Текущая окупаемость аренды. Откуда у экспертов рынка убытки?

[fatalist]

В 07.11.2021 в 20:02, анна.a сказал:

.. А недвижимость - это просто бизнес, может быть доходным.

 

В 10.11.2021 в 12:58, Виктория хх сказал:

Обвал на рынке недвижимости не предвидится. Инвестирование в недвижимость - наиболее надежный способ не просто сохранить средства, но и подзаработать, без риска потерять, в отличие от депозитов.

 

В 10.11.2021 в 23:23, Анеля сказал:

Простои. Недобросовестные арендаторы, просто потерявшие работу и т.д..  Амортизация-ремонт, техника и т.д. платежки всякие. которые не оплачивают арендаторы(типа капремонта).  Налог.  Хорошо, если чистыми 5% останется. Но, думаю, меньше.

 

В 11.11.2021 в 13:15, Виктория хх сказал:

В идеальном случае, стоимость аренды должна была бы отбивать стоимость недвижухи за 10 лет. ... инвестирование в недвижимость по-любому остается привлекательным и надежным вложением свободных средств.

 

С 2018 года доходность квартир планомерно снижается. В среднем по России в 2021 году упала до 5,5% годовых, а в отдельных городах, включая столичные, эта цифра еще ниже. Сравниваем доходность квартир и апартаментов, чтобы понять, что же все-таки выгоднее.

Доходность квартир

На днях специалисты федерального портала «МИР КВАРТИР» опубликовали результаты исследования доходности квартир в 70 городах России. Оказалось, что в среднем она составляет 5,5% годовых, а срок окупаемости вырос до 18,2 лет. В прошлом году показатели были приятнее – 6% и 16,6 лет соответственно. Причина в том, что за 2020-2021 год цены на первичную и вторичную недвижимость выросли значительно, а ставки по аренде стагнировали, а в некоторых регионах стоимость долгосрочный аренды жилья даже снизилась.

Отметим, что все эти расчеты ведутся без учета расходов на капитальный и косметический ремонт, налоги и другие статьи расхода арендодателя типа рекламных объявлений. И с тем допущением, что квартира сдается без перерывов. Так что в реальности цифра доходности еще ниже, хотя, казалось бы, куда.

Сколько-сколько говорите доход?.. Без очков прибыль не разглядеть...

Не густо, но, если смотреть по отдельным городам, которые традиционно привлекают множество рантье, желающих зарабатывать на арендном рынке, становится еще куда более печально.

Вот топ-5 анти-лидеров рейтинга:

Сочи. За последний год стоимость недвижимости выросла настолько, что доходность составит всего 3,5%, а срок окупаемости – бесконечные 28 с половиной лет.

Москва. Здесь доходность равняется 3,7%, а срок окупаемости – почти 27 лет.

Санкт-Петербург. Доходность квартир в Северной столице составляет 4,4%, а аренда будет покрывать стоимость квартиры 22,6 года.

Владивосток. Доходность составит 4%, а срок окупаемости – 25,1 года.

Казань. Доходность составит 4,6%, а срок окупаемости – 21,8 года.

И все это снова без учета расходов ремонт, налоги и другие статьи расхода арендодателя. Конечно, налоги платят далеко не все, но это нарушение законы и высокие риски штрафа.

Методология исследования весьма убедительна: аналитики портала «МИР КВАРТИР» взяли среднюю цену квартир на вторичном рынке и арендные ставки в 70 городах России.

Измерить доходность квартиры - задачка не простая, ведь есть еще и скрытые расходы...

Схожие показатели были опубликованы аналитиками Циан в июле 2021 года. Эксперты составили рейтинг по доходности жилья от сдачи в аренду, посчитали среднюю ставку и срок окупаемости инвестиций. Тогда они пришли к выводу, что средняя доходность квартир в городах-миллионниках России в 2021 года составляет 5,6%, а средняя окупаемость квартиры – 18,2 года. По данным платформы ЦИАН, это ярко выраженная динамика с 2018 года: три года назад рантье зарабатывали 7,3%, в 2019 году – 6,7%, в 2020 году – 6,3%.

В летнем исследовании ЦИАН топ анти-лидеров рейтинга был следующим:

Санкт-Петербург. Доходность составит 4,2%, а срок окупаемости – 24 года.

Казань. Доходность составит 4,2%, а срок окупаемости – 22,5 года.

Москва. Доходность составит 4,5%, а срок окупаемости – 22,4 года.

Аналитики Циан тоже не включали в расчеты косвенные расходы – затраты на какой бы то ни было ремонт, часть коммунальных платежей и налоги. И тоже исходили из допущения, что квартира совершенно не простаивает, что в реальности случается нечасто.

В общем, голая статистика показывает, что в практически во всех городах России даже просто положить деньги на счет будет выгоднее. Но мы же все понимаем, что процентные ставки депозитных счетов и вкладов – это смех. Ведь они, как и доходность квартир в текущих условиях, не защитят деньги даже от инфляции, которая сейчас тоже зверствует. Кроме того, сдача квартиры требует постоянной включенности арендодателя в этот процесс.

[анна.a]

В 06.02.2022 в 14:26, fatalist сказал:

В общем, голая статистика показывает, что в практически во всех городах России даже просто положить деньги на счет будет выгоднее. Но мы же все понимаем, что процентные ставки депозитных счетов и вкладов – это смех. Ведь они, как и доходность квартир в текущих условиях, не защитят деньги даже от инфляции, которая сейчас тоже зверствует. Кроме того, сдача квартиры требует постоянной включенности арендодателя в этот процесс.

В квартиры потому и вкладываются, что надеются на защиту от инфляции, по крайней мере, от большой, сжигающей депозит. И я все же склонна полагать, что защищает. Хотя от падения уровня жизни в стране в связи с деградацией власти и, как следствие, экономики мало что защитит. 

[Виктория хх]

В 08.02.2022 в 00:02, анна.a сказал:

В квартиры потому и вкладываются, что надеются на защиту от инфляции, по крайней мере, от большой, сжигающей депозит. И я все же склонна полагать, что защищает. Хотя от падения уровня жизни в стране в связи с деградацией власти и, как следствие, экономики мало что защитит. 

И то правда. Однако, в любом случае инвестирование в недвижимость - наиболее надежный способ сохранить и даже чуток преумножить накопления, при условии, что не будет войны и повторения Алеппо, Грозного и др. вщент разрушенных населенных пунктов.

[анна.a]

Эко вас колбасит, аж до Алеппо. Думаете, есть вероятность, что Москву ждут такие разрушения? А тогда для чего советуете вкладываться в недвижимость?