Эскроу-счета

[nik2]

5 часов назад, Анна2207 сказал:

А оптовики - это типа АН, которые торгуют новостройками?

АН оптовики могут торговать квартирами застройщика на которого все оформлено, у них проблем не будет. Но бывают инвесторы которые участвуют в проекте деньгами с оговоренной долей, ну а потом по мере возведения и подорожания начинают скидывать причем оптом и в розницу. Бывают субподрядчики с которыми рассчитываются квартирами. Вот у этой публики могут возникнуть проблемы.

5 часов назад, Анна2207 сказал:

Уверена в одном - наши ушлые перекупщики быстро найдут пару обходных схем...

Схемы-то конечно найдут, но любые схемы это риски у конечного покупателя.

[Анна2207]

43 минуты назад, nik2 сказал:

Бывают субподрядчики с которыми рассчитываются квартирами. Вот у этой публики могут возникнуть проблемы.

Хм, действительно, интересно, хороший способ расчета в принципе, может, это все будет под банком теперь. В смысле схемы таких расчетов

 

45 минут назад, nik2 сказал:

Но бывают инвесторы которые участвуют в проекте деньгами с оговоренной долей, ну а потом по мере возведения и подорожания начинают скидывать причем оптом и в розницу.

Не знала об этом, спасибо.

 

45 минут назад, nik2 сказал:

Схемы-то конечно найдут, но любые схемы это риски у конечного покупателя.

Безусловно. Тут просто как бы ничего не поменяется

[Анна2207]

Ну вот и подтверждение на ИРН:

Изменения в 214-ФЗ и фактический запрет «долевки» с середины 2019 г. могли бы привести к значительному сокращению девелоперской активности, объемов предложения, а в дальнейшем и к росту цен. Однако столичные застройщики основательно подготовились к реформе: в за первые шесть месяцев 2018 г., в преддверии вступления в силу поправок к 214-ФЗ 1 июля 2018 г., они получили разрешения на возведение 17,7 млн кв. м жилья против 4 млн годом ранее. По информации омбудсмена по строительству Дмитрия Котровского, разрешения выданы вплоть до 2027 г. Еще 7,23 млн кв. м жилья можно построить по выданным за январь-июнь 2018 г. разрешениям в Московской области. Для сравнения: в I полугодии прошлого года подмосковные власти выдали разрешений на 1,3 млн кв. м жилья. Напомним, большая часть жилья в Подмосковье традиционно возводится недалеко от МКАД и рассчитана на спрос со стороны жителей столицы.

Все эти миллионы метров можно будет строить и продавать по старым правилам, поэтому в ближайшие годы дефицит московскому рынку не грозит.
 

[Анна2207]

13 декабря стало известно, что комитет Госдумы по природным ресурсам, собственности и земельным отношениям разработал новые поправки к закону о долевом строительстве, которые могут кардинально – в который раз за последние два года - изменить правила игры в отрасли. Согласно поправкам, которые комитет рекомендовал к рассмотрению во втором чтении, назначенном на 18 декабря, с 1 июля 2019 г. через эскроу-счета должны будут продаваться все проекты, включая те, что выйдут на рынок до этой даты.

Надо отметить, что и в действующей версии 214-ФЗ предполагается обязательный переход на эскроу-счета с 1 июля 2019 г. Однако речь там идет только о новых проектах - тех, где договор с первым участником долевого строительства этого объекта будет представлен на государственную регистрацию после 1 июля 2019 г.

Застройщики, естественно, решили, что такая формулировка не случайна и начали лихорадочно скупать площадки и оформлять документы. В результате только в Москве за первые шесть месяцев 2018 г. они получили разрешения на возведение 17,7 млн кв. м жилья против 4 млн годом ранее. По оценке Москомстройинвеста, благодаря полученным разрешениям на строительство столичные девелоперы могли бы работать по старым правилам еще в течение трех-пяти лет. А возможно, и дольше - по информации омбудсмена по строительству Дмитрия Котровского, разрешения столичным застройщикам выданы вплоть до 2027 г

Удастся ли застройщикам получить банковское финансирование для проектов, рассчитанных на реализацию с участием дольщиков, вопрос отдельный. Согласно подсчетам Сбербанка, даже без учета новых поправок к 214-ФЗ девелоперам для перехода на проектное финансирование в 2019 г. надо будет увеличить объем собственных средств на 90 млрд руб., а в 2020 г. – еще 210 млрд. И где взять эти средства, «ни у кого точного ответа нет», заявлял директор дивизиона «Кредитные продукты и процессы» Сбербанка Сергей Бессонов на конференции «Ведомостей» MREF-2018 в конце октября.

в инициативах думского комитета даже больше, чем предложение перевести на проектное финансирование строящиеся проекты, настораживает оговорка о том, что для некоторых компаний сделают исключение.

По словам Николая Николаева, Минстрой разработает перечень критериев, определяющих надежность строительных компаний, затем оценит участников рынка на предмет соответствия списку, и в случае совпадения они смогут закончить начатые проекты при тех же условиях, при которых их начали. «Надеюсь, критерии будут включать несколько параметров: степень готовности объекта, количество проданных договоров долевого участия и финансовую устойчивость компании», — цитирует парламентария «Коммерсантъ».

Таким образом, застройщиков планируется поделить на «черненьких» и «беленьких». И решать, кто к какой категории принадлежит, будет министерство на основании критериев, которые само же и придумает.

В таких условиях не составит труда предсказать, что в категорию надежных в основном попадут те компании, которые связаны с государством – они действительно самые финансово устойчивые. Поэтому у них, скорее всего, все будет хорошо. А вот у остальных – как получится.
 

[Анна2207]

Ну вот и про банки

Источник: Бюллетень недвижимости

21.12.2018

Реформа жилищного строительства неотвратимо приведет к сокращению числа банков, активно работающих на ипотечном рынке. Выбор для будущих заемщиков ощутимо сузится.

КАК ИГРУ СУДЬБЫ ПОСТИЧЬ?

С 1 июля 2019 года эскроу-счета станут обязательны для привлечения денег по всем проектам жилищного строительства (за исключением тех объектов, которые к тому моменту будут находиться в высокой степени готовности, – по ним застройщикам разрешат работать по старым правилам).

Привлеченные средства до ввода объекта в эксплуатацию будут замораживаться в уполномоченных банках на эскроу-счетах. А вместо них банкиры станут давать застройщикам в долг свои деньги в рамках проектного финансирования. Такова в кратком изложении суть проводимой на строительном рынке реформы.

Уже сейчас застройщики могут перейти на новый формат финансирования добровольно. Правда, не особо спешат. По данным Национального объединения застройщиков жилья (НОЗА), на 1 ноября в России возводилось всего девять жилых комплексов с применением счетов эскроу.

Между тем новое правило, скорее всего, похоронит минимум около трети присутствующих сегодня в этом рыночном сегменте компаний со всеми вытекающими: увольнением работников, пополнением армии обманутых дольщиков, новыми стопками судебных исков. И, пока не наступила сакральная дата – 1 июля, строительное лобби пытается всеми правдами и неправдами ослабить будущую законодательную удавку.

На все голоса и со всех трибун повторяют, что с отменой долевого финансирования выйти на обозначенные президентом 120 млн кв. м жилья в год будет невозможно. Пишутся и направляются в Госдуму законопроекты с поправками 214-ФЗ. В происходящее с удовольствием вмешиваются политические силы: «Деловая Россия», «ОПОРА России», «Единая Россия»…

ДОМА НОВЫ́, НО ПРЕДРАССУДКИ СТАРЫ

С точки же зрения будущих ипотечных заемщиков самым важным в сказанном является то, что годика через три-четыре на фоне удорожания квадратного метра новостройки сократится само число новостроек. Таким образом, сузится выбор объектов, которые можно взять в ипотеку.

Но это не единственная неприятность, которую сулит ипотечному кредитованию реформа.

Условия, на которых банк предоставляет застройщику проектное финансирование, утверждены законодательно. По словам Светланы Денисовой, начальника отдела продаж «БФА-Девелопмент», у застройщика должен быть опыт ввода в эксплуатацию не менее 10 тыс. кв. м, 20% собственных средств и т. д. Но кроме «законных» условий ничто не мешает кредитору выставлять дополнительные требования.

И банк вполне может потребовать от строительной компании направлять всех ипотечных заемщиков в первую очередь в свои офисы.

Существование такой угрозы подтверждает заместитель генерального директора «Национальной фабрики ипотеки» Игорь Жигунов. В Тинькофф Банке добавляют, что такая перспектива «очевидна». А генеральный директор «Первого ипотечного агентства» Максим Ельцов подчеркивает, что это даже не угроза, а ожидаемая реальность.

«Если банк будет осуществлять проектное финансирование застройщика, то другие банки будут вынуждены потесниться, а возможно, и потеряют прямой доступ к этому застройщику, – поясняет специалист. – Возможно, другие банки будут допускаться к потенциальным заемщикам только в случаях, когда кредитующий банк и другие банки между собой договорятся о таком доступе».

Чиновники комментируют такое предсказание поворота событий уклончиво. Дескать, граждане могут обжаловать некорректное навязывание им банковской услуги. Но на стороне банка всегда будет армия юристов, а у заемщика не всегда хватит финансовой грамотности правильно жалобу составить. Так что исход подобных протестов удручающе предсказуем.

В общем, повторится ситуация, ранее наблюдавшаяся с ограничением круга оценщиков и страховых компаний, которые допускаются банком к обслуживанию ипотечного кредита. Только более масштабно.

Резюмируем: с 1 июля 2019 года граждане начнут сталкиваться с ограничением выбора банков, в которые можно подавать заявки на жилищный кредит.

МЕЧТАНЬЯ С ГЛАЗ ДОЛОЙ – И СПАЛА ПЕЛЕНА
…
В связи с такой угрозой для потенциальных заемщиков самой ценной из ныне обсуждаемых инициатив является направленное в Минстрой РФ предложение «Деловой России» освободить девелоперов от жесткой привязки к уполномоченным банкам. То есть предоставить застройщику до завершения стройки возможность менять уполномоченный банк (эскроу-агент) без согласия последнего. Но, скорее всего, идея будет торпедирована банковским лобби.

Со своей стороны банки изобретают схемы, как «охмурять» клиентов.

Всегда первый – конечно же, Сбербанк. И, пока эскроу-счета не стали обязательными, в ход идут сладкие пилюли. Кредитор в 11 регионах России (в том числе и Петербурге) запустил пилотный проект, в рамках которого перешедшие на эскроу застройщики смогут предлагать гражданам ипотеку в своих новостройках с пониженной на 0,8-1,6 п.п. ставкой. Правда, скидка привязывается к объему накопленных на эскоу-счетах средств. Не будет накоплений – не будет и скидки.

Конечно, дополнительные скидки по процентной ставке – это неплохо. Но, когда с ипотечного рынка будет вытеснено большинство игроков, Сбербанк эти скидки может и не пролонгировать.

При этом число банков сокращается не первый год. «Дочки иностранных банков и российские госбанки являются наиболее устойчивыми на рынке. Российские частные банки в этих тисках чувствуют себя наименее комфортно и поставлены в заведомо менее выигрышное положение», – в ходе конференции ГК «Финам» отметил начальник отдела анализа рынков «Открытие Брокер» Константин Бушуев. Впрочем, уточнил начальник отдела анализа банков ИК «Велес Капитал» Юрий Кравченко, с каждым раундом новых санкций интерес у западных структур к российскому рынку явно не увеличивается.

Например, в сентябре начался процесс присоединения к Росбанку специализирующегося исключительно на ипотеке банка «ДельтаКредит» (оба входят во французскую группу Societe Generale). Проще говоря, французы сокращают свое присутствие в РФ. И, по полученной БН информации, в «ДельтаКредит» уже делаются определенные шаги по сокращению штата.

Значит, недалеко будущее, когда соискателю ипотеки придется выбирать между продуктами только нескольких госбанков.

Более того, чтобы выпасть из ипотечного марафона, любому игроку достаточно вовремя не запустить проектное финансирование и позволить застройщикам уйти «на сторону». В то же время, как недавно отметила председатель правления «Абсолют Банка» Татьяна Ушкова, далеко не все банки из числа допущенных Центробанком к строительному рынку могут и хотят возиться с проектным финансированием и счетами эскроу. А тех, кто «могут и хотят», наберется немногим более десятка.

Выходит, выбор будущего ипотечного заемщика будет сокращаться по нескольким причинам. Не только потому, что станет меньше застройщиков, а банкиры станут выставлять «крепостные» оставшимся, но и в силу неучастия многих банков в проектном финансировании и «естественной» убыли банков.

 

[Анна2207]

Закон о переводе всех новостроек на счета эскроу одобрен Советом Федерации ( с сайта ИРН)

"Совет Федерации одобрил новые поправки в 214-ФЗ, регулирующий долевое строительство жилья. Закон вступает в силу со дня его официального опубликования, сообщает «РИА Недвижимость».

Закон ужесточает требования к застройщикам - в частности, с 1 июля 2019 года все застройщики должны перейти на расчеты через эскроу-счета, в том числе и те, кто получил разрешения на строительство до 1 июля 2018 года. До этого они могли строить и продавать по старым правилам.

Законом предполагается создание на базе Фонда защиты прав дольщиков дочерней организации, целью которой станет достройка проблемных объектов девелоперов, которые не смогут перейти на новый механизм.

Поправками смягчены требования к общей площади многоквартирных домов, опытом строительства которых в течение не менее чем трех лет должна обладать организация, чтобы иметь статус застройщика в сфере долевого строительства, с 10 тыс. кв. м до 5 тыс. кв. м.

Кроме того, дольщики, купившие в новостройках машино-места и нежилые помещения, в случае банкротства девелопера также будут иметь приоритетный порядок удовлетворения требований кредиторов."

Это только мне одной кажется, что  это отжим того, что еще не отжали? куда теперь неподмятые еще застройщики пардон, засунут, свои уже купленные разрешения? Или придется ложиться под тройку банков?

Может, все-таки, я преувеличиваю?
 
 

[nik2]

3 часа назад, Анна2207 сказал:

Закон о переводе всех новостроек на счета эскроу одобрен Советом Федерации ( с сайта ИРН)

Однако, быстрая реакция! Пресс конференцию Путина смотрели? Обратили внимание на  вопрос от обманутой дольщицы? Деньги украли квартиру не дали, мужа застрелили, машину сожгли, мать померла от горя...

Сейчас пытаются выяснить, как она прорвалась на эту пресс конференцию, да еще попала в число тех кому можно задать вопрос.

 

[Анна2207]

4 минуты назад, nik2 сказал:

Однако, быстрая реакция! Пресс конференцию Путина смотрели? Обратили внимание на  вопрос от обманутой дольщицы? Деньги украли квартиру не дали, мужа застрелили, машину сожгли, мать померла от горя...

Сейчас пытаются выяснить, как она прорвалась на эту пресс конференцию, да еще попала в число тех кому можно задать вопрос.

 

У Вас тоже закрадываются подозрения, да? Что-то как-то сильно похоже на то, что кто-то уже собрался все это эскроу-шоу подмять, а тут хитропопые застройщики находят лазейки...

Не знаю, не нравится мне все это очень сильно

[Анна2207]

7 минут назад, nik2 сказал:

Деньги украли квартиру не дали, мужа застрелили, машину сожгли, мать померла от горя...

Сама не местная, хозяин обрюхатил, живет на свалке... Срочно вводим поправки...

[fatalist]

20 минут назад, nik2 сказал:

Однако, быстрая реакция! Пресс конференцию Путина смотрели? Обратили внимание на  вопрос от обманутой дольщицы? Деньги украли квартиру не дали, мужа застрелили, машину сожгли, мать померла от горя...

Ещё быстрее была реакция доллара. В последней 3\4 времени пресс-конференции (как Вождь стал всех стращать супероружием), $ взлетел , почти на полтора рубля...... А сразу после "чудесного" выступления, а именно, в 17.55 мск 20 декабря ЦБ выдал неизвестному участнику (уже нарушение банковского законодательства. Но это не касается лиц приближенных к телу)  - 97,395 млрд рублей через «валютный своп».

Спустя пять минут на рынке началась скупка валюты. Две трети заявок на продажу долларов, зарегистрированных биржей на тот момент, были сметены меньше чем за час, а курс подскочил выше 68.

В пятницу покупатель снова вернулся на рынок около 19.00 мск. За полтора часа из 1183 заявок на продажу долларов на рынке осталось лишь 730, а курс пробил 69 рублей...

Зы..... в РФ одними словами, можно регулировать валютный рынок.... А Вы тут... банки... эскроу счета... законы...и т.д.

".Вот так  мой друг Горацио , что и не снилось нашим мудрецам"...

Изменено 24 декабря, 2018 пользователем fatalist