Два дома на одном участке - как их построить по закону?

[Elenka]

К  загородному дому  обычно «прилагается» участок, на котором в большинстве случаев можно достроить недостающие квадратные метры, даже не снося старую любимую дачу, а просто построив рядом второй дом. Как это сделать по Закону и какие могут возникнуть трудности?

Первое, что нужно сделать - это убедиться, что это в принципе возможно по Закону. Действующее законодательство не содержит прямых ограничений на количество домов на одном земельном участке, предназначенном для индивидуального жилищного строительства, на садовых участках или ЛПХ.  Однако существуют ограничения для таких построек, к ним относится: высота здания - не более 20 м, этажность здания - не более 3-х этажей.. Максимальная площадь жилого или садового дома не ограничивается, для постройки дома площадью до 500 кв. м. достаточно уведомить органы местного самоуправления, для построек, площадь которых превышает 500 кв.м. необходимо разработать и согласовать проектную документацию, провести экспертизу, а также получить разрешение на ввод здания в эксплуатацию.

Идти в данной ситуации следует "от противного", то есть удостовериться, что нет запрета: до того, как началось строительство, желательно ознакомиться с правилами землепользования и застройки муниципального образования, на территории которого находится земельный участок, и получить в местной администрации градостроительный план земельного участка. 

Из ПЗЗ и ГПЗУ будет видно: -можно ли построить второй дом;  если можно, то в каком месте земельного участка и с каким параметрами;  если нельзя, то как сделать так, чтобы было можно (например, уменьшить площадь существующего дома, провести охранные работы, если на участке находятся объекты культурного наследия, и пр.). Решение этого вопроса следует начинать с обращения к кадастровому инженеру лицензированной проектной организации. Специалист подготовит технический план строения, который в финале и уйдет на регистрацию в Росреестр.  Техплан составляется на основании декларации на объект недвижимости.  Содержание декларации регламентировано, она заполняется на специальном бланке, где должны быть сведения о точном местоположении объекта, типе постройки, кадастровом номере участка и номере кадастрового квартала, техническое описание объекта и сведения о владельце.

В качестве приложения также включаются в состав: выписка из ЕГРН на участок, поэтажные планы, абрис, согласие на обработку персон данных собственника. Подать пакет документов необходимо в МФЦ.  Еще один способ - отправить заявление в электронном виде через личный кабинет на портале Госуслуг. Рассматривать вопрос будут органы местного самоуправления, либо местные органы исполнительной власти.

В некоторых случаях в строительстве второго дома на участке могут отказать,  наприм., отсутствие нормативных отступов от границ участка. Основные и минимальные параметры: 3 м от забора до капитального строения, 6 м между капитальными строениями.   Помимо прочего проверяются такие параметры как предельная плотность застройки участка, предельная высота и предельная этажность - все прописывается в Правилах землепользования и застройки.   Грамотный кадастровый инженер подскажет допустимую площадь участка и этажность, изучив возможности земли.

Существуют 4 основных "нельзя", говорят: 

- самый частый - если строительством второго дома будет превышен максимальный процент застройки земельного участка;

- дом нельзя построить так, чтобы соблюсти все отступы от существующих строений от границ соседнего земельного участка;

- строительство запрещено или ограничено уставом СНТ (если дом на территории СНТ);

- строительство на участке невозможно из-за вхождения его в водоохранную зону, санитарно-защитную зону, на нем присутствуют объекты культурного наследия и пр.

Одним из вариантов, которые могут позволить обойти ограничения на строительство второго дома, может стать размежевание одного участка на два. Для выполнения этой процедуры собственнику необходимо обратиться к кадастровому инженеру, который проведет межевание (съемку и замеры) земельного участка и подготовит межевой план, который собственнику нужно будет зарегистрировать в управлении Росреестра. После чего из Единого государственного реестра прав недвижимости исчезнут сведения о предыдущем едином земельном участке и будут внесены сведения о вновь образованных двух (или нескольких) участках.

При этом нужно помнить:  -  вновь образованные земельные участки "наследуют" целевое назначение и вид разрешенного использования исходного; - чтобы построить дом на вновь образованном земельном участке, он также должен соответствовать градостроительным нормам и правилам, поэтому до раздела лучше озадачиться этим вопросом; - чтобы вновь образованные земельные участки были не ниже установленных минимальных площадей, иначе Росреестр откажет в регистрации новых участков; - чтобы на любом из участков не было ограничений на строительство.

Собственнику также нужно учесть, что на него возрастет налоговая нагрузка: за 2 участка придется платить больше, чем за 1, несмотря на то, что общая площадь владения не изменилась. Кроме того, если участки находятся, например, в СНТ, то на собственника вырастет нагрузка по оплате членских взносов, поскольку обычно они рассчитываются на членов СНТ пропорционально количеству земельных участков, находящихся в собственности.

Еще одним вариантом обхождения запрета может стать возведение небольшого дачного дома, который будет зарегистрирован как хозяйственная постройка. Это может быть выгодно и в том плане, что зарегистрировать 2-й дом в качестве жилого иногда сложно: часто для него может банально "не хватить" коммуникаций в поселке, без обеспечения которыми дом не получится признать жилым.   Однако, поскольку такой домик все равно будет капитальной постройкой, не регистрировать его в качестве недвижимости не получится.  Зато, если строить не капитальный дом, то для него даже не придется получать разрешение на строительство...

Вообщем, если приложить смекалку и терпение, всё получится

 

[PavelS]

Хохму расскажу. У меня бывший начальник, глав. врач больницы где я работал в Москве строил загородный дом. Рядом тоже многие строили. Соседи его мать,с сыном  трех этажную коробку построили и начали облагораживать участок. Сделали на участке беседку из красного кирпича и с крышей из металлочерепицы. Потом сынок подумал и установил в беседку стеклопакеты. Приехала комиссия и...увидев эту "беседку" оформила ее как капитальное сооружение. То есть как второй дом))))))

Edited July 17, 2020 by PavelS

[Геннадий Савинов]

В Московской области в ряде районов (пока их называют городскими округами) введен прямой запрет на строительство нескольких индивидуальных жилых домов на одном земельном участке. Чтобы собственники и не думали про это. Этажность часто ограничивается 2-мя этажами, а высотный габарит редко разрешен больше 15 м. Что в Градостроительном кодексе - это верхние пределы. Поэтому правила землепользования и застройки надо изучать в обязательном порядке.

[PavelS]

1 час назад, Геннадий Савинов сказал:

В Московской области в ряде районов (пока их называют городскими округами) введен прямой запрет на строительство нескольких индивидуальных жилых домов на одном земельном участке. Чтобы собственники и не думали про это. 

А как бы этот запрет посмотреть? Что то искал в интернете и ни чего не нашел. Будьте любезны ссылку. Буду благодарен!

[Геннадий Савинов]

Для всех районов МО, где это записано и где новая редакция Правил землепользования и застройки, например, в Истринском районе - весны 2020 г., об этом говорится в градостроительном  регламенте зоны Ж-1 (индивидуальные жилые дома), код вида разрешенного использования, кажется, 2.1. ПЗЗ, надеюсь, сами найдете для любого района.