Jump to content
Sign in to follow this  
Дом.рф

Пошаговая инструкция по приобретению жилья

Recommended Posts

При заключении договора купли-продажи недвижимости необходимо придерживаться следующей инструкции:

Шаг 1: Подбор объекта недвижимости

При самостоятельном подборе недвижимости необходимо избегать квартир и домов, цена на которые значительно ниже средних рыночных цен на аналогичные объекты. Низкая цена может свидетельствовать о скрытых недостатках жилья либо о недобросовестных действиях продавца.

 

Шаг 2: Получение информации об объекте недвижимости

Выписку из ЕГРН, содержащую сведения об объекте недвижимости, а также подтверждающую отсутствие арестов и обременений, можно получить самостоятельно в отделении Росреестра, Федеральной кадастровой палате Росреестра либо в МФЦ в течение 3 (трех) рабочих дней с даты подачи запроса. 

В выписке из ЕГРН необходимо проверить адрес, наименование объекта, общую и жилую площадь, ФИО собственника, дату регистрации права собственности.

Если информация, содержащаяся в выписке из ЕГРН, соответствует сведениям, полученным от продавца, можно начинать проверку юридической чистоты жилья.

 

 

Шаг 3: Проверка юридической чистоты объекта недвижимости

Эта процедура предполагает оценку правового статуса приобретаемого жилья, законности действий продавца, возможных рисков, связанных с правами третьих лиц. Она производится на основании предоставляемых продавцом квартиры документов, в подлинности которых необходимо убедиться.

Для проверки наличия достаточных прав продавца на распоряжение продаваемой недвижимостью необходимо проверить:

  • выписку из ЕГРН; 
  • в зависимости от даты регистрации права собственности на недвижимость свидетельство о регистрации права собственности;
  • основания возникновения права собственности: договор купли-продажи или мены, договора дарения, ренты или передачи квартиры в собственность (приватизации), свидетельство о праве на наследство, справка о выплате пая в ЖСК, договор долевого участия в строительстве;
  • выписку из домовой книги либо Единый жилищный документ;
  • документы из БТИ.

Самого продавца также необходимо проверить не менее тщательно, попросив его предоставить следующие документы:

  • паспорт;
  • справку из психоневрологического и наркологического диспансера, подтверждающую его дееспособность;
  • нотариально заверенное согласие супруга/супруги;
  • нотариально заверенную доверенность если продавец выступает от имени третьего лица.

Изучая выписку из ЕГРН, необходимо убедиться в отсутствии записей об арестах и обременениях. Необходимо обратить внимание на то, что, в случае, если в выписке из домовой книги или Единого жилищного документа присутствуют временно выписанные или другие прописанные лица, то перед совершением сделки или в определенный срок они должны выписаться. Следует иметь в виду, что прописанные в квартире несовершеннолетние, престарелые, отбывающие срок лишения свободы или безвестно отсутствующие граждане имеют право пользования квартирой и в случае нарушения их прав могут оспорить сделку купли-продажи.

Частые продажи квартиры, продажа по доверенности, временная выписка из квартиры и другие необычные обстоятельства должны насторожить покупателя. Необходимо обратить внимание на давность этих сделок или споров: срок исковой давности о признании сделок недействительными составляет один или три года, в зависимости от оснований, по которым сделка может быть признана недействительной.

Следует также проверить наличие исполнительных производств, возбужденных Федеральной службой судебных приставов. Сделать это можно на сайте ФССП России по адресу: http://fssprus.ru/iss/IP . Для проверки нужно знать ФИО и дату рождения продавца. В случае наличия исполнительных производств с суммой долга, сопоставимой со стоимостью продаваемого имущества, сделка может быть оспорена кредиторами продавца в течение одного года после ее совершения.

 

Шаг 4: Проверка отсутствия задолженности по оплате коммунальных услуг

Следует запросить у продавца справку об отсутствии задолженности, выданную управляющей компанией. Неоплаченная задолженности может стать причиной претензий к новому собственнику недвижимости, ограничения предоставления коммунальных услуг и дальнейшим судебным разбирательствам.

 

Шаг 5: Составление и подписание договора купли-продажи недвижимости

Договор купли-продажи недвижимости обязательно составляется в письменной форме и не требует нотариального заверения. Исключение составляют сделки по продаже жилья, принадлежащего несовершеннолетним или ограниченно дееспособным лицам, а также сделок по продаже долей в праве общей собственности на квартиру.Если нет возможности воспользоваться для его подготовки услугами юриста или риелтора, можно обратиться к шаблону типового договора. Он должен обязательно содержать:

  • цену жилого помещения; 
  • адрес; 
  • техническое состояние и характеристики объекта в соответствии с данным кадастрового паспорта;
  • порядок расчетов: способ и срок передачи денег продавцу; 
  • распределение расходов на оформление сделки; 
  • срок, в течение которого продавец должен освободить жилое помещение и передать его покупателю; 
  • сроки и порядок подписания акта приема-передачи проданной недвижимости. 
  • Согласие супруга

 

Шаг 6: Получение от продавца нотариального согласия супруга на продажу объекта недвижимости (или доли), а при необходимости - согласие органов опеки.

Нотариальное согласие супруга необходимо, если недвижимость или доля в ней приобретались в период брака и является совместной собственностью.

При получении объекта недвижимости во время брака безвозмездно (наследство, дарение, приватизация) согласие супруга на ее продажу не требуется.

В случае оформления брачного договора, устанавливающего единоличный режим собственности на продаваемую квартиру, согласие супруга на ее продажу также не требуется.

Если в жилье зарегистрированы несовершеннолетние или они являются его собственниками, то необходимо получение согласия органов опеки и попечительства.

 

Шаг 7: Подача документов в Росреестр

После подписания договора, по 1 (одному) экземпляру для каждой стороны и 1 (один) для регистрирующего органа, стороны обращаются в региональные подразделения Росреестра для проведения обязательной процедуры регистрации. 

В Росреестр необходимо представить следующие документы:

  • договор купли-продажи,
  • нотариально заверенное заявление супруга/супруги продавца о согласии на проведение сделки, если данное согласие необходимо. Если согласие не требуется, то предоставляются иные подтверждающие документы, например, брачный договор,
  • разрешение (согласие) органа опеки и попечительства на распоряжение имуществом несовершеннолетних лиц и лиц, признанных судом недееспособными (если требуется),
  • документ об уплате госпошлины за регистрацию права собственности.

Подать заявление можно лично или через представителя по доверенности в отделении Росреестра или МФЦ, а также по почте. В последнем случае понадобится нотариально удостоверить саму сделку и подлинность подписи на заявлении, к заявлению необходимо приложить копию документа, удостоверяющего личность (паспорт). При подаче заявления в электронной форме – посредством Единого портала госуслуг и сайта Росреестра – документы должны быть заверены усиленной квалифицированной электронной подписью (УКЭП) заявителя.

Росреестр информирует заявителя о ходе оказания услуги по государственной регистрации по обычной и электронной почте, или при помощи сообщений на номер мобильного телефона.

 

Шаг 8: Получение документов после проведения государственной регистрации сделки

Срок государственной регистрации прав не должен превышать:

7 (семи) рабочих дней со дня поступления заявления и необходимых документов в Росреестр (3 (трех) рабочих дней для нотариально удостоверенных документов);

9 (девяти) рабочих дней с даты представления заявления и документов в МФЦ (5 (пяти) рабочих дней для нотариально удостоверенных документов);

1 (одного) рабочего дня, следующего за днем поступления заявления и документов на основании нотариально удостоверенной сделки, в электронной форме.

Проведенная государственная регистрация прав на недвижимое имущество удостоверяется выпиской из ЕГРН, которую необходимо получить в МФЦ либо отделении Росреестра в указанный в расписке о подаче документов на регистрацию срок. Выписка из ЕРГН может быть направлена в электронной форме. В полученной выписке из ЕГРН необходимо проверить правильность указания сведений об объекте недвижимости и о ее собственнике.

 

 

Шаг 9: Получение оплаты по договору и подписание акта приема-передачи недвижимости

Законодательство не регламентирует требования к порядку расчетов за жилое помещение при проведении сделки купли-продажи. Наличный или безналичный расчет может быть проведен и в момент заключения сделки, и в момент подписания акта приема-передачи жилого помещения либо в любой другой срок, установленный договором. При расчете наличными подтверждением факта передачи денег является расписка продавца или указание на передачу денег в договоре либо в акте приема - передачи жилого помещения. Для подтверждения факта оплаты наличными недостаточно свидетельских показаний, Передача денег должна быть зафиксирована письменно.

Распространенным способом расчетов является расчет через депозитарную банковскую ячейку. В этом случае заключается договор аренды банковской ячейки, в котором прописывается условие доступа к ней. Покупатель вносит денежные средства в момент заключения сделки, а продавец получает их только после регистрации права собственности, что подтверждается выпиской из ЕГРН. Банк гарантирует, что в случае невыполнения этих условий продавец не получит доступа к ячейке, а покупатель сможет забрать свои деньги. При этом для подтверждения факта передачи денег также следует взять расписку у продавца. 

Завершающим этапом процедуры купли-продажи жилья является его передача новому собственнику. При этом подписывается акт приема-передачи квартиры, который и подтверждает исполнение обязательств по договору продавцом. С момента его подписания вся ответственность за жилье переходит к покупателю. В акте приема - передачи можно указать, что расчеты по договору купли-продажи произведены надлежащим образом, и обе стороны исполнили свои обязательства по договору.

Особенности при заключении договоров 

При заключении договора дарения недвижимости порядок действий аналогичен договору купли-продажи, однако имеются некоторые особенности. Договор дарения обычно заключается между близкими родственниками, и одаряемому не требуется искать объект недвижимости для приобретения и проверка юридической чистоты сделки. Также при заключении договора дарения отсутствует встречная передача имущества либо денег, в связи с чем шаг № 9 можно пропустить. 

При заключении договора ренты следует обратить особое внимание на проверку юридической чистоты сделки, так как обычно такие договоры заключают с пожилыми людьми, действия которых могут быть оспорены в силу возраста и болезни. Также при заключении договора ренты необходимо учитывать, что право собственности на недвижимость переходит к приобретателю после регистрации перехода права, однако получатель ренты имеет пожизненное право пользования недвижимостью независимо от перехода права собственности. Дальнейшая перепродажа такой недвижимости в течение жизни получателя ренты будет серьезно осложнена.

Источник: https://спроси.дом.рф/Приобретение_недвижимости/Приобретение_жилья

Share this post


Link to post
Share on other sites

Create an account or sign in to comment

You need to be a member in order to leave a comment

Create an account

Sign up for a new account in our community. It's easy!

Register a new account

Sign in

Already have an account? Sign in here.

Sign In Now
Sign in to follow this  

  • Recently Browsing   0 members

    No registered users viewing this page.

  • Similar Content

    • By tariello
      Предлагаем на покупку готовый бизнес-проект в сфере туризма и активного отдыха в Алматинской области, Казахстан.
      Центр активного отдыха и форелевое хозяйство, расположенный в горной местности.
      Приглашаем к сотрудничеству агентства недвижимости, на взаимовыгодных условиях.
      Ознакомительную и прочую информацию вышлем по запросу. 
      Свяжитесь с нами по почте aport.le@mail.ru, или оставьте свои контакты в комментариях.
    • By Лариса Богачева
      Семинар "Уроки брокерам"
      Программа:
      Закон о банкротстве физических лиц. Риски для покупателей недвижимости. Спикер - Олеся Бухтоярова. Эксклюзивный договор продажи Объекта,в чем его эксклюзивность для агента и Клиента. Спикер - Наталья Щурова Ипотека от Сбербанка на покупку загородного Объекта за 1 день . Менеджер по работе с партнерами ПАО Сбербанк - Шевченко Яна 1. Олеся Бухтоярова, Практикующий юрист, МГУ (юридический факультет), Академия Народного Хозяйства при Правительстве РФ (экономический факультет),автор множества статей по титульному страхованию, преподаватель, спикер на конференциях, связанных с недвижимостью, с 2000 года по 2015 года работала в СК «Альянс» на должности начальника отдела титульного страхования и оценки финансовых рисков, директор агентства, с июня 2015 года по настоящее время СК «Согласие» - директор по продажам.

      1.1. Краткое содержание «Закона о банкротстве физических лиц».
      1.2. Кто такой финансовый управляющий и его функции.
      1.3 Особенности оспаривания сделок при банкротстве граждан:
      1.4. Понятие «Подозрительная сделка», «Единственное жилье должника», «Роскошное жилье должника».
      1.5. Инструменты защиты покупателя при заключении ДКП, в рамках действия «Закона о банкротстве физических лиц».
      1.6. Обзор реальных судебных дел по банкротству физических лиц за 2016-2019 года.

      2. Брокер Щурова Н.В, Высшее фармацевтическое образование, опыт работы в Сфере Luxury: продажа катеров, автомобилей и фэшн-индустрии. Диплом Московского Международного Университета -"Профессиональный участник рынка недвижимости". Бизнес-тренер, наставник, действующий риэлтор с 2010 года по настоящее время, аукционист, 17 торгов проведено.

      2.1. Что такое эксклюзивный договор
      2.2. Виды эксклюзивных договоров.
      2.3. Какие услуги предоставляются по договору , кто платит и за что?
      2.4 Договор на маркетинг услуги . Как рассчитать маркетинг расходы.
      Мероприятие платное. Цена : 2000 руб. за человека.
      Для участия в семинаре пройдите РЕГИСТРАЦИЮ на сайте.

       
    • By Лариса Богачева
      6 - 7 декабря 2019 года в городе Самара состоится VIII Поволжский межрегиональный форум по недвижимости – крупнейшее деловое мероприятие в сфере недвижимости в Поволжском регионе. Деловая программа Форума формируется с учетом тем и вопросов, актуальных для участников рынка недвижимости и потребителей их услуг. 
      Традиционно Форум является площадкой для профессионального общения и обсуждения проблем современного рынка недвижимости, обмена опытом. В качестве спикеров и тренеров Форума выступают ведущие практики рынка недвижимости Самары и России. 
      В рамках VIII Поволжского межрегионального форума по недвижимости состоится выставка застройщиков и партнеров Форума где будут представлены новые строительные комплексы, новые страховые кампании, банковские продукты, значимые социальные программы для граждан.
      Участники
      Активные игроки рынка недвижимости: агенты, эксперты, брокеры по недвижимости, ипотечные консультанты,  представители Банков России, представители оценочных и страховых компаний, девелоперы, директора и собственники бизнеса, представители порталов, CRM,  сервисов по недвижимости.
      Для участия в Форуме пройдите РЕГИСТРАЦИЮ на сайте мероприятия.

    • By Лариса Богачева
      4 декабря пройдет обучающий семинар для бизнеса в коммерческой недвижимости "ТЕХНОЛОГИИ ДЛЯ АНАЛИЗА и РАЗВИТИЯ недвижимости: геомаркетинг, брокеридж и эффективные инвестиции в street-retail»
      Эффективный анализ существующей ситуации и разработка правильной стратегии развития коммерческой недвижимости!
      Предпосылки к обучению:
      Вы понимаете, что процент найденных объектов недвижимости на много меньше процента реализованных. Хотите узнать, как происходит оценка и управление недвижимостью внутри сетевого Ритейла. Как стать наиболее эффективным брокером, используя инструменты зонального поиска и затрачивая меньше времени на работу в «полях». Как научиться отказываться от неликвидных объектов в пользу топ-объектов. Вы новичок в области коммерческой недвижимости, тогда вы за один день получите работающие алгоритмы оценки и поиска топ-объектов, со 100% реализацией. На этом семинаре вы узнаете:
      Специфику рынка коммерческой недвижимости и как это может помочь в развитии розничной компании. Что такое правильные «инвестиции в улицы»: как анализировать и подбирать помещения для магазинов с окупаемостью 8-9 лет. Геомаркетинг на примере Вашего города с использованием карты города. Что такое зональный поиск и как им пользуются ритейлеры, что такое «фокальные точки» или «top location». Как провести анализ каннибализации, зон охвата, потребительских потоков, трафик. Особенности работы с земельными участками под коммерческую недвижимость. Вы сможете получить бесплатную консультацию по Вашим проекта. Рекомендовано:
      Собственникам агентств недвижимости и консалтинга в области коммерческой недвижимости. Специалистам, занимающимся работой с коммерческой недвижимостью в розничном бизнесе. Брокерам со стажем и начинающим специалистам. А также ВСЕМ ЖЕЛАЮЩИМ для собственного развития в направлении геомаркетинг и брокеридж недвижимости.
      Программа:
      1. Специфика рынка коммерческой недвижимости в России (отличительные особенности развития разного Ритейла в России)
      2. Критерии поиска объектов (Что такое концепция? Почему она важна?)
      3. Работа с картой города на бумажном носителе (Определение структуры города по карте. Зонирование (основные принципы зонального поиска).  Выявление низко конкурентных и высоко конкурентных зон и принятие решения о новом открытии или ротации в высоко конкурентных зонах. Что такое емкость рынка, как использовать емкость рынка при определение ключевых мест на карте. Зоны охвата и каннибализация: а) в каких ситуациях возможно предложить открытие «дверь в дверь», как двух разных форматов, так и одного и того же формата сети; б) варианты построение графика зависимости процента каннибализации от расстояния.)
      4. Геомаркетинг (Работа с программой «ИС Органика». Аналитика маркетинговых данных по объектам. Какие объекты под какою группу товара)
      5. Как правильно инвестировать в объект street-retail.
      6. Земельные участки под коммерческий объект.
      7. Обсуждение найденных объектов (дискуссия, с применением теории). Консультирование. Второй день.
      8. Запись мастер-класса Ольги Абрамчук с I Международной конференции: Недвижимость вызов современности.
      Автор семинара
      ЧЕРНЯВСКАЯ МАРИНА  г. Москва (15 октября 1981г.) Российский бизнес-тренер и бизнес-консультант в области консалтинга коммерческой недвижимости. Автор тренингов в области недвижимости, личностного роста, переговоров.  Основатель Компании GART (2017г.). Два высших образования: градостроительное и психологическое. Вела проекты в развитии Ритейл с 2004 года, в таких компаниях: «Касторама», «Ашан», «Decathlon», «Московский Ювелирный завод», Аптечная сеть «Ригла». В качестве руководителя проекта по брокериджу открывала МЕГА-Омск вместе с Компанией «Retail Profile». Занималась развитием розницы более чем в 30 городах России. Найдено и подписано более 20 проектов.

      Приглашенный спикер в Всероссийском форуме директоров по закупкам VPROC2019 и в Всероссийском Жилищном форуме в г. Сочи. Жилфорум
      Автор статей в Медиа издательстве MarketMedia.ru
      Основными клиентами на сегодняшний день являются: Сеть аптек Ригла, группа компаний Протек, Genetic Success-Англия; Лазтехнологии- г. Москва; Союз Ювелирный – г. Омск; Институт недвижимости – г. Санкт-Петербург, медийный портал MarketMedia.ru- г. Санкт-Петербург, Группа Компаний «Триэс Персонал»-г. Омск, Государственный институт лекарственных средств при Министерстве РФ – г. Москва, Агентство недвижимости «ИТАКА»- г. Санкт-Петербург.
      Основные биографические данные и достижения.
      2003 – Окончание Омского государственного аграрного университета. Получение специальности в области градостроительства и городского кадастра.
      2004 – Директор по развитию сети супермаркетов «Пятерочка» в г. Омске. Найдено и запущено 21+ магазинов. Разработана стратегия развития данной сети в регионе.
      2005 – открыла свою компанию в области коммерческой недвижимости и оформления земельных участков. Компания вела успешную деятельность до кризиса 2008г. За время существования были проведены сделки от 20 млн.р.+
      2009 – совместно с Американской Компанией Retail Profile Russia  и  Икея Мосс запускали масштабный проект открытия СТЦ МЕГА Омск. Занималась брокериджем и консалтингом островной торговли. Открыто более 15 торговых точек, подписано 30+ договоров аренды, как с местными, так и с федеральными арендаторами.
      2012 – по приглашению французской Компании Decathlon, переехала в г. Москву на должность территориального менеджера по развитию. Зоны ответственности развития: Москва, МО. Реализованы 3+проекта.
      2013 - Компания Castorama. Руководитель территориальных проектов развития сети. Города развития: Санкт-Петербург, Оренбург, Пермь, Самара, Саратов, Киров, Ростов-на-Дону. Сбор маркетинговой информации о возможных локациях для Компании.
      2015 – Проектная работа с такими Компаниями, как Московский Ювелирный завод, Сеть супермаркетов Верный, гипермаркеты DIY Максидом.
      2016 – Начало сотрудничества с Компанией Auchan, в качестве руководителя проектов развития нового гипермаркета сети- «Наша Радуга». Найдено 22+земельных участков, подписано 3+ договоров аренды. Так же в этом году Марина принимает кардинальное решение об смене сферы профессиональной деятельности и начинает обучение в Московском институте психоанализа.
      Конец 2017 – Основание Компании GART. Читает тренинги в области недвижимости и бизнес-психологии в Москве, Санкт-Петербурге и др. городах России www.psychology.gart.moscow ; ведет собственную колонку в медиа издательстве MarketMedia.ru (https://marketmedia.ru/media-content/seti-ukhodyat-lyudi-ostayutsya/) ; ведет частные консультации; развивает проект в области краткосрочных бизнес-проектов www.gart.moscow ; пишет книгу «от А до Я. Развитие сетевого ритейла»; принимает участие, в качестве приглашенного эксперта, тренера в Всероссийских форумах, Круглых столах, Конференциях; ведет свой блог в социальных сетях Facebook, https://www.facebook.com/moscow.gart/ Instagram
      Контакты: 8 963 994 99 58, m.chernyavskaya@gart.moscow
      Стоимость курса - 6 000 рублей.
      Членам Гильдии Москвы - СКИДКА 15%. Для получения скидки используйте ПРОМОКОД. Заказать билет на семинар!
    • By Anastasia.Tucha
      Приглашаем познакомиться с нашей компанией, мы создаем платформу, которая соединяет современные технологии и профессиональный сервис с помощью технологии обработки данных, искусственного интеллекта и алгоритмов поиска
      Дата: 5.12.2019
      Время: 11:00 - 13:00
      Регистрация: на странице мероприятия
      Программа мероприятия:
      - Генеральный директор Homeapp Игошин Алексей познакомит гостей с основными инструментами компании и расскажет, как эксперты по недвижимости получают возможность продавать объекты быстрее в разы с помощью технологий.
      - Ведущий эксперт Пухаева Диана приведет примеры ситуаций с клиентами, в которых продукты Homeapp помогли кардинально изменить ход продажи.
      Во время кофе-брейка вы сможете в неформальной обстановке пообщаться с участниками команды.
       

×