Рынок недвижимости Италии: итоги 2012 года и прогнозы на будущее

[LuxuryVillaItaly]

Ведущий итальянский институт экономических исследований Nomisma spa (www.nomisma.it), основанный в 1981 году, занимается анализом рынка жилья в Италии с 2000 года. Представляем вашему вниманию 3-ий доклад, опубликованный в ноябре 2012 года, который показывает, что экономическая ситуация в Италии в ближайшие месяцы ухудшится.

Надежды на некоторое восстановление в 2013 году окончательно сломаны. В 2012 году число совершаемых операций упало на - 22% по сравнению с предыдущим годом. По прогнозам экспертов ситуация ухудшится в 2013, когда ожидается 454.353 сделок (-3% по сравнению с 2012 годом). Для сравнения, в период с 2009 - 2012 годы было зарегистрировано 600.000 продаж жилой недвижимости в год. А о 800.000 сделках, которые заключались десять лет назад, можно только мечтать.

Основной причиной такой ситуации является рынок кредитования. Кредитный кризис итальянских банков и Европейского Центрального Банка продолжается. В последние годы итальянский рынок недвижимости был зависимым от кредитов и большинство людей покупали дома по ипотеке, поэтому в данный момент число продаж заметно уменьшилось. Итальянская и европейская банковские системы обязаны помочь нуждающимся семьям в оплате, но на самом деле они лишь ужесточили свою хватку.

Резкое снижение продаж нашло свое отражение в увеличении размера скидок от запрашиваемой цены. В 2012 году средняя скидка составляла 16%. Итальянцы практичны и экономны, поэтому скидки не достигли уровней, наблюдавшихся в США, Греции, Испании. Скидку делает тот, кто вынужден продавать, у кого нет другого выхода. В Италии пострадала только недвижимость среднего и низкого уровня.

В 2012 году году цены упали, в среднем, на 4%; худшие показатели были зафиксированы во Флоренции и Турине, в то время как в больших городах как Рим и Милан показатели были намного меньше.

Ожидается, что общий оборот рынка жилой недвижимости в Италии в конце 2012 года будет составлять 466.644 продаж, то есть 171.437 евро/продажа. Увеличились также темпы заключения сделки (то есть время с момента получения мандата на продажу до заключения предложения о покупке). Продажа жилого объекта занимает, в среднем, 8 месяцев. Десять лет назад дома продавались за 4 месяца!

Элитное жилье в Италии и вторые дома на море - два рынка, которые не пострадали от кризиса в Италии. В основном их приобретают иностранцы, особенно русские, которые ищут новые дома или с отделкой.

[ZhannaSwiss]

"Элитное жилье в Италии и вторые дома на море- два рынка которые не пострадали от кризиса в Италии. В основном их покупают иностранцы, особенно русские....."

Придеться вмешаться как инвестиционному консультанту. Рынок недвижимости любой страны, только тогда хороший и устойчивый, когда большинство покупателей на этом рынке местные граждане. Когда на рынке недвижимости любой страны "правят бал" иностранцы, это плохой признак. Исключение могут составлять только маленькие территории типа Монако. Однако это исключение, которое лишний раз подтверждает правило.

И дело не в национальном шовинизме. :) Если местные НЕ покупают недвижимость, значит на это есть весомые причины.

Например какие?

1. Рынок в депрессии. На рынке стагнация или падение. Это может длится годами и десятилетиями.

2. Из этого региона идет отток населения.

3. Высокие налоги и другие расходы на содержание недвижимости.

4. В регионе плохо с доходами. Плохо с доходами у администрации региона. Плохо с доходами населения. Нет возможности заработать деньги, найти нормально оплачиваемую работу.

5. По каким-то причинам местные граждане выводят свои капиталы за пределы региона.

Иностранному покупателю не всегда легко узнать об этих причинах. Тем более не зная языка. Надеяться что об этом расскажут продавец или риэлтор, тоже не приходится. Иностранный покупатель видит лишь яркую картинку, "типа море, свежие фрукты," и "скидку в цене", про которую рассказывает девушка-риэлтор.

Конечно, если речь идет о покупке недвижимости для себя любимого, когда просто нравится, когда выгода и не нужна, то почему не купить?

Только это другая история, и уж точно не про инвестиции. :D

[АннаVe]

Недвижимость - это не только инвестиции . Это и место отдыха для себя и семьи, а также один из способов сохранения капитала.

Смотрю, что изменилось с 2012-2013-го годов. Принципиально - ничего.

По-прежнему рынок зависит от готовности банков предоставлять займы (mutuo) под приобретение недвижимости. И банки свои требования не смягчают, а только ужесточают.

Сложилась такая практика отчасти после судебных тяжб по просроченным ипотечным платежам, когда банки проигрывали от того, что выдавали займы заведомо неплатежеспособным лицам. Теперь платежеспособность жестко контролируется, и, в зависимости от банка, размер ежемесячного платежа не может превышать 30-40% от задекларированного дохода нетто. Если превышает, то просят привести гарантов с высокими доходами, большими остатками на счетах, недвижимостью в собственности. Гарантия предоставляется на весь срок ипотеки, но при определенных условиях (стабильные платежи, рост доходов заемщика) банк может освободить гаранта от обязательств.

Еще один фактор, влияющий на рынок - рост предложения. Связано это с увеличением налога на второй (третий и т.д.) дом, с высокой стоимостью содержания пустующего жилья. Сдавать его в аренду не всегда получается, там свои нюансы, потому такие "лишние" объекты сейчас наводнили рынок.

Из новшеств - ввели налог на земли сельхоз назначения, в горах он около нуля (пока), а вот на равнинах, похоже, будет достаточно высоким, особенно если в собственности гектары земли. Перевод земель из сельхоз назначения (агро) в земли под строительство в Италии - процедура достаточно сложная и может длиться десятилетиями. Незаконное строительство, как и расширение уже существующего жилого фонда без соответствующих документов, карается очень высокими штрафами и не узаконивается, то есть порядок определен и нарушить его невозможно - сначала проектная документация (на землях под строительство), затем само строительство в установленные сроки.