Альтернативная сделка, минимизация рисков продавца

[Dm10]

 Предлагаю обсудить риски продавца (у которого свободная продажа) при альтернативной сделке:  покупатель квартиры продает свою кв. и одновременно покупает у продавца.

Лучше единый договор или 2? Как лучше указать условия доступа к ячейке в такой ситуации? Для продавца в идеале было бы указать в договоре аренды  ячейки, что доступ к ней при предъявлении только одного его договора к-п с отметкой о переходе права собственности к покупателю-альтернативщику. Практикуется ли такое условие? Или обычно включают в договор аренды в качестве условий доступа продавца две выписки ЕГРН (по покупаемой кв и по продаваемой кв)?

Продавцу свободной (не альтернативной) кв не хочется ставить получение денег в зависимость  от регистрации перехода собственности по сделке продажи второй кв. Как быть?  

[Мария]

единый договор это как? 

в условия доступа к ячейке при альтернативе лучше прописывать все квартиры, участвующие в сделке, если их две, значит два условия (дкп1 по адресу с отметкой о рег.. на имя покупателя и дкп 2.. либо ЕГРН .. также по обоим квартирам 

регистрацию обязательно в одни руки (пакетом), некоторые дополнительно прописывают в ДКП 157ю, сделка под условием, для одновременной регистрации (но это спорный пункт)

[Мария]

1 час назад, Dm10 сказал:

 ..Продавцу свободной (не альтернативной) кв не хочется ставить получение денег в зависимость  от регистрации перехода собственности по сделке продажи второй кв. Как быть?  

как же иначе.. в ячейку ведь идут деньги верхнего покупателя.. представьте, если регистрация по верхней квартире не пройдёт (в ячейку заложены деньги именно под ее покупку), вы их забираете после регистрации второй (вашей) квартиры, а верхний покупатель просто вам денег подарил ?  Вам денег, а вашему покупателю квартиру ))

[Dm10]

20 минут назад, Мария сказал:

как же иначе.. в ячейку ведь идут деньги верхнего покупателя.. представьте, если регистрация по верхней квартире не пройдёт (в ячейку заложены деньги именно под ее покупку), вы их забираете после регистрации второй (вашей) квартиры, а верхний покупатель просто вам денег подарил ?  Вам денег, а вашему покупателю квартиру ))

В этой ситуации верхний покупатель имеет право требования о возврате денег к своему продавцу-альтернативщику. Он  продавцу-альтернативщику передал деньги, последний купил на них квартиру у нижнего продавца, но квартиру верхнему покупателю не передал.  ВОт и пусть верхний покупатель разбирается с альтернативщиком - требует возврата с него денег или передачи квартиры. А при чем тут нижний продавец - его эти разборки по идее не должны волновать. Он продал свою кв и получил за нее деньги.

[Мария]

1 час назад, Dm10 сказал:

В этой ситуации верхний покупатель имеет право требования о возврате денег к своему продавцу-альтернативщику..

иметь-то имеет, но ему это не надо) альтернативы прописываются все и регистрируются пакетом, это правильно. Хотите просто - ищите свободные продажи 

[Dm10]

21 минуту назад, Мария сказал:

иметь-то имеет, но ему это не надо) альтернативы прописываются все и регистрируются пакетом, это правильно. Хотите просто - ищите свободные продажи 

Спасибо, более - менее понятно. Вобщем каждый отстаивает свои интересы в процессе переговоров.

Если написать в договорах, что переходы права регистрируются одновременно, то покупатель альтернативной квартиры не достаточно этим защищен? 

[Мария]

21 минуту назад, Dm10 сказал:

Спасибо, более - менее понятно. Вобщем каждый отстаивает свои интересы в процессе переговоров.

Если написать в договорах, что переходы права регистрируются одновременно, то покупатель альтернативной квартиры не достаточно этим защищен? 

тут не столько каждый в свои отстаивает, тут скорее правильность сделки в целом (если цепочка, все должно быть прописано - все объекты этой цепочки)

в договоре можно написать, но я не могу точно сказать, как будет себя вести 157 статья, если одна из сделок цепочки расторгнется 

Почему не хочешь 2 договора в ячейку прописать? Чего опасаешься?

[Dm10]

1 час назад, Мария сказал:

тут не столько каждый в свои отстаивает, тут скорее правильность сделки в целом (если цепочка, все должно быть прописано - все объекты этой цепочки)

в договоре можно написать, но я не могу точно сказать, как будет себя вести 157 статья, если одна из сделок цепочки расторгнется 

Почему не хочешь 2 договора в ячейку прописать? Чего опасаешься?

Опасаюсь, что если сделка по продаже квартиры альтернативщика не пройдет по каким-то причинам (мало ли почему Росреестр ее тормознет), то продавец свободной кв. продаст свою квартиру, но не получит доступа к ячейке с деньгами.

[Dm10]

1 час назад, Мария сказал:

тут не столько каждый в свои отстаивает, тут скорее правильность сделки в целом (если цепочка, все должно быть прописано - все объекты этой цепочки)

в договоре можно написать, но я не могу точно сказать, как будет себя вести 157 статья, если одна из сделок цепочки расторгнется 

Почему не хочешь 2 договора в ячейку прописать? Чего опасаешься?

А можешь написать пример формулировки условия договора по ст. 157? - как обычно это условие сформулировано в договоре при альтернативных сделках.

[Мария]

7 минут назад, Dm10 сказал:

Опасаюсь, что если сделка по продаже квартиры альтернативщика не пройдет по каким-то причинам (мало ли почему Росреестр ее тормознет), то продавец свободной кв. продаст свою квартиру, но не получит доступа к ячейке с деньгами.

этот риск закрывается услугой регистрации, у спец фирм, Прайм, рег центр Фора банка или у Федорченко, им сдаем, платим денежку. Если возникает какая-то проблема, они решают этот вопрос без приостановки (без потери срока)