Пошаговая инструкция по приобретению жилья

[Дом.рф]

При заключении договора купли-продажи недвижимости необходимо придерживаться следующей инструкции:

Шаг 1: Подбор объекта недвижимости

При самостоятельном подборе недвижимости необходимо избегать квартир и домов, цена на которые значительно ниже средних рыночных цен на аналогичные объекты. Низкая цена может свидетельствовать о скрытых недостатках жилья либо о недобросовестных действиях продавца.

 

Шаг 2: Получение информации об объекте недвижимости

Выписку из ЕГРН, содержащую сведения об объекте недвижимости, а также подтверждающую отсутствие арестов и обременений, можно получить самостоятельно в отделении Росреестра, Федеральной кадастровой палате Росреестра либо в МФЦ в течение 3 (трех) рабочих дней с даты подачи запроса. 

В выписке из ЕГРН необходимо проверить адрес, наименование объекта, общую и жилую площадь, ФИО собственника, дату регистрации права собственности.

Если информация, содержащаяся в выписке из ЕГРН, соответствует сведениям, полученным от продавца, можно начинать проверку юридической чистоты жилья.

 

 

Шаг 3: Проверка юридической чистоты объекта недвижимости

Эта процедура предполагает оценку правового статуса приобретаемого жилья, законности действий продавца, возможных рисков, связанных с правами третьих лиц. Она производится на основании предоставляемых продавцом квартиры документов, в подлинности которых необходимо убедиться.

Для проверки наличия достаточных прав продавца на распоряжение продаваемой недвижимостью необходимо проверить:

• выписку из ЕГРН; 
• в зависимости от даты регистрации права собственности на недвижимость свидетельство о регистрации права собственности;
• основания возникновения права собственности: договор купли-продажи или мены, договора дарения, ренты или передачи квартиры в собственность (приватизации), свидетельство о праве на наследство, справка о выплате пая в ЖСК, договор долевого участия в строительстве;
• выписку из домовой книги либо Единый жилищный документ;
• документы из БТИ.

Самого продавца также необходимо проверить не менее тщательно, попросив его предоставить следующие документы:

• паспорт;
• справку из психоневрологического и наркологического диспансера, подтверждающую его дееспособность;
• нотариально заверенное согласие супруга/супруги;
• нотариально заверенную доверенность если продавец выступает от имени третьего лица.

Изучая выписку из ЕГРН, необходимо убедиться в отсутствии записей об арестах и обременениях. Необходимо обратить внимание на то, что, в случае, если в выписке из домовой книги или Единого жилищного документа присутствуют временно выписанные или другие прописанные лица, то перед совершением сделки или в определенный срок они должны выписаться. Следует иметь в виду, что прописанные в квартире несовершеннолетние, престарелые, отбывающие срок лишения свободы или безвестно отсутствующие граждане имеют право пользования квартирой и в случае нарушения их прав могут оспорить сделку купли-продажи.

Частые продажи квартиры, продажа по доверенности, временная выписка из квартиры и другие необычные обстоятельства должны насторожить покупателя. Необходимо обратить внимание на давность этих сделок или споров: срок исковой давности о признании сделок недействительными составляет один или три года, в зависимости от оснований, по которым сделка может быть признана недействительной.

Следует также проверить наличие исполнительных производств, возбужденных Федеральной службой судебных приставов. Сделать это можно на сайте ФССП России по адресу: http://fssprus.ru/iss/IP . Для проверки нужно знать ФИО и дату рождения продавца. В случае наличия исполнительных производств с суммой долга, сопоставимой со стоимостью продаваемого имущества, сделка может быть оспорена кредиторами продавца в течение одного года после ее совершения.

 

Шаг 4: Проверка отсутствия задолженности по оплате коммунальных услуг

Следует запросить у продавца справку об отсутствии задолженности, выданную управляющей компанией. Неоплаченная задолженности может стать причиной претензий к новому собственнику недвижимости, ограничения предоставления коммунальных услуг и дальнейшим судебным разбирательствам.

 

Шаг 5: Составление и подписание договора купли-продажи недвижимости

Договор купли-продажи недвижимости обязательно составляется в письменной форме и не требует нотариального заверения. Исключение составляют сделки по продаже жилья, принадлежащего несовершеннолетним или ограниченно дееспособным лицам, а также сделок по продаже долей в праве общей собственности на квартиру.Если нет возможности воспользоваться для его подготовки услугами юриста или риелтора, можно обратиться к шаблону типового договора. Он должен обязательно содержать:

• цену жилого помещения; 
• адрес; 
• техническое состояние и характеристики объекта в соответствии с данным кадастрового паспорта;
• порядок расчетов: способ и срок передачи денег продавцу; 
• распределение расходов на оформление сделки; 
• срок, в течение которого продавец должен освободить жилое помещение и передать его покупателю; 
• сроки и порядок подписания акта приема-передачи проданной недвижимости. 
• Согласие супруга

 

Шаг 6: Получение от продавца нотариального согласия супруга на продажу объекта недвижимости (или доли), а при необходимости - согласие органов опеки.

Нотариальное согласие супруга необходимо, если недвижимость или доля в ней приобретались в период брака и является совместной собственностью.

При получении объекта недвижимости во время брака безвозмездно (наследство, дарение, приватизация) согласие супруга на ее продажу не требуется.

В случае оформления брачного договора, устанавливающего единоличный режим собственности на продаваемую квартиру, согласие супруга на ее продажу также не требуется.

Если в жилье зарегистрированы несовершеннолетние или они являются его собственниками, то необходимо получение согласия органов опеки и попечительства.

 

Шаг 7: Подача документов в Росреестр

После подписания договора, по 1 (одному) экземпляру для каждой стороны и 1 (один) для регистрирующего органа, стороны обращаются в региональные подразделения Росреестра для проведения обязательной процедуры регистрации. 

В Росреестр необходимо представить следующие документы:

• договор купли-продажи,
• нотариально заверенное заявление супруга/супруги продавца о согласии на проведение сделки, если данное согласие необходимо. Если согласие не требуется, то предоставляются иные подтверждающие документы, например, брачный договор,
• разрешение (согласие) органа опеки и попечительства на распоряжение имуществом несовершеннолетних лиц и лиц, признанных судом недееспособными (если требуется),
• документ об уплате госпошлины за регистрацию права собственности.

Подать заявление можно лично или через представителя по доверенности в отделении Росреестра или МФЦ, а также по почте. В последнем случае понадобится нотариально удостоверить саму сделку и подлинность подписи на заявлении, к заявлению необходимо приложить копию документа, удостоверяющего личность (паспорт). При подаче заявления в электронной форме – посредством Единого портала госуслуг и сайта Росреестра – документы должны быть заверены усиленной квалифицированной электронной подписью (УКЭП) заявителя.

Росреестр информирует заявителя о ходе оказания услуги по государственной регистрации по обычной и электронной почте, или при помощи сообщений на номер мобильного телефона.

 

Шаг 8: Получение документов после проведения государственной регистрации сделки

Срок государственной регистрации прав не должен превышать:

7 (семи) рабочих дней со дня поступления заявления и необходимых документов в Росреестр (3 (трех) рабочих дней для нотариально удостоверенных документов);

9 (девяти) рабочих дней с даты представления заявления и документов в МФЦ (5 (пяти) рабочих дней для нотариально удостоверенных документов);

1 (одного) рабочего дня, следующего за днем поступления заявления и документов на основании нотариально удостоверенной сделки, в электронной форме.

Проведенная государственная регистрация прав на недвижимое имущество удостоверяется выпиской из ЕГРН, которую необходимо получить в МФЦ либо отделении Росреестра в указанный в расписке о подаче документов на регистрацию срок. Выписка из ЕРГН может быть направлена в электронной форме. В полученной выписке из ЕГРН необходимо проверить правильность указания сведений об объекте недвижимости и о ее собственнике.

 

 

Шаг 9: Получение оплаты по договору и подписание акта приема-передачи недвижимости

Законодательство не регламентирует требования к порядку расчетов за жилое помещение при проведении сделки купли-продажи. Наличный или безналичный расчет может быть проведен и в момент заключения сделки, и в момент подписания акта приема-передачи жилого помещения либо в любой другой срок, установленный договором. При расчете наличными подтверждением факта передачи денег является расписка продавца или указание на передачу денег в договоре либо в акте приема - передачи жилого помещения. Для подтверждения факта оплаты наличными недостаточно свидетельских показаний, Передача денег должна быть зафиксирована письменно.

Распространенным способом расчетов является расчет через депозитарную банковскую ячейку. В этом случае заключается договор аренды банковской ячейки, в котором прописывается условие доступа к ней. Покупатель вносит денежные средства в момент заключения сделки, а продавец получает их только после регистрации права собственности, что подтверждается выпиской из ЕГРН. Банк гарантирует, что в случае невыполнения этих условий продавец не получит доступа к ячейке, а покупатель сможет забрать свои деньги. При этом для подтверждения факта передачи денег также следует взять расписку у продавца. 

Завершающим этапом процедуры купли-продажи жилья является его передача новому собственнику. При этом подписывается акт приема-передачи квартиры, который и подтверждает исполнение обязательств по договору продавцом. С момента его подписания вся ответственность за жилье переходит к покупателю. В акте приема - передачи можно указать, что расчеты по договору купли-продажи произведены надлежащим образом, и обе стороны исполнили свои обязательства по договору.

Особенности при заключении договоров 

При заключении договора дарения недвижимости порядок действий аналогичен договору купли-продажи, однако имеются некоторые особенности. Договор дарения обычно заключается между близкими родственниками, и одаряемому не требуется искать объект недвижимости для приобретения и проверка юридической чистоты сделки. Также при заключении договора дарения отсутствует встречная передача имущества либо денег, в связи с чем шаг № 9 можно пропустить. 

При заключении договора ренты следует обратить особое внимание на проверку юридической чистоты сделки, так как обычно такие договоры заключают с пожилыми людьми, действия которых могут быть оспорены в силу возраста и болезни. Также при заключении договора ренты необходимо учитывать, что право собственности на недвижимость переходит к приобретателю после регистрации перехода права, однако получатель ренты имеет пожизненное право пользования недвижимостью независимо от перехода права собственности. Дальнейшая перепродажа такой недвижимости в течение жизни получателя ренты будет серьезно осложнена.

Источник: https://спроси.дом.рф/Приобретение_недвижимости/Приобретение_жилья