Бали. Заметки, новости, спецпредложения

[Мария]

Акции и спецпредложения

 Скидка $15.000 на смарт виллы в GREEN VILLAGE на Нуса Дуа: вместо $110.000 -- $95.000

Пресейл, сдается во втором квартале 2028 г.

При покупке виллы за $110.000 чистая прибыль инвестора за 5 лет при сдаче в аренду составит $63.263. Плановые показатели:

• ADR (средняя цена за ночь) $80
• OCC (средняя заполняемость) 80%
• Расходы на управление 20%
• Операционные расходы 30%
• Рост ADR в год 4%
• Прирост стоимости в год 5%

Доход после сдачи в аренду и перепродажи через 5 лет $140.329, ROI 25,5%

Расчеты в трех сценариях: https://docs.google.com/spreadsheets/d/1TUEmz6XirtBXuzEUDNRKTPE6XSG0YpC5/edit?gid=1051660168#gid=1051660168 

  Спец. условия на апартаменты ANTA Residence в Чангу

Цена: $170.000 вместо $180.000 на Superior Suit в рассрочку формата 80/20: 80% до сдачи комплекса, а остаток 20% - с арендного дохода

Это комплекс апартаментов 5* на главной улице Чангу - Бату Болонг, срок сдачи II кв. 2026 г., сейчас ведутся внутренние отделочные работы, монолитные работы завершены

 Доступно долевое инвестирование: 

Стоимость апарта $374.000. Доля от $10.000 (от 2% юнита) - $10.000. Первый платеж $5.000, далее 2 платежа по $2.500

Доходность: 

Ежегодный рост стоимости недвижимости во время строительства объекта 20%

Рост стоимости после сдачи комплекса в эксплуатацию 10%

Чистая прибыль от продажи после окончания строительства $3.200 (32% от первончальной цены)

Процесс: инвестор вносит денежные средства в размере определенной доли от общей стоимости апартаментов. Управляющая компания, отельный оператор RIBAS HOTELS Group, обеспечивает сдачу апартаментов в аренду.

В результате управления инвестор получает доход, пропорциональный своему вкладу.

Здесь обзор проекта https://pron.realty/topic/11726-anta-residence-в-чангу-апартаменты-премиум-класса/#comment-206007

Ход стройки онлайн https://antagroup.info/translation-canggu 

Сниженная цена на всего 1 виллу категории 2-bedroom в проекте Ramada Encore by Wyndham - стоимость $313.000 вместо $351.000

Комплекс строится на юге Букита в районе Южной Куты и Нуса Дуа, сдается в IV кв. 2026 года

 GREEN VILLAGE | ВИЛЛЫ С ROOFTOP И ВИДОМ НА ОКЕАН
$480.000 -- $420.000 новая цена

GREEN VILLAGE строится на Нуса Дуа, вторая линия от океана, в 700 метрах от пляжа Гегер. Общая площадь комплекса 2,36 га

Длинный лизхолд 27+25 лет, розовая земля, завершение строительства в июне 2028. Первый взнос от 30%, рассрочка до конца строительства

ROI при аренде в базовом сценарии 13%, доход после сдачи в аренду и перепродажи через 5 лет $516.029 (22,9%)

[Мария]

Спецпредложение, BAZA KEDUNGU - отель с инфраструктурой (спортзал, инфинити бассейн, руфтоп, кафе, магазины)

• 1 этаж, вид на рисовые террасы
• 2 минуты пешком до океана
• Leasehold на ключах 27 лет 

Апартаменты AL 108 стоимостью $59.400 по спецусловиям:
— Вы покупаете 50% юнита по цене готового объекта
— Вторые 50% остаются за девелопером
— Доход от аренды делится 50/50
— Гарантированные 10% годовых на 5 лет в валюте

Платёжные условия:
Первый взнос: $23.760
Далее 3 ежеквартальных платежа: $11.880 х 3

Доходность:
До 15,2% в год
Ежегодный доход: $9.025
Гарантированная доходность: 10% на 5 лет = $29.700 ($5.940 x 5 лет)

Презентация во вложении

Апартаменты AL.pdf

[Мария]

в дополнение к предыдущему посту - как работает. Это предложение долевого инвестирования, где ваш партнер - застройщик

Инвестор покупает 50% объекта и становится совладельцем юнита по цене готового объекта

Вторые 50% остаются за девелопером - он инвестирует в проект вместе с вами. 

Инвестор получает гарантированные 10% годовых в валюте на 5 лет независимо от загрузки. Застройщик управляет объектом - берет на себя аренду, рекламу, администрирование и отчётность

Доход от аренды делится 50/50. Каждый заработанный доллар делится между инвестором и застройщиком, что исключает конфликт интересов.

Пример: Первый взнос от $19.000, 50/50 с застройщиком

Гарантированная доходность по договору 10% на 5 лет (если фактический ROI выше, то инвестор получает его, но не ниже 10%) 

При внесенияи брони и первого взноса вы подписываете Соглашение о намерениях (LOI) и Соглашение об управлении строительством (CMA). После ввода объекта в эксплуатацию юнит передаётся управляющей компании, сдаётся в аренду и доход делится 50/50 между вами и застройщиком

Финансовая модель рассчитана
 с учётом всех операционных расходов. Прибыль распределяется котловым методом

подробности у меня в тг @Marya_Rumyantseva

[Мария]

Специальные условия в рамках Черной пятницы на 2 последних апартамента в Gate 11

Комплекс уже сдан, вы получаете прибыль сразу после покупки

Апартаменты на 3-м этаже с видом на рисовые террасы и сторону заката

Локация

• 7 минут до Чангу

• 20 минут до Mal Bali Galeria

• 30 минут до аэропорта

Leasehold: 19 лет

Площадь: 54 м²

Цена за м²: $1.833

Цена: $99.000

Суточная аренда: $83

Доходность: 14% годовых при реалистичной загрузке 80%

Годовой доход (чистыми): $13.860

• Апартаменты полностью забронированы до декабря включительно

• Есть несколько контрактов с помесячной оплатой

• Текущая базовая ставка на Airbnb — $83/сутки, что выше показателя, заложенного в финансовой модели ($70/сутки). Благодаря этому фактический ROI уже превышает прогнозный показатель (12%)

• Ежеквартальный отчет по доходности будет готов уже в декабре

Оставить заявку можно здесь или в тг @Marya_Rumyantseva

Партнерам: Ваша комиссия 3,5%. Канал по партнерке

[Мария]

Партнер-застройщик прислал аналитику заполняемости района Кедунгу - с загрузкой, стоимостью ночи, количеством номеров - с соответствующими скринами, интересно

Выводы:

Стабильный спрос на 1-2BR юниты

Рынок показывает устойчивую востребованность студий и апартаментов на 1-2 спальни - высокая средняя загрузка номеров: 79% для 1-бедрум и 92% для 2-бедрум 

Если отбросить 1 статистически не важный 5-бедрум юнит, то юниты с 2мя спальнями уверенно лидируют среди всех категорий

Дефицит больших (от 3 спален) юнитов для компаний / групп туристов

Многие туристы путешествуют с друзьями или семьями, и сталкиваются с нехваткой жилья, рассчитанного на 4+ человек

ссылка на таблицу https://docs.google.com/spreadsheets/d/1nseHLrlD3W2MLFMhvwUCdBydPTsUuZC40QMbPVpMAnU/edit?gid=1195679822#gid=1195679822

[Мария]

Топ-5 вилл для задачи сохранить и приумножить

1. Вилла 2 спальни, 127 метров на Нуса Дуа (Букит) за $295.000

ROI от 14% годовых. Срок сдачи: I кв. 2027 г.

Чем хороша: место - курорт на курорте; соседи - Kempinski и Ritz-Carlton (однородное окружение), длинный лизхолд: 25 + 5 + 25 лет, вид на океан

2. Вилла 2 спальни, 193 метра, локация Seseh за $420.000

Seseh рядом с “городом будущего” Nuanu, который Солонин (qiwi) строит

ROI от 12% годовых. Срок сдачи: IV кв. 2025

Чем хороша: 250 м до пляжа, длинный лизхолд: 23+5+25, почти построена - идёт внутренняя отделка, старт аренды по плану в декабре 2025. Драйвер роста цены локации - строящаяся дорога с мостом, соединяющая Чангу и Nuanu city.

3.  Вилла 2 спальни, 138 метров на Нуса Дуа (Букит) за $313.500

ROI от 13% годовых*. Срок сдачи: III кв. 2027

*от 13% годовых в аренде. В сценарии перепродажи застройщик прогнозирует 90% ROI за 7 лет (с учетом покупки сейчас - на пресейле)

Чем хороша: 500 метров до океана, окружение - The Apurva Kempinski, Bali National Golf Club и Marina Tanjung Benoa; Пресейл - первый взнос от 30%, далее рассрочка 0% до конца строительства

4.  Вилла 3 спальни, 251 метр в Убуде (Сукавати) за $415.000

ROI 13-15% годовых. Построена в начале этого года

Чем хороша: Убуд - популярное место; инфинити бассейн и сауна; вид на джунгли и на реку; лизхолд 27 + 30; готовый вариант

5.  Вилла 2 спальни, 130 метров в Нуану Сити за $555.000

ROI до 16% годовых + капитализация до 30% (сейчас пресейл). Срок сдачи III кв. 2026 г.

Чем хороша: Нуану - супер известное место; длинный лизхолд 25+20+10; поскольку сейчас пресейл, есть разные акции - первый взнос 30% и рассрочка на 18 месяцев с привязкой к этапам строительства / есть акция по покупке половины юнита, а половина остается у девелопера и прибыль от аренды делится 50/50; гарантированная доходность 7% на 5 лет после сдачи. Мебель, техника, управление - все премиум

Комиссия агентам от 3%

[Мария]

#спецпредложение

Скидка $20.000 на коллекционную виллу до конца декабря

Вилла в 5 минутах пешком от океана, 60 м² за $180.000

(старая цена $200.000)

Seseh, Canggu — 300 м до пляжа. Seseh один из самых быстрорастущих премиальных районов Бали

Это бутик-комплекс из 10 дизайнерских вилл

• Доходность ~12% годовых

• Управление собственной УК

Сдача: Q2 2026, готовность 40%

✔ Спальня с выходом к приватному бассейну

✔ Второй этаж: кухня + гостиная, потолки 4 м + скайлайт

✔ Встроенная техника премиум (Италия / Германия)

✔ Интерьер: бетон, дерево, натуральный свет

✔ Продуманность каждого элемента от панорамных окон до тропического сада

⸻

• 2BR виллы в комплексе от $275.000

Рендеры: https://goo.su/boUact

Планировка: https://goo.su/iyWH5X1

Локация: https://goo.su/GkB3psv

Оставить заявку можно здесь или в тг @Marya_Rumyantseva