Как оформить сделку с недвижимостью, если покупатель – юридическое лицо?

[Elenka]

У гражданина в собственности имеется нежилое помещение, которое он собирается продать. Какие действия должны быть произведены и какие документы потребуются обеим сторонам в случае, если покупателем недвижимости выступает юридическое лицо?

Согласно нормам гражданского законодательства купля-продажа нежилой недвижимости совершается по общепринятым нормам, распространяющимся на все виды недвижимого имущества, представленным в ст. 130, 131, 549–558 ГК РФ. Главным документом, участвующим в сделке, является Договор купли-продажи, который вступает в силу после внесения в Росреестр сведений о проведении сделки.
Регистрация сделки регулируется нормами ст. 131, п. 1 ст. 551, п. 2 ст. 558 ГК РФ. Правила ее проведения и обеспечение процедуры документацией даны в положениях Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ. По нормам ст. 556 ГК РФ прилагается Передаточный Акт о вступлении в фактическое владение. Выписки, требующиеся при оформлении сделки, регулируются нормами Приказа Минэкономразвития РФ от 20.06.2016 № 378.
Собственник объекта представляет следующие документы из числа обязательных:
· Гражданский паспорт.
· Правоустанавливающий документ о возникновении права собственности на продаваемый объект.
· Выписка из ЕГРН (правоудостоверяющий документ).
· Кадастровый паспорт объекта.
· Технический план объекта.
· Кадастровая справка об отсутствии ареста и обременения залогом.
Дополнительно (в определенных ситуациях) могут понадобиться следующие документы:
· Нотариально удостоверенная доверенность на представителя.
· Нотариально удостоверенное согласие супруга на сделку.
· Нотариально удостоверенное согласие совладельцев долевой собственности.

 Заинтересованное в приобретении недвижимости лицо обязано представить только гражданский паспорт с регистрацией в РФ и доверенность для представителей.
Договор составляется сторонами в зависимости от предпочтений и сопутствующих обстоятельств:
· в агентстве по работе с недвижимостью;
· в юридической консультации;
· в нотариальной конторе;
· самостоятельно.
При самостоятельной его подготовке нужно обратить внимание, чтобы в него были включены все необходимые сведения. К ним относится предмет договора с указанием персональных и паспортных данных покупателя и продавца, а также места проживания каждого из них. Обязательно указываются параметры нежилого здания или помещения, его месторасположение.
Необходимо удостоверение того, что объект действительно принадлежит продавцу, притязания на него со стороны третьих лиц не возникали. Указываются условия передачи прав продавцом покупателю, сроки фактического вступления во владение, а также стоимость объекта, сроки и способы внесения оплаты. Определяются права и обязанности сторон, ответственность сторон за неисполнение установленных договором обязанностей, а также условия расторжения договора и заключительные положения.
Составленный в нотариальной конторе договор удостоверяется нотариусом, что придает ему дополнительную правоспособность и освобождает от уплаты пошлины за регистрацию.
Регистрация нужна обязательно, так как посредством регистрационной процедуры в Госкадастр недвижимости вносятся сведения о новом собственнике, кот-му перешли права на нежилое здание или помещение. Регистрация может проводиться в территор-м органе Росреестра или в МФЦ «Мои документы». Непосредственно регистрация проводится Росреестром, МФЦ исполняет лишь функцию приема и выдачи документации.
Предварительно уплачивается пошлина: 2тыс. руб. для физических лиц, 22 тыс.рублей – для юридических. Документы подаются сторонами в окошко регистратору. Если они обращаются совместно, то процедура сокращается до 10 дней. При обращении по отдельности она длится в пределах месяца.
Регистратор принимает документы под расписку и назначает дату повторного визита. В назначенный день стороны получают на руки: продавец – Договор купли продажи с отметкой о регистрации сделки, покупатель – Договор с отметкой о регистрации и выписку из ЕГРН о праве собственности на приобретенный объект. После получения покупателем обозначенных документов сделка считается завершенной, новый собственник вправе беспрепятственно владеть нежилой недвижимостью в соответствии с ее целевым назначением.
В Росреестр или МФЦ подаются три экземпляра ДКП, по одному – для продавца, покупателя и регистрирующего органа. Кроме этого, продавец предъявляет:
· паспорт (представитель – доверенность);
· правоустанавливающий и правоудостоверяющий документ;
· кадастровый и технический паспорта;
· разрешение супруга на сделку (для приобретенного в браке имущества);
· разрешение от совладельцев (если имущество в долевой собственности);
· разрешение от опеки для несовершеннолетних продавцов.
От покупателя требуются:
· паспорт (представителям – доверенность);
· заявление на регистрацию;
· квитанцию об уплате пошлины;
· договор кредитования (если регистрируется обременение залогом);
· разрешение на покупку от учредителя.
При сборе документов продавец должен добиться, чтобы были собраны все бумаги, которые потребуются для сделки. Каждый документ должен быть в правоспособном состоянии: без порчи, технических ошибок, исправлений и помарок. Справки и выписки не должны быть просроченными. Если проводилась реконструкция, должны быть представлены все необходимые разрешения.
Покупателю необходимо внимательно ознакомиться с документацией. Попросить оригиналы правоустанавливающего и правоудостоверяющего документа. Проверив паспорт, покупатель может выписать фамилию собственника и сверить на сайте Росреестра информацию о принадлежащей ему недвижимости. Чтобы облегчить поиск, из кадастрового паспорта нужно выписать кадастровый номер объекта и использовать его при идентификации собственника.
При заключении договора нужно проверить внесенные данные еще раз, перед проставлением подписи, чтобы не стать жертвой мошенников. Ни в коем случае нельзя изменять в договоре стоимость объекта или вносить иные сведения, не соответствующие действительности. Для регистрации лучше всего обратиться сторонам совместно, что ускорит процедуру и продемонстрирует добросовестность сторон. Передача денег обязательно должна подтверждаться документально: распиской, банковским чеком или зафиксированной транзакцией о переводе денежных средств.
Сбор документов для купли продажи – основная часть подготовки к сделке. На этом основании создается представление о ее юридической чистоте. Передача прав происходит после заключения и регистрации договора. Это правоустанавливающий документ, который должен быть составлен в соответствии с требованиями законодательства. После регистрации сделки нежилая недвижимость переходит покупателю.

Будьте внимательны!

[nik2]

1 час назад, Elenka сказал:

Как оформить сделку с недвижимостью, если покупатель – юридическое лицо

.....

.....

Если в сделках участвует юридическое лицо. Требуются уставные документы юридического лица (с комплектом копий). Если сделка проводится по доверенности, доверенность заверяется юридическим лицом. Устав необходимо прочесть. Часто сделка с недвижимостью попадает под категорию крупных сделок, для которых единоличного решения директора не достаточно - требуется решение учредителей. В Уставе может быть прописано и требование единогласного решения на такие сделки. Решение, естественно должно быть оформлено письменно, и подписанный экземпляр должен быть приложен к документам...