Права арендодателя: можно ли приходить в сдаваемую квартиру в отсутствие арендатора?

[PavelS]

В 19.06.2022 в 10:20, PavelS сказал:

Хватит и простого соглашения на бумаге без всякой регистрации с подписями двух сторон. Эта "бумажка" уже имеет юридическую силу. Есть пример оферты: один продавец, другой покупатель и сделка считается завершенной когда один получил деньги -другой чек на покупку. Ни какого юриста нет рядом.

Ну так и я про то...Подписали две стороны и даже без свидетелей и...все. Никуда бежать и регистрировать не нужно...

[alkor]

В 20.06.2022 в 10:29, fatalist сказал:

Формально нет. Но желание наймодателя, что-либо сделать с квартирой, ограничивается заключенным Договором.

Ограничение по  отчуждению ж/п. Обременение будет указано в договоре на любое отчуждение. Думаю. найдется немного приобретателей такой недвижимости. А регистрируется в Росреестре. Как и обычный переход права собственности на недвижимость.

Я все верно понял, что если я к примеру решил сдать в аренду квартиру или комнату в квартире двум студентам на весь срок учебы ( 4 года) и заключил письменный договор аренды на весь срок, нужно обязательно зарегистрировать договор в Росреестре? 

[fatalist]

1 час назад, alkor сказал:

Я все верно понял, что если я к примеру решил сдать в аренду квартиру или комнату в квартире двум студентам на весь срок учебы ( 4 года) и заключил письменный договор аренды на весь срок, нужно обязательно зарегистрировать договор в Росреестре? 

Если нет особого желания регистрировать обременение, то в  самом худшем случае (это если поймают, но это муторно, или наниматель накапает, но.. ему это тоже не надо. 5 тыс. у него, вряд ли лишние) грозит штрафом в 5 тыс. руб. 

Цитата

КоАП РФ Статья 19.21. Несоблюдение порядка государственной регистрации прав на недвижимое имущество или сделок с ним

................................
2. Нарушение наймодателем жилого помещения, нанимателем жилого помещения требований к подаче в установленный срок в орган, осуществляющий государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним, заявления о государственной регистрации ограничения (обременения) права собственности на жилое помещение, возникающего на основании договора найма жилого помещения, заключенного на срок не менее года, или на основании договора найма жилого помещения жилищного фонда социального использования, - влечет наложение административного штрафа на граждан в размере пяти тысяч рублей;

Ползём по правовым дебрям дальше, применяя аналогию права (найм и аренда)... смотрим  п.3 информационного письма Президиума ВАС РФ от 25 февраля 2014 года № 165 «Обзор судебной практики по спорам, связанным с признанием договоров незаключенными».

Цитата

... по смыслу статей 164, 165, пункта 3 статьи 433, пункта 2 статьи 651 ГК РФ государственная регистрация договора осуществляется в целях создания возможности для заинтересованных третьих лиц знать о долгосрочной аренде. Договор не прошедший необходимую государственную регистрацию не порождает тех последствий (статья 617 ГК РФ, пункт 1 статьи 621 ГК РФ), которые могут оказать влияние на права и интересы третьих лиц, не знавших о факте заключения договора аренды и о содержании его условий. Вместе с тем, предоставив конкретное помещение в пользование ответчика на условиях подписанного сторонами договора, истец принимает на себя обязательство (статья 310 ГК РФ), которое должно надлежаще исполняться. К такому обязательству в отношении сторон должны применяться правила гражданского законодательства о договоре аренды. Поэтому, если это не затронет прав третьих лиц, то до окончания определенного соглашением срока пользования ответчик вправе занимать помещение, внося за него плату, установленную соглашением сторон. Арендодатель вправе требовать возврата помещения лишь по истечении названного срока пользования или в иных случаях, когда обязательства сторон друг перед другом будут прекращены в общем порядке (статья 450 ГК РФ). Иное толкование правил гражданского законодательства о государственной регистрации договора аренды способствует недобросовестному поведению сторон договора, который не прошел необходимую регистрацию, но исполняется ими.

Отсюда, мы имеем то, что  в настоящее время сформировалась успешная практика признания незарегистрированного долгосрочного договора аренды (от 1 года) и дополнительных соглашений к нему заключенными вне зависимости от государственной регистрации.

Идем дальше, и получается, что несмотря на то что, государственная регистрация договора аренды не влияет на действительность сделки, следует отметить, что при ее отсутствии могут возникнуть следующие ограничения:

- Арендатор не может сдавать арендуемое помещение в субаренду(поднайм), даже если в договоре это будет предусмотрено, т.к. незаключенный договор аренды не порождает прав и обязанностей у третьих лиц;

- Арендатор/наниматель не может ссылаться на сохранение договора аренды при изменении собственника предмета аренды (п.1 ст. 617 ГК РФ не применяется);

- Арендатор/наниматель не имеет преимущественного права на заключение договора на новый срок (п.1 ст. 621 ГК РФ не применяется);

Ну и вывод, что даже если обременение (договор найма), не будет зарегистрировано. то правовые последствия для сторон, не будут признаны отсутствующими. То есть, Договор будет действителен. А вот с третьими лицам, правовыми последствиями, могут быть проблемы. 

 

Ну вот примерно как-то так, с отсутствием регистрации обременения.

Изменено 21 июня, 2022 пользователем fatalist

[alkor]

Извините за вопрос. Получается если я арендовал квартиру на три года, а потом нашел лучший вариант, то можно самому сдать арендуемую квартиру в субаренду, а самому снять новую?

[fatalist]

1 час назад, alkor сказал:

Извините за вопрос. Получается если я арендовал квартиру на три года, а потом нашел лучший вариант, то можно самому сдать арендуемую квартиру в субаренду, а самому снять новую?

Нет, не получается., если в договоре найма не указано право нанимателя, сдавать квартиру в поднаём. А если все же сподобитесь, то... наймодатель (как правило собственник), заберет у Вас все полученные от поднайма деньги, ибо у Вас это будет неосновательное обогащение.

[alkor]

7 часов назад, fatalist сказал:

Нет, не получается., если в договоре найма не указано право нанимателя, сдавать квартиру в поднаём. А если все же сподобитесь, то... наймодатель (как правило собственник), заберет у Вас все полученные от поднайма деньги, ибо у Вас это будет неосновательное обогащение.

А на каком основании-то? Собственник квартиры же свои деньги за аренду получает...По факту может получиться, что аренда отбивается в ноль, ну или с небольшим плюсом. Какое тут неосновательное обогащение?

Поставлю тогда вопрос по другому...Кто имеет право жить в арендованной квартире?

[fatalist]

40 минут назад, alkor сказал:

1. А на каком основании-то? Собственник квартиры же свои деньги за аренду получает...По факту может получиться, что аренда отбивается в ноль, ну или с небольшим плюсом. Какое тут неосновательное обогащение?

2. Поставлю тогда вопрос по другому...Кто имеет право жить в арендованной квартире?

1.  Наниматель имеет право сдавать жилое помещение в поднаём. только если такое право ему предоставлено собственником, в договоре на1ма. В противном случае, будет нарушение договора. и собственник вправе защищать свои права. 

Цитата

ГК РФ Статья 1102. Обязанность возвратить неосновательное обогащение

1. Лицо, которое без установленных законом, иными правовыми актами или сделкой оснований приобрело или сберегло имущество (приобретатель) за счет другого лица (потерпевшего), обязано возвратить последнему неосновательно приобретенное или сбереженное имущество (неосновательное обогащение), за исключением случаев, предусмотренных статьей 1109 настоящего Кодекса.2. Правила, предусмотренные настоящей главой, применяются независимо от того, явилось ли неосновательное обогащение результатом поведения приобретателя имущества, самого потерпевшего, третьих лиц или произошло помимо их воли.

2. Проживать имеет право тот, кто указан в договоре найма. 

==========================================

Зы... и называйте вещи своими именами. Снятие жилья юридически это не аренда (хотя здесь  и применимы некоторые нормы договора аренды), а наём жилого помещения. Аренда, это несколько иное. 

Изменено 26 июня, 2022 пользователем fatalist

[alkor]

В 26.06.2022 в 09:13, fatalist сказал:

1.  Наниматель имеет право сдавать жилое помещение в поднаём. только если такое право ему предоставлено собственником, в договоре на1ма. В противном случае, будет нарушение договора. и собственник вправе защищать свои права. 

Поясните, почему? Если в долгосрочном договоре нет прямого запрета сдать квартиру в поднаем, почему нельзя? Ведь все, что не запрещено, то разрешено...

[fatalist]

18 минут назад, alkor сказал:

Поясните, почему? Если в долгосрочном договоре нет прямого запрета сдать квартиру в поднаем, почему нельзя? Ведь все, что не запрещено, то разрешено...

ПотомуШто. Устал уже объяснять. 

Цитата

ГК РФ Статья 615. Пользование арендованным имуществом

1. Арендатор обязан пользоваться арендованным имуществом в соответствии с условиями договора аренды, а если такие условия в договоре не определены, в соответствии с назначением имущества.

2. Арендатор вправе с согласия арендодателя сдавать арендованное имущество в субаренду (поднаем) и передавать свои права и обязанности по договору аренды другому лицу (перенаем),

А найдите как мне норму про запрет, ну например... воровать, или убивать. Только именно запрет, а не санкции /наказание за эти действия. 

Изменено 27 июня, 2022 пользователем fatalist

[alkor]

3 часа назад, fatalist сказал:

ПотомуШто. Устал уже объяснять. 

А найдите как мне норму про запрет, ну например... воровать, или убивать. Только именно запрет, а не санкции /наказание за эти действия. 

Ну есть же заповеди...Там все сказано...