налог с продажи квартиры в 2016 году по кадастровой стоимости

Daria_O · January 23, 2016

Доброго дня!

коллеги подскажите пж, правильно я понимаю, что если квартира была получена по приватизации в 2015 году (3 собственника), сейчас я ее продаю в 2016 году и она получается менее трех лет в собственности, то нет смысла занижать цену в договоре купли-продажи (реальная цена продажи 9 000 000 руб.), т.к. налоговая все равно будет начислять налог как 70%от кадастровой стоимости (по состоянию на 01.01.2016 кадастровая стоимость - 7 000 000 руб.), т.е. 1 000 000 руб. уже в ДКП писать бесполезно, т.е. налогооблагаемая база все равно будет считаться как - 7 млн. Х 70%= 4 900 000 руб. (- минус 1 000 000 руб. налоговый вычет пропорциональна на всех собственников, если продается целиком квартира, а не по долям)=3 900 000 Х 13%=507 000 руб. Т.е. надо будет заплатить 507 000 руб. налог НДФЛ (на троих собственников).

т.е. теперь в связи с поправками в 2016 году, уже заниженную сумму не покажешь, а минимальная - это 70% от кадастровой стоимости и даже если написать в ДКП 1 000 000 руб., то всю равно потом налоговая начислит по кадастру.

помогите разобраться, а то я запуталась что-то!

спасибо!

Мария · January 23, 2016

Если верить ФЗ от 29.11.2014 N 382-ФЗ "О внесении изменений в части первую и вторую Налогового кодекса Российской Федерации", на вашу квартиру новые правила не распространяются

3. Положения пункта 6 статьи 210, пункта 17.1 статьи 217, статьи 217.1 и подпункта 1 пункта 2 статьи 220 части второй Налогового кодекса Российской Федерации (в редакции настоящего Федерального закона) применяются в отношении объектов недвижимого имущества, приобретенных в собственность после 1 января 2016 года.

удалено

То есть если квартира была приобретена в собственность до 2016 г., а продается после 1 января 2016 г., доходы от ее продажи будут определяться по старым правилам (доходом для целей налогообложения будет признаваться цена, указанная в договоре)

Ещё письмо Минфина на эту тему:

Daria_O · January 23, 2016

В 23.01.2016 в 14:02, Мария сказал:

Если верить ФЗ от 29.11.2014 N 382-ФЗ "О внесении изменений в части первую и вторую Налогового кодекса Российской Федерации", на вашу квартиру новые правила не распространяются

3. Положения пункта 6 статьи 210, пункта 17.1 статьи 217, статьи 217.1 и подпункта 1 пункта 2 статьи 220 части второй Налогового кодекса Российской Федерации (в редакции настоящего Федерального закона) применяются в отношении объектов недвижимого имущества, приобретенных в собственность после 1 января 2016 года.

удалено

То есть если квартира была приобретена в собственность до 2016 г., а продается после 1 января 2016 г., доходы от ее продажи будут определяться по старым правилам (доходом для целей налогообложения будет признаваться цена, указанная в договоре)

Ещё письмо Минфина на эту тему:

просто мои клиенты ходили в налоговую инспекции и им инспекторы поясняют, что не важно какую вы цену укажете в договоре купли-продажи, все равно по истечению 2016 года (налогового периода), налоговая инспекция будет начислять налог НДФЛ по кадастровой стоимости с коэффициентом 0,7, и просто высылать уведомления на оплату по почте, но при этом они не называют нормативный акт, который бы подтверждал правомерность таких действий

Мария · January 23, 2016

на это нечего ответить) Пусть сходят снова, покажут статью и письмо, если инспектора не ответят - попросите консультации у начальника

Савушкин Сергей · January 23, 2016

Мы однажды по своим клиентам "опросили" половину нашей налоговой инспекции... Консультант сказала одно, начальник другое, а в отделе, который начислениями занимается сказали (неофициально, естественно): мы то так делаем, то эдак... С кого-то берем налог, с кого-то нет. Вы скажите, - пусть подают декларацию, а мы уже посмотрим...))) Тогда я пожалел, что не взял диктофон... или скрытую камеру)

Договор делали, что называется "по наитию" ... интуиция и опыт (тогда еще не такой уж и большой) не подвели. А уже позже я разобрался с этим вопросом досконально, и налог платить нам было не нужно...

Налоговик · January 24, 2016

В 23.01.2016в13:29, Daria_O сказал:

Доброго дня!

коллеги подскажите пж, правильно я понимаю, что если квартира была получена по приватизации в 2015 году (3 собственника), сейчас я ее продаю в 2016 году и она получается менее трех лет в собственности, то нет смысла занижать цену в договоре купли-продажи (реальная цена продажи 9 000 000 руб.), т.к. налоговая все равно будет начислять налог как 70%от кадастровой стоимости (по состоянию на 01.01.2016 кадастровая стоимость - 7 000 000 руб.), т.е. 1 000 000 руб. уже в ДКП писать бесполезно, т.е. налогооблагаемая база все равно будет считаться как - 7 млн. Х 70%= 4 900 000 руб. (- минус 1 000 000 руб. налоговый вычет пропорциональна на всех собственников, если продается целиком квартира, а не по долям)=3 900 000 Х 13%=507 000 руб. Т.е. надо будет заплатить 507 000 руб. налог НДФЛ (на троих собственников).

т.е. теперь в связи с поправками в 2016 году, уже заниженную сумму не покажешь, а минимальная - это 70% от кадастровой стоимости и даже если написать в ДКП 1 000 000 руб., то всю равно потом налоговая начислит по кадастру.

помогите разобраться, а то я запуталась что-то!

спасибо!

Если сомневаетесь в разрешении своей ситуации, то в электронном виде напишите обращение в Центральный аппарат ФНС России с детальным изложением всех нюансов. По опыту могу сказать, что чем грамотнее составите обращение, тем скрупулезнее подойдут к ее рассмотрению, поскольку по сути это готовое исковое заявление.Полученный в течение месяца ответ будет обязательным для нижестоящего налогового органа.

Сложно комментировать Ваш расчет не видя документов, но, вычетом в размере 1 000 000 руб. пропорционально долям собственников, я бы на Вашем месте распорядилась по-другому.

*Габриэль* · August 5, 2016

так же встал вопрос с налогообложением при продаже имущества, приобретенного в 2015 г.: незавершённое строительством здание гаражного назначения и земельный участок. Проконсультировался у знакомого - работает замом начальника в отделении ФНС, сказал: "считаем с суммы по договору", кидаю ему ссылку на ст. 217.1 НК, отвечает: "не учёл эти изменения, значит считаем с кадастровой*0,7", говорю а на имущество приобретённое в прошлом году распространяется? - "распространяется, сделка то в этом году". Консультируюсь в юр.отделе: "налогообложение с указанной в договоре сумме минус вычет, 217.1 не распространяется, т.к. куплено в 2015 г.".

Если по кадастровой считать, налог около 2 млн.р. будет и это делает сделку не интересной.

Ekaterina · August 5, 2016

Поясните и мне пожалуйста. Если недвижимость была куплена в 2014 году, будет продана в 2016, деньги пойдут на покупку другой недвижимости (с доплатой), налог и в этом случае придется платить? Раньше вроде бы не платили, но сейчас всё стало очень запутано с этим налогом.

*Габриэль* · August 8, 2016

В 05.08.2016 в 13:14, *Габриэль* сказал:

считаем с кадастровой*0,7", говорю а на имущество приобретённое в прошлом году распространяется? - "распространяется, сделка то в этом году". Консультируюсь в юр.отделе: "налогообложение с указанной в договоре сумме минус вычет, 217.1 не распространяется, т.к. куплено в 2015 г.".

Если по кадастровой считать, налог около 2 млн.р. будет и это делает сделку не интересной.

Проконсультировался клиент у надёжного аудитора, сказали - будет налог с кадастровой*0,7, не важно что приобретено в 2015 г., сделка то в этом году. Не знаю, какие обоснования были у аудитора, но очень всё это запутано. Люди то готовы были идти на сделку, у них было несколько заверений от разных представителей ФНС, что налог на имущество приобретённое в 2015 г. будет по старой схеме начисляться, пока мне знакомый альтернативную точку зрения не подкинул.

*Габриэль* · August 8, 2016

Однако, и аудитор уже передумал, предоставив такое пояснение:

Цитата

Уважаемая _________!

ООО «______________» на Ваши вопросы разъясняет следующее:

Вопрос. В 2016 году физическое лицо продает земельный участок, находившийся в собственности с 30.03.2015 года, кадастровая стоимость которого равна   12 111 111 руб., за 1 600 000 руб. НДФЛ при продаже?

Ответ. Порядок взимания обязательного сбора с физических лиц при продаже недвижимого имущества (земельных участков, квартир, домов) изменился с 1 января 2016 года (Закон 382-ФЗ).

Суть изменений по НДФЛ при продаже недвижимости.

Без налога (НДФЛ) продать свою недвижимость можно будет после 5 лет владения ею, вместо прежних 3-х лет (за некоторыми исключениями, когда этот срок сохраняется прежним 3 года).

Срок владения недвижимостью отсчитывается с даты приобретения недвижимости в собственность, то есть с даты государственной регистрации перехода права на эту недвижимость. Она указывается в свидетельстве о регистрации права или в выписке из ЕГРП.

Так, если продаётся объект, купленный до 31.12.15, и на него до 31.12.2015 г. было получено свидетельство о собственности, то при продаже после 1 января 2016 года будет действовать правило по освобождению от уплаты налога с 3-летним сроком владения, и дата продажи значения не имеет.

Если же право собственности на продаваемый объект, купленный до 31.12.2015 г. будет зарегистрировано после 01.01.16, то при его продаже будет действовать новое правило - со сроком в 5 лет (п.3, ст.4 закона 382 ФЗ).

Сохранилась возможность изменения минимального предельного срока владения недвижимостью субъектами РФ - право уменьшения вплоть до нуля минимального предельного срока владения объектом недвижимого имущества, т.е. сделать его меньше 5-ти лет. По этому вопросу Субъектами РФ должны быть соответствующие постановления (п. 6 ст. 217¹ ФЗ № 382).

(Если, к примеру, в регионе минимальный срок владения недвижимостью будет снижен на 1 год, то от уплаты подоходного налога будут освобождены лица, владеющие недвижимостью не менее 4-х лет).

Увеличивать предельный минимальный срок владения недвижимостью региональным властям законом не разрешено.

Налог с продажи недвижимости с 1.01.2016 г.

Налог с продажи недвижимости будет равен 13%, если полученный доход превысит расходы на её покупку (при условии, что продажная цена не ниже кадастровой стоимости продаваемого объекта):

НДФЛ = (доход от продажи - затраты на приобретение) х 0.13

Если же продажная цена земельного участка окажется ниже его кадастровой стоимости, то доход продавца приравнивается к умноженной на понижающий коэффициент К=0.7 кадастровой стоимости продаваемого земельного участка.

НДФЛ = 0.7 х Sкадастр. ст-ть

Если в договоре купли-продажи объекта недвижимости будет указана стоимость ниже 70% от его кадастровой стоимости, пусть даже это реальная цена объекта, налоговая инспекция выполнит доначисление налога и выпишет штраф в размере 20% от суммы неуплаты.

Региональные власти, могут уменьшить, вплоть до нуля, понижающий коэффициент К=0.7. По этому поводу Региональные власти должны издать соответствующие законы (п. 6 ст. 217¹ ФЗ № 382).

Обращаем Ваше внимание. Положения статьи 217.1 (в редакции Федерального закона от 29.11.2014 N 382-ФЗ) применяются в отношении объектов недвижимого имущества, приобретенных в собственность после    1 января 2016 года.

Из вышеизложенного следует, что при продаже земельного участка, право собственности на который, зарегистрировано до 31.12.2015 года, налог на доходы физического лица (продавца) исчисляется по прежним правилам.

Доход минус вычет х 13%.

Статьей 220 НК РФ предусмотрено два вида вычетов.

1.     имущественный налоговый вычет в фиксированной сумме,

2.     вычет на сумму фактически произведенных и документально подтвержденных расходов, связанных с приобретением имущества.

Налогоплательщик вправе использовать любой из них, предварительно определив, какой будет выгоднее в том или ином случае.

Приведем пример:

Приобретен земельный участок за 1 450 000 руб. Продажа за 1 600 000 руб.

1.Вычет в фиксированной сумме.

1 600 000-1 000 000=600 000 руб. (облагаемая база) х 13% = 78 000 руб. сумма НДФЛ подлежащая к уплате в бюджет.

2.Вычет на сумму произведенных расходов, документально подтвержденных.

1 600 000 – 1 450 000 = 150 000 руб. (облагаемая база) х 13% = 19 500 руб. сумма НДФЛ подлежащая уплате в бюджет.