Нужна помощь в оценке рисков и процедуре оформления участка под гараж-мастерскую

[Давид96]

Здравствуйте! Меня зовут Давид, мне 23 года. Планирую приобрести недвижимость под мастерскую, с целью исполнения своей мечты, а именно с целью мелкосерийного производства автомобилей)) Звучит круто, на деле это это просто большой "гараж" где я планирую работать и творить)

Нашел хороший участок вдали от города, на участке 3 постройки, площадь под 2,5га. Стоит приемлемых денег и полностью соответствует моим требованиям с технической стороны. Но текущий "владелец" арендует данный участок у администрации муниципального образования, срок аренды 49 лет, арендная плата символические несколько сотен рублей в год.
1. И еще, в договоре между текущим "владельцем" и администрацией муниципального образования указано вот что "Земли сельскохозяйственного производства (эксплуатация мастерской, гаража)", это как? Так сельхоз или мастерская/гараж (что на мой взгляд должно быть производственной землей).
2. Так же из 3 построек в договоре указана лишь две, те что капитальные (сама кирпичная мастерская и отдельно стоящий большой бетонный гараж), и еще один металлический быстровозводимый ангар не указан, но если что- я его одной болгаркой могу снести если потребуют, но хотелось бы оставить/легализовать (если нужно, это ведь жестянка а не полноценное строение, можно сказать веранда со стенами из гофры)
Больше ничего подозрительного я не нашел

Скажите пожалуйста, на сколько такая сделка может быть безопасной? Как проверить объект и надо ли (например, по аналогии с авто, залог/арест и тд)? В какой форме должна проходить передача прав аренды, какой договор и тд, ведь это не купля-продажа, или все же она? 
А то работал с 17 лет как раб на галерах, порой по 14 часов в сутки с графиком 9/1, долго шел к своей цели, и наконец такое важное событие как приобретение своей мастерской. Важное событие, наверное важнее уже только сама постройка машины и получение сертификатов соответствия) Не хотелось бы все потерять из-за своей юридической неграмотности в этой сфере, но и средств на услуги профессионалов у меня нет, и так последние деньги отдам и буду дальше работать в старом режиме пока не заработаю на нужное оборудование и инструмент

Заранее спасибо за ответы и помощь) 

Изменено 14 ноября, 2019 пользователем Давид96

[Мария]

6 часов назад, Давид96 сказал:

на сколько такая сделка может быть безопасной? Как проверить объект и надо ли

точно нужно нанять специалиста, по земельным делам здесь Геннадий Савинов 

плюс, стандартно, рекомендую страхование титула 

[Мария]

6 часов назад, Давид96 сказал:

средств на услуги профессионалов у меня нет,

надо изыскать 

это обязательно 

[nik2]

Навскидку:

- Земля сельскохозяйственного назначения, а не пром. зона.

- Изменение статуса, если и возможно,  то очень сдожно и не дешево.

- На земле с/х назначения возможно возведение построек, но привязанных к существующему сельскохозяйственному производству - ферма, хлев, амбар, ток. Мастерская по ремонту тракторов и комбайнов...

Если разместить на таком участке автосервис притом, что Вы не ремонтируете с/х технику и не выращиваете с/х продукцию, то это может поивести к большим проблемам.

[Давид96]

7 часов назад, nik2 сказал:

Навскидку:

- Земля сельскохозяйственного назначения, а не пром. зона.

- Изменение статуса, если и возможно,  то очень сдожно и не дешево.

- На земле с/х назначения возможно возведение построек, но привязанных к существующему сельскохозяйственному производству - ферма, хлев, амбар, ток. Мастерская по ремонту тракторов и комбайнов...

Если разместить на таком участке автосервис притом, что Вы не ремонтируете с/х технику и не выращиваете с/х продукцию, то это может поивести к большим проблемам.

Но ведь по документам там именно мастерская и гараж. Судя по инфраструктуре на участке- это было что-то вроде автопарка при ферме, там и заправочные колонки, и огромный ангар-гараж, и мастерская похожа на мастерскую по ремонту грузовых авто
Возводить ничего не планирую, там есть все что нужно, и оно возведено еще в 80-х. Могут ли возникнуть проблемы с уже возведенными, если они зареганы как мастерская и гараж, и я использую их соответствующим образом? В документах нет уточнений что за мастерская и что за гараж, производство же у меня не грязное и маленькое)) 
Автосервиса тоже не будет, просто своя мастерская, без хождения людей)) 

[nik2]

3 часа назад, Давид96 сказал:

Но ведь по документам там именно мастерская и гараж...

Да, но к этому гаражу прилагалось, скажем 100 га пашни, засеяных кукурузой, а в гараже реально стояла с/х техника. Теперь предположим, возникает местный агрохолдинг, который хочет возрадить с/х производство. Пашня есть, а где ему технику хранить и ремонтировать. Кто там бывшую мастерскую занял? А он что пашет? Что пашет? И летит донос местным властям, где все схвачено. Оно Вам надо?

[nik2]

Я слышал, что в Тверской области рядом с Волгой были хорошие земельные участки. Состоятельные люди мечтали построить там большой помещечьий дом - типа родовое гнездо. Но земля имела с/х статус и изменить статус было нереально. Тогда эти люди покупали скажем 5 га такой земли, строили себе дом, а на остальную территорию выпускали отару овец. За овцами ухаживал специально завезенный чабан с семьей. Для них (семьи чабана и овец) строился какой ни будь сарай. Ну и получалось, что использование земли целевое.

Кстати, а Лужков, помница, пчел разводил, пасека у него была. Мед в детские дома жертвовал. К чему бы это?

[Давид96]

Спасибо за ответ)
Получается, если что-то выращивать, то остальная деятельность не проблема? Например, если я поставлю стеллаж с освещением и буду клубнику выращивать, то все будет норм в плане использования земли? Какие вообще НПА регламентируют данный вопрос?

Что с передачей права аренды? Есть какой-то специальный договор для этого дела? 

[Давид96]

Можно ли использовать этот юридический адрес для производства? Это ведь мастерская, могу указать ее например при сертификации и вообще указывать как место производства в документах? 

[nik2]

46 минут назад, Давид96 сказал:

Что с передачей права аренды? Есть какой-то специальный договор для этого дела? 

Насколько поиню, можно. Но есть варианты. Например, если долговременная аренда гаража висит на некой фирме, и если больше ничего на этой фирме не висисит, не имущества ни долгов, может проще поменять владельца фирмы.

54 минуты назад, Давид96 сказал:

Например, если я поставлю стеллаж с освещением и буду клубнику выращивать, то все будет норм в плане использования земли?

Это куда более сложный вопрос. Надо знать судебную практику.