Пошаговая инструкция по получению ипотечного кредита

[Дом.рф]

Об ипотечном кредите

Ипотечным кредитом в соответствии с Федеральным законом от 16.07.1998 № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» является кредит под залог недвижимости. Кредитор, которым как правило является банк или другая кредитная организация, и заемщик заключают кредитный договор, на основании которого заемщик использует предоставленные кредитором средства для приобретения объекта недвижимости, возвращает полученную сумму и уплачивает проценты за ее использование. Исполнение обязательств заемщика по договору обеспечивается предоставлением в залог банку недвижимости. Им является либо вновь приобретаемое жилье, либо недвижимость, уже находящаяся в собственности заемщика. 

Пошаговый порядок приобретения недвижимости в кредит с обеспечением исполнения кредитных обязательств ипотекой выглядит следующим образом. 

Выбор приобретаемого жилого помещения

Перед обращением в банк с заявкой на предоставление кредита следует определиться с объектом недвижимости. Им может быть жилье как на вторичном рынке, так и в новостройке, если ее проект аккредитован в банке-кредиторе. Ипотека возможна и на нежилые помещения – апартаменты. Существуют ипотечные программы для приобретения или строительства загородной недвижимости. 

Следует проверить, соответствует ли выбранный объект требованиям кредиторов, которые могут быть весьма жесткими в отношении ветхого жилья, комнат в коммуналках, загородных коттеджей.

Подготовка к получению ипотечного кредита

Выберите банк с наиболее подходящей кредитной программой. Внимательно изучите условия предлагаемого ипотечного кредита:

• процентная ставка по кредиту (ставка может быть фиксированной или переменной); 
• валюта кредита; 
• рынок недвижимости (первичный, вторичный или же долевое строительство);
• приобретаемый объект (квартира, загородная недвижимость, апартаменты или строительство жилого дома); 
• срок кредитования;
• размер первоначального взноса. 

Выбирая ипотечную программу необходимо реально оценивать свои финансовые возможности в долгосрочной перспективе. Следует определить комфортный уровень ежемесячного платежа, который зависит от суммы кредита, срока кредитования, процентной ставки и валюты кредита. В противном случае, при наступлении сложных жизненных ситуаций, таких как потеря работы, болезнь, тяжелое финансовое положение, может возникнуть риск невозможности осуществлять ежемесячные платежи в соответствии с установленным графиком. Это может стать основанием для кредитора требовать досрочного возврата долга. 

Страховать объект приобретаемой недвижимости от рисков утраты или повреждения необходимо по закону. А вот страхование жизни и здоровья заемщика является добровольным. Однако, отсутствие полиса страхования жизни и здоровья при заключении ипотечного договора существенно увеличивает ставку по кредиту. Помимо экономии на процентной ставке и сокращения расходов на обслуживание займа, страхование позволяет минимизировать риски. В случае инвалидности заемщика, его гибели, получения травм, тяжелых заболеваний или утраты работоспособности остается шанс сохранить купленное жилье. 

Для получения ипотечного кредита заемщик должен соответствовать определенным требованиям. Они зависят от банка, но есть, как правило, общие для всех:

• возраст заемщика на момент предоставления кредита не менее 21 года;
• возраст на момент возврата кредита не более 75 лет;
• стаж работы на текущем месте работы не менее 3 месяцев, 
• общий трудовой стаж более 1 года.

Для получения кредита потребуется комплект документов, как правило, это:

• заявление-анкета заемщика/созаемщика;
• паспорт заемщика/созаещика с отметкой о регистрации;
• второй документ, подтверждающий личность (на выбор):
• водительское удостоверение;
• удостоверение личности военнослужащего;
• удостоверение личности сотрудника федеральных органов власти;
• военный билет;
• загранпаспорт;
• страховое свидетельство обязательного пенсионного страхования.
• документы, подтверждающие финансовое состояние и трудовую занятость заемщика/созаемщика;
• документы по приобретаемому объекту недвижимости (в случае предоставления в залог объекта недвижимости, на приобретение которого берется кредит);
• документы по предоставляемому залогу (в случае предоставления в залог имеющегося объекта недвижимости); 
• документы, подтверждающие наличие первоначального взноса.

В случае нахождения заемщика в браке, супруги как правило являются созаемщиками по кредитному договору.

Оформление выдачи кредита, обеспеченного ипотекой 

Выбрав жилье и ипотечную программу заемщик в отделении банка-кредитора или на его сайте в сети Интернет подает заявку на получение ипотечного кредита. После согласования с банком приобретаемого объекта недвижимости кредитор и заемщик выходят на сделку.

Отношения между кредитором и заемщиком оформляются кредитным договором. Если кредитные средства привлекаются под залог уже имеющейся недвижимости заключается и договор об ипотеке. В договоре купли-продажи жилого помещения между заемщиком и продавцом недвижимости указывается, что объект приобретается за счет или с участием кредитных средств. 

Кредитный договор заключается в письменной форме. Он обязательно содержит положения о сумме кредита, сроке и порядке его предоставления заемщику, размере процентов за пользование кредитом, сроке и порядке уплаты процентов по кредиту и возврата суммы кредита.

В кредитном договоре не должно быть плохо читаемых условий и сносок. Сумма кредита должна быть указана прописными буквами четким, хорошо читаемым шрифтом. Условие о процентной ставке по кредиту должно было ясно и понятно изложено. Не должно быть сносок, изменяющих это условие в зависимости от обстоятельств (в случае если согласована фиксированная процентная ставка). Заемщик вправе требовать изложения условий договора в читаемом виде.

Рекомендуем также внимательно изучить график платежей. Обслуживание кредита может происходить аннуитентными и дифференцированными платежами. Если обслуживание кредита происходит аннуитетными платежами, именно в графике платежей можно увидеть соотношение выплат по сумме основного долга и процентам ежемесячно. Знать это соотношение необходимо, чтобы лучше представлять себе долговую нагрузку, понимать, что в первые годы жизни кредита выплачиваются в основном проценты, ввиду чего финальная сумма переплаты будет больше в сравнении с дифференцированными платежами. Дифференцированный платеж – это способ погашения кредита, при котором заемщиком выплачивается основная сумма займа («тело кредита») равными частями, а начисление процентов осуществляется только на остаток задолженности в каждый конкретный момент времени. При данном способе с каждым месяцем происходит уменьшение общей суммы платежа. Поэтому первый платеж является самым крупным за весь период кредитования, а последний – наименьшим по сумме.

Одним из документов, который может оформляться при выдаче ипотечного кредита, является закладная. Сегодня это, как правило, бумажный документ, который регистрируется в «Росреестре» и хранится в компании, которая является профессиональным участником рынка ценных бумаг.

Государственная регистрация договора об ипотеке 

Заемщик, приобретающий при помощи ипотечного кредита жилье, становится его собственником. Однако, сам объект недвижимости передается в залог кредитору в качестве обеспечения кредита. До тех пор, пока кредит не будет выплачен, право распоряжения имуществом заемщика ограничено, обременено. 

Регистрация ипотеки осуществляется путем внесения сведений о залогодержателе в Единый государственный реестр недвижимости (ЕГРН). В зависимости от того, возникает ли ипотека в силу закона или по договору, процедура регистрации имеет свои особенности.

Возникновение ипотеки в силу закона связано с целевым использованием кредита для приобретения жилья с последующим оформлением права собственности на него. В этом случае регистрация ипотеки происходит автоматически, при регистрации права собственности. Соответствующее заявление подается заемщиком или залогодателем в региональные центры Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии (далее – Росреестр), к нему прикладывается кредитный договор и закладная, если она оформлялась. Регистрация осуществляется в течение 5 (пяти) рабочих дней. 

Если в качестве предмета залога используется находящаяся в собственности заемщика недвижимость, то ипотека возникает в силу договора. В дополнение к кредитному договору при таком виде обеспечения обязательств заемщика оформляется договор об ипотеке. Его регистрация также осуществляется Росреестром. К совместному заявлению залогодателя и залогодержателя, помимо кредитного договора, свидетельства о праве собственности и закладной, необходимо будет приложить договор об ипотеке. Кроме того, потребуются письменные согласия других собственников передаваемого в залог имущества, в том числе и супруги или супруга, если общая собственность не оформлена, а также разрешение органов опеки при проживании в закладываемой недвижимости детей. Срок регистрации ипотеки в этом случае также составляет 5 (пять) рабочих дней.

Сама по себе процедура регистрации ипотеки не представляет сложности. Кроме того, есть возможность воспользоваться сервисами Многофункциональных центров предоставления государственных услуг. В случае подаче документов через Многофункциональные центры предоставления государственных услуг срок государственной регистрации составляет 7 (семь) рабочих дней.

Подробные инструкции по военной ипотеке, материнскому капиталу, страховании жилья, действиях заемщика в случае затруднений и ипотечный калькулятор вы найдете на государственном сайте https://спроси.дом.рф