Jump to content
Sign in to follow this  
Сафронова Мария

Если залоговый кредитор промолчал, то недвижимость должника продается уже без ипотеки

Recommended Posts

Решила написать очередной обзор по делу, в котором Верховный суд РФ, в общем-то, не изобрел велосипед, но все же сделал выводы, весьма полезные и актуальные.

В Определении от 26.05.2016 № 308-ЭС16-1368 по делу № А53-13780/2015 судьи еще раз напомнили о том, что специальные правовые нормы (в данном случае законодательства о банкротстве) имеют приоритет перед нормами общими (положения ГК РФ).

В результате предприниматель, который купил принадлежавшую компании-банкроту квартиру на торгах, "стряхнул" с нее обременение – ипотеку. В данном деле банк-кредитор на этапе конкурсного производства находился в "глухой обороне" и заявления о признании его залоговым кредитором и включении требований в реестр не подавал.

Главный вывод: если в ходе конкурсного производства залоговый кредитор не заявил об установлении соответствующего статуса и включении его требований в реестр, то предмет залога может быть продан на торгах, при этом право залога прекращается, а покупатель предполагается действовашим добросовестно.

Кому интересно: залоговым кредиторам, залогодателям, должникам по обязательствам, обеспеченным залогом, организаторам торгов, участникам торгов по реализации имущества банкрота.

Банк-кредитор не появился на стадии конкурсного производства

Индивидуальный предприниматель в счет обеспечения исполнения своих обязательств по кредитному договору передал в залог (ипотеку) банку квартиру. Спустя два года предприниматель был признан банкротом, открыто конкурсное производство, банк (залоговый кредитор) не заявлял о включении своих требований в реестр. В ходе конкурсного производства квартира с обременением ипотекой была продана на торгах обществу с ограниченной ответственностью.

Еще через три года обанкротилось и ООО, было открыто конкурсное производство, банк своих требований о включении в реестр как залогового кредитора снова не заявил. По итогам открытых торгов путем публичного предложения квартира была реализована индивидуальному предпринимателю. Последний обратился в суд с иском к банку с требованием погасить запись об ипотеке как нарушающую его права. Истец ссылался на то, что спорное имущество он приобрел на публичных торгах по продаже имущества несостоятельной организации, в силу чего действие ипотеки прекратилось.

Суд округа выступил за сохранение ипотеки имущества, проданного с торгов

Суды первой и апелляционной инстанции требования предпринимателя удовлетворили, руководствуясь положениями Федерального закона от 26.10.2002 № 127-ФЗ "О несостоятельности (банкротстве)", а также п. 12 Постановления Пленума ВАС РФ от 23.07.2009 № 58 "О некоторых вопросах, связанных с удовлетворением требований залогодержателя при банкротстве залогодателя". Судьи решили, что реализация заложенного имущества в рамках дела о банкротстве организации влечет за собой прекращение ипотеки и в том случае, если залоговый кредитор не заявлял требования о включении в реестр.

Однако арбитражный суд округа с такими выводами не согласился, судебные акты по делу отменил, в удовлетворении иска отказал. Кассационная инстанция указала, что исчерпывающий перечень оснований для прекращения права залога приведен в ст. 352 ГК РФ, но наличие таких оснований нижестоящие суды не установили. Деньги, уплаченные покупателем за квартиру, не были переданы залогодержателю – банку, значит, обязательство, в целях обеспечения которого была установлена ипотека, не исполнено. Кроме того, при продаже предмета залога вследствие сохранения основного обязательства сохраняется и право залога. Так как банк-залогодержатель не обращался с заявлением об установлении требований в деле о банкротстве залогодателя, его требования за счет заложенного имущества не удовлетворены, суд округа пришел к выводу, что ипотека спорной квартиры после завершения конкурсного производства не прекратилась.

При продаже предмета залога на торгах запись о залоге аннулируется, если банк «забыл» про свои требования к должнику

Истец обратился за справедливостью в Верховный суд РФ и выиграл дело. Судьи обратили внимание на то, что в случае несовершения кредитором действий по установлению своих требований в деле о банкротстве, данные требования по завершении конкурсного производства признаются погашенными. Закон не содержит исключений из этого правила для каких-либо требований к банкротящейся организации, в том числе и для тех, которые обеспечены залогом имущества должника. Поэтому и в постановлении Пленума ВАС РФ № 58, на которое ссылались суды первой и апелляционной инстанции, разъяснено, что в такой ситуации заложенное имущество реализуется с торгов в общем порядке, без необходимости получения согласия залогового кредитора на продажу предмета залога. При этом право залога прекращается.

Наличие в гражданском законодательстве конкурирующих норм о праве следования (п. 1 ст. 353 ГК РФ) в данной ситуации во внимание не принимается, поскольку специальный закон, имеющий приоритет над общими нормами частного права, содержит иное правило, устанавливающее прекращение залога.

Судьи также напомнили, что покупатель имущества на торгах по умолчанию является добросовестным. При проведении торгов в конкурсной документации содержалось условие, согласно которому запись об имеющейся ипотеке подлежала погашению после продажи квартиры. Потому покупатель квартиры вправе был рассчитывать на приобретение имущества, не обремененного залогом.Автор текста Виктория Захарова, юрист.Источник regforum.ru.

  • Like 2

Share this post


Link to post
Share on other sites
Guest
This topic is now closed to further replies.
Sign in to follow this  

  • Recently Browsing   0 members

    No registered users viewing this page.

  • Similar Content

    • By Виктория хх
      Особенности и нормативные процедуры при переходе права собственности на земельные участки, дома, квартиры, офисы, производственные помещения извстны далеко не всем. А зря, ибо не зря говорят, что знания сила, осведомлен значит вооружен. С какими острыми моментами при совершении такого рода сделок сталкивались вы, и как их разруливали?  
    • By Евгениявин
      Рынок недвижимости в Соединённых Штатах — это сфера деятельности профессионалов. Совершить покупку жилья или коммерческой недвижимости в Америке без помощи риелтора невозможно. Даже если вы владеете английским в совершенстве, вы всё равно не сможете выбрать для себя вариант с учётом всех выгодных условий. Для этого нужно познакомиться с массой информационного материала, который не пересмотреть и за месяцы. Обратившись в риелторскую контору, вы получите все необходимые сведения по интересующим вас объектам, сможете сравнить цены в разных штатах и подобрать себе подходящий вариант по материальным возможностям. Вот только как найти риелтора в США? Мой первый пост будет об этом.
      Что нужно знать о выбранном агентстве?

      Останавливая свой выбор на одном из множества агентств по недвижимости, вы должны убедиться в том, что эта контора имеет членство в такой уважаемой организации как Национальная ассоциация риелторов США. В ассоциацию может входить как системная структура по недвижимости, так и частные агенты, работающие на этом рынке. Если ваш риелтор состоит в её рядах, то он заслуживает доверия как профессионал.
      Основным документом, на основании которого работает ваш агент является лицензия, о её наличии необходимо справиться при выборе риэлтора. Обычно в интернете есть эти сведения, но при первой встрече, попросите показать вам лицензию, эта страховка не помешает, потому что как и в России, в США встречаются мошенники.
      Желательным документом, которым вы должны поинтересоваться, является допуск к работе с иностранцами, так называемый SIPS (Cеrtifiеd Intеrnationфl Prоpеrty Spеtialist), наличие данного сертификата предполагает, что вам как иностранному гражданину будет предоставлено обслуживание на вашем языке.
      Для того чтобы быть уверенными в том, что вы всё правильно поймёте в документах и в том, что вам будут говорить, озаботьтесь поиском риелтора, говорящего русском языке. Это сегодня не является проблемой, выбор можно сделать по интернету. Российские граждане часто покупают недвижимость в США, поэтому появилось много агентств, где предусмотрено обслуживание русскоязычных покупателей.
      Поинтересуйтесь вопросом о комиссионных. Как правило, покупателя они не касаются: большинству риелторам их платит продавец, но имеются конторы, где могут быть предусмотрены комиссионные и для граждан, приобретающих объект. Это зависит от географии, статуса жилья, внутренних правил компании.
      Все риелторские агентства, работающие на законных основаниях, выполняют свои обязанности честно. В этом вы можете не сомневаться, но они будут работать не только с вами и защищать ваши интересы, а создавать выгодные условия и для продавца. Это нужно учитывать в достижении компромисса при сделке и не ждать явного преимущества в вашу пользу.
      Перед тем, как прийти на встречу с риелтором, желательно просмотреть в интернете хотя бы цены по штатам. Чтобы не получилось так, что вы, имея скромные возможности, дадите задание искать вам квартиру в центральных штатах. Вы потратите время риелтора и свои деньги и ничего подходящего не найдёте. Поэтому заранее говорите своему агенту о том, на какую цену вы рассчитываете приобрести жильё.
      Для вашего спокойствия, необходимо узнать о сопровождении вашего заявления, сделки, а также вариантах расчёта. Не соглашайтесь переводить деньги на трастовые счета, удалённые покупки не всегда заканчиваются благополучно. Здесь есть определённые риски. При удалённом совершении сделки, вы должны доверять своему риелтору как себе самому. Таких агентов выбирают только по рекомендации близких вам людей. Тем не менее, подобные сделки совершаются через посольство Соединённых Штатов, и вы отслеживаете ход вашей покупки по интернету.
      Вы можете заменить риелтора, если выяснится, что он своевременно не посылает вам рассылок с материалами о предложениях подходящего жилья или не выполняет всех обязательств по продвижении вашего запроса. Предусмотрите такой пункт при заключении договора об услугах риелтора, это обеспечит вам только справедливые траты.  
    • By Виктория хх
      Существует ли регламентация работы риэлтора, какие пункты должна включать должностная инструкция? Какие есть мнения на этот счет?
    • By Valchara
      Господа хорошие, может я чего не понимаю?
      Искал дешевое жилье в Москве, по факту нашел замануху. Ипотека под плевый процент с выбором квартиры и покупкой онлайн. Это что развод такой? Или там в договоре стоимость будет космической? Просветите, может чего не понимаю, ведь не спецпрограмма, а реально всем предлагают.

    • By Виктория хх
      Падение спроса на аренду офисов, тем более большой площади, превращается в стабильный тренд из-за того, что удаленная работа оказалась эффективной и, врядли, даже с "падением короны", то бишь - окончанием пандемии, все вернется на круги своя и офисный планктон будет вновь скученно работать в одном помещении. Ведь, как показала практика, такой необходимости нет. Работа, не выходя из дому, удобна всем и во всех отношениях, как работнику так и работодателю. Хотя, предполагаю, что есть и иное мнение по этому поводу, но факт остается фактом: желающих снять офисы поубыло, а тех, кто отказывается от офиса или, по крайней мере, готов существенно сократить его площадь, поприбавилось. Коллеги, что думаете по этому поводу?
×