Jump to content
Sign in to follow this  
Дом.рф

Пошаговая инструкция по приобретению жилья

Recommended Posts

При заключении договора купли-продажи недвижимости необходимо придерживаться следующей инструкции:

Шаг 1: Подбор объекта недвижимости

При самостоятельном подборе недвижимости необходимо избегать квартир и домов, цена на которые значительно ниже средних рыночных цен на аналогичные объекты. Низкая цена может свидетельствовать о скрытых недостатках жилья либо о недобросовестных действиях продавца.

 

Шаг 2: Получение информации об объекте недвижимости

Выписку из ЕГРН, содержащую сведения об объекте недвижимости, а также подтверждающую отсутствие арестов и обременений, можно получить самостоятельно в отделении Росреестра, Федеральной кадастровой палате Росреестра либо в МФЦ в течение 3 (трех) рабочих дней с даты подачи запроса. 

В выписке из ЕГРН необходимо проверить адрес, наименование объекта, общую и жилую площадь, ФИО собственника, дату регистрации права собственности.

Если информация, содержащаяся в выписке из ЕГРН, соответствует сведениям, полученным от продавца, можно начинать проверку юридической чистоты жилья.

 

 

Шаг 3: Проверка юридической чистоты объекта недвижимости

Эта процедура предполагает оценку правового статуса приобретаемого жилья, законности действий продавца, возможных рисков, связанных с правами третьих лиц. Она производится на основании предоставляемых продавцом квартиры документов, в подлинности которых необходимо убедиться.

Для проверки наличия достаточных прав продавца на распоряжение продаваемой недвижимостью необходимо проверить:

  • выписку из ЕГРН; 
  • в зависимости от даты регистрации права собственности на недвижимость свидетельство о регистрации права собственности;
  • основания возникновения права собственности: договор купли-продажи или мены, договора дарения, ренты или передачи квартиры в собственность (приватизации), свидетельство о праве на наследство, справка о выплате пая в ЖСК, договор долевого участия в строительстве;
  • выписку из домовой книги либо Единый жилищный документ;
  • документы из БТИ.

Самого продавца также необходимо проверить не менее тщательно, попросив его предоставить следующие документы:

  • паспорт;
  • справку из психоневрологического и наркологического диспансера, подтверждающую его дееспособность;
  • нотариально заверенное согласие супруга/супруги;
  • нотариально заверенную доверенность если продавец выступает от имени третьего лица.

Изучая выписку из ЕГРН, необходимо убедиться в отсутствии записей об арестах и обременениях. Необходимо обратить внимание на то, что, в случае, если в выписке из домовой книги или Единого жилищного документа присутствуют временно выписанные или другие прописанные лица, то перед совершением сделки или в определенный срок они должны выписаться. Следует иметь в виду, что прописанные в квартире несовершеннолетние, престарелые, отбывающие срок лишения свободы или безвестно отсутствующие граждане имеют право пользования квартирой и в случае нарушения их прав могут оспорить сделку купли-продажи.

Частые продажи квартиры, продажа по доверенности, временная выписка из квартиры и другие необычные обстоятельства должны насторожить покупателя. Необходимо обратить внимание на давность этих сделок или споров: срок исковой давности о признании сделок недействительными составляет один или три года, в зависимости от оснований, по которым сделка может быть признана недействительной.

Следует также проверить наличие исполнительных производств, возбужденных Федеральной службой судебных приставов. Сделать это можно на сайте ФССП России по адресу: http://fssprus.ru/iss/IP . Для проверки нужно знать ФИО и дату рождения продавца. В случае наличия исполнительных производств с суммой долга, сопоставимой со стоимостью продаваемого имущества, сделка может быть оспорена кредиторами продавца в течение одного года после ее совершения.

 

Шаг 4: Проверка отсутствия задолженности по оплате коммунальных услуг

Следует запросить у продавца справку об отсутствии задолженности, выданную управляющей компанией. Неоплаченная задолженности может стать причиной претензий к новому собственнику недвижимости, ограничения предоставления коммунальных услуг и дальнейшим судебным разбирательствам.

 

Шаг 5: Составление и подписание договора купли-продажи недвижимости

Договор купли-продажи недвижимости обязательно составляется в письменной форме и не требует нотариального заверения. Исключение составляют сделки по продаже жилья, принадлежащего несовершеннолетним или ограниченно дееспособным лицам, а также сделок по продаже долей в праве общей собственности на квартиру.Если нет возможности воспользоваться для его подготовки услугами юриста или риелтора, можно обратиться к шаблону типового договора. Он должен обязательно содержать:

  • цену жилого помещения; 
  • адрес; 
  • техническое состояние и характеристики объекта в соответствии с данным кадастрового паспорта;
  • порядок расчетов: способ и срок передачи денег продавцу; 
  • распределение расходов на оформление сделки; 
  • срок, в течение которого продавец должен освободить жилое помещение и передать его покупателю; 
  • сроки и порядок подписания акта приема-передачи проданной недвижимости. 
  • Согласие супруга

 

Шаг 6: Получение от продавца нотариального согласия супруга на продажу объекта недвижимости (или доли), а при необходимости - согласие органов опеки.

Нотариальное согласие супруга необходимо, если недвижимость или доля в ней приобретались в период брака и является совместной собственностью.

При получении объекта недвижимости во время брака безвозмездно (наследство, дарение, приватизация) согласие супруга на ее продажу не требуется.

В случае оформления брачного договора, устанавливающего единоличный режим собственности на продаваемую квартиру, согласие супруга на ее продажу также не требуется.

Если в жилье зарегистрированы несовершеннолетние или они являются его собственниками, то необходимо получение согласия органов опеки и попечительства.

 

Шаг 7: Подача документов в Росреестр

После подписания договора, по 1 (одному) экземпляру для каждой стороны и 1 (один) для регистрирующего органа, стороны обращаются в региональные подразделения Росреестра для проведения обязательной процедуры регистрации. 

В Росреестр необходимо представить следующие документы:

  • договор купли-продажи,
  • нотариально заверенное заявление супруга/супруги продавца о согласии на проведение сделки, если данное согласие необходимо. Если согласие не требуется, то предоставляются иные подтверждающие документы, например, брачный договор,
  • разрешение (согласие) органа опеки и попечительства на распоряжение имуществом несовершеннолетних лиц и лиц, признанных судом недееспособными (если требуется),
  • документ об уплате госпошлины за регистрацию права собственности.

Подать заявление можно лично или через представителя по доверенности в отделении Росреестра или МФЦ, а также по почте. В последнем случае понадобится нотариально удостоверить саму сделку и подлинность подписи на заявлении, к заявлению необходимо приложить копию документа, удостоверяющего личность (паспорт). При подаче заявления в электронной форме – посредством Единого портала госуслуг и сайта Росреестра – документы должны быть заверены усиленной квалифицированной электронной подписью (УКЭП) заявителя.

Росреестр информирует заявителя о ходе оказания услуги по государственной регистрации по обычной и электронной почте, или при помощи сообщений на номер мобильного телефона.

 

Шаг 8: Получение документов после проведения государственной регистрации сделки

Срок государственной регистрации прав не должен превышать:

7 (семи) рабочих дней со дня поступления заявления и необходимых документов в Росреестр (3 (трех) рабочих дней для нотариально удостоверенных документов);

9 (девяти) рабочих дней с даты представления заявления и документов в МФЦ (5 (пяти) рабочих дней для нотариально удостоверенных документов);

1 (одного) рабочего дня, следующего за днем поступления заявления и документов на основании нотариально удостоверенной сделки, в электронной форме.

Проведенная государственная регистрация прав на недвижимое имущество удостоверяется выпиской из ЕГРН, которую необходимо получить в МФЦ либо отделении Росреестра в указанный в расписке о подаче документов на регистрацию срок. Выписка из ЕРГН может быть направлена в электронной форме. В полученной выписке из ЕГРН необходимо проверить правильность указания сведений об объекте недвижимости и о ее собственнике.

 

 

Шаг 9: Получение оплаты по договору и подписание акта приема-передачи недвижимости

Законодательство не регламентирует требования к порядку расчетов за жилое помещение при проведении сделки купли-продажи. Наличный или безналичный расчет может быть проведен и в момент заключения сделки, и в момент подписания акта приема-передачи жилого помещения либо в любой другой срок, установленный договором. При расчете наличными подтверждением факта передачи денег является расписка продавца или указание на передачу денег в договоре либо в акте приема - передачи жилого помещения. Для подтверждения факта оплаты наличными недостаточно свидетельских показаний, Передача денег должна быть зафиксирована письменно.

Распространенным способом расчетов является расчет через депозитарную банковскую ячейку. В этом случае заключается договор аренды банковской ячейки, в котором прописывается условие доступа к ней. Покупатель вносит денежные средства в момент заключения сделки, а продавец получает их только после регистрации права собственности, что подтверждается выпиской из ЕГРН. Банк гарантирует, что в случае невыполнения этих условий продавец не получит доступа к ячейке, а покупатель сможет забрать свои деньги. При этом для подтверждения факта передачи денег также следует взять расписку у продавца. 

Завершающим этапом процедуры купли-продажи жилья является его передача новому собственнику. При этом подписывается акт приема-передачи квартиры, который и подтверждает исполнение обязательств по договору продавцом. С момента его подписания вся ответственность за жилье переходит к покупателю. В акте приема - передачи можно указать, что расчеты по договору купли-продажи произведены надлежащим образом, и обе стороны исполнили свои обязательства по договору.

Особенности при заключении договоров 

При заключении договора дарения недвижимости порядок действий аналогичен договору купли-продажи, однако имеются некоторые особенности. Договор дарения обычно заключается между близкими родственниками, и одаряемому не требуется искать объект недвижимости для приобретения и проверка юридической чистоты сделки. Также при заключении договора дарения отсутствует встречная передача имущества либо денег, в связи с чем шаг № 9 можно пропустить. 

При заключении договора ренты следует обратить особое внимание на проверку юридической чистоты сделки, так как обычно такие договоры заключают с пожилыми людьми, действия которых могут быть оспорены в силу возраста и болезни. Также при заключении договора ренты необходимо учитывать, что право собственности на недвижимость переходит к приобретателю после регистрации перехода права, однако получатель ренты имеет пожизненное право пользования недвижимостью независимо от перехода права собственности. Дальнейшая перепродажа такой недвижимости в течение жизни получателя ренты будет серьезно осложнена.

Источник: https://спроси.дом.рф/Приобретение_недвижимости/Приобретение_жилья

Share this post


Link to post
Share on other sites

Create an account or sign in to comment

You need to be a member in order to leave a comment

Create an account

Sign up for a new account in our community. It's easy!

Register a new account

Sign in

Already have an account? Sign in here.

Sign In Now
Sign in to follow this  

  • Recently Browsing   0 members

    No registered users viewing this page.

  • Similar Content

    • By Виктория хх
      Особенности и нормативные процедуры при переходе права собственности на земельные участки, дома, квартиры, офисы, производственные помещения извстны далеко не всем. А зря, ибо не зря говорят, что знания сила, осведомлен значит вооружен. С какими острыми моментами при совершении такого рода сделок сталкивались вы, и как их разруливали?  
    • By Евгениявин
      Рынок недвижимости в Соединённых Штатах — это сфера деятельности профессионалов. Совершить покупку жилья или коммерческой недвижимости в Америке без помощи риелтора невозможно. Даже если вы владеете английским в совершенстве, вы всё равно не сможете выбрать для себя вариант с учётом всех выгодных условий. Для этого нужно познакомиться с массой информационного материала, который не пересмотреть и за месяцы. Обратившись в риелторскую контору, вы получите все необходимые сведения по интересующим вас объектам, сможете сравнить цены в разных штатах и подобрать себе подходящий вариант по материальным возможностям. Вот только как найти риелтора в США? Мой первый пост будет об этом.
      Что нужно знать о выбранном агентстве?

      Останавливая свой выбор на одном из множества агентств по недвижимости, вы должны убедиться в том, что эта контора имеет членство в такой уважаемой организации как Национальная ассоциация риелторов США. В ассоциацию может входить как системная структура по недвижимости, так и частные агенты, работающие на этом рынке. Если ваш риелтор состоит в её рядах, то он заслуживает доверия как профессионал.
      Основным документом, на основании которого работает ваш агент является лицензия, о её наличии необходимо справиться при выборе риэлтора. Обычно в интернете есть эти сведения, но при первой встрече, попросите показать вам лицензию, эта страховка не помешает, потому что как и в России, в США встречаются мошенники.
      Желательным документом, которым вы должны поинтересоваться, является допуск к работе с иностранцами, так называемый SIPS (Cеrtifiеd Intеrnationфl Prоpеrty Spеtialist), наличие данного сертификата предполагает, что вам как иностранному гражданину будет предоставлено обслуживание на вашем языке.
      Для того чтобы быть уверенными в том, что вы всё правильно поймёте в документах и в том, что вам будут говорить, озаботьтесь поиском риелтора, говорящего русском языке. Это сегодня не является проблемой, выбор можно сделать по интернету. Российские граждане часто покупают недвижимость в США, поэтому появилось много агентств, где предусмотрено обслуживание русскоязычных покупателей.
      Поинтересуйтесь вопросом о комиссионных. Как правило, покупателя они не касаются: большинству риелторам их платит продавец, но имеются конторы, где могут быть предусмотрены комиссионные и для граждан, приобретающих объект. Это зависит от географии, статуса жилья, внутренних правил компании.
      Все риелторские агентства, работающие на законных основаниях, выполняют свои обязанности честно. В этом вы можете не сомневаться, но они будут работать не только с вами и защищать ваши интересы, а создавать выгодные условия и для продавца. Это нужно учитывать в достижении компромисса при сделке и не ждать явного преимущества в вашу пользу.
      Перед тем, как прийти на встречу с риелтором, желательно просмотреть в интернете хотя бы цены по штатам. Чтобы не получилось так, что вы, имея скромные возможности, дадите задание искать вам квартиру в центральных штатах. Вы потратите время риелтора и свои деньги и ничего подходящего не найдёте. Поэтому заранее говорите своему агенту о том, на какую цену вы рассчитываете приобрести жильё.
      Для вашего спокойствия, необходимо узнать о сопровождении вашего заявления, сделки, а также вариантах расчёта. Не соглашайтесь переводить деньги на трастовые счета, удалённые покупки не всегда заканчиваются благополучно. Здесь есть определённые риски. При удалённом совершении сделки, вы должны доверять своему риелтору как себе самому. Таких агентов выбирают только по рекомендации близких вам людей. Тем не менее, подобные сделки совершаются через посольство Соединённых Штатов, и вы отслеживаете ход вашей покупки по интернету.
      Вы можете заменить риелтора, если выяснится, что он своевременно не посылает вам рассылок с материалами о предложениях подходящего жилья или не выполняет всех обязательств по продвижении вашего запроса. Предусмотрите такой пункт при заключении договора об услугах риелтора, это обеспечит вам только справедливые траты.  
    • By Виктория хх
      Существует ли регламентация работы риэлтора, какие пункты должна включать должностная инструкция? Какие есть мнения на этот счет?
    • By Виктория хх
      Падение спроса на аренду офисов, тем более большой площади, превращается в стабильный тренд из-за того, что удаленная работа оказалась эффективной и, врядли, даже с "падением короны", то бишь - окончанием пандемии, все вернется на круги своя и офисный планктон будет вновь скученно работать в одном помещении. Ведь, как показала практика, такой необходимости нет. Работа, не выходя из дому, удобна всем и во всех отношениях, как работнику так и работодателю. Хотя, предполагаю, что есть и иное мнение по этому поводу, но факт остается фактом: желающих снять офисы поубыло, а тех, кто отказывается от офиса или, по крайней мере, готов существенно сократить его площадь, поприбавилось. Коллеги, что думаете по этому поводу?
    • By Лариса Богачева
      В период мировой финансовой нестабильности и неопределенности для инвесторов на первый план выходит вопрос о том, как, где и в какой пропорции распределить свои инвестиции для их сохранения и приумножения. Недвижимость, ценные бумаги, инновационные стартапы – выбор большой, но риски высокие, особенно, для крупных инвесторов. Специфика и перспективы самых стабильных и самых рискованных предложений на рынке, стратегии, успешные во время предыдущих кризисов, и стоит ли на них опираться – эти и многие другие вопросы в сфере инвестиций рассмотрим вместе с нашими экспертами 17 июня!
      Ответы на эти и многие другие вопросы мы узнаем на онлайн-конференции Urban Awards и Arendator.ru «ИНВЕСТИЦИИ ПО-КРУПНОМУ: стратегии сохранения и приумножения капитала в кризис»
      Темы конференции
      Кризис как благоприятное время для инвестиций: риски и преимущества Инвестиционные стратегии предыдущих лет: какой опыт использовать, а от чего стоит отказаться? Выгодное вложение сегодня: какой формат инвестиций принесет наибольшую прибыль? Потенциально успешные проекты в ближайшие 5 лет: инвестируем в недвижимость правильно Подробная программа и регистрация - на сайте МЕРОПРИЯТИЯ.

       

×