1.1 статьи 224 настоящего Кодекса, налоговая база определяется как денежное выражение таких доходов, подлежащих налогообложению, уменьшенных на сумму налоговых вычетов, предусмотренных подпунктом 1 пункта 2 статьи 220 настоящего Кодекса, или на сумму фактически произведенных и документально подтвержденных налогоплательщиком расходов, связанных с приобретением этого имущества, предусмотренных подпунктом 2 пункта 2 статьи 220 настоящего Кодекса.

          Для доходов от продажи недвижимого имущества, в отношении которых предусмотрены иные налоговые ставки, налоговая база определяется как денежное выражение таких доходов, подлежащих налогообложению. При этом в отношении таких доходов налоговые вычеты, предусмотренные подпунктом 1 пункта 2 статьи 220 настоящего Кодекса, не применяются.

         В целях настоящего пункта доход от продажи недвижимого имущества определяется исходя из цены сделки, информация о которой получена налоговым органом в соответствии со статьей 85 настоящего Кодекса, с учетом особенностей, предусмотренных пунктом 2 настоящей статьи.

         В случае, если у налогового органа отсутствует информация о цене сделки либо цена сделки меньше, чем кадастровая стоимость этого объекта, внесенная в Единый государственный реестр недвижимости и подлежащая применению с 1 января года, в котором осуществлена государственная регистрация перехода права собственности на соответствующий объект недвижимого имущества (в случае образования этого объекта недвижимого имущества в течение налогового периода - кадастровая стоимость этого объекта недвижимого имущества, определенная на дату его постановки на государственный кадастровый учет), умноженная на понижающий коэффициент 0,7, сумма дохода налогоплательщика от продажи объекта недвижимого имущества принимается равной умноженной на понижающий коэффициент 0,7 соответствующей кадастровой стоимости этого объекта.

[Мария]

кстати, я, к своему стыду, забыла в 2020м подать декларацию за 19й и мне прилетел штраф, недоимка, пени и что-то там ещё в общей сложности на 300 тысяч 

разбираюсь с этим сейчас 

[Zheny6]

Спасибо за ответы. Это более менее понятно. Вопрос, какие риски для меня могут наступить? И на сколько они реальны из практики. Например, если покупатель захочет расторгнуть договор, когда обнаружит какие у него соседи?

[Мария]

13 часов назад, Zheny6 сказал:Вопрос, какие риски для меня могут наступить? И на сколько они реальны из практики. Например, если покупатель захочет расторгнуть договор, когда обнаружит какие у него соседи?

Риски связанные с занижением?

Расторжение по причине «не понравился сосед» выглядит не очень реалистично

[анна.a]

В 09.09.2022 в 09:49, Мария сказал:

и не забудьте декларацию подать на следующий год - за это штрафуют люто 

Ой, а сколько штраф для физлиц, уплативших налог? А для не уплативших, или там проскочить никак нельзя?

Edited September 18, 2022 by анна.a

[fatalist]

4 часа назад, анна.a сказал:

Ой, а сколько штраф для физлиц, уплативших налог? А для не уплативших, или там проскочить никак нельзя?

Если физлицо до 15 июля следующего за продажей года,  не уплатит НДФЛ с доходов от продажи недвижимости, и не представит в налоговую инспекцию налоговую декларацию по форме 3-НДФЛ, его привлекут к ответственности по ст. 122 НК РФ. Неуплата или неполная уплата НДФЛ по данной статье влечет взыскание штрафа в размере 20% от неуплаченной суммы налога. Умышленная неуплата НДФЛ грозит взысканием увеличенного штрафа в размере 40% от суммы недоимки.  Плюсом, такого налогоплательщика оштрафуют и по ст. 119 НК РФ за непредставление налоговой декларации. Штраф за данное нарушение составит 5% не уплаченной до 15 июля включительно суммы НДФЛ. Штраф назначат за каждый полный или неполный месяц со дня, установленного для представления 3-НДФЛ, но не более 30% указанной суммы. Эти  штрафы назначаются только в отношении тех налогоплательщиков, которые не декларировали полученные в  году доходы (не подавали 3-НДФЛ ). Если налогоплательщик успеет представить 3-НДФЛ до 15 июля включительно, его не будут штрафовать по ст. 122 НК РФ В этом случае физлицо будет обязано уплатить пени, начисленные на сумму неуплаченного НДФЛ, по п. 4 ст. 75 НК РФ. Пеня начисляется за каждый календарный день просрочки уплаты НДФЛ в размере 1/300 действующей ставки рефинансирования ЦБ РФ.  (письмо Минфина от 18.10.2017 № 03-11-09/68364).

[Мария]

18 часов назад, анна.a сказал:

Ой, а сколько штраф для физлиц, уплативших налог? А для не уплативших, или там проскочить никак нельзя?

честно, я даже не поняла, пришла стопка бумаг, несколько сумм в таблице, что за что не понятно. Типа штраф 90 000, и несколько ещё на сумму 300+

я приехала в свою налоговую, говорю, так и так, забыла подать, каюсь, больше не повторится, спасите помогите. Меня направили к инспектору, который вынес решение, она сказала оставить в канцелярии  документы о расходах на приобретение (они были, естественно, равны цене продажи) и теперь я 30 дней ожидаю ответа, - сказали придёт в ЛК на налог ру