Инвестиции в коммерческую недвижимость

[mihail.zagoskin]

В 19.12.2019 в 00:57, nik2 сказал:

 

Заглянул я на сайт этой peerStreet. Не понравилась сразу. Ну не люблю я бизнесы, которые выкладывают на всеобщее обозрение рекламный ролик, а подробности... только для подписавшихся.

С другой стороны, увидел я в этом возможную схему великолепной аферы:

Рассмотрим такие бизнесы как Gett, Uber, Яндекс Такси. Есть клиент системы, который хочет проехать куда ни будь, заплатив за это деньги,  и есть клиент системы который хочет отвести первого клиента получив с него деньги. Фактически система это лишь компьютерная программа, которая лишь сводит первого клиента со вторым и берет за это и именно за это свою комиссию (ну+навигация). Система не за что не отвечает - не отвечает за перевозку и даже платежи идут от клиента пассажира к клиенту перевозчику напрямую. Кстати эта система раздолбала такие древние бизнесы как такси в мегаполисах, некоторым из которых было почти сто лет.

От сюда идея организовать подобное в сфере кредитования. Пусть, есть лицо, которое готово инвестировать деньги под некий процент (и, пусть, обеспеченные залогом недвижимости), и есть лицо которое готово привлечь инвестиции (под залог недвижимости). Тогда если организовать программу которая будет сводить первого со вторым и брать за это деньги, то такая деятельность не попадет под кредитно финансовую. Ну, пока власти не спохватятся (кстати в Нью-Йорке такси агрегаторов запретили).

Но, поразмышляв я понял, что в лоб не прокатит. Тот же peerStreet привлекает деньги малыми порциями, а раздает большими. Для одного займа надо привлечь 100-200 инвесторов. А где будут храниться деньги до того как сумма наберется? Кроме того, в случае не возврата кредита, кто будет реализовывать залог и делить его на 100-200 инвесторов. И вообще на кого будет оформляться залог?  Кстати, позиция инвесторов по поводу реализации залога могут разойтись. Вот тут и полезут разные лицензии.

Что касается приведенной Вами ссылки - спасибо. Если примут, обязательно прочту окончательный вариант. Пока могу сказать следующее:

Прогресс на лицо. Уставной капитал минимум 5 Мруб., хоть, что-то - дарить на день рождения не будут. Далее, деятельность контролируется ЦБ РФ - правильной дорогой идете товарищи. Требования лицензии не упомянуты, но

А включение в реестр, судя по всему, и будет формой лицензирования.

Решена проблема и аккумулирования средств инвесторов:

Ну, что, правосознание депутатов растет на глазах, особенно если проект поддерживают Альфа-банк и Сбербанк.

Думаю, собственно, при банках такие площадки и будут жить.

Там в основном говорится о таких площадках как Альфа Диджитал, сберКред и т.п. Так же кредитуют бизнес под бешенный процент p2p. Я так же хочу стать посредником в этом, только с использованием залога. Что уменьшит риски. А сч его должны власти спохватиться, сейчас таких площадок нет? Есть, investore.club например, все законного. С каких это пор нельзя давать деньги под залог?

[nik2]

5 часов назад, mihail.zagoskin сказал:

Да хоть что пусть заключают, если цель кинуть, то кинут. А если совместно работать или просто работать, то можно и без договоров. У меня так одна из первых сделок в опте проходила, и без договора и без личных встреч, все на честном слове выплатили. Хотя конечно боялся что кинут.

Так ведь, никто своей целью - кинуть не объявлял, а уж какие слова слова о совместной работе и единстве звучали, и богородицу поминали (где-то сохранил, могу процитировать). А вот когда кинули, тут "терпил" мордой в подписанные ими бумажки и ткнули.

5 часов назад, mihail.zagoskin сказал:

Давайте не будет говорить как устроено, я говорю про саму организацию. 

Вы можете говорить как устроено, можете не говорить, но оно устроено. С одной стороны ТСЖ - устав которого калька с устава потребительских кооперативов с круговой порукой и бесправием отдельных членов, с дугой сплоченной коллектив администрации местечкового уровня которым ЖКХ отдали на кормление.

5 часов назад, mihail.zagoskin сказал:

Интересный вы человек, сколько было митингов, пикетов обманутых вкладчиков, все со стороны я смотрю.

Когда были митинги? В девяностые годы, когда любая "шарашкина контора" могла обозвать себя банком и собирать деньги с населения, обещая высокий процент. Вот у Вас налицо желание заниматься тем же самым, только честно. Вот только если "не шмогла, не шмогла..." будет как с "Чара Банком".

5 часов назад, mihail.zagoskin сказал:

Делать нечего чем дробить вклады. Банков не так много как кажется, по России может и много, а в пределах одного региона или города не очень. Это не говоря о том, что предложение дробить вклады бред. Так как делать это никто не будет.

Дробят и будут дробить, и 1.4М Руб сумма для большинства не малая. Вы вот с инвесторами от 100К руб. работать начинаете. А банков не так мало и если банк не большой, но входит в систему страхования вкладов, деньги возвращают. Опять же не обязательно в своем райцентре вкладывать. Системы Банк-Клиент и Online Bank работают.

5 часов назад, mihail.zagoskin сказал:

ну как бы кооперативы для этого и созданы, вы хотите меня обвинить в том, что кооператив занимается тем, что и в законе прописано?

Нет, я указываю, что для того, чтобы заниматься этой деятельностью надо стать членом кооператива, и соответственно принять на себя ответственность по всем долгам этого кооператива.

5 часов назад, mihail.zagoskin сказал:

Это на совести учредителя. На таком же основании можно обвинить любого.

Что же, неоднократно слышал рекомендации, что отдавая кому либо деньги, необходимо исходить из того, что тебя могут кинуть, и смотреть в какой степени твои вложения защищены, и что можно сделать если тебя попытаются обмануть. И гарантом должна выступать не совесть учредителя, а правовая система, надлежащее залоговое обеспечение, государственные гарантии, страхование...

6 часов назад, mihail.zagoskin сказал:

Да без проблем, онлайн голосование, сейчас технология блокчейн набирает обороты. Смарт контракт и вперед. Тут как сами пайщики решат.

Да инструменты-то существуют, техника соответствующая имеется, а вот что делать если необходимо принять решение по конкретному вопросу о выдаче кредита или привлечении средств на стороне, а из 100 пайщиков 10 "за", 8 "против" из которых 6 требуют, если будет принято решение "за" вернуть их деньги, а 82 пайщика голосование просто проигнорировали.

6 часов назад, mihail.zagoskin сказал:

А с чего вы взяли, что будут долги.

Да запросто, у Вас просят 10М под хороший залог, а в кассе только 8М, а нужно быстро, а быстро 2М не собрать. Если займете 2М на стороне, то сделка состоится, откажетесь от сделки - будете платить проценты на 8М.

6 часов назад, mihail.zagoskin сказал:

Если давать под залог, то все покрывается залогом.

Давайте обсудим залог. Как его оценить? По кадастровой стоимости? У Вас в штате есть человек с лицензией оценщика? Каковы риски успешной реализации залога? Сегодня этот вполне востребованный склад, ко времени расчета он забит гнилой картошкой, увешан долгами за электричество, крыша потекла и трубы прорвало... И опять вопрос: Кто принимает решения?

Далее, пожалуй самый интересный вопрос: Кто держатель закладной? Деньги под этот залог сдали 100 пайщиков. Держатель залога становится кооператив или все сто пайщиков? Если кооператив, то взнос отдельного пайщика залогом не обеспечен, если все сто держатели закладной, то обеспечен, но не реализуем. Я представляю собрание 100 пайщиков которые обсуждают продажу залога, одни за то, чтобы быстрее продать хотя бы с убытком, пока хоть что-то за него дают, другие требуют продать только по цене покрывающей их их пай, третьи и проценты требуют. На второе собрание больше половины не приходит. Несколько человек начинают судебную тяжбу с правлением....

6 часов назад, mihail.zagoskin сказал:

... если брать в пример банки, то там если все одновременно придут забирать вклады все лопнет.

Банк гораздо более устойчив. Большой уставной капитал, возможности межбанковского кредитования, часть вложений безотзывная, может и ЦБ поддержать (не безвозмездно, конечно). Да и вклады государством страхуются.

6 часов назад, mihail.zagoskin сказал:

А еcли не картошкой?

Если у ООО уставной капитал 10К Руб, которые вложены в старый компьютер столы и стулья, то только их и можно в качестве возмещения забрать. Одалживая такому ООО 100К Руб рискуешь всей суммой. Хотят привлечь деньги, пусть привлекают гарантии. 

 

[mihail.zagoskin]

В 24.12.2019 в 02:24, nik2 сказал:

Так ведь, никто своей целью - кинуть не объявлял, а уж какие слова слова о совместной работе и единстве звучали, и богородицу поминали (где-то сохранил, могу процитировать). А вот когда кинули, тут "терпил" мордой в подписанные ими бумажки и ткнули.

Объявлять , то , конечно никто не будет. Факт в том, была ли у них задумка с самого начала. Скорее всего была, если как вы говорите по бумагам они чистые оказываются, и паищикам ничего не должны. У меня (грубо говоря у меня), нет идей никого кидать и предприятие все это затевается не для махинаций. Но я вам уже много раз писал, что если захотят кинуть, то не важно кто и где. Даже звезды рекламируют мошенников, зная того или нет. А некоторые даже зная. Даже публичным людям доверять нельзя.

 

В 24.12.2019 в 02:24, nik2 сказал:

Вы можете говорить как устроено, можете не говорить, но оно устроено. С одной стороны ТСЖ - устав которого калька с устава потребительских кооперативов с круговой порукой и бесправием отдельных членов, с дугой сплоченной коллектив администрации местечкового уровня которым ЖКХ отдали на кормление

Я тут потерял нить повествования если честно. Но, хотим или не хотим, тут деньги воруют на гос. уровне, наши налоги. И платить тут обязанность, а не на добровольной основе. 

 

В 24.12.2019 в 02:24, nik2 сказал:

Когда были митинги? В девяностые годы, когда любая "шарашкина контора" могла обозвать себя банком и собирать деньги с населения, обещая высокий процент. Вот у Вас налицо желание заниматься тем же самым, только честно. Вот только если "не шмогла, не шмогла..." будет как с "Чара Банком".

Да вот пожалуйста. И 90-ые тут не причем

https://www.banki.ru/news/lenta/?id=9958530

https://tass.ru/obschestvo/4145877

Это только первые ссылки гугла.

 

В 24.12.2019 в 02:24, nik2 сказал:

Дробят и будут дробить, и 1.4М Руб сумма для большинства не малая. Вы вот с инвесторами от 100К руб. работать начинаете. А банков не так мало и если банк не большой, но входит в систему страхования вкладов, деньги возвращают. Опять же не обязательно в своем райцентре вкладывать. Системы Банк-Клиент и Online Bank работают.

Ну а документы подписывать как ? Кататься по всей области.?Электронная подпись? 

 

В 24.12.2019 в 02:24, nik2 сказал:

Нет, я указываю, что для того, чтобы заниматься этой деятельностью надо стать членом кооператива, и соответственно принять на себя ответственность по всем долгам этого кооператива.

Что же, неоднократно слышал рекомендации, что отдавая кому либо деньги, необходимо исходить из того, что тебя могут кинуть, и смотреть в какой степени твои вложения защищены, и что можно сделать если тебя попытаются обмануть. И гарантом должна выступать не совесть учредителя, а правовая система, надлежащее залоговое обеспечение, государственные гарантии, страхование...

Ну если кооператив будет заниматься кредитованием членов под залог , то гарантии же будут. Или если на собрании решить прокредитовать бизнес с объяснением всех рисков, я думаю это нормально. Вот для примера, я сам занимаюсь IT и оптом, торгую зерновыми. Чем плохо, если паищики прокредитуют или купят у фермера зерно, а потом продадут с наценкой? У кооператива есть СРО, но гарантий как таковых она не дает. Но грубо говоря, нет нигде никаких гарантий. 

 

В 24.12.2019 в 02:24, nik2 сказал:

Да инструменты-то существуют, техника соответствующая имеется, а вот что делать если необходимо принять решение по конкретному вопросу о выдаче кредита или привлечении средств на стороне, а из 100 пайщиков 10 "за", 8 "против" из которых 6 требуют, если будет принято решение "за" вернуть их деньги, а 82 пайщика голосование просто проигнорировали.

Если про данный  конкретный случай.

Если большее число проигнорили, голосование не учитывается. Если большее кол-во против, пытаться убеждать, если не получиться, то пойти на встречу пайщикам. Тут просто если они заберут вклады и денег не останется, и выдать просто нечем будет. Так и так в минусе.

 

В 24.12.2019 в 02:24, nik2 сказал:

Да запросто, у Вас просят 10М под хороший залог, а в кассе только 8М, а нужно быстро, а быстро 2М не собрать. Если займете 2М на стороне, то сделка состоится, откажетесь от сделки - будете платить проценты на 8М.

Извините! А кто так работает, кто все касс у отдает под один займ. Если только в оборот и короткий срок, всю кассу на долгосрок отдавать не имеет смысла. Даже обсуждать тут нечего.

В 24.12.2019 в 02:24, nik2 сказал:

Давайте обсудим залог. Как его оценить? По кадастровой стоимости? У Вас в штате есть человек с лицензией оценщика? Каковы риски успешной реализации залога? Сегодня этот вполне востребованный склад, ко времени расчета он забит гнилой картошкой, увешан долгами за электричество, крыша потекла и трубы прорвало... И опять вопрос: Кто принимает решения?

Оценивается 50 процентов от рынка. Если объект хороший то максимум 70.  Если нужно, нанимается оценочная контора, но обычно это все за счет заемщика делается, они сами оценивают.  Насчет объекта, тут все субъективно, не под все объекты дают деньги. В основном эта жилая недвижимость, но мкк и мфо это нельзя делать, а от частника вполне. Насчет нежилой, коммерция в городе или за городом. Насчет долгов, издержки, тут ничего не поделаешь. Но нужно уточнять подробности. Сейчас не скажу что и как.

 

В 24.12.2019 в 02:24, nik2 сказал:

Далее, пожалуй самый интересный вопрос: Кто держатель закладной? Деньги под этот залог сдали 100 пайщиков. Держатель залога становится кооператив или все сто пайщиков? Если кооператив, то взнос отдельного пайщика залогом не обеспечен, если все сто держатели закладной, то обеспечен, но не реализуем. Я представляю собрание 100 пайщиков которые обсуждают продажу залога, одни за то, чтобы быстрее продать хотя бы с убытком, пока хоть что-то за него дают, другие требуют продать только по цене покрывающей их их пай, третьи и проценты требуют. На второе собрание больше половины не приходит. Несколько человек начинают судебную тяжбу с правлением....

Для того, что бы не было проблем с паищиками, нужно прописывать сроки "вклада" и процент. Либо, приходить инвестор, делает в вклад на 2 млн, и сам единолично со своего вклада потом получает процент.

 Тут нет закладной, это не ломбард. Залог будет на кооперативе. Но объект нужно ставить на баланс, есть некоторые сложности. Опять же, детали не скажу.

И тут как раз подходим к теме товарищества. Мой текст, с которого началась тема, это просто небольшое описание. В самом товариществе как раз планировалось реализовать продажу паев самим паищиками.

 

В 24.12.2019 в 02:24, nik2 сказал:

Банк гораздо более устойчив. Большой уставной капитал, возможности межбанковского кредитования, часть вложений безотзывная, может и ЦБ поддержать (не безвозмездно, конечно). Да и вклады государством страхуются.

Ну если убрать кооперативы, что, только в банк деньги нести? Есть много способов приумножить капитал. В банк несут не заработать, а сберегать. Плюс кооператив может тоже страховать

 

В 24.12.2019 в 02:24, nik2 сказал:

Если у ООО уставной капитал 10К Руб, которые вложены в старый компьютер столы и стулья, то только их и можно в качестве возмещения забрать. Одалживая такому ООО 100К Руб рискуешь всей суммой. Хотят привлечь деньги, пусть привлекают гарантии. 

А если большие обороты, занимаются информационными технологиями, офис в аренде. Максимум 10 компьютеров, но обороты большие?

[nik2]

20 часов назад, mihail.zagoskin сказал:

А если большие обороты, занимаются информационными технологиями, офис в аренде. Максимум 10 компьютеров, но обороты большие?

Начну с того, что если ООО имеет уставной капитал 10К, то его хватит разве что на монитор. 

Если по сути, такая фирма не стоит ничего, и легко может стать об'ектом рейдерского захвата. Ценность таких фирм в их клиенской базе, в налаженных отношениях с клиентами, что и создает большие обороты. При таком раскладе, в случае необходимости создается новая фирма и сотрудники переходят туда в полном составе со своими клиентами. Другой вариант, когда группа сотрудников со всеми наработками уходит и уводит за собой клиентов со всеми оборотами, директора с арендованным офисом. Некоторую защиту дает разве что участия в каких либо правительственных программах, если фирма прямо прописана в постановлении правительства и замннить ее практически невозможно. Но и это не дает гарантий.

[nik2]

20 часов назад, mihail.zagoskin сказал:

Да вот пожалуйста. И 90-ые тут не причем

https://www.banki.ru/news/lenta/?id=9958530

https://tass.ru/obschestvo/4145877

Это только первые ссылки гугла...

Если хотя бы бегло осмотреть эти первые ссылки гугла, то видно, что в них поинимали участие пострадавшие “всех времен и народов”. Из свежих упомянуты только те, что вложили более чем 1.4М. Если говорить по протестам в Татарии, то там участвовали те, кто вложился более 1.4М и те кто вложился в дочернюю финансовую компанию банка, которая не имела государственных гарантий вкладов.

[nik2]

20 часов назад, mihail.zagoskin сказал:

Ну а документы подписывать как ? Кататься по всей области.?Электронная подпись? 

Электронная подпись нужна только тем, кто из дома совсем не хочет выходить. А так достаточно с'ездить один раз чтобы открыть счет, ну пусть второй, чтобы получить банковскую карту (и то в некоторых банках делают сразу). А дальше, есть банк-клиент на компьютере, приложение в смартфоне, карта для банкомата. Сделать можно практически все.

[nik2]

В 27.12.2019 в 14:50, mihail.zagoskin сказал:

Тут нет закладной, это не ломбард.

Закладная это форма заключения ипотечного договора, которая является именной ценной бумагой, удостоверяющей права её законного владельца.

В 27.12.2019 в 14:50, mihail.zagoskin сказал:

Но объект нужно ставить на баланс, есть некоторые сложности.

Чего, чего? 

Заложенный объект остается в собственности владельца и на его балансе. В реестре делается запись об обременении недвижимости - залоге. Собственник не может ее продать без разрешения залогодержателя. В общем, Закон о Залоге Вам в помощь.

 

[nik2]

В 27.12.2019 в 14:50, mihail.zagoskin сказал:

Ну если убрать кооперативы, что, только в банк деньги нести? Есть много способов приумножить капитал. В банк несут не заработать, а сберегать.

В РФ банки могут как сберегать, так и инвестировать. На инвестиции государственные гарантии не распространяются, о чем банк предупреждает.

Ну а инвестировать в широком смысле этого слова можно и в собственное дело. В этом случае, по крайней мере, если прогорел, то сам виноват.

[nik2]

В 27.12.2019 в 14:50, mihail.zagoskin сказал:

Плюс кооператив может тоже страховать 

Кто и что в этом случае страхует?  Если страхует кооператив, то индивидуальному вкладчику от этого ни какого проку. Он не является стороной договора страхования и не может предъявить страховой компании ни каких требований. Страхов ка же кооператива вполне может оказаться рекламной туфтой с единственной целью привлечь клиентов многими нолями в сумме страхования.

Что до страховки индивидуальных пайщиков, то мне попался только один кооператив мошенников страховавший вклады пайщиков. Эти мошенники организовали Общество Взаимного страхования из самих пайщиков кооператива, которое и страховало этих самый пайщиков. Т.е. в случае потери вложенных средств пайщики должны были выплачивать возмещение друг другу.

[nik2]

В 27.12.2019 в 14:50, mihail.zagoskin сказал:

Даже звезды рекламируют мошенников, зная того или нет. А некоторые даже зная. Даже публичным людям доверять нельзя.

Разве можно вестись на рекламу, на основании того что в ней участвуют известные люди? Артист снявшийся в рекламе ни какой ответственности за содержание рекламы и тем более за ее последствия не несет.