Квартиры вчера и сегодня.

[fatalist]

Цитата

Сравним квартирки?

В 90-е годы население считало «хрущёвки» символом позора, загубившим жизнь целых поколений. И многие до сих пор так думают. Тем более интересно сравнить массовую застройку 60-х с современной.

Попытки обойти нормы приводят к тому, что застройщики искусственно меняют количество комнат в декларациях.

На рисунке представлен такой образец. Он подан (и учтен в таблице) как двухкомнатная квартира. Поставив перегородку в обозначенном месте, вы действительно получите двушку, но кухня в ней будет проходной и темной. Поскольку нормы это не допускают, перегородки нет. Площадь этой квартиры 43 кв м.

 

   Если сравнить с планировкой «хрущевки», то видно, что там была проходная гостиная, а не кухня, но кухня была светлой. Современная квартира на 6 м2 больше. При этом жилые комнаты в ней меньше, а кухня побольше. Санузел в обоих случаях совмещенный. Акцент на большой кухне и превращение её в центр коммуникаций соответствует современной тенденции, при которой в квартирах не устраивают больших приемов, и поэтому расширенная кухня становится местом празднований для небольшой компании, а бывшая гостиная превращается в главную спальню. Также борьба за широкий корпус дома привела к темной кухне. Темная кухня плоха не только отсутствием света, но и необходимостью делать мощную принудительную вентиляцию. На представленной планировке не случайно нет перегородки. Это позволяет застройщику оставить обычные вентиляционные каналы. Клиент, выгородив кухню, сможет оценить сообразительность застройщика и силу физических законов. Впрочем, надо думать, очень незначительная часть покупателей будет выгораживать кухню. Основная задача такого способа представления квартиры – увеличить количество комнат для улучшения статистики.

В целом мы видим, что площади современных квартир немного увеличились, но при этом появился новый тип «квартира-комната». Жалкая каморка, получившая от рекламщиков благородное имя «студия». Наша статистика не видит этот тип, причисляя «квартиры-комнаты» к однокомнатным квартирам. Хотя между ними гигантская качественная разница. Этот тип, будучи широко распространен, ставит крест на всех попытках решить демографические проблемы. В однокомнатной квартире может прекрасно жить один человек, с трудом – супружеская пара, и на пределе возможностей – пара с маленьким ребенком. В квартире-комнате с трудом живет один человек, на пределе – молодая влюбленная пара, и нет никаких шансов пройти это испытание с ребенком. Любопытно, что многие квартиры-комнаты по площади доходят до полноценных однокомнатных квартир. Зачем же их делают? Почему бы не построить на их месте полноценные «однушки»? Здесь говорит своё веское слово экономика. Застройщик любит дома «потолще», а для этого нужны квартиры с минимальной протяженностью по фасаду. Поэтому счастливые обладатели больших студий могут также выделить себе темную кухню со сквозным проходом.

Совмещенные санузлы — это интересный образчик глубины воздействия рекламы на потребителя. В советской прессе их высмеивали, рисовали карикатуры и публиковали душевные истории про умельцев, которые все-таки смогли их разделить вопреки всему. Но в начале 90-х годов «совмещенки» стали рекламировать как «цивилизованный» вариант, широко распространенный «на Западе». Реклама объясняла, что лучше один большой санузел, куда можно «поставить всё», чем два ничтожных стандарта[iii]. Как и следовало ожидать, кончилось это появлением санузлов, куда даже сидячую ванную вставить нельзя. Но удивительным образом никто уже не ропщет. Фокус сместился.

Отметим еще эволюцию балконов. Они стали исчезать. При всей возне с понижающими ценовыми коэффициентами и аварийным пожарным выходом надо признать, что балкон потерял своё изначальное назначение как ближайшее к кровати место со свежим воздухом. В «хрущевке» потенциал балкона раскрывался слабо. Во-первых, из-за недостатка общей площади балкон превращали в склад барахла. Во-вторых, узкая ширина балкона не позволяла поставить на нём стол, и, значит, не было возможности проводить время с комфортом. Но возможность посидеть/покурить/поболтать была, и ей пользовались. Вид на тихий зеленый двор делал своё дело. На 20-м этаже современного жилого дома, с высотными ветрами и шумом автомагистрали, балкон перестаёт быть интересен и отмирает.

Тем, кто считает, что «хрущевки» были запроектированы людоедами, напомню, что параметры этих квартир были заимствованы из работ ведущих архитекторов Западной Европы, таких как Гропиус и Корбюзье. Причем, наши архитекторы внесли в них поправки гуманистической направленности. Чтобы было понятно, Корбюзье предлагал активно строить небоскребы и делать комнаты высотой 2,2 метра (он провел «исторические изыскания», и обнаружил, что именно такой была высота в обычных жилищах в средние века). В учебнике[iv] по проектированию многоэтажных жилых домов в США указана достаточная высота для безригельного каркаса - 2.56 м (от пола до пола, что в чистоте даст высоту помещений менее 2,4 м.).

Итого. Современные квартиры имеют площади  чуть больше  «хрущевок» и в планировках отражают изменения в образе жизни за прошедшие 60 лет.  Некоторый прогресс есть. При этом активно развился новый тип квартиры состоящей из одной комнаты, которому нет соответствия во всей истории послевоенного домостроения.  Сам по себе он имеет право на существование, как улучшенное общежитие для студентов и сезонных мигрантов.  Но, учитывая его широчайшее распространение,  мы понимаем, что породили головную  боль, с которой придется жить десятилетиями.  

 

[Мария]

недавно видела "двушку" 36 метров в новостройке, с перегородкой как написано в посте, по цене полноценной 2комнатной квартиры

[fatalist]

Цитата

Как рождается современная многоэтажка

В опубликованных ранее материалах мы увидели, что средняя площадь квартир массовой застройки не выросла с 60-х годов и упала по сравнению с 80-ми, то есть после распада СССР квартиры стали мельчать.

Многим кажется, что такого быть не может. Площади «двушек» и «трешек» остались на уровне 80-х, появились квартиры «бизнес-класса» и «элитка».  Визуально никакого измельчания не происходит, а средняя площадь на человека уж тем более выросла (строят много, а население не увеличивается).  Однако этот тот случай, когда свои ощущения стоит проверить. Сохранение площадей на уровне 80-х годов сопровождалось широчайшим внедрением квартир-комнат («студий») исключительно маленькой площади. Они и обеспечили падение средней площади квартиры до уровня 60-х гг. и даже ниже. Казалось бы, в этом нет логики. Если стремиться к минимизации, то все квартиры массового сегмента должны стать как можно меньше, а если благосостояние улучшается и население просит квартиры побольше, то зачем строить малогабаритки из одной комнаты?

Эта странность имеет одно простое объяснение. Застройщик стремится снять максимум построенных метров с земли, при этом уменьшить удельные затраты. Первым и очевидным способом является повышение этажности, но на этом общеизвестном факте мы останавливаться не будем. Менее известно, что обе задачи решаются также за счет увеличения ширины корпуса.

Судите сами. «Хрущевка» серии 1-464 имела ширину корпуса 11,5 м в то время как сейчас её доводят до 15-17 м. Если взять для ориентировочного расчета 16 м, то прибавка составит  39%  площади на каждом метре длины дома. Есть за что побороться!

Но чтобы сделать широкий корпус, нужны глубокие квартиры. Именно квартиры-комнаты имеют максимальную глубину, до 9 метров. Если удастся согласовать корпус из одних студий, то он будет иметь ширину в 20 метров. Это почти удвоение площади этажа при той же длине дома по сравнению с 1-464.

Эти метры «отбивают» затраты на покупку земли, принося громадный доход, сравнимый с выгодой от увеличения этажности. Но что особенно замечательно, себестоимость этих метров снижается. Во-первых, при «толстом» корпусе уменьшается площадь наружных стен, одного из самых дорогих элементов конструкции; во-вторых за счет темных кухонь сокращается площадь остекления. Окно очень дорогой элемент, помимо самого изделия нужен отлив, подоконник, отделка откосов и дополнительное отопление.

Также дорого стоят лифты и лестницы. Поэтому проектировщиков просят запихнуть в каждую секцию максимально возможное число квартир. Отсюда длинные коридоры. Вроде бы потерянная площадь, но в общем счете получается экономичнее, чем установка дополнительных лифтов.

Еще несколько тысяч рублей с каждой квартиры можно получить, если устанавливать там минимум перегородок.  Например, делая совмещенные санузлы. Помню одну знакомую, которая получила такую квартиру. В ней только санузел и был отгорожен. Оказалось всё законно. Покупала она по эскизу, а в рабочий проект добрые люди внесли изменения. Нарисовали пунктир на месте перегородки. Были случаи, когда заказчик выставлял перегородки для предъявления комиссии, а затем разбирал и перевозил на другой объект.

Изложенные здесь данные дают упрощенную, но правильную картину причин возникновения современного типа дома: многоэтажного «муравейника».

После того как застройщик осознал все свои плюсы от такой архитектуры (на это ушло несколько лет, строительство процесс очень консервативный), он начал делать рекламный образ, чтобы представить свою выгоду как подарок уважаемым клиентам. Так мы услышали, что «студии» это новый современный формат молодежного жилья, совмещенные санузлы обожает весь цивилизованный мир, а объединять кухню с гостиной очень удобное решение. Квартиры, в которых не хватает одного окна, получили приставку «евро-» и, надо сказать, это сработало. По отзывам видно, что у покупателей хорошее настроение и повышенная самооценка! Они ведь уверены, что рынок наконец-то откликнулся на их запросы. Великая вещь, социальная психология.

Каковы же последствия новой квартирографии для демографии? Резко отрицательные. Мы получаем районы, забитые квартирами-комнатами, в которых и одному человеку жить некомфортно. Молодежь – целевой клиент для этих каморок. Понятно, что этот фактор будет ограничивать рождаемость. Средняя площадь на персону действительно выросла, но основная доля этого прироста уходит на расселение поодиночке. В «двушке» площадью 42 м2 может жить семейная пара и на каждого будет по 21 м2. Они могут спокойно завести ребенка и тогда будет по 14 м2 на человека. А если те же люди живут по отдельности в студиях по 25 м2, то у них обеспеченность площадью изначально выше и всегда такой и останется, так как ребенка уже принести некуда. 

Так и получается, что можно, улучшая жилищные условия, одновременно закладывать прочные основы для развития демографического кризиса.

 

[fatalist]

Цитата

Как уживаются хорошая статистика и плохая застройка?

Рассмотрим очевидное противоречие.  С одной стороны, население страны не растет, и при этом строится большое количество нового жилья. Делим метры на число жителей и получаем прекрасные показатели по обеспеченности жилой площадью. Есть чем гордиться.

С другой стороны, если жизнь и жилищные условия становятся лучше, то это должно сказываться и на качестве жилья, да и городской жизни в целом. В чем заключается благосостояние, если не в комфорте повседневной жизни? Однако посмотрев на новостройки, мы видим движение в противоположном направлении.  Дома все выше, квартир на этаже все больше, дворы превращены в большие парковки. Строится гигантский процент «студий», а средняя площадь квартиры находится на уровне 60-х годов, то есть эпохи расселения коммуналок и рабочих общежитий.

Как так может быть?

Объяснение этого феномена лежит в плоскости, которая плохо фиксируется статистикой. Получается так:

Массы людей переезжают в большие города.  И новый квартирный фонд в спальных районах этот приток обеспечивает. Конечно,  это сложный, не прямолинейный процесс. Солидная часть новых квартир выкупается местным населением и используется для сдачи в аренду.  Разумеется, возможны случаи, когда местные сами будут жить в новостройке, а сдадут квартиру в центре, переделав её под хостел. Но, так или иначе, в город приезжают люди на заработки и без больших средств.  Им нужно дешевое жилье, и рынок его предлагает.  Это причина, по которой ухудшается качество среды.   При этом, какая-то часть людей богатеет, и тут все происходит, как и должно быть: для них строятся квартиры с увеличенной площадью, дома небольшой этажности и благоустроенные дворы. Но доля таких домов на рынке ничтожно мала и не меняет общей статистики. 

Официальный учет плохо видит это «сгущение» людей,  так как этот рынок аренды  в основной массе не попадает в статистику.  Сдаваемые в аренду квартиры числятся за владельцами и улучшают их показатели, хотя если квартира сдаётся в аренду, то для владельца она уже капитал, а не жилая площадь. Она увеличивает его доходы, но не улучшает жилищные условия.

«Сгущение» в одном месте компенсируется «разряжением» в  другом.  Люди, приехавшие в мегаполисы, оставляют свои квартиры, которые будут числиться на балансе в течение долгих лет. Они могут стоят в резерве, обеспечивая возможность возвращения в случае неудачи, в них доживает старшее поколение; человек также может работать в режиме маятниковой миграции. Но для статистики он живет именно там.   То есть в провинции также возникают излишки площади, о которых статистика мало что знает, так как мигранты не становятся  на учет. К тому же часть людей приезжает из-за границы и этого покинутого жилья находится за пределами досигаемости статистики. Старушка, одиноко доживающая свой век в большом доме, из которого разлетелись кто куда все дети и внуки, это наглядный образ улучшения жилищных условий в провинции.  

По прошествии времени часть этого фонда исчезнет.  Настанет момент, когда к власти придет молодой энергичный мэр и займется ликвидацией аварийного жилья.

Но какая-то часть  будет перепрофилирована. Мы этот процесс также можем наблюдать и сегодня. Посмотрите на пригородные поселки. В сезон отпусков их население возрастает в несколько раз.  Это говорит о том, что квартирный фонд в них поменял свою функцию. Он уже не место постоянного проживания, а рекреация.  Гостиница, дом отдыха, дача.  Но статистика считает его квартирным фондом, также как и все загородные дома. Хотя только в малой части таких домов проживают круглый год. Загородное строительство растет, но людей, занятых в сельском хозяйстве все меньше. То есть, то что строится, это также в значительной части рекреации. Вещь нужная и полезная, но улучшает ли она жилищные условия? Если да, то весьма специфическим образом. Так можно улучшать показатели и за счет египетских отелей.  

Итак, мы видим, что если бы статистика отличала площади, сдаваемые в аренду, от площадей фактического проживания, а также площади постоянного проживания от площадей, используемых для отдыха, то картина не была бы столь радужной. Зато она показала бы реально происходящие процессы.

 

Изменено 29 декабря, 2022 пользователем fatalist

[fatalist]

Цитата

В России площадь квартир в новостройках может уменьшиться из-за снижения доходов населения

Эксперты прогнозируют, что в России новое жилье станет меньше по площади. Известно, что за последний год метраж средней квартиры в московской новостройке сократился с 58,3 квадратных метров до 54,3 квадратных метров.

Как сообщает «Бриф», специалисты предполагают, что доходы населения РФ будут уменьшаться. При этом ставки по ипотечным кредитам будут расти. В итоге застройщикам придется снизить стоимость квадратного метра, чего скорее всего не произойдет. Более ожидаемый сценарий — сокращение площади квартир.

Отмечается, что в рынок недвижимости могут вернуться и коммуналки. Люди будут приобретать квартиру вскладчину, чтобы в итоге жить там. Также могут появиться дома-пеналы, как в Азии. Речь идет о крохотных квартирках с окном в узком торце площадью до 13 — 15 квадратных метров. Такой вариант может стать доступным минимумом. 

 

[fatalist]

Цитата

РФияне привыкают жить в тюремной камере

 Дата: 23.04.2023 05:54

В Москве начали предлагать кладовки в качестве жилья

Жилье практически в центре, две минуты от метро, доступ к паркингу и уютному внутреннему дворику. Всего 870 тысяч рублей. Преимущества, конечно, очевидны, но есть большое но. Даже не большое, а маленькое: площадь комнаты — 2,3 квадратных метра.

Это кладовка, шкаф. Окна в нашем случае вообще не предусмотрены. Предлагаемый лот располагается в жилом комплексе бизнес-класса «Царская площадь» у метро «Динамо».

Судя по фото, в каморке есть небольшой диванчик, маленький умывальник, зеркало и несколько настенных полок. Туалет на первом этаже, общий для всего подъезда. Придется обходиться без душа. В комнатку проведена вода, электричество. Вход действительно свой собственный.

Business FM дозвонилась до девушки, которая представилась собственницей жилья. Вот что она рассказала о преимуществах: «Это помещение находится на жилом этаже. То есть там идут квартиры, потом между квартирами находится помещение - собственная дверь отдельная. Также будет доступ к паркингу как у собственника. Вы сможете заказывать пропуск в подземные парковочные места»

По словам автора объявления, спрос есть: в субботу девять показов. Редакция нашла похожие объявления и на других этажах того же жилого комплекса. Там цена уже больше миллиона.

Эксперты предупреждают: к таким предложениям нужно относиться настороженно. Главное — убедиться, что это не часть помещения, которое находится в долевой собственности. И никакими преимуществами полноценного жилья вроде регистрации воспользоваться не удастся.

 

[fatalist]

Цитата

В Москве начали продавать апартаменты площадью 4,8 кв. м 

 11:00 - 25/Апр/23  

В Москве вышли в продажу апартаменты площадью всего 4,8 кв. м с отделкой под ключ, сообщили «Известиям» риелторы. Это новый рекорд, ранее минимальный метраж такой недвижимости был равен 8,8 квадрата. В этом же лофт-комплексе предлагаются лоты площадью 6,2 кв. м, 7,4 кв. м, 8,2 кв. м. Апартаменты не имеют статуса жилья, но зачастую используются вместо квартир. Тренд на подобные студии уже давно задан азиатскими странами, говорят эксперты.

Рекорд побит

В столице установлен новый рекорд по минимальной площади апартаментов на первичном рынке недвижимости. В апарт-комплексе в Даниловском районе продаются студии (лофты) площадью всего 4,8 кв. м, рассказала «Известиям» управляющий партнер Dombook, основатель «Бест-Новострой» Ирина Доброхотова. Их стоимость составляет 2,814 млн рублей.

До этого минимальный метраж апартаментов был равен 8,8 квадрата. Также предлагаются лоты площадью 6,2 кв. м (3,466 млн рублей), 7,4 кв. м (4,069 млн рублей), 8,2 кв. м (4,263 млн рублей) и другие. Такие помещения не имеют статуса жилья, но часто их используют вместо квартиры, а также под бизнес, сказала она.

Микроквартиры расположены на первом этаже, в них нет окон, зато есть стеклянные двери на улицу и совмещенный санузел, следует из информации на сайте комплекса. Это проект редевелопмента, лоты можно приобрести в ипотеку. «Известия» направили запрос в компанию.

— На протяжении последних нескольких лет мы видим постоянную тенденцию к уменьшению площади квартир и апартаментов на первичном рынке, причем это касается и тех, которые строятся с нуля, и тех, которые появляются после редевелопмента, — сказала Ирина Доброхотова. 

Однако минимальная площадь именно квартир ограничена СНиП — этот показатель не может быть меньше 18 кв. м. Но апартаментов это не касается, поэтому и появляются лоты метражом десять, девять и вот теперь менее пяти квадратов, пояснила она.

Покупают маленькие апартаменты и под рабочую зону, микроофисы, сказала Ирина Доброхотова. Но важно помнить, что это не должно мешать соседям, добавила она.

По словам директора по развитию компании «Метриум» Натальи Сазоновой, девелоперы, предлагая микроапартаменты, следуют за спросом. Сегодня часть клиентов предпочитают жить в комплексах с многочисленными бытовыми сервисами и пространствами — общедомовыми постирочными, коворкингами, функциональными лобби. В результате они могут сэкономить на площади собственного жилья, сказала эксперт.

— Но всё же жилье площадью менее 5 кв. м — нишевый продукт, ведь это экстремально маленькая площадь. Большинству людей психологически некомфортно использовать подобное помещение даже исключительно как место для ночевки, — подчеркнула она.   

— Нужно следить, чтобы покупателя не вводили в заблуждение, он должен четко понимать, что это нежилое помещение, в котором нельзя будет прописаться. Кроме того, ему придется платить за ЖКХ по коммерческим тарифам, а не тем, которые предусмотрены для населения, — сказал эксперт.

Сегодня в апартаментах стоимость ЖКУ выше, чем в жилых домах, примерно на 15–20%. Также дороже обходится налог на такую недвижимость — он составляет порядка 2% от стоимости (на квартиры — от 0,1%).

  Азиатский путь

Снижая площадь квартир и апартаментов, застройщики пытаются сделать жилье доступнее для покупателей и не потерять при этом прибыль, сказал руководитель аналитического центра «Индикаторы рынка недвижимости Irn.ru» Олег Репченко. За последние два года средняя стоимость метра выросла в полтора-два раза, напомнил он. При этом реальные доходы населения упали, добавил коммерческий директор GloraX Егор Федоров.— Тренд абсолютно оправданный. С одной стороны, при дорожающей стоимости квадратного метра жилой недвижимости сокращение площади позволяет достичь более доступной цены объекта, с другой — покупатели становятся практичнее и не готовы платить за лишние метры, — сказал директор по продажам федеральной компании «Этажи» Сергей Зайцев.      

Микроквартиры в мире далеко не редкость — больше всего примеров в густонаселенных странах. Например, в Китае и Индии есть апартаменты до 4,5–5 кв. м, в Японии в экономсегменте — по 6 кв. м. Продается такое жилье и там, где просто высокая стоимость квадратного метра, к примеру, в Париже или Лондоне есть студии площадью 6–7 кв. м, рассказал Сергей Зайцев.

В Южной Корее еще в 1970-е годы рядом с вузами появились жилые комплексы госивонов, то есть экзаменационных комнат, — квартир площадью 3–6 кв. м, предназначенных для студентов, отметила Наталья Сазонова. Зачастую в таком жилье нет окон, а стены полностью лишены шумоизоляции. Сегодня счет госивонов идет на тысячи, а проживают в них в основном не учащиеся, а молодые работники низшего звена, добавила она.  

— В Китае есть арендные дома с квартирами площадью 4,5 кв. м. А вот в Европе первенство по минимальной площади жилья принадлежит именно Москве, — подчеркнула Наталья Сазонова.

Такая недвижимость наиболее популярна среди инвесторов, а арендаторами становятся молодые и активные люди без семьи, график которых обычно не предполагает длительного пребывания дома, сказала руководитель отдела продаж девелоперской компании «Мармакс» Анна Терехова. Но предложения псевдоапартаментов, которые предлагаются в изначально неприспособленных для этого зданиях (бывшие промышленные предприятия, офисные здания и т.д.), дискредитируют само понятие «апартаменты», считает коммерческий директор ГК «Основа» Игорь Сибренков.

Говорить о комфортности проживания в лотах минимальной площади не приходится, они часто не имеют даже окон и слабо приспособлены для длительного пребывания, добавил девелопер.