Jump to content
Sign in to follow this  
ESidorov

ESidorov: необходим совет по продаже квартиры

Recommended Posts

Ирина а можете ли вы прокомментировать следующее:

Методы оценки квартир аналитического центра IRN.RU основаны на использовании многомерной матрицы индексов стоимости жилья в Москве и Подмосковье, а также матриц оценочных корректировок. Оценка недвижимости таким способом является расширением метода сравнительного анализа продаж и имеет ряд заметных преимуществ.

Думаю это бы в какой-то мере разъяснило методику оценки калькулятора IRN.RU

Например, год назад хотели продать квартиру на м.Академическая...

Продали?

Вот, уже какая-то ясность. Получается, они открыли доступ к своей базе объектов, а калькулятор - web оболочка программного комплекса, ни чуть не хуже, чем у специализированных агентств.

Нет, не продали. Собственно поэтому вопрос и встал, т.к. по самостоятельной оценке стоимость была 7 млн., риэлторы предлагали за 6-6,5 млн. Для размена однушки на 2е квартиры на окраинах города, либо похожих вариантов, стоимость, конечно, невысокая. Сдавать ее без ремонта за 30тыс. рублей, на мой взгляд глупо, не тот вариант. Решили с ней повременить. На два года вопрос заморозился, а год назад вернулись к его рассмотрению. Приняли решение использовать другую недвижимость, менее ликвидную, если можно так сказать. В результате поменяли однокомнатную в Ясенево на двухкомнатную в ближнем Бутово-парке (Варшавское шоссе). Даже остались какие-то средства на благоустройство, т.к. въезжали в пустые стены. Недавно закончил класть плитку в коридоре и кухне. Надо сказать, что и стоимость ремонта за последние годы существенно выросла, несмотря на растущий ассортимент новых недорогих материалов. Так вот, стоимость объекта на академической в этом году уже оценивают в 8 млн., но при грамотном подходе, как объяснил знакомый из "Инкома" есть варианты продать за 9-9,5. Но для этого нужен ремонт, стоимость которого, как утверждают, не окупается. Получается и калькулятор был левым, и риэлторы попадались из разряда действующих на поток. Не могла же цена вырасти настолько.

Логично, что встал вопрос, какие именно факторы влияют на стоимость и в какой степени, что бы не прогадать с продажей и разменять на нормальную однокомнатную в пределах МКАДа (5-6 млн.) + квартиру на стадии строительства (2-3 млн.), преимущественно из объектов Новой Москвы.

Подскажите, а какая сегодня средняя комиссия за услуги по продаже квартиры? Потому что тот же "Инком" берет несоразмерную с их работой сумму. Видел в деле этих ребят, так я и сам могу, Азбука жилья берет поменьше, но с ними только оформляли сделку и расценки на оценку, поиск и прочее неизвестны. Расклейка объявлений, не особо актуальная база не вызывают доверия, а значит прямая дорога к частникам.

Пока смотрим на рынок в ожидании непонятно чего, жена не торопится, для нее сделки с недвижимость - страх, обман, для меня - решение многих семейных вопросов.

Share this post


Link to post
Share on other sites
Сдавать ее без ремонта за 30тыс. рублей, на мой взгляд глупо, не тот вариант.

Почему? На каждый товар есть свой покупатель.

Так вот, стоимость объекта на академической в этом году уже оценивают в 8 млн.

Кто оценивает?

...как объяснил знакомый из "Инкома" есть варианты продать за 9-9,5.Но для этого нужен ремонт, стоимость которого, как утверждают, не окупается.

Знакомый из "Инкома" предложил вложить млн-полтора чтобы продать за 9-9,5? Что в итоге составит те же 8 млн.+ ваша головная боль по ремонту.))))

Подскажите, а какая сегодня средняя комиссия за услуги по продаже квартиры?

В вашем случае это продажа одной и покупка другой (нормальную однокомнатную в пределах МКАДа (5-6 млн.)) при условии того что квартиру на стадии строительства будете приобретать сами.

Потому что тот же "Инком" берет несоразмерную с их работой сумму

...

Азбука жилья берет поменьше,но с ними только оформляли сделку

Готовы озвучить цифры инкома и Азбуки?

Видел в деле этих ребят, так я и сам могу,

Может вам стоит посмотреть в сторону сопровождения сделок...а все остальное самому?

Пока смотрим на рынок в ожидании непонятно чего

Вообщем то и правильно делаете что просто смотрите сейчас. Тем более (я так поняла) что не спешите и хотите продать по максимуму рынка уже 3 года.

  • Like 1

Share this post


Link to post
Share on other sites

Почему? На каждый товар есть свой покупатель.

Я в плане того, что если сделать ремонт, то сдавать ее можно за 40-45 тыс. 30 тыс. - средняя цена квартир на окраинах ЮЗАО, судя по личным примерам. Так зачем иметь квартиру под сдачу в аренду и сдавать ее по заниженной цене? Исходя из этого и созрел вариант с разменом, ну в моем случае, как Вы заметили - это продажа с последующей покупкой и инвестированием в стройку. На выходе могут получиться теже45-50 тыс. рублей, но совокупная стоимость объектов недвижимости увеличится на 25-30%.

Кто оценивает?

Риэлторы "Азбуки". Общался месяц назад.

Знакомый из "Инкома" предложил вложить млн-полтора чтобы продать за 9-9,5? Что в итоге составит те же 8 млн.+ ваша головная боль по ремонту.))))

Нет, что Вы, он же мне не враг :) Он как раз и говорит, что смысла вкладываться нет, что стоимость от этого не сильно изменится. Но я отказываюсь в это верить! Ведь когда покупаешь продукты в магазине, в первую очередь оцениваешь их состояние. Иначе брал бы полуфабрикаты. Многие говорят, мол чаще покупают, рассчитывая еще и ремонт делать, но мне такой покупатель зачем. Я никуда не спешу, пусть придет тот, кто не собирается делать ремонт, а хочет въехать в готовое жилье, в 10 минутах от метро, в нормальном доме, недалеко от центра города.

Готовы озвучить цифры инкома и Азбуки?

За все "Инком" хотел взять 500-600 тыс., но вовремя разорвали с ними отношения и обратились в "Азбуку", которые за сопровождение взяли 100 тыс. рублей. Но в итоге все равно получилось около 400 тыс., а за что не понятно. Если бы было что оценивать и что проверять, это одно дело. Но по факту была квартира в собственности более 3 лет с одним собственником, и была вторая, которую покупали, новая, готовая к заселению, новостройка.

Может вам стоит посмотреть в сторону сопровождения сделок...а все остальное самому?

Так и думаю поступить. А на какую сумму приблизительно можно рассчитывать, если обращаться за сопровождением к частному риэлтору. Ведь зная это ты можешь оценивать, пытается ли он на тебе нажиться, а в обратном случае уровень и опыт его деятельности.

Скажите, а правда есть такое негласное правило, что если тебе не нравится риэлтор, ну видишь что особо ничего не предпринимает, то "Инком" предоставляет одного из своих лучших специалистов? И чем это может грозить, т.к. слышал, что в этом случае понять намерения опытного риэлтора в отношение той или иной сделки практически не получится.

Share this post


Link to post
Share on other sites
Скажите, а правда есть такое негласное правило, что если тебе не нравится риэлтор, ну видишь что особо ничего не предпринимает, то "Инком" предоставляет одного из своих лучших специалистов? И чем это может грозить, т.к. слышал, что в этом случае понять намерения опытного риэлтора в отношение той или иной сделки практически не получится.

Я в Инкоме не работала. Из авторитетных "инкомовцев" здесь на форуме могу порекомендовать вам админа - Марию Румянцеву.

Одно но. Есть еще такое понятие как профессиональная этика. Исходя из этого думаю что внутренние корпоративные договоренности вам раскрывать здесь никто не будет.

Лично вы готовы здесь и публично поделится информацией для служебного пользования?

Share this post


Link to post
Share on other sites
На выходе могут получиться теже45-50 тыс. рублей, но совокупная стоимость объектов недвижимости увеличится на 25-30%.

Вы еще попробуйте сдать для начала просто нормальную однушку за 45-50 т.р.на окраине пусть и не самого плохого округа ЮЗАО)))

Увеличение будет исключительно из-за новостроя, купленного допустим на стадии котлована.

Ведь когда покупаешь продукты в магазине, в первую очередь оцениваешь их состояние. Иначе брал бы полуфабрикаты.

....

Многие говорят, мол чаще покупают, рассчитывая еще и ремонт делать, но мне такой покупатель зачем.

Логика абсолютна не ясна.

Придет покупатель и заплатит вам цену исходя из того состояния в котором квартира находится в момент продажи. И к чему тогда разговоры о ремонте?

Но я отказываюсь в это верить!

Вы прям как в верю-неверю играете. Оценивает- Азбука, подсказывает- представитель Инкома, сам же я ищу частника на сопровождение, который будет работать за еду за самый минимальный из возможных гонорар,но при этом он должен быть профи. Так?

  • Like 2

Share this post


Link to post
Share on other sites

Вы еще попробуйте сдать для начала просто нормальную однушку за 45-50 т.р.на окраине пусть и не самого плохого округа ЮЗАО)))

Увеличение будет исключительно из-за новостроя, купленного допустим на стадии котлована.

Не совсем понял. Это что за такие однушки на окраине за 45-50т.р.? Понятно дело, что исключительно из-за новостроя, на то и упор. Зато геморроя прибавится с двух квартир платежки собирать :)

Вы прям как в верю-неверю играете.

Так.

Логика абсолютна не ясна.

Если в вкратце, то я сам формирую портрет покупателя. Все разговоры о покупательских предпочтениях, на мой взгляд, лишь уловка чтобы побыстрее реализовать объект недвижимости. Риэлторы в один голос кричат, что стоимость ремонта не окупается. С чего бы? Стоит квартира, к примеру, 8 млн., без ремонта. Если условия позволяют (наличие рядом метро, инфраструктуры и всего прочего), то я сделаю ремонт на 1 млн. и выставлю ее уже за 9,5 млн.

Просто я сомневаюсь, что за такую цену ее никто не купит. У покупателя всегда есть выбор, купить квартиру, в которую он вложится и потратит время на ремонт, либо купить по-соседству с ремонтом и на следующий день со всей своей семьей въехать в свежую квартиру.

Share this post


Link to post
Share on other sites

А вы уверены, что тот ремонт, что на 1,5 млн сделаете вы, придется по вкусу покупателю? Может ему унитаз нравится с перламутровыми пуговицами квадратный, а вы поставите овальный, или ванну он хочет с гидромассажем, а вы поставите душ (или наоборот).

Так что вы можете пытаться формировать вкусы покупателя исходя из собственных предпочтений, но тот, кто ее купит, может иметь взгляды и приоритеты абсолютно противоположные.

  • Like 3

Share this post


Link to post
Share on other sites

Соглашусь ,Анна, с вами.

На вкус и цвет все фломастеры разные (с)

Риэлторы в один голос кричат, что стоимость ремонта не окупается. С чего бы?

Вы даже для начала определится со стоимостью своей квартиры не можете, а уже

"выставлю ее уже за 9,5 млн". и "все сам смогу"

Вы прям как в верю-неверю играете....Так.

Дальше (я задала вопрос насчет кого вы ищете) решили не отвечать?

Не совсем понял. Это что за такие однушки на окраине за 45-50т.р.?

Это я о том что вам оооочень трудно будет сдать однокомнатную квартиру за 45-50т.р. (ту что вы собираетесь купить) на окраине ЮЗАО (вы же его расматриваете? сужу по Академическая-Ясенево-Бутово)

Share this post


Link to post
Share on other sites

про ремонт. Согласна с Анной и Еленой. Если грубо, вкладывая в ремонт миллион, рассчитывайте, что стоимость квартиры увеличится тысяч на 200-300, не больше. Учитывайте детали: например, в пятиэтажной хрущевке в 30 минутах бегом от метро, совсем не нужно делать евроремонт (или то, что принято так называть), так как такие квартиры покупают исключительно из-за дешевизны квадратного метра; Действительно есть смысл отделывать квартиру в новостройке, где соседи ещё в "бетоне" (если для вас это инвест.проект) - тогда и ваш миллион скорее всего "отобьётся" даже при быстрой продаже

Share this post


Link to post
Share on other sites

про ремонт. Согласна с Анной и Еленой. Если грубо, вкладывая в ремонт миллион, рассчитывайте, что стоимость квартиры увеличится тысяч на 200-300, не больше. Учитывайте детали: например, в пятиэтажной хрущевке в 30 минутах бегом от метро, совсем не нужно делать евроремонт (или то, что принято так называть), так как такие квартиры покупают исключительно из-за дешевизны квадратного метра; Действительно есть смысл отделывать квартиру в новостройке, где соседи ещё в "бетоне" (если для вас это инвест.проект) - тогда и ваш миллион скорее всего "отобьётся" даже при быстрой продаже

Спасибо. Т.е. в практике больше случаев, когда продажа вторичного жилья с ремонтом затягивается из-за завышенной продавцом ценой, т.е. "Проблемных" клиентов? Я к тому, что сиреневые унитазы это перебор, также, как миллионный ремонт. Поэтому с Анной соглашусь.

Впрочем обновить квартиру перед продажей наверное стоит, если хочешь продать ее по максимально возможной цене. Наверное стоит выложить фото, что б было наглядней, но пока это сложно сделать. Я бы поменял окна, зашпаклевал бы стены, одна стена не то чтобы со вздутием, но дефект в виде изгиба виден хорошо, надо нарост И так далее до ровной. линолеум заменить либо на ламинат, либо новый застелить, мебель какую-никакую по минимуму, кухня не в очень хорошем состоянии, на потолках обои. Тыс. 300 - 400 это обойдется.

Share this post


Link to post
Share on other sites
Guest
This topic is now closed to further replies.
Sign in to follow this  

  • Recently Browsing   0 members

    No registered users viewing this page.

×