Эксклюзивный договор

[Мария]

1 час назад, fatalist сказал:

Во-во... А если эксклюзивом, и кажется такой стажер.... То бишь, одна удочка, да ещё и со стрёмным, разогнутым  крючком.

тык заключать экс лучше с понятным специалистом) 

[DrWatson]

2 часа назад, fatalist сказал:

Что для рыбака(клиента) предпочтительней? Ловить рыбку с одной удочкой, или  ... с десятком удочек? В каком случае, результат для рыбака будет интересней?

Десять удочек сперва надо купить. Разве агентства аванс не берут, начиная работу? Потом доверенности и прочее.

[fatalist]

1 час назад, DrWatson сказал:

Десять удочек сперва надо купить. Разве агентства аванс не берут, начиная работу? Потом доверенности и прочее.

Предоплату делать, это удел.... богатеньких буратино... Ну а доверенности зачем? Сначала пусть варианты предоставят, а потом уже и говорить можно будет, и оплачивать услуги, дозированно. По крайней мере, не в РФ, мы с приятелями, всегда так решали, решаем, и будем решать, вопросы с недвижимостью. 

[Владимир Попов]

17 часов назад, Лариса Богачева сказал:

Думаю, что Яндекс не ответит на этот вопрос, тк с договорами сталкивался только в текстах.

Пожалуй,вы оказались правы, уважаемая Лариса. Яндекс молчит, как рыба об лёд. Тогда, зачем тему поднимал?

[fatalist]

В 04.03.2019 в 13:00, DrWatson сказал:

Как клиент интересуюсь, что имеется ввиду. Эксклюзивный договор на одну сделку, на какую-то цепочку, пожизненный?

Нууу... про эксклюзив....

Цитата

Как я дом покупал или битва с риелторами и продавцами

Не знаю как сейчас обстоят дела на рынке "профессионалов" по подбору жилья. Но два года назад, когда я наконец-то финансово созрел для покупки дома и вплотную столкнулся с этой неприятной преградой на моем пути к желанной покупке.

В Ростове-на-Дону стоимость дома в черте города, в зависимости от района и множества других факторов может колебаться в диапазоне 8 - 20 млн. рублей. Ввиду этого частные дома могут довольно долго продаваться. И именно этим, что вполне предсказуемо, пользуются риелторы. Они готовы быть цыганами, гипнотизерами и вообще пойдут на любые паскудные меры чтобы выморозить у продавца подпись на "эксклюзивном" договоре. Эта такая бумажка которая даёт им полную анальную власть над собственником жилья. Верхом тупости продавца является подписание бессрочного договор. В этой ситуации у риэлтора полностью развязаны руки - дом будет продаваться годами. Ну или собственнику придется расторгать договор через суд и возможно платить риелтору неустойку (если в договоре прописаны штрафы за расторжение по инициативе собственника).

Авито и Домофонд забиты объявлениями риэлторов на 90% или даже больше. Собственников очень мало. И обычно это плохие варианты, которые даже риэлторы обходят стороной. Поэтому я делал так. Микрорайон риэлторы обычно пишут более-менее честно и прилагают несколько фото. Понятное дело,  раэлторы хитрожопые и стараются делать фото так, чтобы дом было невозможно найти. Никогда нет полного фото фасада, забора и вообще чего-либо что помогло бы в поисках. Но детективы не сдаются! Часто в кадр попадают соседние дома, заборы и прочее. Могу сказать что я нашел все дома, которые были выставлены в продажу риэлторами.

Почему я так делал? Банально из-за денег. Лет 7-10 назад бессовестные аферисты драли за сделку с покупателя до 6% от стоимости покупаемого жилья. Сейчас берут 2-3% но это все равно очень много - я рассчитывал купить хороший дом стоимостью 12-15 млн рублей. И если бы я действовал через шкуродеров - это стоило бы мне 240-300 тысяч рублей. Конечно они всегда готовы "уступить". Мне предлагали 180 тысяч рублей как особую милость - с барского плеча прямо. Конечно же я очень много общался и с риэлторами тоже - пытался в разговоре вытянуть из них побольше информации, откровенно троллил и заодно пытался выяснить объем услуг который они готовы оказать за эти деньги. Так вот ни один любитель легкой наживы не был готов полностью взять на себя оформление всех юридических и документальных аспектов сделки. За регистрацию договора в юстиции многие хотели от 2 до10 т.р. Многие красочно описывали как они проводят проверку юридической чистоты, сколько они бумажек запрашивают в процессе и сколько ведомств. Но на мой простой вопрос нельзя ли сложить все эти бумажки в одну папку и подготовить юридический документ об ответственности за подписью генерального директора агенства недвижимости - все почему-то сразу смущались и говорили что они никому такого не дают. Т.е. проверки они проводят а гарантировать результат и отвечать за это финансово они не готовы. Спрашивали зачем мне это. В ответ я приводил простой пример. Если агенство сделало свою работу и проверило отсутствие законных претендентов на домовладение а потом вдруг появился дальний родственник из Тагила с долей в домовладении и начал мне предъявлять - я хочу получить от агенства денежную компенсацию в размере оговоренном в той самой гарантийной бумажке за подписью генерального директора агенства недвижимости. В ответ почти всегда вешали трубку. Один раз тетенька даже не выдержала и сказала - "много хотите". В ответ я резонно заметил что за такие деньги это необходимый минимум.

И вот наконец я нашел несколько подходящих вариантов. Сейчас расскажу про казус который у меня вышел с одним из них. Ранним утром я обходил знакомый уже район частной застройки с планшетом в руках. И вдруг заметил знакомые очертания фасада - да, этот вариант тоже нашелся по соседнему дому. Просто у него был довольно высокий забор из красного кирпича и я не смог сразу его за ним разглядеть в прошлые прогулки. Я позвонил, но никого не оказалось дома. Несколько дней я периодически прогуливался в районе этого дома. Попробовал выйти на хозяев дома через соседей - но смог пообщаться только с соседями напротив. А они к сожалению не знали номера телефона хозяев. И вот как-то раз, о чудо - я увидел паренька лет 15, явно идущего к калитке. Я подошел, вежливо объяснил ситуацию и попросил позвать взрослых или хотя бы спросить о продаже дома. Минуты через три он вышел и через зубы из-за забора процедил "Звоните риэлтору". Я попытался расспросить поподробнее, ещё раз объяснил ситуацию. Парень сказал что ничего не знает и чтобы я звонил риэлтору. Через пару дней я еще раз попытался связаться с продавцами через их сына - попросил его хотя бы просто позвать родителей на пару слов. Тот огрызнулся что-то типа "ну вам же сказали - звоните риэлтору", но пообещал сказать что я жду. Я безрезультатно прождал 10 минут, попробовал еще позвонить в калитку.

Ситуация меня взбесила до крайности. Когда я сталкиваюсь с такого рода мудацким поведением, меня это сбивает с толку. Всегда хочется разобраться в мотивах людей, понять причины такого отношения к другим людям. Я позвонил риэлтору и назначил просмотр этого дома. Разумеется я уже не собирался на тот момент этот дом покупать. Мне просто было интересно посмотреть на этих людей. В назначенный час я подъехал и мы с риэлтором прошли в дом. Открыла женщина средних лет - было очевидно что она меня узнала и смутилась (в калитке был видеодомофон и я не сомневаюсь что мое лицо она запомнила). Но при риэлторе не стала показывать что знает меня. Далее последовал стандартный показ дома, который убедил меня что он и вправду не стоит этих денег. 2 этажа, 185 квадратных метров не самой удачной планировки со старым ремонтом за 14.5 млн. рублей - это явный перебор. В прихожей мы задержались и я не особо скрываясь спросил :

- А в чем была проблема поговорить со мной когда я приходил несколько раз и пытался с ними связаться?

Ответ меня просто обескуражил. Она поджав губы, сказала:

- Ну мы так не общаемся с людьми, только по звонку когда приходят.

Я думаю если бы у меня было зрение видеть невидимые вещи, то блеск ее великолепной трехтонной полированной короны выжег бы мне глаза нахрен.

Риэлтор, который до этого стоял и хлопал глазами на нас обоих, решил вмешаться и попробовать сбить накал ситуации:

- DangerT, давайте может мы уже пойдем на улицу и детали обсудим?

Я тогда смекнул что тут дело не чисто и спросил:

- Продавец, а не заключен ли у вас с риэлтором экслюзив часом?

Она смутилась окончательно и, смотря в пол, выдавила:

- Да, заключен...

На меня наверное было страшно смотреть в этот момент, потому что риэлтор отступил к выходу, спешно полез обуваться, бормоча что-то под нос. Я с давлением спросил продавца:

- Ну так почему вы мне не сказали тогда что мне нужно звонить риэлтору из-за того что у вас с ним эксклюзив? Вам сложно было мне передать правильную информацию или хотя бы попросить сына мне так сказать? Да я бы после первого раза перестал вас беспокоить, если бы знал это!

Женщина не нашлась что мне ответить и начала изучать стены и свои домашние тапочки. Риэлтора в самом начале моего монолога как ветром сдуло и он теперь ошивался где-то во дворе. Я помолчал еще немного смотря на продавца и молча вышел.

Потом на улице меня догнал продавец и долго шел, неизвестно за что передо мной извиняясь и юля я привычной для них манере. Я его почти не слушал - потихоньку шел и думал о том, как люди могут так по свински относиться к другим людям. Настолько по свински что даже не соизволить выйти к человеку, который пришел к тебе специально. И который возможно купит твой дом, который уже продается больше года... Всю эту информацию мне выболтал риэлтор, который продолжал бежать рядом со мной и вести сам с собой диалог, периодически задавая мне вопросы, на которые я не отвечал. Под конец он отвязался, зачем-то извинившись еще раз напоследок - хотя я ему в самом начале разговора сказал что к нему лично никаких претензий не имею и просто хотел посмотреть на продавца, понять мотивы его мудацкого поведения.

Дом я конечно потом купил - другой. У других людей, хороших и порядочных. Я хорошо разбираюсь в юридической и правоустанавливающей документации. Но им было страшновато оформлять сделку без помощи специалиста и поэтому они попросили меня обратиться в фирму. Мы заплатили за эту услугу 15 000 рублей пополам (по 7 500 с каждой стороны). И юрист помогла нам собрать все документы для сделки. Сделала запрос судебным приставам на предмет ареста (предоставила копию запроса и оригинал ответа), сделала запрос в кадастр (предоставив распечатку электронного ответа ведомства) - и так по 7 позициям. Сама предложила "застраховать" сделку на предмет возникновения обременения после сделки - нужно было просто оформить страховой договор за 12000 рублей на один год. Но учитываю подлинность всех документов владения и единственного владельца дома сама сказала что это будет лишним только если я "очень хочу".

Напоследок хочу пожелать всем  удачных сделок и ради бога - оставайтесь людьми. Если бы те люди поговорили со мной по-человечкски и сразу сказали про эксклюзивный договор - это бы сэкономило кучу времени и им и мне. Поэтому, какая бы у вас ни была корона на голове - общайтесь с людьми. Ведь иногда достаточно одного слова или просто дать человеку необходимую информацию чтобы и он и вы остались довольны.

 

[DrWatson]

19 часов назад, fatalist сказал:

Предоплату делать, это удел.... богатеньких буратино... Ну а доверенности зачем? Сначала пусть варианты предоставят, а потом уже и говорить можно будет, и оплачивать услуги, дозированно

Сделки разные бывают. Часто варианты у меня свои, а вот с тонкостями оформления мне риэлторы все мозги проели.

[Яндекс.Недвижимость]

В 04.03.2019 в 14:12, Владимир Попов сказал:

что вы понимаете под термином "эксклюзивный договор" уважаемый Яндекс?

Добрый день, спасибо за вопрос! Под эксклюзивным договором мы понимаем договор о преимущественном праве агентства или риелтора на продажу определенного объекта недвижимости. То есть, подписывая соглашение, клиент обязывается не обращаться к другим риелторам, агентствам, а также отказывается от самостоятельной продажи данного объекта

[fatalist]

6 минут назад, Яндекс.Недвижимость сказал:

Добрый день, спасибо за вопрос! Под эксклюзивным договором мы понимаем договор о преимущественном праве агентства или риелтора на продажу определенного объекта недвижимости. То есть, подписывая соглашение, клиент обязывается не обращаться к другим риелторам, агентствам, а также отказывается от самостоятельной продажи данного объекта

Ну и в чём выигрыш клиента? У АН понятно, хороший рычаг, для выкручивания рук клиенту... А клиент-то куда лезет?

[Владимир Попов]

6 часов назад, Яндекс.Недвижимость сказал:

подписывая соглашение, клиент обязывается не обращаться к другим риелторам, агентствам, а также отказывается от самостоятельной продажи данного объекта

Спасибо за ответ. Я так и думал.

Раньше, в 90-е, был распространён эксклюзивный договор, но немного другой. Там был предусмотрен пункт об ответственном хранении оригиналов документов продавца на квартиру (ГК РФ, глава 47)..

Это был полноценный эксклюзивный договор. Потому,как был момент, удерживающий клиента таким образом. Конечно, клиент был волен в любой момент забрать документы, но такого почти не бывало..

Сейчас это уже забылось и не применяют..Да и клиенты по другому себя на рынке ведут..

Не припоминаю,чтобы в нынешнее время это обязательство хоть как-то держало клиента, если оно не подкреплено штрафными санкциями... Но тогда, увидя этот пункт, клиенты просто не хотят подписывать договор...

Просто хочу сказать,что без каких-либо рычагов давления на клиента, эта форма договора обычно не работает....

[Мария]

16 часов назад, fatalist сказал:

.. У АН понятно, хороший рычаг, для выкручивания рук клиенту... 

зачем выкручивать руки клиенту?