Новостройка - своими руками

[nagatinos]

Новостройка своими руками

В заметке описан опыт общения соинвесторов - дольщиков одной московской новостройки, строящейся с 2008 года. Материал поможет потенциальным покупателям реалистистично оценить время окончания строительства и строить общение на основе уже имеющегося опыта.

В связи с резким ростом цен на недвижимость за последние годы, особенно в Москве, очень многие оказались перед выбором – как обеспечить себя жильем? Либо покупать готовое жилье по цене минимум 6 - 7 тысяч долларов за квадратный метр, либо покупать более дешевые новостройки. Очень многие не могут себе позволить приобретать готовое жилье в связи с крайне высокими ценами.

Проблема в том, что недорогое жилье (жилье «эконом») класса на этапе строительства не продается по договорам о долевом строительстве вовсе, а лишь с использованием различных схем. Поэтому практически все приобретатели недорого жилья были ВЫНУЖДЕНЫ брать на себя риски и приобретать жилье на этапе строительства по предлагаемым строителями схемам, так как просто не было иных альтернатив.

Соинвесторам была неоднократно предложена помощь различных юристов, адвокатов и организаций на платной основе. В силу отсутствия положительного опыта в открытом доступе и наличия юристов среди дольщиков объекта данная помощь была отвергнута.

Выбор объекта инвестиций

В нашем случае объект был выставлен на продажу с 2007 года, а начало работы Госкомиссии планировалось в 4-м квартале 2008 года. Год за годом, окончание строительства переносилось, а обещания исчезли с сайта продавца и переросли в устные обещания.

Вопрос : Как потенциальный покупатель может получить ориентировочную, но реалистичную дату окончания строительства?

Ответ : Из генерального плана застройки города и распоряжений Правительства Москвы. В нашем случае они сроки тоже срывались, но это то, на что Вы можете опираться в своих запросах в дальнейшем.

Совет : Перед покупкой квартиры в новостройке, не пожалейте своего времени - отправьте письменные запросы в префектуру округа и правительство Москвы - запросите данные об окончании строительства выбранного объекта. Во всех дальнейших обращениях это будет служить точкой опоры. Устные обещания и индивидуальные контракты не в счет и будут являться объектом административного права. Если Вы хотите добиваться помощи чиновников Вам нужно знать даты окончания строительства в их распоряжениях.

Это не скрытая реклама, но некоторые банки очень хорошо и тщательно подходят к выбору объектов под которые дают ипотеку. Один из таких банков "Сбербанк", зайдите на их сайт и посмотрите список аккредитованных новостроек. Такой вариант менее рисковый, но более дорогой. Сразу скажу, что нашей новостройки в списке не было.

Заключение договора

В нашем случае соинвесторы - дольщики сначала покупали векселя, которые по истечению срока давности менялись на предварительные договора. Присоединившиеся в конце 2011 года и далее вступали в Жилищный кооператив.

В последнем случае, при оформлении договора купли-продажи сотрудники Компании сказали, что нужно написать доверенность (заверить у нотариуса) на сотрудника Компании о том, что мы ему доверяем участвовать в заседаниях, обсуждениях. Без доверенности, отказывались выдавать справки об уплате пая в кооперативе.

Совет : Если Вы хотите оформить отзыв доверенность , то его нотариально не нужно оформлять. Нужно просто официально (по почте с описью вложения, или лично с отметкой о принятии) уведомить об этом поверенного и тех лиц, для представительства перед которыми выдана доверенность.

Общение с представителями органов власти

В связи с тем, что окончание строительства бесконечно переносилось, соинвесторы стали проявлять активность и обеспокоенные судьбой своих вложений. В течении всего срока, Компания ни разу не проинформировала людей, инвестировавших миллионы рублей в индивидуальном порядке.

В письменном виде, Компания продавшая векселя, паи ответила следующее : "указать конкретные сроки не представляется возможным, так как товарищество не является заказчиком - застройщиков, не является эксплуатирующей организацией и соответственно не несет ответственности за третьих лиц". Хотя из информации предоставленной официальными органами следовало, что заказчиками, подрядчиками и будущая управляющая компания являлись дочерними компаниями.

Совет : Иерархия обращений - письмо Президенту

Порядок обращения всегда должен быть последовательным, начиная с низших инстанций и на вверх, при этом прикладывая к каждому последующему обращению, ранее направленное обращения и полученные отписки.

Если до Управления делами Президента дойдёт такое письмо с приложенными подтверждениями об обращениях в ниже стоящие инстанции и отписками, то такое обращение берут на контроль. Если просто жалоба, то её спускают в нижестоящие инстанции, а те ещё ниже. Так у нас работает аппарат. Как правило такие жалобы не на контроле.

Кроме того, когда граждане создают объединения, общественные организации или входят в организации (движения), то к такой категории граждан отношение совсем другое. Чиновники бояться когда граждане организованно объединяются.

Важно держать открытыми координаты куда соинвесторы могут обращаться, ответы и тексты писем. Ведь если соинвестор отправит одно обращение в год, от типичного многоквартирного дома в 400 квартир - Вы будете всегда на виду.

Инициативная группа

Чтобы избежать общения с соинвесторами, продавцы (иначе не назовешь, так как застройщиком не являются) сажают одного человека "руководителя отдела по работе с инициативными группами", который в свою очередь работает только с одним человеком от соинвесторов -дольщиков. У соинвесторов это один и тот же человек от нескольких или даже целого микрорайона.

Тут делается упор на человеческую слабость, представитель соинвесторов называет себя "Руководителем Инициативной Группы" после чего цель продавца достигнута - один человек задаёт вопросы от многих сотен. Таким образом снижается поток обращений за банальной информацией - обновленных графиков строительства, подключений по постоянной схеме к коммуникациям, позволить участвовать в выборе управляющей компании.

Глава инициативной группы пытается совместить работу, семью и стройку, при этом не являясь профессиональным строителем, адвокатам или кем-то еще, но при этом тщеславным.

При средней площади квартиры в 50 кв.м и цене в 100 тысяч рублей за квадрат речь идет о проекте стоимость в 2 млрд. рублей (400 квартир в одном доме) .

Тщеславие и предвзятость сказывается не только на несбалансированном интересе (своя рубашка, корпус, дом ближе к телу), но и вялым подрыгиванием - "мне за это денег не платят, общественные начало за многомиллиардную стройку без формальной ответственности".

На это и делается ставка, продавец на запросы от остальных соинвесторов начинает генерировать отписки -обращайтесь в инициативную группу.

Совет: избежать создания инициативной группы нельзя, так как тщеславие даст о себе знать и "продавцы" примут первого зарегистрировавшегося. Создайте её первым, зарегистрируйте почту и позвольте отправлять от имени инициативной группы вопросы в СУ-155, ставя на копию список рассылки и регистрируя вопросы. Большинство почтовых ящиков можно настроить таким образом, чтобы получаемая почта рассылалась на определенную группу (или всех желающих соинвесторов).

Все упоминаемые в тексте торговые марки являются собственностью их уважаемых владельцев, и все права сохранены. Названия товаров и имена политиков не указывают на реально существующие рыночные продукты и относятся только к проекциям элементов торгово-политического информационного пространства, принудительно индуцированным в качестве объектов индивидуального ума. Автор просит воспринимать их исключительно в этом качестве. Остальные совпадения случайны. Мнения автора могут не совпадать с его точкой зрения. © Виктор Пелевин, Generation «П».

Если Вы применяли какие-то иные способы работы с органами власти и застройщиками, будем рады если Вы поделитесь ими. Что было наиболее эффективным?

ссылка удалена

[nagatinos]

Сайт дома Нагатино-Садовники мкр.1, д.29А -удалено

[nagatinos]

Если Вы считаете неполноценным обмен статьи на ссылку на сайт визитку дома Нагатино-Садовники, мкр.1, д.29А, удалите, пожалуйста статью.

Мы не конкуренты, но ищем наших жильцов-соинвесторов.

[Анатолий Чапаев]

Если Вы считаете неполноценным обмен статьи на ссылку на сайт визитку дома Нагатино-Садовники, мкр.1, д.29А, удалите, пожалуйста статью.

Мы не конкуренты, но ищем наших жильцов-соинвесторов.

А вот слово не ссылка воробей, вылетит - не поймаешь :D

[nagatinos]

Инициативная группа дома по адресу Нагатино-Садовники, мкр.1, корпус 29А по вопросу подключения жилого дома к постоянным городским инженерным сетям и коммуникациям, по адресу : Нагатино-Садовники, мкр.1, корпус 29А - Д.П. Чугунова.

Оригинал ответа доступен на сайте дома : ссылка удалена

Также обновлены фотографии дома за Ноябрь 2012 года : ссылка удалена

Если Вы сами обращались в СУ-155 или иные инстанции по вопросам строительства дома по адресу г. Москва, Нагатино-Садовники, мкр.1, д.29А - присылайте их к нам. Вся личная информация будет удалена. Вместе мы добьёмся окончания строительства дома и контроля качества за строительством - быстрее!

[nagatinos]

Инициативной группой Нагатино-Садовники, мкр.1, дом 29А получен ответ от руководителя Мосгосэкспертизы Валерия Владимировича Леонова.

Так как подготовка ответа вышеупомянутым государственным учреждением за запрос граждан отняла несколько месяцев, напомним суть вопроса: Мосгосэкспертиза выпустила отрицательное заключение по Нагатино-Садовники, мкр.1, дом 29А. Со слов представителя ООО «ОКС СУ №155» Мусина Руслана Рашитовича не были в срок устранены замечания по инженерно-геологическим изысканиям, которые выполнял Мосгоргеотрест.

Все замечания по проектной документации специалистами Проектного Бюро ООО «ОКС СУ №155» были устранены в срок, что отражено в отрицательном заключении Мосгосэкспертизы от 29 ноября 2011г. По замечаниям экспертизы пришлось выполнять расчет геологических рисков, что потребовало больших временных и материальных затрат. Повторно проект был сдан в Мосгосэкспертизу в течение двух недель и 30 декабря 2011г. было получено положительное заключение Мосгосэкспертизы по данному объекту.

Теперь получен ответ от руководителя Комитета города Москвы по ценовой политике в строительстве и государственой экспертизе проектов - Валерия Владимировича Леонова: Проектная документация на строительство жилого дома по адресу: мкр.1, корпус 29А, район Нагатино-Садовники, Южный административный округ города Москвы рассмотрена - положительное заключение от 30-декабря 2011 года № 837-11/МГЭ/221-2/4.

Однако инициативная группа получила в свое распоряжение копию положительного заключения государственной экспертизы Регистрационный номер №77-1-4-1049-11. Объектом экспертизы служили проектная документация без сметы и результаты инженерных изысканий.

Оригинал документа на сайте дома Нагатино-Садовники, мкр.1, корпус 29А : удалено

Существенно обновлены фотографии за декабрь 2012 года :

удалено

[www.keremet.ru]

Спасибо

[Andrey13]

Приветствую! Дела, конечно, плохи. Подобные ситуацию возникают не только при решении жилищного вопроса, но и при инвестиционных вкладах и торговле на международной бирже. Как показывает практика, нечистые на руку учредители компании застройщика защищены всяческими пунктами договора, при которых покупатель всегда остаётся крайним и берёт на себя всю ответственность. Обращения в компанию страховщика, обычно, не даёт никаких плодов, так как все эти страховые контракты - не более, чем формальность, без каких-либо гарантий. Посоветовать можно только написать коллективную жалобу в прокуратуру по факту мошенничества. Также, если не всё потеряно, то есть, если компания застройщик не скрылась окончательно, имеет смысл обратиться в РосПотребНадзор и на ТВ-передачи типа "Контрольная закупка" или местные каналы. Предприниматели любого плана не вынесут такой огласки, так как не смогут дальше работать! И в итоге выполнят таки свои обязательства перед клиентами!

[nagatinos]

Инициативная группа дома по адресу Нагатинская набережная, д. 10, корп. 3 (бывший Нагатино-Садовники, мкр.1, корпус 29А) представляет цикл статей :

Суммированая и пошаговая инструкция о регистрации Вашей квартиры в собственность. Инструкция включает в себя:

- Список документов необходимых для подачи документов в суд на рассмотрение дела

- Часто задаваемые вопросы (получение кадастрового паспорта, если дом не поставлен на учет, исправление ошибок и т.д.)

Все будет дополняться по мере поступление комментариев и дополнений от соседей. Надеюсь что это поможет получить заветные ключи быстрее, как это сделали мы.

удалено

Полный цикл статей о ремонте новостроек серии И-155:

- Планирование и перепланировка

- Черновой ремонт

- Инженерные коммуникации

- Звукоизоляция (шумоизоляция) квартиры и многое другое :

удалено

Визитная карточка дома Нагатинская набережная, д. 10, корп. 3 (бывший Нагатино-Садовники, мкр.1, корпус 29А):

удалено

[Мария]

Выложу с вашего позволения, нужная информация

Оформление квартиры в новостройке в собственность - Нагатинская набережная, д.10, корп.3 (бывший Нагатино-Садовники, мкр.1, корпус 29А)

Пошаговая инструкция по оформлению квартиры в собственность от СУ-155 по адресу Нагатинская набережная, д. 10, корпус 3.

Список документов необходимых для подачи документов в суд на рассмотрение дела:

1. Кадастровый паспорт и экспликация. Кадастровый паспорт мной получен, экспликация будет истребована по судебному запросу. Технический паспорт был бы нужен в случае, если бы квартира не стояла на кадастровом учете.

2. Копия разрешения на ввод объекта в эксплуатацию (Акт ввода дома со строительным и почтовым адресом). Для дома 29А (так же известен как д.10 корпус 3 доступен на визитке дома Нагатинская набережная, д.10, корп.3 )

3. Предварительный договор или договор ЖСК и все приложения к ним. Если у Вас ЖСК все взносы должны быть оплачены.

4. Платежные поручения по договорам (банковские переводы в счет ЖСК или предварительного договора).

5. Выписка из реестра ЗАО «СУ-155» (доступна по требованию, но необязательна).

6. Смотровой ордер на квартиру. При получении, убедитесь что СУ-155 впишет номер Вашей квартиры и ФИО.

7. Соглашение об эксплуатационных расходах. Тут важно заключить договор с Управляющей Компанией и внести квартплату, как свидетельство того, что несете добросовестно обязательства по обслуживанию квартиры.

8. Справка с места работы с указание зарплаты.

Сразу же пишете ходатайство о снижении(лучше)/рассрочке (хуже) госпошлины. Прикладываете документы что у Вас куча детей, ипотека, официальная зарплата 32 руб. 15 коп. Включаете в просительную часть требование о возврате государственной пошлины от СУ-155. Практика показывает, что Суд "пропускает" госпошлину в 20 - 30 т.р. В нашем случае это сработало (для этого и требуется правка с места работы) и пошлину обязали оплатить СУ-155.

Далее несете пакет документов в Симоновский районный Суд (исковое, ходатайство об отсрочке, квитанцию о гос. пошлине, договора и платежки). Количество экземпляров иска по количеству сторон (включая третьих лиц). На своей копии ставите штамп о приеме.

Через неделю звоните к помощнику судьи Д.Шалагиной (либо приходите в кабинет 302), узнаете приняла ли она дело к производству (удовлетворила ли Судья ходатайство о рассрочке (снижении) гос пошлины). Если дело еще к производству не принято, в двух словах поясняете свою финансовую ситуацию, уточните, какие еще документы могут понадобиться Судье для принятия решения об удовлетворении ходатайства. Если Вам отказали - то дело оставят без движения, пока Вы не оплатите госпошлину в полном объеме. Соответственно, чтобы двигаться дальше пошлину придется доплатить.

Когда суд выигран документы подаются на регистрацию собственности. Важно отметить, что на основании того технического паспорта, который производит ВИСХАГИ, Кадастровая палата отказывается вносить в кадастровый учет изменения. В Кадастровую палату подаётся заявление об исправлении допущенной в кадастровом учете технической ошибки. После этого документы подаются на государственную регистрацию права собственности.

Кто сам подавал документы на регистрацию здесь удалено можно смотреть результат принятого решения.

Пометка : На основании п. 3 ст. 28 ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним": "Копии вступивших в законную силу решений и определений судов в отношении прав на недвижимое имущество подлежат в трехдневный срок обязательному направлению судебными органами в орган, осуществляющий государственную регистрацию прав."

То есть если в Росреестр не поступит Ваше Решение из суда с отметкой о вступлении в законную силу , регистратор сделает приостановку до тех пор, пока это Решение не поступит, поэтому лучше сразу просить суд, чтобы они все направили по адресу, в противном случае, срок регистрации затянется, т.к. регистратор обязан направить запрос в адрес суда и только после получения ответа зарегистрирует право.

Приостановку как правило делают на месяц (мах-3 мес.по вашему заявлению можно), если за месяц Ваше решение успеет дойти до регистратора -хорошо, если нет-увы.

Дополнительные вопросы:

1. Как узнать номер и фактический размер своей квартиры? Это только в том случае, если кадастровый паспорт не доступен на квартиру (дом не поставлен на учет).

Идете в ВИСХАГИ, вам там по строительному адресу готовят технический паспорт, там будет как номер квартиры так и строительный адрес. Стоимость - примерно 8 т.р., срок подготовки – две недели. Это позволит указать все существенные параметры квартиры на этапе составления искового заявления, дальнейшие уточнения не потребуются. Технический план на квартиру и другая документация подается в кадастровую палату. Если все документы были оформлены правильно, через 21 день собственнику квартиры будет выдан кадастровый паспорт на квартиру.

2. Дом 10 корп. 3 (бывший 29 А) поставлен на кадастровый учет с ошибками, которые необходимо будет исправить. Суть ошибки заключается в неправильном этаже. Одновременно с получением судебного решения ОБЯЗАТЕЛЬНО!!! необходимо обратиться с заявлением в кадастровую палату об исправлении ошибки. К заявлению можно приложить кадастровый паспорт (обязательно оригинал на обозрение и копию). Пошлиной данное заявление не облагается.

Если вы оплатили все поборы СУ-155 и подписали акты о вступлении во владение, то можно приложить эти документы вместо кадастрового паспорта. Практика показала, что кадастровая палата исправляет этаж на основании этих документов.

Если этаж не исправить, то последуют два варианта:

1) При наличии указаний на этаж в резолютивной части решения регистрация в росреестре будет приостановлена.

2) Если в резолютивной части решения указан только номер квартиры, то будет выдано свидетельство с неправильным этажом.

Кадастровая палата находится в районе метро Перово (выход первый вагон с головы поезда). Точный адрес: Зеленый проспект, дом 20. Желательно подъезжать с утра, т.к. может не оказаться талонов на подачу заявления.

3. Ссылка на сайт проверки кадастрового учета: удалено

Но тут предстоит разобраться, чтобы найти свою квартиру.

4. Сколько госпошлина на Вашу квартиру?

На сайте Мосгорсуда есть калькулятор (удалено) , считаете, вставляете в исковое заявление.