Про гарантии

rasta · June 9, 2011

Вот еще пост интересный

На вторичном рынке жилья – в отсутствие каких бы то ни было гарантий со стороны государства, при общем недоверии к банкам, страховым компаниям и судебной системе – гарантий ждут от риэлторов. Покупатели хотят быть уверены в чистоте сделки и незыблемости приобретаемого права собственности.

Если обратиться даже не к российскому, а к мировому опыту, какой сегмент сферы услуг дает гарантию – подчеркну, 100% гарантию? Юриспруденция? Медицина? Ни хирург, вырезающий аппендицит, ни стоматолог, ставящий пломбу, ни адвокат, ведущий дело в суде, не могут гарантировать 100% результат. Даже банк не может: если возникнут проблемы, банк, возможно, не откажется исполнить обязательства, но вполне способен задержать перечисление ваших денег вашим контрагентам.

Судя по выступлениям на Национальном конгрессе по недвижимости в Екатеринбурге, риэлторы боятся, что если они скажут прямо: гарантий ни мы, ни кто-либо другой дать не может, то клиенту будет непонятно, за что он платит агенту. И эта точка зрения существует с 1991 года. Получается, мы должны клиента вводить в заблуждение, преувеличивая собственные заслуги? Но дальше-то что? Как обещать 100% безопасность расчетов по сделке – в отсутствие банковских гарантий? Что может предпринять в интересах своего клиента агент по недвижимости в случае, например, банкротства или ограбления банка? Ничего. Риэлтор профессионально организует продажу – таким образом, что владелец с минимумом хлопот и волнений получает максимальную цену. За что и платит агенту комиссионные. Покупатель платит за исчерпывающий поиск объекта не в одной, хотя и самой известной, базе данных, за организацию просмотров иногда нескольких десятков объектов, за ведение переговоров в интересах покупателя и грамотную организацию сделки. Впрочем, заметим, что все это можно делать и самостоятельно, располагая серьезным запасом времени и необходимыми знаниями.

Профессиональный риэлтор не дает гарантий абсолютной безопасности, потому что это в нашем государстве невозможно. Этот факт надо осознать. Однако репутация и опыт работы специалиста важны в любой профессии. Кстати, и с оплатой клиентом качественной услуги проблем обычно не возникает. удалено

June 9, 2011

Получается, мы должны клиента вводить в заблуждение, преувеличивая собственные заслуги?

Только этим и спасаемся :lol:

Володя Кашерин · June 9, 2011

Только люди ведь спрашивают, им же надо что-то говорить? На всех сайтах по недвижимости реклама - гарантия юридической чистоты, гарантия безопасности расчетов, люди к этому привыкли, как ты можешь сказать им - я гарантий не даю? Они пойдут к тому кто дает! Даже если это не правда!

Anthony · June 9, 2011

Чего ж здесь интересного? Об этом было говорено мною еще три с лишним года назад в интервью "Ъ". В том числе там был вопрос и про ответственность АН:

Что означает фраза "Риэлторское агентство несет ответственность за сделку"? Практически?

Ничто не означает. Агентство несет ответственность за совершение сделки, ее сращивание и проведение, поскольку это в его же интересах. Но никаким образом не будет отвечать за последствия в виде судебного иска о признании сделки недействительной. Особенно если судебный иск будет подан через несколько лет. Страховые компании и те страхуют титул только на год, много три. Мы можем провести «технический аудит» документов и обстоятельств, известных на сегодняшний день и затем выдать заказчику результаты проверки в письменном виде, а также рекомендации на тему купить данную квартиру или воздержаться. Из существующих на рынке компаний гарантии давал только Миэль (сегодня данная практика отсутствует), и то через пень-колоду. Вообще, здесь более уместно спрашивать с государства, скрепляющего сделку своей гербовой печатью, удостоверяя тем самым ее легитимность.

Собственно, с тех времен ничего не изменилось и я всем клиентам прямо в лоб поясняю, что мы ничего не гарантируем, а лишь выявляем и предостерегаем. Какого-то отторжения после таких слов не замечено.

June 9, 2011

В 09.06.2011 в 14:39, Anthony сказал:

Чего ж здесь интересного? удалено. В том числе там был вопрос и про ответственность АН:

Что означает фраза "Риэлторское агентство несет ответственность за сделку"? Практически?

Ничто не означает. Агентство несет ответственность за совершение сделки, ее сращивание и проведение, поскольку это в его же интересах. Но никаким образом не будет отвечать за последствия в виде судебного иска о признании сделки недействительной. Особенно если судебный иск будет подан через несколько лет. Страховые компании и те страхуют титул только на год, много три. Мы можем провести «технический аудит» документов и обстоятельств, известных на сегодняшний день и затем выдать заказчику результаты проверки в письменном виде, а также рекомендации на тему купить данную квартиру или воздержаться. Из существующих на рынке компаний гарантии давал только Миэль (сегодня данная практика отсутствует), и то через пень-колоду. Вообще, здесь более уместно спрашивать с государства, скрепляющего сделку своей гербовой печатью, удостоверяя тем самым ее легитимность.

Собственно, с тех времен ничего не изменилось и я всем клиентам прямо в лоб поясняю, что мы ничего не гарантируем, а лишь выявляем и предостерегаем. Какого-то отторжения после таких слов не замечено.

+1

Виктория С. · June 9, 2011

За гарантиями - в страховую, только в нашей стране это не 100% - но

bigbill · June 9, 2011

Зачем врать-то Володь? Взрослому человеку и так понятно что не в чем нельзя быть уверенным на 100 процентов )) Говорите как есть! Не нужно ничего выдумывать, сам же потом и проколешься :da -22:

Anthony · June 9, 2011

удалено про гарантии страховой компании, хе-хе... В свое время тема живо обсуждалась на всем известном форуме, а я после статейку накалякал. Вкратце было так - граждане купили квартиру по ипотеке, риэлтор, страховая - все чин-чином. А после обнаружили на своем жилище арест, дальше выселение с приставами, суд, попутные выплаты банку, отказ страховой от своих обязательств. И, главное, ведь все по закону. О, как!

Мария · June 9, 2011

В 09.06.2011 в 17:24, Anthony сказал:

удалено про гарантии страховой компании, хе-хе... В свое время тема живо обсуждалась на всем известном форуме, а я после статейку накалякал. Вкратце было так - граждане купили квартиру по ипотеке, риэлтор, страховая - все чин-чином. А после обнаружили на своем жилище арест, дальше выселение с приставами, суд, попутные выплаты банку, отказ страховой от своих обязательств. И, главное, ведь все по закону. О, как!

Это полезно изучить ипотечникам, считающим что банк всё проверит

Мария · June 9, 2011

А статейку с вашего позволения помещу здесь.

Хроника агентства недвижимости: злые люди

Злые люди постоянно возводят поклеп на агентства недвижимости, мол, уроды - никакой ответственности за последствия сделки нести не хочут, чисто Гитлер за итоги Второй Мировой. Зато вот страховые компании - это да! В любой момент готовы вступиться за имущество граждан, беря на себя мега-затраты на покрытие убытков от действий упырей-риэлторов. И денег берут опять же сильно меньше, нежели какое-то агентство недвижимости. Примерно так выглядит позиция незамутненных товарищей относительно действий с жильем. Тем не менее, считаем, что кое-кому не мешает ознакомиться с реальным положением дел, в частности со вполне конкретным случаем кидалова, когда народ решил купить квартиру в Москве по ипотеке и что в итоге вышло...

Принято считать, что банк и обретающаяся при нем страховая компания "проверяют" жилье на предмет всяких там потаенных каверз. Причем делают это намного лучше, чем риэлторы, которым на все давно уже плевать, лишь бы сделать свое черное дело и получить мега-гонорар. Несмотря на то, что разъяснения по данному вопросу нами давались неоднократно, переломить общественное сознание мы пока еще не в силах.

А теперь, собственно, история:

"В июне 2008 года мы с мужем приобрели квартиру в Москве на ипотечные средства АКБ НР Банка. Оформление документов и проверку "юридической чистоты" приобретаемого жилья мы доверили независимому риэлтору Азаровой Ирине Витальевне. Этого риэлтора как специалиста нам рекомендовал менеджер Банка. Азарова И.В. прошла аккредитацию в Национальной ипотечной компании, на сайте Банка в то время была опубликована информация о ее награждениях Банком и высокой степени квалификации.

Кроме услуг риэлтора нам по требованию АКБ НР Банка пришлось также оплатить услуги полного ипотечного страхования в ЗАО МАКС. Все вышеперечисленные специалисты и организации с широким штатом юристов осуществляли проверку квартиры по адресу: г. Москва, ул. Бибиревская 15-9, и все давали нам однозначную рекомендацию, что данную квартиру можно приобретать смело, что наша семья и сделала.

Через полгода после приобретения мы узнали об аресте нашего жилья. Оказалось, что в Бутырском суде рассматривается гражданское дело: у третьих лиц имеются притязании на правообладание нашей квартирой. В рамках гражданского дела мы проиграли суды двух инстанций, из квартиры нас выселили с судебными приставами. Сейчас нам приходится снимать жилье в Москве, т.к. никакого недвижимого имущества у нас нет, а уехать обратно к родителям пенсионерам в Иваново не представляется возможным, т.к. тогда не сможем выплачивать кредит по 45 тыс. рублей ежемесячно в течение 25 лет (в Иваново очень низкие зарплаты).

ЗАО МАКС от выплаты страховки по титулу (потеря права собственности) отказался, сославшись на пункт 4.1.4 г Правил ипотечного страхования (с которыми мы даже не были ознакомлены должным образом при подписании Полиса). Этот пункт гласит, что из страхового покрытия исключается ретроспективное покрытие, которое в трактовке ЗАО МАКС звучит как: "возникновение события, приведшего к наступлению страхового случая, до заключения договора страхования, а страхового случая - в период действия договора". По нашему мнению, этот пункт полностью перечеркивает смысл всего титульного страхования.

На данном этапе мы отстаиваем свои права на получение страховки в рамках спора: АКБ НР Банк против ЗАО МАКС в Арбитражном суде г. Москвы. Если мы проиграем это дело, тогда нам предстоит выплатить 13.8 млн рублей в течение 25 лет Банку, т.к. на какие-то существенные уступки Банк идти не хочет, а чем будет чреват полный отказ от выплат по кредиту мы не знаем, т.к. совместно с пенни и штрафами сумма нашего долга может дорасти и до огромных размеров, а методы выбивания долгов коллекторскими компаниями вряд ли окажутся мягкими".

О, как! Несмотря на участие в сделке массы авторитетных организаций и суперриэлтора у граждан приключился тотальный облом. Честно говоря, людей искренне жаль, т.к. "влететь" подобным образом не пожелаешь никому.

Если быть точнее, то эта самая квартира перепродавалась несколько раз в течение довольно короткого промежутка времени, что уже должно наводить на мысль, что там не все гладко ибо чаще всего так происходит "отмывание" документов. Народ у нас для таких частых телодвижений слишком пуглив и статичен.

Само собой, когда все более-менее "отстоялось", нашлись некие сводные браться первоначального собственника квартиры, которые еще 2 года назад ухитрились подать документы на открытие наследства (в последний отпущенный для этого законом день). Они не стали судится сразу, нет. А спокойно подождали и в течение срок исковой давности "погнали волну".

Казалось бы, что та самая уверенность в поддержке страховой компании имеет место быть. Однако на деле ситуация оборачивается следующим образом - страховщики забивают хитрый болт на чаяния клиентов, регламентируя свой отказ четкими ссылками на соответствующие статьи ГК и пункты Правил ипотечного страхования. А меж тем, если как следует вникнуть в те самые "Правила", то можно понять, насколько ничтожны гарантии, предоставляемые страховыми компаниями. Читаем:

"ЧАСТЬ IV. СТРАХОВАНИЕ ИМУЩЕСТВЕННЫХ ПРАВ (ТИТУЛА СОБСТВЕННОСТИ)

4.1. Объект страхования и страховой случай.

4.1.1. Объектом страхования являются не противоречащие законодательству РФ имущественные интересы Страхователя (собственников), связанные с владением, пользованием, распоряжением жилым помещением, указанным в Договоре страхования, в результате потери имущественных прав на него при признании Договора купли-продажи застрахованного жилого помещения (далее - Сделка) в судебных органах недействительной.

4.1.2. Страховым случаем признается факт потери имущественного права на жилое помещение, приобретенное по Сделке, вследствие признания этого права недействительным в судебном порядке по обстоятельствам, которые при заключении Сделки и Договора страхования не могли быть известны Страхователю и возникли вследствие:

4.1.2.1. совершения Сделки с гражданином, признанным недееспособным или с гражданином, признанным ограниченно дееспособным, без согласия опекуна; 4.1.2.2. совершения Сделки с гражданином, не способным понимать значение своих действий или руководить ими;

4.1.2.3. совершением Сделки под влиянием заблуждения или под влиянием обмана;

4.1.2.4. совершения Сделки с целью, противной основам правопорядка и нравственности;

4.1.2.5. совершения Сделки, не соответствующей требованиям закону или иным правовым актам, в том числе в результате:

…

4.1.4. Из страхового покрытия исключаются:... г) ретроспективное покрытие (возникновение события, приведшего к наступлению страхового случая, до заключения договора страхования, а страхового случая - в период действия договора)".

Таким образом, под пункт 4.1.4. подпадают практически все возможные случаи, которые должны стать страховыми. В качестве исключения, можно рассматривать события согласно п.п. 4.1.1-4.1.2.5., которые наступили в период с момента подписания Договора страхования (как правило в день подписания догвора купли-продажи квартиры и Кредитного) до государственной регистрации, т.е. в течение 5-ти рабочих дней, да и то при условии гос. регистрации права собственности.

Проще говоря, если в процессе регистрации договора купли-продажи ничего не произошло - спи спокойно, дорогой товарищ. А ежели раньше - не факт, что ты смогешь победить в судебных баталиях и вернуть нажитое непосильным трудом.

Сейчас, как известно, квартира под арестом. Граждан-покупателей выселили из нее при помощи толковых приставов. Денег в банк, тем не менее, они заносят регулярно. Плюс к тому идет вялотекущий процесс банком и страховой компанией, который неизвестно чем закончится. К тому же заведено уголовное дело. Несмотря на всеразличные проверки, риэлтор облажался, не задавая себе никаких лишних вопросов, которые расставленные должным образом могли навести на мысль, что лучше такое жилище не покупать. А злые люди, прочитав этот материал, скорее всего, будут долго глумиться над риэлторами еще хлеще.

С другой стороны, даже нотариальное удостоверение самой первой сделки не спасло от того, что по факту изначальная продажа (аж в 2006 году) была произведена покойником. И нотариус в суде подтвердил, что покойник присутствовал и подписывал договор собственноручно, был жив-здоров и выглядел хорошо. Паспорт в наличие имелся, фотография - все дела. А всего-то надо было человека похожего подобрать и подпись чуток потренироваться подделывать.

Поэтому еще раз повторяем, агентство недвижимости ответственности за последствия сделки не несет, равно как и страховая компания или банк. Никто, кроме будущего собственника не в силах взять на себя потенциальные проблемы. А риэлтор... Опытный риэлтор все же должен чуять всякое недоброе не только изучая документы, но и анализируя историю сделок, интуичить возможные неприятности. Отсюда и более тщательный подход, помогающий избежать подобного. Если кому интересно узнать подробнее - можно почитать здесь.

Берегите себя!

удалено