Инвестиции в коммерческую недвижимость

[nik2]

В 27.12.2019 в 14:50, mihail.zagoskin сказал:

Но, хотим или не хотим, тут деньги воруют на гос. уровне, наши налоги. И платить тут обязанность, а не на добровольной основе. 

Ну коммунальные платежи это не налоги, хотя платить их обязаны. Но эти платежи, тоже "подгребли", путем создания организационно правовой системы ограничивающей контроль над целевым  расходованием средств, а так же назначением и контролем действий исполнителей.

[nik2]

В 27.12.2019 в 14:50, mihail.zagoskin сказал:

Чем плохо, если паищики прокредитуют или купят у фермера зерно, а потом продадут с наценкой?

Кредитование и покупка по предоплате две большие разницы.

В 27.12.2019 в 14:50, mihail.zagoskin сказал:

Но грубо говоря, нет нигде никаких гарантий.

Риски бывают разные. Их можно условно разделить на собственно инвестиционные и системные. Если человек купил по предоплате зерно, а цена на него упала - это инвестиционный риск. А вот если человек оформлял покупку этого зерна  через некоторую организацию, а ее руководитель с бежал с деньгами, то это уже риск системный, и к ценам на зерно не имеет отношения. Ну а в случае с кооперативом его руководитель имеет возможность не только сбежать с деньгами пайщиков, но и занять где только дадут деньги от имени кооператива. Пайщики кооператива не только свои пай потеряют, но им еще придется платить по долгам кооператива которые сделал без их ведома руководитель. Кооператив это самая рискованная в этом плане организация.

[nik2]

В 27.12.2019 в 14:50, mihail.zagoskin сказал:

Если про данный  конкретный случай.

Если большее число проигнорили, голосование не учитывается...

Да суть не в этом. Путем всеобщего голосования, если голосов за сотню оперативное руководств организовать не возможно, даже, чтобы собрать собрание в нашем королевстве необходимо оповестить пайщиков заказным письмом за две недели... Так ведь надо еще всех ознакомить с проектом и провести дебаты, а еще если половина хочет вкладывать в ячмень, а другая в овес... По любому оперативная власть должна быть в одних руках, ну или у компактной слаженной команды.

В 27.12.2019 в 14:50, mihail.zagoskin сказал:

Извините! А кто так работает, кто все касс у отдает под один займ. Если только в оборот и короткий срок, всю кассу на долгосрок отдавать не имеет смысла. Даже обсуждать тут нечего

Так опять не в этом дело. Пусть у Вас кроме этого проекта работают еще двадцать и по одному возврат, если не будет задержки будет через две недели, а по другому через месяц, и будет ли продление не известно, + залог выставлен на продажу, а еще надо проценты выплачивать и зарплату сотрудникам, да и деньги должны работать, проценты -то пайщикам надо платить. Оперативное кредитование это вполне рабочий момент.

[nik2]

В 27.12.2019 в 14:50, mihail.zagoskin сказал:

Для того, что бы не было проблем с паищиками, нужно прописывать сроки "вклада" и процент.

Что бы Вы не прописали в Уставе и договорах с пайщиками кооператива, у пайщика есть права прописанные в ГК РФ и Законе о Кредитных Кооперативах, и их отменить нельзя.

В 27.12.2019 в 14:50, mihail.zagoskin сказал:

Либо, приходить инвестор, делает в вклад на 2 млн, и сам единолично со своего вклада потом получает процент.

Ну и опять пайщик может получить деньги пропорциональные своим вложениям...

[mihail.zagoskin]

В 29.12.2019 в 22:32, nik2 сказал:

Человеческая психика вещь интересная, если почитать, что декларировали некоторые кооператоры... Так весь мир хотели перестроить общность новую создать, единство людей ради достижения общих целей. Да и потом все защитные оговорки и хитрости в договорах -  это же не личной корысти ради, а во имя общего дела. А все нападки на них со стороны прессы, власти, правоохранительных органов это ни что иное как происки коррумпированных чиновников, продажных журналистов, купленных банками, чтобы не позволить гражданам объединить свои финансовые средства для совместного решения своей глобальной цели...

Утрируете конечно, но согласен. Конечно все зависит от человека. Поэтому не нужно на всех вешать шаблоны.

 

В 29.12.2019 в 22:55, nik2 сказал:

Кредитование и покупка по предоплате две большие разницы.

Кредитование под продукт имею ввиду. То есть, дали миллион рублей, а нам потом продадут ниже рынка и т.п.

В 29.12.2019 в 23:20, nik2 сказал:

Что бы Вы не прописали в Уставе и договорах с пайщиками кооператива, у пайщика есть права прописанные в ГК РФ и Законе о Кредитных Кооперативах, и их отменить нельзя.

Ну и опять пайщик может получить деньги пропорциональные своим вложениям...

Закон есть, и в этом законе как раз сказано, что пайщик обязан соблюдать условия устава кооператива. Другое дело если устав идет в разрез с законами.

[mihail.zagoskin]

В 29.12.2019 в 22:23, nik2 сказал:

Разве можно вестись на рекламу, на основании того что в ней участвуют известные люди? Артист снявшийся в рекламе ни какой ответственности за содержание рекламы и тем более за ее последствия не несет.

А я не про это, я про то, что нужно рыть землянку и там жить)). Доверия нет нигде))

[mihail.zagoskin]

В 28.12.2019 в 15:24, nik2 сказал:

Начну с того, что если ООО имеет уставной капитал 10К, то его хватит разве что на монитор. 

Если по сути, такая фирма не стоит ничего, и легко может стать об'ектом рейдерского захвата. Ценность таких фирм в их клиенской базе, в налаженных отношениях с клиентами, что и создает большие обороты. При таком раскладе, в случае необходимости создается новая фирма и сотрудники переходят туда в полном составе со своими клиентами. Другой вариант, когда группа сотрудников со всеми наработками уходит и уводит за собой клиентов со всеми оборотами, директора с арендованным офисом. Некоторую защиту дает разве что участия в каких либо правительственных программах, если фирма прямо прописана в постановлении правительства и замннить ее практически невозможно. Но и это не дает гарантий.

Уставной капитал как-то влияет на покупки? У нас пол страны с таким капиталом и ничего. 

[mihail.zagoskin]

В 29.12.2019 в 03:47, nik2 сказал:

Закладная это форма заключения ипотечного договора, которая является именной ценной бумагой, удостоверяющей права её законного владельца.

Пусть будет так.

[mihail.zagoskin]

В 29.12.2019 в 03:47, nik2 сказал:

Чего, чего? 

Заложенный объект остается в собственности владельца и на его балансе. В реестре делается запись об обременении недвижимости - залоге. Собственник не может ее продать без разрешения залогодержателя. В общем, Закон о Залоге Вам в помощь.

Что вас смутило? Что есть трудности внести на баланс объект? Ну так в этом и есть трудности, и не только.

[nik2]

В 11.01.2020 в 09:50, mihail.zagoskin сказал:

Утрируете конечно, но согласен.

Ну до Льва Толстого мне далеко. Он в "Анне Корениной" сочно расписал связь веры в безусловную всеобщую полезность дела которым человек занимается с материальным доходом от этого дела.

В 11.01.2020 в 09:50, mihail.zagoskin сказал:

Кредитование под продукт имею ввиду. То есть, дали миллион рублей, а нам потом продадут ниже рынка и

Вы вольно используете юридическую терминологию, от этого и "непонятки". Если, скажем, Вы хотите заработать на вложении средств в сельскохозяйственном производстве, например выращивании овса, то у Вас есть несколько вариантов:

- Весной по договору купли-продажи купить овес с дисконтом от ожидаемой осенью цены и с поставкой овса осенью.

- Весной купить через брокера на бирже обязательство осенью продать Вам овес.

- Весной ступить в кредитный кооператив, внести в него пай, кооператив под залог овина выдаст кредит пайщику-фермеру который займет деньги у кооператива на производства овса.

Источник возможной прибыли один и тот же, а юридические отношения разные и риски разные.

В 11.01.2020 в 09:50, mihail.zagoskin сказал:

Закон есть, и в этом законе как раз сказано, что пайщик обязан соблюдать условия устава кооператива. Другое дело если устав идет в разрез с законами.

Если в уставе прописать выплату процентов на внесенные пайщиками средства это идет в разрез с законами.

Цитата

Федеральный закон от 18.07.2009 N 190-ФЗ (ред. от 02.12.2019) "О кредитной кооперации"

Статья 27. Распределение доходов кредитного кооператива

1. Доходы кредитного кооператива, полученные по итогам финансового года, могут распределяться между членами кредитного кооператива (пайщиками) путем начисления на паевые взносы.

2. Сумма, подлежащая распределению, определяется по данным бухгалтерской (финансовой) отчетности за финансовый год и утверждается общим собранием членов кредитного кооператива (пайщиков) в порядке, предусмотренном уставом кредитного кооператива и внутренними нормативными документами кредитного кооператива. Начисления на паевые взносы производятся пропорционально сумме паевых взносов каждого члена кредитного кооператива (пайщика). По решению общего собрания членов кредитного кооператива (пайщиков) начисления на паевые взносы могут быть выплачены членам кредитного кооператива (пайщикам) или присоединены к паенакоплениям (паям) членов кредитного кооператива (пайщиков).

 

В 11.01.2020 в 09:54, mihail.zagoskin сказал:

А я не про это, я про то, что нужно рыть землянку и там жить)). Доверия нет нигде)) 

Чтобы не рыть землянку, надо опираться не на доверие, а на государственные и социальные институты. Каждого индивидуального "кренделя", который вздумал занимать под проценты деньги у одних и отдавать под проценты другим, проконтролировать не возможно. Но можно создать систему законов, по которым к тем кто намерен заниматься подобной деятельностью, будут предъявлены жесткие требования, так, что их будет не много не так много, и создать органы, которые будут следить за надлежащим исполнением обязательств.

В 11.01.2020 в 09:55, mihail.zagoskin сказал:

Уставной капитал как-то влияет на покупки?

Деньги на бочку и покупай. Могут дать с отсрочкой платежа товар в количестве, который не страшно потерять.

В 11.01.2020 в 09:55, mihail.zagoskin сказал:

У нас пол страны с таким капиталом и ничего. 

И ничего хорошего. В нулевые годы только по московскому региону образовалось более тридцати тысяч обманутых дольщиков купивших "квартиры на стадии строительства", а реально недостроенные корпуса, остовы, котлованы, а то и рекламные картинки.

В 11.01.2020 в 09:59, mihail.zagoskin сказал:

Что вас смутило? Что есть трудности внести на баланс объект?

Смутило то, что Вы хотите поставить на свой баланс чужой объект.