Налог с продажи квартиры

[Kapitolina]

такой запутанный вопрос =) в свидетельстве сейчас какая дата выдачи? Оно на ваше имя или на имя мужа, а у вас на руках соглашение о разделе?

Свидетельство о собственности сейчас на моё имя от мая этого года. Оно выдано на основании соглашения о разделе имущества, которое мы составили сами и подали в Росреестр. А до этого свидетельство было оформлено на мужа после покупки квартиры в 2010г.

Kapitolina, находились ли Вы в зарегистрированном браке на момент приобретения мужем квартиры?

Да, находились. Мы уже много лет в зарегистрированном браке.

[Kapitolina]

Может тогда не продавать пока? Если нет острой необходимости и четкого понимания "зачем", - значит пока не нужно. Тем более сейчас не лучшее время. Отложите это до весны, как минимум

Понимание есть. Есть желание улучшить свои жилищные условия и пристроить небольшую сумму денег. Т.к. в нашем государстве с ними может случиться непредсказуемое в любой момент. Кто знает, что будет на рынке весной. Не хочется кусать локоть.

[Налоговик]

Может тогда не продавать пока? Если нет острой необходимости и четкого понимания "зачем", - значит пока не нужно. Тем более сейчас не лучшее время. Отложите это до весны, как минимум

Понимание есть. Есть желание улучшить свои жилищные условия и пристроить небольшую сумму денег. Т.к. в нашем государстве с ними может случиться непредсказуемое в любой момент. Кто знает, что будет на рынке весной. Не хочется кусать локоть.

Позиция налоговых органов (изложенная в Письмах Минфина России от 17.12.2013 № 03-04-07/55742, от 18.05.2012 № 03-04-05/7-646, от 17.05.2012 № 03-04-05/7-635, от 17.02.2012 № 03-04-05/7-192) единогласно сводится к тому, что при разделе объектов недвижимого имущества срок нахождения его в собственности следует определять с момента регистрации права собственности уже на новые объекты в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним, т.е. в Вашем случае с мая 2015 года.

Однако, если пойти по пути наибольшего сопротивления, можно доказать тот факт, что зарегистрированная на имя супруга квартира является совместно нажитым имуществом, соответственно период нахождения ее в Вашей собственности должен исчисляться с 2010 года. Обосновать свою позицию следует тем, что действующее законодательство не предусматривает в качестве основания прекращения права собственности на недвижимость ее раздел на части с последующей постановкой на кадастровый и технический учет… Судебная практика на уровне Московского городского суда складывается в пользу налогоплательщика.

Данный путь проходит исключительно через территориальную налоговую инспекцию, Управление ФНС по соответствующему субъекту РФ, и только потом через судебную инстанцию. Без попытки урегулировать спор в досудебном порядке суд к рассмотрению заявление не примет.

[Мария]

Может тогда не продавать пока? Если нет острой необходимости и четкого понимания "зачем", - значит пока не нужно. Тем более сейчас не лучшее время. Отложите это до весны, как минимум

Понимание есть. Есть желание улучшить свои жилищные условия и пристроить небольшую сумму денег. Т.к. в нашем государстве с ними может случиться непредсказуемое в любой момент. Кто знает, что будет на рынке весной. Не хочется кусать локоть.

Kapitolina (не знаю имени ), я не просто так написала про весну, т.к. очень мало шансов, что до февраля-марта квартира уйдёт. Такую информацию мы на той неделе раздали-разослали нашим клиентам:

"Что происходит сейчас (и продолжится до конца года): удаётся продать недвижимость, если дисконт от «осенней» цены составляет 500 тыс. - 1 млн. руб., так как тренд на снижение активно продолжается (очень много предложений на рынке, покупателей сравнительно меньше, чем в том же квартале 2014 года).

Но изменения уже близко..

Изменения в ст. 217.1. Налогового Кодекса РФ с 2016 года простыми словами

Если квартира в собственности менее трех лет, в договоре нельзя будет указать, как раньше обычно делали, 1 млн. руб. и не платить налог. С января 2016 налоговая будет рассчитывать налог не от цены, написанной в договоре купли-продажи, а от кадастровой стоимости (кадастровая уже очень приближена к рыночной).

К чему это приведет: с января уйдут с рынка более 40% от всего объема столичной вторички (те, что менее 3х лет владеют квартирами), а в условиях снижения количества предложения тренд на понижение резко сменится обратным.

Квартир в продаже станет меньше = выбора меньше => на одну квартиру уже будет больше покупателей => остановится снижение цен

Что делать

Если ваша квартира менее 3х лет в собственности и есть острая необходимость продать в этом году => резко понижать цену тысяч на 500. Если и это не помогает продаже, - либо оставить планы по продаже, пока не исполнится 3 года (например, сдать квартиру в аренду), - либо готовиться к оплате налога (в этом случае, сообщите агенту о намерениях и мы с ним будем думать, как оптимизировать налог в вашей конкретной ситуации)

Если вы владеете квартирой более 3х лет => перенести планы по продаже на февраль 2016 года. Торопиться сделать сделку в 2015м не целесообразно. Мы прогнозируем в 2016м закрепление цен (разворот рынка покупателя в сторону рынка продавца) – цены закрепятся на уровне ноября – как сейчас – и снижение прекратится. Рекомендуем: сейчас более не снижаться, дождаться февраля (праздничный январь будет традиционно тихим, а с середины февраля рынок начнёт оживать). В феврале мы снова сделаем анализ на основе новых реалий и продолжим работу. С уважением, Likrealty"

[Kapitolina]

... Судебная практика на уровне Московского городского суда складывается в пользу налогоплательщика.

Данный путь проходит исключительно через территориальную налоговую инспекцию, Управление ФНС по соответствующему субъекту РФ, и только потом через судебную инстанцию. Без попытки урегулировать спор в досудебном порядке суд к рассмотрению заявление не примет.

Большое Вам спасибо за подробный и понятный ответ.

У меня появилась надежда, что по справедливости я никакой налог не должна платить, т.к. никакой прибыли и вообще денег не фигурировало. Жаль только, что в нашем государстве любую правду надо доказывать.

[Kapitolina]

...

Если вы владеете квартирой более 3х лет => перенести планы по продаже на февраль 2016 года. Торопиться сделать сделку в 2015м не целесообразно. Мы прогнозируем в 2016м закрепление цен (разворот рынка покупателя в сторону рынка продавца) – цены закрепятся на уровне ноября – как сейчас – и снижение прекратится. Рекомендуем: сейчас более не снижаться, дождаться февраля (праздничный январь будет традиционно тихим, а с середины февраля рынок начнёт оживать). В феврале мы снова сделаем анализ на основе новых реалий и продолжим работу. С уважением, Likrealty"

Спасибо, Мария, за разъяснение. Просто я, как дилетант, читая этот форум, для себя сделала вывод, что надо срочно продать в этом году, т.к. мне затем нужно купить. А если 40% продавцов уйдут с рынка( а меня интересуют новые дома), которым невыгодно будет продавать, то и выбор для покупки сильно уменьшится.

( А как меня зовут я напишу в ЛС)

[Мария]

рада, что форум полезен, значит нет зря пишем

А если 40% продавцов уйдут с рынка( а меня интересуют новые дома), которым невыгодно будет продавать, то и выбор для покупки сильно уменьшится.

всё будет хорошо

давайте посчитаем? Нужна кадастровая стоимость Вашей квартиры, примерная рыночная, и информация в браке будете покупать новую или нет

[Налоговик]

Добрый день! У меня возник такой вопрос: Если я продаю квартиру, которая стала моей собственностью в этом году после нашего с мужем соглашения о разделе имущества( без ДКП), то нужно ли мне платить налог, если фактически никакого дохода у меня нет, а муж был собственником более 3-х лет?

Доход будет фигурировать после совершения Вами сделки купли-продажи квартиры, а вот обязаны ли Вы будете заплатить с него налог, будет зависеть от срока владения ею.

[Мария]

Ирин, нигде не могу найти формулу расчёта, а придумывать её самой сегодня не было времени, сейчас нет сил, завтра опять не будет времени)) не подскажете? Если продаёшь ниже кадастровой, умножаешь её на 0,7, потом уменьшаешь на вычет или расход и с этого 13%? Или там другая последовательность?

А если выше кадастровой, тоже на 0,7 и вычет? Мозг сломала

[Налоговик]

Ирин, нигде не могу найти формулу расчёта, а придумывать её самой сегодня не было времени, сейчас нет сил, завтра опять не будет времени)) не подскажете? Если продаёшь ниже кадастровой, умножаешь её на 0,7, потом уменьшаешь на вычет или расход и с этого 13%? Или там другая последовательность?

А если выше кадастровой, тоже на 0,7 и вычет? Мозг сломала

При налогообложении используется цена, которая указана в договоре. Если приведенная в договоре сумма продажи будет ниже 70% от кадастровой стоимости (кадастровая стоимость, умноженная на коэффициент 0,7), при налогообложении будет использоваться кадастровая стоимость, умноженная на коэффициент 0,7.

Т.е. налог в размере 13% будет браться от кадастровой стоимости * 0,7 (по сути, это будет минимальная налоговая база). Если прибыль будет получена в большем размере, то и налог будет больше.

Для примера:

Сейчас при продаже недвижимости за 7 млн., купленной за 5 млн., налог платится с 2 млн.-13%, т.е. 260 000 руб. (при условии, что собственностью гражданин владел менее 3-х лет).

Будет:

При продаже недвижимости за 7 млн., купленной за 5 млн., с кадастровой стоимостью в 6 млн. руб., налог будет рассчитан следующим образом: 6 млн. * 0,7 = 4,2 млн. С них налог составит 546 000 руб. вместо 260 000 руб.