Геннадий Савинов

С Тинькофф Журналом (ТЖ) я познакомился в апреле 2021 г.: попросили написать статью-инструкцию по покупке дачи. (Почему знакомство случилось так поздно? Сказывается, вероятно, детская болезнь взрослых людей, которые считают, что они всё знают, их все знают и за ними все следят. Как бы не так. Недавно с риэлтором с 10-летним стажем провел «эксперимент». Спрашиваю : «ЦИАН используете?». «-Конечно». «- А Блоги и Советы там читаете?». «-Нет». «Ну, например, про Даниила Пятецкого слышали?». «-Нет»). Аналогичная история с редакцией ТЖ. Выясняю, видели ли они подобную инструкцию по покупке дачи, недавно опубликованную ЦИАНом. Нет, не читали...). Это крупнейшее российское издание про деньги, так они себя позиционируют. Хотя, конечно, не только про деньги, а гораздо шире. Для риэлторов здесь много полезного. Википедия сообщает, что издание закрылось в сентябре 2022 г.. Не знаю, что это означает, всем бы так «закрыться». В журнале много материалов про недвижимость и все с нею связанное. От статьи, как заказать выписку из ЕГРН, сделать межевание или выдел в натуре земельного участка, до правильного подбора септика или устройства защитного заземления в загородном доме. (Если кто-то уже махнул рукой. Мол, какая выписка из ЕГРН, детский сад-штаны на лямках... Не спешите с выводами. Поищите статью, посмотрите к ней комментарии, на часть которых ни автор, ни я не знаю ответа. «Умные учатся всю жизнь, а глупые и так все знают», не так ли?). Хороший, объемный материал про апартаменты подготовила для ТЖ наша коллега Елена Солдаткина. Основательность и простота для восприятия «рядовыми» читателями — это кредо ТЖ. Когда я писал свою первую статью-инструкцию про покупку дачи для журнала, выяснил, какой допустимый объем. Ответили, что без ограничений. Правда, в итоге 35 страниц текста разбили на два материала. Короткие заметочки, в которых содержание равно по объему заголовку, — это не про ТЖ. В ТЖ все будет подробно, где-то излишне подробно (но эти места можно и пропускать), обязательно с копиями исходных документов, заявлениями, скринами порталов госуслуг, межевыми планами, чертежами дома, договорами с подрядчиками, решениями судов и т.п. Истории авторов вы будете переживать, как будто являлись их участниками. Есть в ТЖ формат общения авторов с читателями, называется АМА (ask me anything, спроси меня о чем угодно). В течение недели читатели задают вопросы эксперту на заявленную тему, а он на них отвечает на портале. Все АМА в ТЖ пронумерованы, в порядке выхода (мой номер — 34, пока единственный). Недавно в АМА (номер 41) про ипотеку был известный юрист по недвижимости Вадим Шабалин. Привлекательность формата АМА для экспертов в том, что их ответы не редактируются. Как говорил один мой знакомый, отправляясь с научным отчетом к начальнику: «А теперь начинается унизительная процедура правки». Без этого в ТЖ никак (кроме АМА). Все авторские стили, бугорочки и язвочки исходного материала будут профессиональными, это надо признать, редакторами не только «отфугованы» до чистоты, но и «покрашены» в пастельные цвета. Смысл при этом останется, и с авторам обязательно посоветуются, не внесло ли редактирование недопустимые искажения. Бывают в материалах ТЖ и ошибки. Например, уже давно надо бы снести статью про «обязательное» межевание земельных участков якобы в связи с новым определением земельного участка в ЗК РФ. Редакция ТЖ над этим работает. Есть так называемые «вечные» статьи, в которые вносятся изменения, исправляются ошибки, редакция продвигает их в поиске. Недавно довелось поработать над 5-ю такими статьями (3 из которых — не мои). Редакция ТЖ отслеживает актуальные запросы по всему спектру, касающемуся недвижимости. Не уполномочен это говорить, но уверен, если есть белые пятна в этой тематике, то ТЖ пойдет навстречу любому автору, который будет готов их закрыть. Данная заметка - не реклама, не заказ. Просто захотелось. Откройте для себя Тинькофф Журнал. Польза будет.

Заметка на эту тему уже публиковалось мною в 2019 г. («Градостроительный план земельного участка как ребус, информация и риск»: https://istra.cian.ru/blogs-gradostroitelnyj-plan-zemelnogo-uchastka-kak-rebus-informatsija-i-risk-295012/). Интересующихся читателей, чтобы не повторяться, отправляю по ссылке. Сегодня же коснемся только рисков использования информации, содержащейся в градостроительном плане земельного участка (ГПЗУ). Не возможно себе представить, чтобы разработчики ГПЗУ написали в нем : «Разрешено ли строить на земельном участке, что именно, с какими ограничениями и параметрами мы не знаем, просим заявителя определиться самостоятельно. Перечень ведомств для согласования и уточнения прилагается. Чертеж градостроительного плана будет изготовлен нами по предъявлении заявителем информации из упомянутых ведомств». Пока не возможно. Соглашаемся. А если так: «На градостроительном чертеже градостроительного плана земельного участка мы показали пятно застройки («сеточка»), но можно ли на участке реально строить, мы не знаем, поэтому просим заявителя самостоятельно уточнить в ведомствах. Список прилагается». Читатель может сказать, что и такого абсурда в облегченном варианте быть не может. Это же не детская старая игра «А вы поедете на бал», в правилах которой - «губки бантиком не делать, «да» и «нет» не говорить». Всякого рода «уточнения» и «согласования» в ведомствах не должны приводить к замене «да» на «нет» и наоборот. В противном случае ГПЗУ не только не имеет никакой ценности, но и может приводить к прямым убыткам лиц, его использующих (собственника, покупателя участка, кредитора и пр.). Тем не менее, на иллюстрации к данной заметке именно такой ГПЗУ. С пятном застройки, которое не должно быть столь значительных размеров, поскольку большая часть участка находится в зоне строгих ограничений (запрета на строительство) второго пояса зон санитарной охраны источников питьевого и хозяйственного водоснабжения г. Москвы. Пример не единичный. Что же делать? Как определить, можно ли ГПЗУ применять без его «самостоятельной» доработки? Отбросим варианты использования в основном земельных участков: в пустыне; в степи; в Арктике; в тундре; без курганов; где не жили исторические личности; не происходили битвы; где нет захоронений; нет фундаментов разрушенных зданий, которые могут быть признаны «объектами культурного наследия»; где не будет зон комплексного развития или сохраняемого землепользования (читай - законного изъятия земли) и пр. Хотя промежуточный вариант - между заселенными территориями и перечисленным - всегда более безопасен для собственника. Для начала будет полезно обращать внимание на примечания в ГПЗУ и рассматривать их как угрозу. В приведенном примере в условных обозначениях для пятна застройки («сеточка») было написано: «Границы зон, в пределах которых разрешается строительство объектов капитального строительства, подлежат уточнению с учетом требования нормативно правовых актов по установлению зон санитарной охраны источников питьевого водоснабжения». Типа предупредили. Если не единожды недостоверные ГПЗУ появились на свет, можно предположить, что так будет и дальше. Поэтому целесообразно использовать и иные доступные источники информации. Например, нормативно-правовые акты, судебные постановления, разрешения на строительство и пр. для данной локации в соответствующей отрасли регулирования. Тогда появляется шанс сформировать более надежную базу знаний, которая не позволит опереться лишь на дефектные ГПЗУ. Ведь говорили древние философы (авторство дискутируется) : «Знание некоторых принципов компенсирует незнание множества фактов». Как это верно, особенно с учетом ограниченности личного опыта на фоне практически безграничного многообразия возможных ситуаций.

Маркетологи некоторых коттеджных поселков не зря едят хлеб и другие продукты, купленные на доходы от своей профессиональной деятельности. Почувствуете разницу. На сайте одного (не где ЭТИ маркетологи работают) поселка в разделе «Инфраструктура» (или подобном) будет написано: газ, свет, электричество, водопровод. Всё. А если подумать (так сделают ТЕ маркетологи), то можно наскрести на 20 и более самостоятельных плашек, с фотографиями и описаниями типа: «Только у нашего пруда вы почувствуете, что хотели иметь в друзьях бобра Мишу». Перечисляя все отдельно, в том числе что-то из договора обслуживания, в поселке не эконом класса будем иметь микс из следующего: 1) электричество, 1а) возможность докупить электрическую мощность, 1б) электричество без столбов, с подземными кабелями ( считается, что это достоинство), 3) устойчивая мобильная связь с операторами А,В,С, 4) высокоскоростной оптоволоконный интернет, 5) газ, 6) водопровод, 7) канализация, 8) ливневая канализация, 9) проезжая часть дорог шириной 6 м, 10) тротуары, 11) бульвары, 9а-10а-11 а) покрытия дорог, тротуаров и бульваров, например, брусчатка,12) уличное освещение, 13) детские площадки, 14) спортивные площадки, 15) лыжная трасса, 15а) освещенная лыжная трасса, 16) водоем, 17) пляж, 18) причал, 19) лес, 19 а) выход в лес, 19 б) «собственный лес», 20) парк, 21) входная группа, 22) автоматический шлагбаум (ворота), 23) круглосуточная охрана, 23а) вооруженная охрана, 24) управляющая компания, 25) сервисы от управляющей компании по ремонту и пр., 26) магазин, 27) кафе, 28) тренажерный зал, 29) детский сад, 30) офис продаж, 31) забор по периметру, 31а) высокий забор по периметру и др. Практически не ограниченные фантазии у поселков о том, что же с ними находится «близко». Сюда могут включаться объекты, находящиеся и в часе езды на автомобиле. В одном из поселков в качестве «главного экспоната» (к какому разделу было отнесено, точно не помню) называлась «Ель», а к объектам инфраструктуры причислялась «Автобусная остановка» рядом. «Пусть говорят». Это безобидные уловки. В конце концов, объективное рассмотрение объекта позволит умерить гормональные всплески впечатлительных покупателей. Например, в поселке с «Елью» и «Автобусной остановкой» спортивная и детская площадка были у въезда, удалены от основной части территории на многие сотни метров, можно сказать, не в шаговой доступности, поэтому в своем заключении по земельному участку в этом поселке мы написали, что детской площадкой смогут пользоваться в основном дети охранников, а спортивной - сами охранники. Но впечатление от лицезрения площадок при начале осмотра поселка создается приятное, и фотографии на сайте были реалистичные, не из интернета (что тоже встречается). Наличие или обещания «света-газа-воды» - безусловно важные элементы при принятии решения о покупке объекта в коттеджном поселке. Однако, столь же существенны сведения о застройщике (инвесторе), условиях пользования инфраструктурой, правилах принятия решений, касающихся проживания в поселке, и многое другое. Коттеджные поселки по-прежнему чудовищно информационно закрыты. Для эксперимента можете взять десяток известных вам поселков. Едва ли в четверти из них вы найдете разрешительную документацию на строительство, договор обслуживания, сведения о лицензии на недропользование, согласованные технические условия на примыкание к дороге общего пользования и т.п.. Название поселка может не соответствовать ни управляющей компании, ни инвестору, ни товариществу обственников недвижимости. (Может кто-нибудь знает, почему, например, Яндекс-карты, используют эти небрендированные, ничему не соответствующие названия?). Более того, скорее всего, на сайте поселка вы не увидите даже ИНН лица, которое считается владельцем поселка. (А благодаря народным избранникам с марта сего года станет не возможно установить и владельца дорог общего пользования, соответственно - с кем в том или ином виде должно быть заключено соглашение об условиях пользования этими дорогами. Лиц-владельцев может быть множество. Как их установить, если сведения реестра прав станут закрытыми? Похоже, что про эту часть проблемы закрытия реестра вообще никто не подумал). Поэтому проверять объекты в коттеджных поселках нужно с учетом отечественной специфики. Разработанный нами соответствующий чек-лист (встречается в рассылках с указанием ложного авторства) включает более 50 контрольных вопросов. Робкий оптимизм вызывает заочное знакомство с одним из отечественных девелоперов загородной недвижимости, который ведет откровенный телеграмм-канал о том, как и что он делает. Пожалуй, он мог бы перевернуть сложившуюся практику, и без внутреннего протеста, заранее, добровольно, так сказать, «без клещей», предоставлять покупателям нужную им информацию, включать ее в договорные условия. По нашему мнению, это даст конкурентные преимущества.

Спасибо, Мария, за оценку и рекламу! С наступающим Новым годом! Успехов Вам!

Риэлтор собственника про себя зовет его Счастливчик. По доброму, хотя и держит в голове анекдот про собаку без глаза, без уха и без одной лапы, которая отзывается на «Счастливчик». Купил этот мужчина в 2017 г. в центре славного города российских оружейников участок земли по миллиону за сотку, деревянный жилой дом 1926 г. постройки - размером с баню, баню — размером с три дома и хозблок. К моменту покупки жилого дома на участке уже не было, чему имеются документальные подтверждения. Но кого смущают такие «мелочи»? В планах было строить на участке новый дом. В том же 2017 г. покупатель получил градостроительный план земельного участка (ГПЗУ), из которого следовало, что дом на участке строить нельзя. Глазам своим не поверил, и подал уведомление о планируемом строительстве, которое, предсказуемо, повторило запреты ГПЗУ. Какие это были запреты? Во-первых, участок, сотни лет относящийся к частному сектору, по новым Правилам землепользования и застройки города оказался в территориальной зоне многоэтажного строительства. Индивидуальный жилой дом строить нельзя, не смотря на подходящий вид разрешенного использования (ВРИ) земельного участка в сведениях ЕГРН. Пожалуй, изменение допустимых ВРИ против интересов частников - сегодня один из самых распространенных способов условно законного лишения их прав собственности. Во-вторых, участок полностью находится в зоне санитарного разрыва железной дороги. Строить нельзя. По словам риэлтора, в день по этой железке проходит одна дрезина, т.е. никому дорога не мешает. Но: «Друзьям - все, врагам - закон». В-третьих, участок находится в зоне подтопления (не затопления). Один раз в сто лет (1-процентная обеспеченность события) уровень грунтовых вод может повыситься до расчетных значений. Строить нельзя без соответствующих мер инженерной защиты. Сами меры ни в одном документе не прописаны, их достаточность будет определяться чиновником, принимающим решение. Заметим, что «подтопления» - это свежая новация в установлении запретов на строительство, активно учитываемая в ЕГРН и охватывающая огромные территории. Ранее было можно строить, а теперь нельзя. «Знание - сила». В-четвертых, и это самое интересное, упомянутый жилой дом 1926 г. постройки (которого нет) еще в 1991 г. был признан администрацией города «объектом культурного наследия» («ОКН») с названием «Частное домовладение, XIX в.». Век не так определили, но в более поздних документах - исправились. Ни покупатель, ни продавец про «ОКН» ничего не знали. Для ОКН устанавливается защитная зона радиусом 150 м, в которой строить нельзя, пока не будет разработан и утвержден проект охранной зоны. Да, да, закон позволяет частный дом признать ОКН. Идет чиновник по культуре по улице, видит дом с проломленной крышей, на метр ушедший под землю (по словам риэлтора, именно так выглядел этот «жилой дом»), и думает: «Надо защищать, брать под охрану, ведь этот дом символизирует целую эпоху убожества и нищеты». Интересно, сколько «хрущоб» уже признано или будет признано ОКН, ведь по минимальному возрасту они уже 20 лет «переходили»? Раз строить нельзя, решил покупатель расторгнуть договор купли-продажи в судебном порядке. Суд обоснованно отказал, но все-таки хоть в малом но «отличился», отметив в решении, что если ВРИ участка «Обслуживание индивидуального жилого дома», то участок предназначен чтобы существующий (не существующий) дом обслуживать, а не новый дом на нем строить. Прошло 5 лет от покупки объекта. В 2022 г. получен новый ГПЗУ участка. Кое-что изменилось в лучшую сторону. Железная дорога «перестала» шуметь, и участок больше не находится в зоне санитарного разрыва. Территориальная зона расположения участка по совсем новым ПЗЗ из многоэтажной застройки опять стала зоной индивидуального жилищного строительства. Для несуществующего жилого дома в 2019 г. проведена культурологическая экспертиза, и теперь весь участок находится в зоне регулируемой застройки «ОКН», с минимальными ограничениями. В меру совестливый эксперт в своем заключении предлагал рассмотреть вопрос об исключении «ОКН» из Перечня, поскольку дома физически нет, а приусадебный участок имеет совсем иной вид. Но возможно им платят «с километра» (с количества объектов в Перечне), поэтому не случилось. Кстати, сам несуществующий «ОКН» помещен в Перечень с приведенной в заметке фотографией. И темный дом с темной крышей — это не он, а соседний дом. Жилой дом 1926 г. постройки был там, где желтые газовые трубы. («Газовые трубы как объект культурного наследия». «Мертвые души объектов культурного наследия». Хм.). Если кому-то показалось, что описанная ситуация — набор случайных недоразумений, то это заблуждение. На самом деле, данный район города ранее представлял интерес для «строительного комплекса», а потом перестал. И есть надежда, что на участке можно будет строиться. В соответствии со ст. 23 73-ФЗ от 25.06.2002 г. основанием для снятия ОКН с учета является его полная физическая утрата. А на несбыточное будущее хотелось бы, чтобы любые ограничения в использовании земельного участка, не отраженные в правоустанавливающих документах при его предоставлении, или с очевидностью не следующие из обстановки в момент предоставления земельного участка, например, из близости водоема и наличия соответствующего федерального закона, регулирующего данные ограничения, препятствующие использованию участка по целевому назначению, могут быть установлены только при наличии записи в ЕГРН о упреждающе выплаченной правообладателю компенсации в согласованном с ним размере. Отсутствие такой записи делает ограничения в отношении участка недействительными.

Фермеры при этом будут, наверное, привозные: во всех муниципальных образованиях МО отменили федеральный закон о возможности строительства индивидуальных жилых домов на фермерских землях.

Многие, пожалуй, что и все, интересующиеся загородной недвижимостью, слышали выражение «участок правильной формы» или «участок неправильной формы». Поставить соответствующую галочку в описании предлагают некоторые специализированные порталы по недвижимости. А что же это собственно означает? Кто установил мерку «правильности» и «неправильности»? Когда одно переходит в другое? Попробуем разобраться. Коснемся земельных участков, как иногда говорят, для бытовых нужд: индивидуального жилищного строительства, ведения садоводства, ведения личного подсобного хозяйства в черте населенных пунктов (приусадебных), т.е. - предназначенных под застройку. Полагаем, что под огороды и подобное форма участка не имеет существенного значения. Будем рассматривать только одноконтурные участки. Оценим формы земельных участков «обычной» площади, ориентировочно в диапазоне от 5-и до 50 соток, что составит более 90% бытовых участков. Для определенности сравнение произведем для земельного участка площадью 1000 кв. м. Квадрат. Известно, что «идеальным» считается квадратный участок. На таком участке дом можно разместить в любом месте, гарантирована достаточная ширина участка по фронту. Таких участков мало возможно потому, что длина и площадь подъездных дорог в поселках с квадратными участками существенно больше случая, когда участки прямоугольные. (Попробуйте самостоятельно разместить, например, 100 квадратных участков в 4-е ряда с тремя продольными и одной поперечной дорогой, и тоже самое сделать с прямоугольными участками, как в следующем абзаце, в 4-е или 5 рядов, с 3 (4) продольными дорогами и одной поперечной). У 10-соточного участка сторона будет 31,62 м., а периметр 126,5 м. Прямоугольник «золотого сечения». В прямоугольном участке с соотношением сторон «золотого сечения» (~1,62) размеры будут 24,85 м на 40,25 м. Как это делают на практике, округлим до 25 м на 40 м. Тогда периметр участка 130 м. Прямоугольник с предельно правильным соотношением сторон. Приходилось читать и, повторяя чужие мысли, писать, что правильной считается форма земельного участка с соотношением сторон до 3,5. В нашем случае такой участок будет иметь размеры 16,9 м на 59,2 м, периметр — 152,2 м. Прямоугольник с предельно допустимой шириной по фронту. Кроме соотношения сторон существенное значение имеет ширина участка по фронту. В Правилах землепользования и застройки некоторых муниципалитетов данная величина нормируется, и это очень правильно, поскольку собственники норовят разделить свои участки вдоль длинной стороны, с образованием «кишок». Чтобы разместить хотя бы узкий трехэтажный дом площадью около 180 кв. м (кстати, проектов узких домов очень мало) и соблюсти минимальные отступы от границ в 3 м, надо чтобы ширина участка по фронту была не менее 15 м, желательно — 20 м. По рассказам одного риэлтора, собственник незастроенного земельного участка в Мытищинском районе планирует продавать участок, шириной по фронту 12 м и длиной 100 м, за 24 млн. рублей, как будто у него правильная форма. Причем, соседям этот участок не интересен. Игнорирование продавцом неправильной формы участка может быть главным препятствием возможности его продажи. При ширине по фронту в 15 м. длина 10-соточного участка будет 66,67 м, периметр - 163,3 м. Прямоугольная трапеция. У прямоугольной трапеции (10 соток) с высотой 40 м и основаниями 30 м и 20 м периметр будет равен 131,2 м. Параллелограмм. У параллелограмма с большим основаниями 40 м и высотой 25 м площадь будет равна 1000 кв. м, при этом малый внутренний угол составит 60 градусов, малое основание 28,87 м, а периметр 137,7 м. Равносторонний треугольник. Сторона равностороннего треугольника площадью 1000 кв. м будет равна 48,05 м, а периметр 144,2 м. Вытянутый прямоугольный треугольник. Прямоугольный треугольник с катетами 20 м и 100 м будет иметь площадь 10 соток и периметр около 222 м. На таком участке можно разместить дом, но очевидно, что форма его крайне неудачная. Г-образный участок. Пусть прямоугольники, образующие г-образный участок, имеют размеры 20 м на 40 м и 10 м на 20 м. Если малый прямоугольник примыкает к большому широкой стороной («тупой сапог»), то периметр участка будет равен 140 м, а если короткой («острый сапог»), то 160 м. Равносторонний пятиугольник. Сторона такого пятиугольника площадью 1000 кв. м будет равна 24,04 м, а периметр 120,2 м. Круг. Диаметр круга площадью 1000 кв. м равняется 35,68 м, а периметр 112 м. Любопытно заметить, что в равностороннем пятиугольнике (а также и в других правильных многоугольниках с числом сторон больше, чем 5) периметр участка будет меньше, чем у квадрата («идеальная» форма), а в пределе - стремится к периметру круга. Но вряд ли кому-то понравятся участки-пентагоны или круги. Пятиконечная звезда. Данный вариант рассмотрим для полноты картины, хотя вряд ли удастся обнаружить такие участки, разве что в программе «Дальневосточный гектар», где для привлечения участников предлагалось выбрать любую желаемую конфигурацию (в виде бабочки, медведя и пр.). Участок в форме звезды в 10 соток будет иметь диаметр описанного круга 59,58 м, сторону луча - 14,84 м, периметр 148,4 м. Теперь выдвинем заранее заготовленную гипотезу и проиллюстрируем ее полученными данными по характеристикам геометрических фигур, образующим земельный участок. Предположим, что правильность формы земельного участка характеризуется абсолютной величиной отклонения (по модулю) длины периметра этого участка от периметра квадрата равной площади. Коэффициент правильности формы земельного участка Кпф может быть вычислен: Кпф=1- /Пу- Пкв/:Пкв, где Пу — периметр участка, Пкв — периметр квадрата площадью, равной площади земельного участка. Результаты сведены в таблицу ниже. Форма земельного участка Кпф (Кпф*) Квадрат 1 Прямоугольник «золотого сечения» 0,97 Прямоугольник с предельно правильным соотношением сторон 0,80 (0,92) Прямоугольник с предельно допустимой шириной по фронту 0,71 (0,85) Прямоугольная трапеция 0,96 Параллелограмм 0,91 Равносторонний треугольник 0,86 Вытянутый прямоугольный треугольник 0,25 (0,5) Г-образный участок («тупой сапог») 0,89 (0,94) Г-образный участок («острый сапог») 0,74 (0,90) Равносторонний пятиугольник 0,95 Круг 0,89 Пятиконечная звезда 0,83 (0,75) В скобках приведен коэффициент правильности формы Кпф*, откорректированный по экспертной оценке автора. Как видим, гипотеза хорошо работает только в половине случаев, и требует экспертной корректировки для конкретных форм земельных участков. Для 13 вариантов форм конкретной площади участка автор это сделал, хотя и не претендует на полную пригодность выводов. Да и какие могут быть универсальные выводы в вопросах удобства пользования и функциональности земельного участка. Автор «примерил на себя» и подкорректировал выводы на среднестатистического потребителя. Естественно, приближенно. Например, треугольный участок с катетами 20 м на 100 м автор не взял бы себе ни за какие деньги, но для «всех» повысил правильность формы участка с 0,25 (по формуле) до 0,5. В любом случае, какой-то механизм оценки формы участков нужен. Представляется, что если проделать такую работу с участками разной пощади (5, 6,7,8,10,12,15,20,25,40,50 соток), отдельно учитывая как минимум ширину по фронту, для большого количества форм, и собрать мнения нужного числа экспертов, например, по методу Дельфи, результат можно будет применять, как общепризнанный. И для упомянутого выше продавца «кишки» в Мытищах шириной 12 м, не пригодной под застройку, длиной 100 м будет надежный аргумент, что 2 000 000 рублей за сотку такой участок стоить не может. Пока же будем довольствоваться тем, что есть.

Если Законодатель правильно разродиться, то это и наш путь. Формат не должен меняться со временем и должен быть известен покупателю заранее во всех подробностях. Сегодня разместил здесь пост на эту тему.

По Википедии, котте́джный посёлок (КП) — пригородный или загородный сельский жилой комплекс, созданный в соответствии с Генеральным планом застройки и состоящий из домовладений (земельных участков с расположенными на них пригодных для проживания домами). КП не является самостоятельным населенным пунктом, может быть: 1) садовым или дачным товариществом, 2) районом существующего населенного пункта. На территории КП могут быть расположены объекты инфраструктуры: магазины, детские центры, медицинские учреждения, спортивные клубы, салоны красоты, развлекательные заведения, рестораны. Инфраструктура крупных коттеджных поселков включает: контрольно-пропускной пункт, службу круглосуточной охраны, эксплуатационную службу, контролирующую исправность инженерных сооружений и коммуникаций. Территория поселка обычно огорожена. Так как у «коттеджного посёлка» нет законодательного определения, то застройщики используют данное наименование даже для 2 домов или 1 таунхауса и фактически словосочетание «коттеджный посёлок» является не более чем рекламным ни к чему не обязывающим наименованием. В соответствии с Постановлением Конституционного суда от 28.12.2021 г. № 55-П, которому мы еще вернемся: “В связи с тем, что в действующих нормативных актах, как правило, не применяется понятие "коттеджный поселок" и не раскрывается его содержание, в настоящем Постановлении для его обозначения будут использоваться термины "комплекс индивидуальных жилых домов и земельных участков с общей инфраструктурой"". Сделаем три предварительных замечания . 1) К КП относятся образования не только с индивидуальными и блокированными жилыми домами, но и с садовыми домами. А если уж совсем расширять задачу, особенно с учетом зон с особыми условиями использования территории, которые лишили права владельцев земельных участков что-либо на них строить, то полезно было бы указать возможность нахождения в КП и мобильных домов. 2) КП — создаются бизнесом не только, чтобы продать и уйти, но и чтобы управлять ими. 3) Думаю, что можно допускать, что в созданном на своем или арендованном участке КП бизнес имеет право реализовать девелоперские проекты, в которых он устанавливает свои правила, не нарушающие закон, но вводящие дополнительные ограничения для жителей , например, в части этажности домов, их архитектуры и колористических решений, типа и размера ограждений и т.п. В тех поручениях, которые Конституционный суд дал Законодателю о регулировании жизни в КП в части общей инфраструктуры, намеков на то, что и эти вопросы надо рассмотреть, нет. Как говорил, В.И. Ленин, не решив общие вопросы, мы будем постоянно натыкаться на них при решении частных. Можно сказать, что покупатель участка не глухой и не слепой, а застройщик поселка его предупредит, что и как. Однако, находятся же собственники, которые после постройки дома «включают дурака» и говорят, что платить за обслуживание они не будут, т.к. договор с управляющей компанией (УК) не подписывали и вообще не знали, что тут какой-то поселок. КП — сложный комплекс владения собственностью и связей между ее участниками. Например, между индивидуальными собственниками, индивидуальными предпринимателями и юридическими лицами распределены: участки под застройку, земли для общего пользования, имущество для общего пользования. Специально пишу «для», чтобы не складывалось ошибочное представление, что такое имущество и земли находятся в общей собственности участников КП, это совершенно не обязательно: что предназначено для общего пользования может находиться в частной собственности одного или нескольких физических и/или юридических лиц, а земли для общего пользования — еще и в собственности муниципального образования. Территория КП может быть в статусе СНТ, ДНТ, товарищества индивидуальных застройщиков, кооператива, ассоциации и пр. Одно юридическое лицо, например, «садоводческое товарищество» (кавычки поставил, чтобы не возникало диссонанса с традиционным представлением, что такое СНТ) может образовать неограниченное количество коттеджных поселков, никак не связанных с местом регистрации этого товарищества, а в самом СНТ будут, предположим, 3 члена, при сотнях индивидуальных участков под застройку. На территории КП могут быть созданы иные некоммерческие партнерства, в частности это практикуется для создания газовой сети, участвуют только те, кто заинтересован. Кроме того, управляться КП может отдельным юридическим лицом или индивидуальным предпринимателем. Перечисленные выше индивидуальные и коллективные собственники участков под застройку, земель для общего пользования и инфраструктуры для общего пользования взаимодействуют друг с другом через: уставы юридических лиц, договоры обслуживания, договоры соинвестирования инфраструктуры, Правила проживания в КП, Правила строительства в КП, Архитектурную концепцию КП, а также: Договоры купли-продажи (в том числе — будущей вещи), Договоры бронирования, Договоры подряда на строительство домов и пр. Из трех предыдущих абзацев можно сделать такой вывод: если при покупке земельного участка в КП вам предлагают подписать лишь договор купли-продажи, а в нем нет: условий членства, обязанностей и ответственности по подключению к инфраструктуре, возможности пользования дорогами и инфраструктурой, порядком установления платы за обслуживания и пр., то вы покупаете кота в мешке. КП — сложный организм, значит, как сейчас, так и в будущем, особенно при отсутствии нормального регулирования, будет сбоить. Интересы застройщика и УК сложно примерить с интересами собственников домовладений. Для работающих поселков конфликт обычно проявляется в том, что часть людей не платит. Рассмотрев дело по жалобе одного из таких неплательщиков Конституционный суд РФ принял упомянутое выше Постановление № 55, и постановил, что: Законодатель должен обеспечить справедливый баланс прав и обязанностей, а также законных интересов домовладельцев, застройщиков - собственников имущества и УК., а именно: (1) состав и размер указанной платы определяются с учетом объективной необходимости соответствующих услуг для надлежащего содержания имущества общего пользования, его использования именно для удовлетворения общей потребности жителей комплекса в комфортных условиях проживания; сохраняется в пределах разумной и обоснованной рыночной стоимости; у домовладельцев имеются возможности эффективной судебной защиты при произвольном установлении платы. (2) решения общих собраний собственников имущества в коттеджных поселках должны: носить обязательный характер для всех участников (домовладельцев, собственников имущества общего пользования); периодичность, открытость, организационно-правовые механизмы принятия на себя собственником (домовладельцем) обязательств, касающихся внесения указанной платы, одновременно с приобретением права собственности на недвижимое имущество в комплексе. Несколько ранее Верховный суд РФ, например, в Определении по гражданскому делу № 5-КГ20-107-К2 от 06.10.2021 г. о взаимоотношениях собственника индивидуального дома, земельного участка с УК, товариществом собственников недвижимости (ТСН) относительно пользования, несения расходов на содержание объектов инфраструктуры занимал схожую с КС позицию. Мне понравилось мнение юриста Алексея Юминова, приведенное в комментариях к одной из статей к упомянутому Определению ВС РФ. Приведу его полностью: «Какой вывод сделает каждый собственник коттеджа, ознакомившийся с данным определением? Вывод такой: добровольно платить что-то в пользу УК или ТСН = себя не уважать. По тарифам суд все равно не взыщет, поскольку зачастую истцу потребуется доказывать факты, которые он не всегда сможет доказать (например, как доказать факт и объем пользования ответчиком зоной рекреации, детской площадкой, иным общим имуществом?). Кроме того, даже в отношении потребленного объема услуг решение суда фактически ставится в зависимость от усмотрения ответчика. Ответчик может сказать - а мне не нужно освещение общего имущества ночью, люблю когда темно, это навязывание услуг. И получается, суд должен его поддержать? Я думаю, было бы правильнее написать таким образом - специфика нахождения коттеджа ИЖС в пределах коттеджного поселка, несмотря на неприменение ст. 210 ГК РФ, естественным образом предполагает пользование имуществом, которое не принадлежит собственнику объекта ИЖС на праве общей долевой собственности, однако в силу своей природы предназначено для использования более чем одним собственником объекта ИЖС данного коттеджного поселка. В таких условиях, учитывая презумпцию добросовестности (п. 5 ст. 10 ГК РФ), именно на ответчика должно возлагаться бремя доказывания обстоятельств, связанных с недобросовестностью истца и включением в состав платы лишних расходов либо навязыванием услуг, которые объективно не требуются ответчику. А то теперь мы получим: а) резкое повышение нагрузки на суды (никто добровольно платить не будет); б) полный откат от принципа равенства - одним суды будут взыскивать больше, другим - меньше, в зависимости от конкретного судьи и субъективных факторов конкретного дела; в) очевидное злоупотребление правом, когда человек, купивший коттедж в поселке бизнес-класса, начнет хныкать, что ему только дорога нужна к его "огородику", на котором он петрушку и морковку сеет, а все остальное - от услуг по охране до обслуживания малых архитектурных форм и фонтанов - это уже все ненужные фантазии управляющей компании, пусть соседи оплачивают». Если мы перейдем к установлению платы за обслуживание в КП методом голосования на общем собрании ответственных собственников и неплательщиков, то КП превратятся в традиционные СНТ ! Это приведет к следующему. 1) Уменьшится интерес инвесторов к загородному девелопменту. 2) Застройщики будут больше обещать, и меньше исполнять, например, продавая участки с обязательствами по инфраструктуре, чтобы покупателям труднее было доказывать, что они что-то платили за инфраструктуру и имеют на нее права. 3) Застройщики будут меньше интересоваться управлением поселком, поскольку этот вид бизнеса будет в руках общего собрания собственников, и, повторяя шутку,- неплательщиков. 4) В части поселков исчезнет управление, индивидуальные собственники начнут лихорадочно искать друг друга, чтобы как-то выправить ситуацию. Будут выигрывать суды, получать свои 1/141 доли в праве на газовые трубы, водопровод и канализацию, и не знать, что с ними дальше делать . 5) УК будут все начисления проводить «по-белому», не партнерски по отношению к индивидуальным собственникам, так как у нас теперь в КП «социализм», и плата возрастет. Станет ли Законодатель решать более сложную задачу, чем ему поставил Конституционный суд? А вы бы стали? Ну, а вдруг этот вид бизнеса захотят поставить в обоснованную, с учетом и его интересов «рамку», отталкиваясь от многообразия форм существующих сегодня и созданных в будущем КП ? Тогда, нескромно предложу черновую редакцию определения КП. Из определения вытекает и предмет регулирования. КП — комплекс индивидуальных жилых или садовых домов с земельными участками, находящихся на территории, образованной проектом генерального плана поселка/ межевания/планировки; имеющий также земельные участки для доступа и обслуживания земельных участков индивидуальных пользователей (дороги, контейнерные площадки, участки под зданиями и сооружениями, спортивные площадки и т.п.), а также элементы обслуживающей инфраструктуры коммунального, социального, торгового и иного назначения (здания, инженерные сети, оборудование, машины и пр.) для обслуживания индивидуальных и иных земельных участков и объектов капитального строительства, находящиеся в частной или общей собственности; реализующий архитектурную и градостроительную концепцию собственников (арендаторов) образующих КП исходных земельных участков, а также привлеченных этими собственниками (арендаторами) инвесторов и/или застройщиков поселка, устанавливающих правила проживания, строительства, управления, оплаты услуг управления и обслуживания, создания, владения и передачи имущества, используемого для обслуживания общих потребностей жителей поселка, о которых каждый приобретатель индивидуального земельного участка и находящихся на нем объектов капитального строительства заблаговременно уведомляется и дает согласие на их выполнение.

По-моему, сегодняшняя ситуация не позволяет применить прошлый опыт. Вероятно, будет допущена высокая инфляция. Количество льготных ипотек увеличится. Сначала их дадут ученым и айтишникам, затем, возможно, чиновникам и производителям гвоздей (импортозамещение). "Стройкомплекс" (чиновников) будут спасать любой ценой за счет всего остального. Идей нет. То есть, они есть, но их нельзя говорить. В стране 2 политика: Путин и Дерипаска. Россияне слишком бедны, чтобы иметь свое собственное жилье. Нужно строить доходные дома, по 35 тыс. за кв. м. Но без 3-х концов чиновники жить не могут, поэтому будет "льготная" (из кармана ее не получающих) ипотека. Мой прогноз: сейчас цены на метры зажмут, на пару месяцев максимум, дальше цены пойдут вверх, 30% плюс к концу года от января.

Девушка выбрала земельный участок в так называемом коттеджном поселке, и хочет его купить. Два часа на машине от КАД - и вот она природа. Аванс вносит завтра днем. Просит «проверить» участок до утра. (- «Студенты, завтра сдаем китайский язык». - «А можно послезавтра?»). Проверяем объект, субъект и основания прав. Если не сильно придираться, то все неплохо. Но вот предлагаемые условия сделки - никуда не годятся. Участок принадлежит А, инфраструктурой занимается Б, а дороги поселка в собственности у В. А,Б,В — кореша из Тиходонска. За участок хотят получить наличными до подачи документов на регистрацию. Инфраструктуру предлагают: 1) оплатить наличными, 2) без документов, 3) доверенному лицу, действующему по не нотариальной доверенности. Ну, как «без документов»? Будет «гарантийное письмо», о том, что если переход права по сделке с А не зарегистрируют, то Б выплатит «моральный ущерб» (в размере стоимости подключения к инфраструктуре, но без указания, что все-таки он эти деньги получал). По нашему мнению, попытка взыскать покупателем этот «моральный ущерб» по чужой сделке можно рассматривать как неосновательное обогащение. О праве пользования дорогами - ничего, нигде. За «обслуживание» участка (мусор, снег и т.п.) Б хочет денег вперед за квартал, при этом никаких полномочий (формально-юридических) у него нет. Инвесторы же все свои люди, чего бумагу переводить. Юрлицо - поселок, вроде, есть, но где-то в тени. Архитектурная концепция поселка предусматривает, что фронтальные заборы у всех участков должны быть одинаковые. Чтобы индивидуал «не спрыгнул с одинакового забора», задатком оплачивается его стоимость. Без документов. Но обещают вернуть, после установки нужного забора. Предусматривается договор бронирования на неприлично большую сумму, в котором не написано, что она входит в сумму сделки и который фактически является предварительным договором купли-продажи участка, заключаемым Б без поручения на то А. Договор бронирования считается «исполненным» при подаче документов на регистрацию и его оплате. Переход прав на участок к покупателю — не обязателен. Конечно, мы возражали против таких условий сделки. И тут началось. Пять волн аргументов от покупателя. - Они же говорят, что продали n- тысяч участков с домами и входят в m-ку лучших девелоперов страны («90-летний старик : «Доктор, мои друзья говорят, что могут с женщиной по 3 раза в день, что мне делать, не получается?» - «И вы говорите»). - Может быть предложить им в договоре купли-продажи сделать приложениями условия подключения к инфраструктуре и пользования дорогами? (- Лучшие девелоперы страны справились бы с этим, если бы хотели). - Один же из них сам там живет, построил огроменный дом, неужели он будет разорять уже существующую инфраструктуру? (-Не будет, конечно, но может сказать, что Вы за это все не платили, ни за вагончик, ни за чистку пруда, ни за забор, ни за шлагбаум). - То есть это кидалово, собрать деньги, и ничего не предоставить на них? (- Скорее всего, нет: «Мы, русские не обманываем друг друга». Но это предположение, которое может и не сбыться. В суд пойти Вам будет не с чем. Не платили, прав пользоваться не имеете. И если соберетесь продавать, уступку права сделать не сможете, т.к. Ваше право ничем не подтверждено). - Но мне так нравится участок, я столько поселков посмотрела, к этому душа лежит. Все-таки не покупать? (- Покупайте, если готовы взять на себя риски, о которых мы предупредили. Или продавливайте их на приемлемые условия проведения сделки). «Чего хочет женщина, того хочет...». Женщина.

Это может быть основано на проекте планировки территории в рамках договора о ее "комплексном устойчивом развитии", в которой есть организация дорожного движения, без машин.

Одним из негативных последствий стремления людей жить поближе к водоемам является возможность затопления местности при авариях на гидротехнических сооружениях (ГТС). Активная застройка последних лет пойм рек в нижних бьефах, например, подмосковных водохранилищ, говорит о том, что покупатели такой загородной недвижимости не видят соответствующих рисков, наверно, полагая, что кому суждено сгореть, тот не утонет. Опишем инструментарий оценки последствий аварий на ГТС. К основным ГТС, разрушение которых приводит к гидродинамическим авариям, относятся плотины, водозаборные и водосборные сооружения (шлюзы). Катастрофическое затопление, являющееся следствием гидродинамической аварии, заключается в стремительном затоплении местности волной прорыва. Масштабы последствий гидродинамических аварий зависят от параметров и технического состояния гидроузла, характера и степени разрушения плотины, объемов запасов воды в водохранилище, характеристик волны прорыва и катастрофического наводнения, рельефа местности, сезона и времени суток происшествия и многих других факторов. Основными поражающими факторами катастрофического затопления являются: волна прорыва (высота волны, скорость движения) и длительность затопления. Волна прорыва – волна, образующаяся во фронте устремляющегося в пролом потока воды, имеющая, как правило, значительную высоту гребня и скорость движения и обладающая большой разрушительной силой. Волна прорыва, с гидравлической точки зрения, является волной перемещения, которая, в отличие от ветровых волн (стоячих), обладает способностью переносить в направлении своего движения значительные массы воды. Поэтому волну прорыва следует рассматривать как определенную массу воды, движущуюся вниз по реке и непрерывно изменяющую свою форму, размеры и скорость. Начало волны называется фронтом волны, который, перемещаясь с большой скоростью, выдвигается вперед. Фронт волны может быть очень крутым при перемещении больших волн на участках, близких к разрушенному гидроузлу и относительно пологим на больших удалениях от гидроузла. Зона наибольшей высоты волны называется гребнем волны, который движется, как правило, медленнее, чем ее фронт. Еще медленнее движется конец волны - хвост волны. Вследствие различия скоростей этих трех характерных точек волна постепенно растягивается по длине реки, соответственно уменьшая свою высоту и увеличивая длительность прохождения. При этом, в зависимости от высоты волны и уклонов реки на различных участках, а также неодинаковой формы и шероховатости русла и поймы, может наблюдаться некоторое временное ускорение движения гребня, с «перекашиванием» волны, т.е. с относительным укорочением зоны подъема по сравнению с зоной спада. Так как волна прорыва является основным поражающим фактором при разрушении ГТС, то для определения инженерной обстановки необходимо определить ее параметры: высоту волны, глубину потока, скорость движения и время добегания различных характерных точек волны (фронта, гребня, хвоста) до расчетных створов, расположенных на реке ниже гидроузла, а также длительности прохождения волны через указанные створы, равной сумме времени подъема уровней и времени спада. Исходными данными для расчетов параметров волны прорыва являются: объем водохранилища, глубина водохранилища у плотины, площадь зеркала водохранилища (площадь затопления), ширина водохранилища перед плотиной, глубина водохранилища перед плотиной, глубина реки ниже плотины, отметка уровня воды водохранилища перед плотиной, отметка уровня воды в реке ниже плотины, уклон дна реки, параметры, характеризующий форму поперечного сечения реки и шероховатость реки в зоне затопления. Как правило, необходимые данные по водохранилищу и реке для расчетов можно найти в открытых источниках. Для практических целей можно ограничиться рассмотрением характеристик волны прорыва максимум в 4-х створах (сечениях по днине реки по направлению от плотины), а на удалении 10-20 км от плотины — в двух створах. Из известных методик расчета характеристик волны прорыва /1/, /2/, /3/ можно рекомендовать пользоваться /3/ как не содержащей ошибок в формулах, имеющей корректные ссылки на все использованные исходные данные и учитывающей характеристики русла реки. Имеется также компьютерная программа «Волна», но подготовка исходных данных для расчета по ней займет время, за которое можно выполнить вычисления по /3/, и стоит программа 60 тыс. руб. Аналогичным образом прогнозируются последствия переполнения водохранилища, не связанные с разрушением плотин, например, переливы через гребень плотины при весеннем паводке или в результате ливней /1/. Говорят, древние греки в учебниках по геометрии обходились без рисунков. Попробуем описательно донести важные исходные данные и результаты возможного затопления местности при разрушении плотин некоторых подмосковных водохранилищ (Истринского, Можайского, Рузского, Озернинского). Объем водохранилищ составляет от 140 до 220 млн. кубометров. Для наглядности: это параллелепипеды с размером основания 1 км на 1 км и высотой столба воды 140-220 м. Высота воды у плотин этих водохранилищ около 20 м. Расчетная (средняя) высота волны прорыва в створе плотины составит от 7 м до 12 м. Поразительно, но в случае разрушения плотин высота гребня волн прорыва на расстоянии 30-50 км от них может составлять 4-7 м. Десятки километров для волн прорыва - «не расстояние»! Например, при подрыве Красной армией в декабре 1941 г. только части водопропускников Истринского водохранилища высота волны прорыва на расстоянии 50 км от плотины доходила до 2,5 м. Сейчас коттеджные поселки в пойме Истринского водохранилища построены, начиная с расстояния 2,5 км от плотины, строго напротив водопропускников. «Безумству храбрых поем мы песню». Полное опорожнение чаш водохранилищ при разрушении части тела плотины занимает от нескольких часов до нескольких десятков часов. Время затопления (подъема воды от нормального уровня) в рассматриваемой точке может занимать до 1-2 суток. Прорыв напорного фронта Химкинского водохранилища может вызвать затопление прибрежных территорий г. Москвы до уровня 3-6 метров, прекращение судоходства, поступления питьевой воды в город, нарушение обводнения реки Москвы /5/. Не имеет решающего значения на уменьшение высоты волны прорыва растекание вылившейся воды по ниже расположенной пойме и притокам. И не удивительно, поскольку описанный выше «параллелепипед воды» внушительных размеров за несколько часов (десятков часов) опорожнения водохранилища надо «уложить» в поймы ниже по течению. Если представить, что поймы не имеют ширину в километры, а высота волны прорыва составляет всего несколько метров, то на десятки километров вниз по течению «гарантирована» зона катастрофического затопления. Кроме того, основная масса волны прорыва будет продолжать движение вдоль русел, где гидродинамическое сопротивление минимально /4/. Степень разрушения зданий и сооружений в зависимости от скорости V и высоты волны прорыва h могут быть определены для «бытовых» строений по фрагменту Табл. из /1/. Считается, что для разрушения достаточно действия одного из упомянутых факторов. Таблица Разрушения: полные и сильные средние слабые V h V h V h Сборные деревянные жилые дома 3 2 2,5 1,5 1 1 Деревянные дома (1-2 этажа) 3,5 2 2,5 1,5 1 1 Кирпичные малоэтажные здания 4 2,4 3 2 2 1 Кирпичные дома средней этажности 6 3 4 2,5 2,5 1,5 (4 этажа) Если земельный участок находится на прилегающей к гидроузлу территори будет полезно уточнить, попадает ли он в зону воздействия волны прорыва и возможного катастрофического затопления /5/. Целесообразно знать, есть ли вблизи места проживания возвышенности с высотой больше волны прорыва и каковы кратчайшие пути движения к ним. Не будет лишним иметь собственную лодку, плот, другие плавсредства. При угрозе возникновения гидродинамической аварии нужно отключить воду, газ и электричество; перенести на верхние этажи здания (чердак) ценные предметы и вещи; окна и двери первых этажей домов при необходимости забить досками или фанерой; собрать личные документы, деньги и ценности, медицинскую аптечку, комплект верхней одежды и обуви по сезону, постельное белье и туалетные принадлежности, трехдневный запас продуктов питания. При возникновении гидродинамической аварии надо как можно быстрее занять ближайшее безопасное возвышенное место, верхний этаж здания, чердак или крышу дома и быть готовым к эвакуации по воде, в том числе с помощью подручных плавсредств; до прибытия помощи, если не угрожает опасность, оставаться на выбранном безопасном месте. В светлое время суток для обнаружения спасателями необходимо использовать белое или цветное полотнище путем вывешивания его на высоком месте, а в ночное время - фонарик, которым необходимо подавать световые сигналы. Самостоятельную эвакуацию на незатопленную территорию можно проводить только в случаях необходимости оказания помощи пострадавшим или продолжения роста уровня воды. Для этого - использовать личные лодки или катера, плоты из бревен и другие подручные материалы. Если вода застала на улице, необходимо срочно выйти на возвышенное место или забраться на прочное развесистое и высокое дерево. Если оказались в воде, надо плыть к ближайшему незатопленному участку под углом к течению. Для этого использовать все предметы, способные удержать на воде: бревна, доски, обломки деревьев и т.п. После спада воды по возможности следует вернуться в место проживания. Перед входом в здание нужно убедиться, что нет опасности от поврежденной электрической и газовой сети, проветрить помещение. Представляется, что со временем станет обязательным наличие персональной системы оповещения как минимум владельцев объектов, находящих в зоне возможного полного разрушений при аварии на ГТС. Оповещение голосом, как это было при затоплении в 57-тысячном Крымске в 2012 г., неприемлемо. Конечно, авария на ГТС — редкое событие и ее можно учитывать, пока есть такая возможность, например, при выборе варианта объекта загородной недвижимости, намеченного для покупки. Если выбора нет, надо жить и не бояться, чтобы не получить психическое расстройство. Источники: 1. Обеспечение мероприятий и действий сил ликвидации чрезвычайных ситуаций: учебник в 3 - х частях: часть 2 . Инженерное обеспечение мероприятий и действий сил ликвидации чрезвычайных ситуаций: в 3 - х книгах: книга 2. Оперативное прогнозирование инженерной обстановки в чрезвычайных ситуациях. / Под общ. ред. С.К. Шойгу/ Г.П. Саков, М.П. Цивилев, И.С. Поляков и др. - М, ЗАО «ПАПИРУС», 1998, 166 с. 2. Методические рекомендации по расчету гидродинамических аварий. Главное управление МЧС России по Калужской области, г. Калуга: https://pandia.ru/text/79/472/30752.php. 3. Федорян А. В. Прогнозирование обстановки при чрезвычайной ситуации на водохранилище: практикум. Москва ; Берлин : Директ-Медиа, 2020 , 84 с. 4. Стриганова М.Ю. Методы оценки и прогнозирования последствий при разрушении гидротехнических сооружений. Вестник командно-инженерного института МЧС Республики Беларусь, № 1(15), 2012 г., с.10-21: https://cyberleninka.ru/article/n/metody-otsenki-i-prognozirovanie-posledstviy-pri-razrushenii-gidrotehnicheskih-sooruzheniy/viewer. 5. Гидродинамические аварии - характеристики, последствия, действия пострадавших: http://ohrana-bgd.ru/chst/chst_2.html.

Недавно довелось участвовать в анализе рисков покупки земельного участка в новом коттеджном поселке Московской области. По нашему мнению, в данном случае концепция поселка оказалась существенным риском. По крайней мере, это так для «среднестатистического» покупателя участка, который не хочет ни строем ходить, ни группой заниматься «духовными практиками». В поселок принимают по результатам собеседования — единомышленников, разделяющих идеи здоровья, добра, взаимопомощи, дружбы, жвачки. Обязателен подряд на неказистый домик, как писал В. Высоцкий: «Типа нашего амбара, но со стеклами». Наружный и внутренние заборы запрещены. В этой части отчета мы написали: «Для единения с природой в поселке не предусмотрено внешнее ограждение и заборы между участками. Следовательно, при желании организовать на Участке сад и/или огород, их будут вытаптывать жители деревни N, соседские дети, собаки и другие животные». Не было известно, отсобеседовали уже продавцы потенциального покупателя или еще нет. Поэтому в заключении мы добросовестно привели все положения концепции поселка и выделили их красным (как риски), чтобы был на стороже. Ведь может в поселке и шторы на окнах запрещены, и свет в спальнях ночью гасить нельзя.

КФХ можно организовать только в территориальной зоне с.х. земель, допускающей КФХ.

На участке в 1 Га можно организовать пасеку, эко-отель, теплицу. Для семьи - достаточно. Но дома не поставить, только избушку.

Вы рассматриваете очень маленькие участки для КФХ, таких нет. Там еще предельный минимальный размер присутствует. Думаю, от 1 Га. На 1 Га дом в один этаж - 25 кв. м. Много участков 1,5-2 Га. Вот для них - засада. Для больших участков - все норм, но дом один, и его нельзя отделить от основного участка (страховка от хитрозадых фермеров).

Подходящих участков по Вашему описанию - несколько тысяч. Определите предельную цену, площадь, удаление, требуемую инфраструктуру, резервный вид транспорта и расстояние до остановки/до платформы, пр. И бесплатно смотрите это на картах местности и на досках объявлений. Риэлторы подбирают объекты по предоплате.

Покажем, какие риски, связанные с доступом к объекту загородной недвижимости, надо учитывать перед его покупкой. Начнем с главного — с легальности подъезда. Довольно много земельных участков такого подъезда не имеют. Например, представим деревню из одной улицы: к участкам на первой линии доступ есть, а к приватизированным в виде отдельных наделов задворкам — нет. Всегда надо помнить, что ничейной земли не бывает. И если сегодня вы используете «ничейное» поле под дорогу, то завтра вы за это будете оштрафованы за нецелевое использование, самозахват и порчу земель. Легальный подъезд предполагает отдельный учет земельного участка под дорогу (вариант- ее полотна в виде объекта капитального строительства) или - зарезервированное место под такой учет в будущем. Во втором случае территория под дорогу оставлена результатами межеваний земельных участков, мимо которых она проходит, сама же дорога будет находится, как правило, в муниципальной собственности. Если легального подъезда нет, цена земельного участка может снизиться на порядок. Так, в деревни Жуково Солнечногорского района Московской области (МО) два десятка земельных участков по 1,5 Га для индивидуального жилищного строительства легального подъезда не имеют, и единственным рациональным способом исправить ситуацию является коллективное решение их текущих собственников (хотя это и трудно представить на практике) — о проведении нового межевания всего поля, предусматривая дороги, с последующим перераспределением земель. Для земельных наделов 90-х и ранее годов можно считать, что легальный подъезд имеется в том числе и в случаях, когда он устроен с нарушениями, например, если дорога частично проходит по землям государственного лесного фонда (СНТ «Кузнечики» Клинского района МО). По нашему мнению, такие нарушения могут быть «прощены» за давностью лет. Иное дело, когда речь идет о новом коттеджном поселке, в этом случае должны быть получены все необходимые согласования и разрешения. Если подъездная дорога к объекту проходит по земельным участкам иных собственников, то со всеми ими должны быть заключены соответствующие соглашения (сервитуты). Не следует обольщаться наличием записи в сведениях ЕГРН, что доступ к рассматриваемому участку производится по таким-то земельным участкам. Такие записи не отменяют необходимость наличия упомянутых соглашений, а, скорее, указываю на то, с кем они должны быть заключены. Нередки случаи, когда подъездная дорога фактически находится не там, где она должна быть по кадастровым границам. Например, дорога к СНТ «Березки-2» и «Иван-да-Марья» Домодедовского района МО в своих частях: то в пределах землеотвода этих СНТ, то «заезжает» на муниципальные земли, то пересекает границы соседнего (будущего) коттеджного поселка. Формально ситуацию можно классифицировать как земельный спор, который потребует участия всех сторон, например, в судебном процессе. Чрезвычайно важной является ширина подъезда. Подсчитаем минимально достаточную ширину улицы нового поселка: две полосы движения по 3 м, два тротуара по 2 м, два инженерных коридора по 1,5 м, итого 13 м. Если чего-то не будет, например, тротуаров, значит, мамочкам с колясками придется опасно гулять по дороге (КП «Сосны» Одинцовского района МО) или при ремонте газопровода надо будет перекапывать всю дорогу (КП «Лесное озеро-3» Волоколамского района МО). Даже в престижных местах, где сотка земли стоит, предположим, 1 млн. рублей, можно встретить дороги шириной 4 (!) метра, т.е. на ней не могут разъехаться даже легковые машины. Первоначальное название этого поста было «Миллионеры из трущоб», про деревню Маслово Одинцовского района МО, рядом с которой горстями разбросаны резиденции и виллы. Данная деревня (ширина улицы по красным линиям 4-5 м) безнадежно испорчена. Аналогичная картина в СНТ «Зеленая зона», которое частично в Люберцах, частично — в Москве. Дороги («городские улицы» с названиями, прости Господи) к 500 земельным участкам в данном СНТ имеют ширину 4 м. Печально, что это навсегда. Нет механизма, как исправить ситуацию. Разве что все под бульдозер? Даже в новых поселках горе-девелоперы умудряются делать улицы шириной по 6-9 м. Надо помнить, что зауженность улиц, если заборов нет, не видна при осмотре, и следует обращать внимание на кадастровое деление территории (д. Слобода Ленинского района МО, ширина улицы 3,5 м). Целесообразно измерять фактическое расстояние до объекта и обратно и дополнительный пробег. Дополнительным пробегом можно называть длину той части трассы, при движении по которой расстояние между конечными точками маршрута по прямой линии не уменьшается. Например, дополнительный пробег хотя бы в одну сторону почти всегда есть у поселков, примыкающих к магистралям, т.к. разворот может быть предусмотрен только через несколько километров от съезда (СНТ «Новопетровское», «Циклон» Истринского района МО на Новорижском шоссе). В некоторых случаях качество земельного участка будет сильно ухудшено знаками дорожного движения. Так, к земельным участкам на 2-й линии Николо-Архангельского Балашихинского района МО запрещен подъезд грузовых автомобилей. Соответственно, строительство на таких участках затруднено. Как очевидное следует проверять качество дорожного покрытия подъездной дороги, чтобы к объекту можно было добираться во все сезоны, не утонув в грязи и не отломав подвеску. Перечислим еще 4 риска, которые не часто встречаются, но тем не менее. Дорога к некоторым поселка ведет через старые плотины, с ограничением по весу транспорта (участки в районе КП «Артек-2» Красногорского района МО). В некоторые поселки есть только одна подъездная дорога, которая подтапливается в сезон сильного половодья (д. Зеленково Истринского района МО). На съезде с Ильинского шоссе в упоминавшуюся уже д. Маслово обзору препятствует сплошной забор, в котором сделано отверстие, шириной чуть больше гаражных ворот. Водители заезжающего и выезжающего из деревни через щель в заборе автомобилей не видят друг друга. В небольшое число населенных пунктов доступ производится по пропускам (д. Новораково Истринского района МО, проезд по режимному объекту — плотине Истринского вдхр.). Приведенный список рисков, связанных с подъездом к загородной недвижимости, конечно, не исчерпывающий. Но для первого раза - достаточно. А об остальном, как говорила героиня известного романа, мы подумаем завтра.

Сергей, приветствую! Это полрассказа. Должно быть продолжение, например, что "состоятельный" окажется дворником, ну, или таким умельцем, что его состоятельность отойдет на второй план.... А так, дамы помечтали на пьяны головы)

Сами вопросы задаете, сами на них отвечаете? Просто беда. Почему так? Если Ваш вопрос был про земельные участки для КФХ, то надо уточнить, что допустимая площадь дома 0,25 % от площади участка, а не 25%. Крое того, вид разрешенного использования-для КФХ- может быть установлен не для всех сельхозземель, воли собственника участка может быть не достаточно.

Необычные ограничения прав собственности на земельные участки установлены для зоны регулируемой застройки и хозяйственной деятельности Жостовского народного промысла, признанного объектом культурного наследия. В соответствии с Постановлением Правительства Москвы и Администрации Московской области от 17.03.1992 г. «Об установлении зон охраны Жостовского народного промысла в Мытищинском районе Московской области» для застроенной территории деревни Жостово, поселка фабрики и туристического пансионата «Клязьменское водохранилище»: «Основным условием дальнейшего развития этого участка является сохранение существующего профиля использования территории как места творческой деятельности и проживания сотрудников Жостовского народного художественного промысла. Жилищное и культурное строительство должно осуществляться только с учетом необходимости развития предприятия промысла и вестись в свободной компоновочной схеме с учетом ценных элементов планировочной структуры и всей окружающей ландшафтной среды». Купил не работник промысла здесь земельный участок, построил дом, пошел регистрировать право. Должен быть отказ? Какие документы надо предъявить в Росреестр, чтобы преодолеть отказ? Выписку из трудовой книжки? Никакие? Или отказа не будет? В последнем случае - что это за «режим охраны»? Вторая группа вопросов про то, действительно ли работникам промысла, основанному, кстати, более 200 лет назад, надо чтобы дома в деревне строили только сподвижники, и это источник сохранения традиций и вдохновения? Или без разницы? И почему не нужно возвращаться к видовым характеристикам и планировочной структуре деревни Жостово 18 века? Может быть это необоснованный режим охраны? Который не нужен ни промыслу, ни его работникам. И надо его переписать так, чтобы можно было контролировать без проверки членства в профсоюзе или предъявления авторских подносов и шкатулок. Чтобы благими намерениями не была вымощена дорога в ад. Режим зоны охраняемого природного ландшафта этого промысла не менее «интересен». Но это уже другая история.

Зоны с особыми условия использования территорий (ЗОУИТ) устанавливаются: для защиты жизни и здоровья граждан; безопасной эксплуатации объектов транспорта, связи, энергетики, др.; сохранности объектов культурного наследия; охраны окружающей среды; обеспечения обороны и безопасности государства. Для этих целей в границах ЗОУИТ вводятся ограничения или запреты на размещение и/или использование расположенных на таких земельных участках объектов недвижимого имущества и/или использование земельных участков для осуществления иных видов деятельности, которые несовместимы с целями установления ЗОУИТ. В настоящее время статья 105 Земельного кодекса РФ предусматривает 28 видов ЗОУИТ. По нашему мнению, Законодатель пропустил несколько видов ЗОУИТ. Мы считаем, что к ЗОУИТ относятся и иные территории с ограничениями в использовании земельных участков, в первую очередь, - в возможности строительства на земельных участках соответствующих категорий и видов разрешенного использования-, если не очевидно, что такие ограничения можно преодолеть (согласовать) и/или не известен срок окончания их действия. В отнесении территорий к ЗОУИТ будем опираться: 1) на «здравый смысл», 2) практику муниципальных образований в разработке Правил землепользования и застройки (далее — ПЗЗ), т.е. на то, что в ПЗЗ различные муниципалитеты РФ относят к ЗОУИТ, 3) системы обеспечения градостроительной деятельности (далее — СОГД) , что в них дополнительно к ст. 105 ЗК РФ - ЗОУИТ, 4) некоторые доступные градостроительные планы земельных участков, 5) публичные сведения Росреестра. Перечислим дополнительные территории, которые могут быть отнесены к ЗОУИТ. Береговые полосы. Довольно часто в ПЗЗ береговые полосы идут в одной «обойме» с прибрежными защитными полосами и водоохранными зонами. Напрасно радуются собственники участков, у которых береговая полоса оформлена в собственность. Во-первых, это прямое нарушение закона (п. 8 ст. 27 ЗК РФ). Во-вторых, это может аукнуться в будущем. Например, когда они захотят преобразовать участок (разделить, выделить, объединить), получить разрешение на строительство, градостроительный план и т.п. Отказ может последовать как от Росреестра, так и от муниципальной администрации. В Положении о данном виде ЗОУИТ (в соответствии со ст. 106 ЗК РФ для каждого вида ЗОУИТ должно быть разработано соответствующее Положение) или где-то в ином месте целесообразно подумать о горе-владельцах береговых полос, чтобы они могли выделять их в отдельные участки и хотя бы безвозмездно возвращать в публичную собственность без признания недействительными предыдущих сделок с земельными участками. Полезно будет в Положении о береговых полосах видеть порядок получения их в аренду (владельцем прилегающего участка, скорее всего - без конкурса) для устройства причальных сооружений, организации пляжей и т.п. Охранная зона канализационных сетей. Охранная зона водопроводных сетей. Охранная зона подземных кабелей связи. Порядок установления охранных зон линий и сооружений связи и линий и сооружений радиофикации определен постановлением Правительства Российской Федерации от 9 июня 1995 года N 578 "Об утверждении Правил охраны линий и сооружений связи Российской Федерации". Границы охранных зон на трассах подземных кабельных линий связи, расположенных в городах и других населенных пунктах, определяются владельцами или предприятиями, эксплуатирующими эти линии (пункт 10 «Правил охраны...»). Конкретные размеры охранных зон таких линий связи в каком-либо акте не установлены. Простите, не жирно будет владельцам сетей самостоятельно определять охранные зоны? Территория объекта культурного наследия (ОКН). В п.1) ст. 105 ЗК РФ к ЗОУИТ отнесены лишь «зоны охраны объектов культурного наследия». К охранным зонам или к зонам охраны ОКН в обобщенном смысле как правило относят: собственно охранную зону, зоны регулируемой застройки (может быть несколько) и зону охраняемого природного ландшафта. Сама территория ОКН выпала из поля зрения. Если на всю страну хотя бы несколько земельных участков случайным образом попало на территорию ОКН (без учета достопримечательных мест), целесообразно иметь Положение, которое бы устанавливало права собственников таких участков, например, право на компенсацию при обязательном их изъятии. В ПЗЗ г. Москвы территории ОКН учитываются как отдельные ЗОУИТ. Достопримечательные историко-культурные места. Новомодные объекты - достопримечательные места - могут занимать десятки квадратных километров и включать в себя территории городов, деревень и поселков (Русская Палестина, Бородино, Древний Радонеж, Горки Ленинские и др.). Поэтому регулирование их использования целесообразно проводить отдельно от территорий объектов культурного наследия, упомянутых в предыдущем абзаце. Особо охраняемые природные территории (ООПТ). Пунктом 11) ст. 105 ЗК РФ к ЗОУИТ отнесена «охранная зона особо охраняемой природной территории (государственного природного заповедника, национального парка, природного парка, памятника природы)". Получается, что сами ООПТ к ЗОУИТ не относятся, хотя в них по небрежности исполнителей попало множество населенных пунктов, садоводств и т.п., и теперь собственники ничего не могут строить на принадлежащих им земельным участкам. Кусты и деревья побеждают людей. Есть надежда, что Положением об ООПТ это будет исправлено. Территории миграции животных. Согласно ст. 28 закона от 24.04.1995 № 52-ФЗ «О животном мире» юридические лица и граждане обязаны принимать меры по предотвращению заболеваний и гибели объектов животного мира при проведении сельскохозяйственных и других работ, а также при эксплуатации ирригационных и мелиоративных систем, транспортных средств, линий связи и электропередачи. Разработаны "Требования по предотвращению гибели объектов животного мира при осуществлении производственных процессов, а также при эксплуатации транспортных магистралей, трубопроводов, линий связи и электропередачи", утвержденные Постановлением Правительства РФ от 13.08.1996 № 997. Данные "Требования...» подлежат выполнению юридическими лицами и индивидуальными предпринимателями при осуществлении производственных процессов в сельском, лесном хозяйстве и лесной промышленности, на производственных площадках с открыто размещенным оборудованием, гидросооружениях и водохранилищах, в местах размещения сырья и вспомогательных материалов, на водных транспортных путях и магистралях автомобильного, железнодорожного транспорта и аэродромах, а также при эксплуатации трубопроводов, линий электропередачи мощностью от 6 кВ и выше и линий проводной связи. Согласно п. 3 вышеуказанных Требований запрещается установление сплошных, не имеющих специальных проходов заграждений и сооружений на путях массовой миграции животных. Интересно, какой максимальной длины может быть сплошной забор, чтобы это требование выполнялось? Могут ли запретить поставить индивидуальный дом на заячей тропинке, находящейся в деревне? Тем не менее, к таким территориям в ПЗЗ по каким-то причинам могут быть отнесены земли в плотно застроенных местах, например, в районе Горок Ленинских Московской области, где о массовой миграции животных вряд ли уместно вести речь. Мелиорированные земли. В СОГД Московской области мелиорированные земли учитываются как ЗОУИТ. Правда, никаких других действий, кроме как получить справку в специализированной организации о снятии с учета мелиоративных систем, в которые попадает земельный участок, не предлагается. Территории двойного учета (пересечения с гослесфондом). Во множестве ПЗЗ и СОГД пересечения с гослесфондом учитываются как ЗОУИТ. Если границы земельного участка имеют наложение на земли лесного фонда, то часть участка с наложением на лесфонд не подлежит застройке. Приведение сведений государственного лесного реестра в соответствие со сведениями ЕГРН производится в соответствии с законом от 29.07.2017 № 280-ФЗ «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации в целях устранения противоречий в сведениях государственных реестров и установления принадлежности земельного участка к определенной категории земель» («лесной амнистией»). Территории эпизоотических очагов. В генеральном плане сельского поселения Шекшовское Гаврилово-Посадского района Ивановской области 2014 г. показаны территории очагов природных инфекций. Возможно, речь идет о эпизоотических очагах по сибирской язве, характерной для сельских местностях, но не публикуемых в открытых источниках. В Российской Федерации насчитывается около 35 тысяч стационарно неблагополучных по сибирской язве пунктов с почвенными очагами. Выведены ли такие территории из новых нарезок земельных участков или они не представляют опасности и исключать их из оборота нет необходимости? Исторические поселения и исторические части поселений. Ограничения в застройке в поселениях, признанных историческими, могут быть столь существенными, что фактически вся территория поселения становится зоной охраны ОКН. Например, для исторического поселения - г. Сочи предметом охраны являются: 1) исторически ценные градоформирующие объекты - здания и сооружения, формирующие историческую застройку и объединенные в том числе масштабом, объемом, структурой, стилем, конструктивными материалами, цветовым решением и декоративными элементами; 2) планировочную структуру, в том числе ее элементы; 3) объемно-пространственную структуру; 4) композицию и силуэт застройки - соотношение вертикальных и горизонтальных доминант и акцентов; 5) соотношение между различными городскими пространствами (свободными, застроенными, озелененными); 6) композиционно-видовые связи (панорамы), соотношение природного и созданного человеком окружения. Очевидно, что новое строительство при таком предмете охраны на основе безвозмездного компромисса не возможно. Территории комплексного устойчивого развития (КУРТ). Одно из ограничений для собственников земельных участков в КУРТ — невозможность получения разрешения на строительство (уведомления о соответствии параметров строительства) до разработки проекта планировки территории КУРТ, чего можно ожидать годами. Проект планировки территории может быть за плату согласован и для индивидуального участка, закон позволяет. Также большой проблемой КУРТ на сегодня является невыполнение их градостроительных регламентов, например, по минимальной ширине дорог. Довольно часто инвесторы предусматривают дороги шириной 9 м вместо требуемых минимально 13 м, создавая «шанхаи» на территориях в сотни индивидуальных земельных участков. Будут ли за чужие ошибки отвечать индивидуальные собственники, не известно. Зоны планируемого размещения линейных объектов автомобильного и железнодорожного транспорта. Эти зоны как правило отражены на картах ЗОУИТ ПЗЗ и/или в СОГД. Аналогично зонам КУРТ разрешение на строительство в этих зонах, если участок не будет изъят, не дадут до разработки проекта планировки территории, который можно ожидать многие годы. Конечно, собственники участков заинтересованы узнавать как можно раньше об ограничениях в их использовании. Но не правильно, если эти ожидания, без всяких обязательств со стороны лиц их наложивших, могут длиться бесконечно. Земельные участки над тоннелями. По нашему мнению, собственникам земельных участков над неглубокими тоннелями может быть запрещено устраивать свайные фундаменты, подземные этажи и т.п., а собственники тоннелей должны обеспечить уровни шума и вибрации в жилых домах над тоннелями в пределах санитарных норм. Над туннелем находятся, например, земельные участки на ул. 2-я Лыковская в г. Москве. Земельные участки в зонах контроля трасс спецпроездов охраняемых лиц. Строительство зданий, сооружений, проведение ремонтных работ, а также реконструкция подобных объектов, инженерных коммуникаций вдоль трасс спецпроездов охраняемых лиц в отдельных случаях может производиться только на основании предварительного согласования с органами Федеральной службы охраны и Федеральной службы безопасности РФ. Например, такое ограничение в использовании земельных участков установлено в г. Сочи ( Постановлением Главы города Сочи от 04.07.2002 г. № 391). Тексты упомянутого Постановления и Постановления его изменяющего не секретны, но на официальном сайте Администрации г. Сочи не опубликованы. Санитарные разрывы. Администрации муниципальных образований часто вносят в ПЗЗ зоны санитарных разрывов, например, зоны шума от автомобильного, железнодорожного, авиационного транспорта, а также от электроподстанций. Размер зон шумового воздействия вдоль автомобильных, железных дорог и электроподстанций может быть существенно больше, чем придорожные полосы или зоны охраны. Каковы ограничения в санитарных разрывах? Могут ли администрации запретить в них строительство? Возникает ли обязательства у владельцев объектов выкупить участки или провести мероприятия по снижению шума, уровней электрического поля и т.п.? Или санитарные разрывы нужны как справочные сведения для особо внимательных землепользователей? Зоны неблагоприятных геологических процессов. В ПЗЗ муниципалитетов средней полосы России можно встретить, например, зоны карстовых проявлений. А в ПЗЗ г. Сочи это будут также: геодинамические разломы, выявленные при геологическом картировании; предполагаемые геодинамические разломы, выявленные по современным формам характерного рельефа; узлы пересечения разнонаправленных геодинамических активных разломов; зоны обвалов; зоны осыпей; зоны активных оползней и периодически активирующихся лавин; зоны лавин; зоны оползней; зоны надвигов; зоны шарьяжей; пункты конфликтных ситуаций, возникших в связи с опасными геологическими процессами, связанными с разрушением объектов, их деформацией или потенциальной угрозой разрушения; зоны боковой речной эрозии и морской абразии и др. Возникают вопросы аналогичные предыдущему пункту: могут ли администрации запретить строительство в упомянутых зонах? Если да, но на основании какого нормативного документа? И могут ли администрации выделить земельные участки в этих зонах и не нести за это ответственности? Над чем еще подумать. Много участков под индивидуальной жилой застройкой попало на месторождения общераспространенных полезных ископаемых (торфа, щебня, песка). Надо ли мучить собственников таких участков, применяя к ним закон «О недрах», или можно организовать «песчано-торфяную амнистию»? Во множестве ПЗЗ и сведениях Росреестра встречаются ЗОУИТ- «зеленые зоны». Откуда взялся этот термин, что он заменяет и включает, какая цель его использования? В сведениях Росреестра можно встретить ЗОУИТ «Зона падения частей ракет»? Кто-нибудь знает, почему ракеты (чьи ракеты ?) падают исключительно в пределах земель лесного фонда и какой ЗОУИТ из ст. 105 ЗК РФ эта зона соответствует? Как можно заметить, упомянутые в ЗК РФ ЗОУИТ охватывают не весь спектр уже действующих ограничений в использовании земельных участков. Расширение видов ЗОУИТ после дополнительных проработок повысит определенность правового режима земель, при соответствующей направленности изменяемого законодательства- может защитить права собственников и снизить коррупцию.

Наберите себя в интернете, за 5 минут найдете полного тезку, возможно, несколько. Если покупатель "проверит" объект по выписке из ЕГРН, он будет знать только ФИО собственника, поэтому совпадение даты и места рождения мошенникам не нужно при незадачливом покупателе. Что касается подделки паспорта, согласен: в подлинный паспорт реально существующего неполного двойника вклеивается фото мошенника, тогда подстава будет не на мошенника. Если у мошенников много чужих подлинных паспортов, которые они умеют искусно подделывать на своих, можно тиражировать схему. Но это только на авансы работает, в МФЦ идти нельзя. Возможно подделан подлинный паспорт собственника, фото вклеена мошенника. Но это не соответствует описанию ТС. Впрочем, у меня есть и вторая версия случая: мы прочитали скрытую рекламу межевания ) (перечитайте ТС).

Нашли дубль человека по ФИО, заказали выписку по первому ФИО о имеющейся у него недвижимости, нашли нотариуса, который выдаст доверенность при отсутствии прав на нее. Теперь мошенники по доверенности могут собирать авансы ( а в некоторых регионах и предоплату под подачу документов на регистрацию). Переход права не произойдет, поскольку совпадения ФИО не достаточно. Может там и нотариус липовый, поскольку схема раскрывается за один раз.