Перейти к содержанию

Геула

Пользователи
 Профиль  Обзор контента

  • Постов

    231

  • Зарегистрирован

  • Посещение

  • Победитель дней

    2

Записи блога, опубликованные Геула

  1. Геула
    Вторичный рынок в основном предлагает квартиры советской застройки: сталинки, хрущевки, брежневки и немного чешек. О преимуществах каждого варианта сказано уже очень много, но время идет, а вместе с ним очень многое меняется. Давайте попробуем разобраться, насколько привлекателен каждый из этих вариантов для покупателя среднего достатка. Сегмент премиум «живет по свои законом», и рассматривать его нужно отдельно. Поэтому сегодня мы не будет касаться жилья этого класса.
    Сталинки
    Эти дома строились с 30 по 50-ые годы. Предвоенная постройка сегодня большей частью находится в плачевном состоянии. Есть, безусловно, и прекрасные отреставрированные образцы, но речь сегодня не о них. Построенные после ВОВ, дома отличаются прочностью и некой монументальностью. Даже те из них, что не предназначались для номенклатуры, отличаются сравнительно большими площадями и высокими потолками. Правда, в последние годы большая часть из них требует ремонта. Пришло время обновить штукатурку, поменять окна и т.п. Большей частью сталинки находятся в центральных, наиболее привлекательных, районах города.
    Хрущевки
    Их строили в 50-х с целью удовлетворить массовый спрос на жилье. Как следствие, они очень компактные: кухня не более 6 м2, санузел с ванной всегда совмещенные, небольшая комната. Практически все дома этого периода построены из кирпича и панелей. Все они относятся к бюджетным домам, поэтому хрущевки часто покупают молодые семьи в качестве первого собственного жилья.
    Брежневки Также бюджетные дома, построенные в 60-70-х, но уже более просторные, с лифтами и мусоропроводами. Комнаты в них изолированные, санитарные помещения все еще небольшие, а вот кухни на 1-2 м2 больше, чем в хрущевках. Среди брежневок встречаются серии очень похожие на современные новостройки. Правда, строили их в основном из панелей, поэтому зимой в них прохладно, особенно в угловых квартирах.
    Большинство покупателей, выбирая жилье, предпочитает сталинки. Они хотя и требуют ремонта, но все же много качественней, построенного в более поздние годы существования СССР, жилья. Альтернативой им являются чешки, польки и т.п., появившиеся уже в 80. Это также бюджетное жилье, но несколько лучшего качества, чем хрущевки и брежневки. Их еще называют чешскими и польскими хрущевками.
  2. Геула
    Если цена на ликвидную недвижимость установлена правильно, то скорость продажи будет зависеть от умения правильно преподнести жилье в момент просмотра. На первый взгляд все просто и рекомендации опытных риелторов кажутся простыми, понятными и даже немного наивными. Поэтому большинство владельцев уверены, что справятся на ура самостоятельно. Однако, когда дело доходит до практики, все оказывается не так радужно. Одна досадная оплошность сменяет другую, а покупатели продолжают уходить с обещанием позвонить, но никогда не возвращаются. Давайте разберем типичные ошибки новичка.
     
     Ложь. Даже самая маленькая ложь отталкивает, тем более что ее несложно обнаружить.  
    Пренебрежение предпродажной подготовкой. Если в квартире хороший ремонт и мебель, то можно показывать квартиру как есть. Если же все не очень благополучно, то стоит потратить небольшие деньги, но привести жилье в порядок: вывезти «хлам», сделать генеральную уборку, возможно, кое-что освежить-покрасить. Нужно обязательно убрать личные вещи с глаз, особенно: иконы, фотографии и т.п.  
     В квартире непременно должен стоять приятный аромат. Лучше использовать не освежитель воздуха, а обычный кофе, если есть такая возможность. Турку на плиту за 10 минут до показа, и хорошее настроение потенциальных покупателей  в вашем распоряжении.  
     Достоинства и недостатки объекта относительны. Одни покупатели обрадуются, узнав, что поблизости находится автостоянка, а другие ужаснутся. Поскольку автостоянка рядом с домом – это не только возможность поставить автомобиль в паре минут ходьбы от жилища, но и выхлопные газы, и рев моторов (если она совсем уж близко), и активное движение, что особенно важно для семей с детьми. Поэтому, не выяснив предпочтений  покупателей, нельзя говорить о преимуществах расположения. Если покупатель закрыт и не идет на контакт, то лучше воздержаться от многословия и ограничиться только теми характеристиками, которые являются абсолютными достоинствами. А лучше взять профессионала в продажах и по возможности не мешать ему.  
    И не забудьте в конце спросить о впечатлениях от квартиры. Это поможет сориентироваться в рынке, в некоторых случаях устранить недостатки, которые вы не заметили. Нужно это и покупателю. Это поможет определиться с потребностями, если четких критериев того, какая квартира нужна, у него нет.
  3. Геула
    Случаи, когда риелтор проводит показ за показом, а платежеспособный клиент, искренне ищущий квартиру, все никак не может определиться, были у каждого. Неопытный новичок злится, ругает клиента за глаза и часто фактически отказывается с ним работать. Мастер же подходит иначе. Его интересует не только то, какую квартиру хочет клиент, но многие другие мелочи, без знания которых очень непросто выйти на сделку:
    Как скоро вы планируете совершить покупку и въехать в квартиру/дом? Что для вас наиболее важно при выборе квартиры: цена, расположение, состояние объекта. Готовы ли вы заниматься ремонтом при необходимости? Какую сумму вы готовы потратить на покупку квартиры? Допускаете ли вы возможность ее пересмотра, если будет интересное предложение, но несколько дороже? Готовы ли вы прибегнуть к кредиту при определенных обстоятельствах? При каких? Кто будет жить в квартире? Есть ли среди будущих жильцов дети, пожилые люди, люди с ограниченными возможностями, животные? Как хорошо вы знаете город (пригород, если речь идет о покупке загородного жилья)? Хорошо ли вы ориентируетесь в рынке недвижимости региона? Кто в вашей семье обычно принимает важные решения? Сколько времени у вас уйдет на семейные консультации, прежде чем совершить покупку? Вы уже располагаете всей необходимой суммой? Есть ли у вас четкое представление о квартире, которую вы собираетесь купить? Что для вас особенно важно? Если у вас особые пожелания к будущему жилищу? К примеру, наличие парка поблизости или другого места для выгула животных и прогулок. Вы уже смотрели объявления о продаже квартир? Вам что-то понравилось? Ездили ли вы на просмотры? Что не понравилось в жилье, которое вы уже видели? Что вам нравится и не нравится в том жилье, в котором вы живете в настоящее время? Опишите квартиру, которая бы соответствовала вашим требованиям. Видели ли вы где-нибудь подобный объект, к примеру, у друзей, коллег. Если ли у вас особые требования к механизму расчета с продавцом? Насколько это важно дли вас? Насколько значимы для вас вопросы связанные с затратами на оформление и сроками оформления, чистотой сделки? Чему вы хотели бы уделить особое внимание? Насколько вам интересны предложенные нами объекты? Что вам понравилось, а что нет? Вы согласны, что цена предложенных квартир обоснована? Почему вы так считаете? Есть ли у вас какие-либо особые обстоятельства, которые могут отсрочить сделку и сорвать ее? Если мы сегодня поедем с вами на показ, и вы увидите то, что вам понравится, вы готовы сразу перейти к оформлению купли-продажи? Если ли у вас какие-либо вопросы, которые вы не решились задать ранее? Конечно, это не полный список вопросов, и многое будет зависеть от того, какие ответы даст клиент риелтору. Но даже этот перечень поможет избежать новичку многих и многих разочарований.
  4. Геула
    Падение цен на жилую недвижимость в столичном регионе, как и в целом в стране, продолжается. Как показывает практика, продавцы, покупатели и девелоперы пока не адаптировались к новым условиям. Участники рынка все еще верят, что в один прекрасный момент все станет по-прежнему. Однако эксперты уверяют, что оснований для этого нет.
     
    Как меняются основные участники рынка:
     
    ·        Застройщики делают квартиры дешевле за счет уменьшения площади, а не за счет снижения цены метра. Себестоимость при этом возрастает, только если жилье сдается с отделкой или хотя бы под отделку. Так как в каждом помещении устанавливается ванная, унитаз, раковины, делается разводка труб. Однако этих полумер недостаточно, уверяют эксперты. Москвичи не хотят жить в 18-20 метровых студиях и отказываются от них в пользу более удаленного от центра жилья. Снижение цены метра в нынешних условиях неизбежно, так как количество нераспроданных квартир в новостройках постоянно растет.
     

     
    ·        Многие продавцы квартир на вторичном рынке, наконец, начали снижать цены в объявлениях. В то время как другие сняли объекты с продажи до лучших времен. К последней категории относятся в основном те, кто, продав имеющуюся квартиру, не сможет купить желаемый вариант. Причина проста. При падении спроса цены разных объектов недвижимости упали неодинаково. Более ликвидное жилье практически не просело в рублевом эквиваленте. А низколиквидные объекты подешевели существенно.
    ·        Предложение квартир с отделкой оправдало себя в верхнем и нижнем ценовом сегментах. Покупатели недорогого жилья приобретают готовое, желая сэкономить на ремонте, так как для них именно цена ключевой фактор. Покупатели элитного жилья приобретают объекты с дизайнерским ремонтом, так как качество соответствует их ожиданиям. А вот в бизнес-классе покупатели предпочитают делать индивидуальный ремонт сами.
     
    Каким рынок недвижимости региона выйдет из кризиса, сейчас не рискнет прогнозировать не один специалист. Слишком много неизвестных. Однако то, что все не будет как прежде, уже очевидно. Поэтому всем участникам рынка нужно меняться, чтобы не оказаться у разбитого корыта в ожидании чуда.  
  5. Геула
    Неутешительная статистика говорит нам, что почти 2% сделок расторгаются по судебному решению. На каждые 50 приходится один покупатель, который должен вернуть квартиру продавцу, но далеко не всегда при этом продавец возвращает деньги.
    В каком случае сделка купли-продажи может быть расторгнута
     
           Когда права собственника (одного из собственников) были нарушены. Чаще всего это связано с неучастием в приватизации несовершеннолетних, недееспособных и т.п. в момент регистрации права или продажи. Причем оспаривается не обязательно последняя сделка. Недействительным может быть признан и более ранний ДКП. Однако квартиру придется возвращать последнему покупателю.       Если продавец психически болен. И никакая справка из неврологического диспансера не гарантирует обратного.       Если имело место мошенничество продавца.
    Почему никакое агентство не может дать гарантии
     
    Риск есть всегда. К примеру, если квартира наследовалась, есть вероятность, что завещание или одно из завещаний осталось непримененным, так как наследник пока не знает о смерти владельца недвижимости. А возможно и о самом завещании. Так бывает в случае эмиграции или тяжелой болезни. Могут быть и другие причины. Если с момента получения жилья по наследству не прошло 10-ти лет, риск есть.
     
    Никакие проверки сверхопытного риелтора не гарантируют, что такого завещания нет. Конечно, суд чаще всего ограничивается взыскиванием необходимой суммы с других наследников, но не всегда. Даже если прописать соответствующий пункт в договоре,  это может не сработать. Если у других наследников, продавших квартиру, денег нет, риск, что жилье придется возвращать, существенно возрастает.
     
    Отчасти помочь может страхование. Однако и оно не панацея. Но об этом мы поговорим в следующий раз.
  6. Геула
    Ноябрь порадовал продавцов недвижимости повышенным спросом. Квартиры продавались быстрее. А размер скидок, уже ставших традиционными, заметно снизился. Наиболее интересные предложения и вовсе продавались без дисконта. Однако в декабре активность заметно снизилась. Низкий спрос прогнозируется также на январь, февраль и с высокой вероятностью март.

    Так что же поддерживает цены, если оснований для оптимистичного прогноза нет:
     
           Снижение ставок по кредитам. Да, люди не становятся богаче. Статистика не фиксирует рост доходов, но более дешевые кредитные средства делают жилье доступнее.        Укрепление рубля. Стабилизация национальной валюты, несмотря на отрицательные прогнозы аналитиков, звучащие на протяжении года, дает возможность планировать. Экономика «оживает». На этом фоне, а также учитывая укрепление нефти, у россиян появляется уверенность в завтрашнем дне. Пусть пока зыбкая. Но все же дающая возможность строить планы и реализовывать их. Люди устали сидеть на стреме, потому что на дворе кризис, и готовы жить полной жизнью, не думая о возможном плохом.       Эффект конца года. Многие из тех, кто весь год не решался на покупку и ждал падения цен, наконец, решились, чтобы войти в новый год с завершенными делами и новой квартирой. Таким образом, на рынок просто выплеснулся отложенный спрос, а не появился новый.  
    Как видим, оснований для оптимизма не особенно много. Пока эксперты не прогнозируют разворот. Впрочем, причин для пессимизма не больше. И у цен есть все шансы удержаться на текущих уровнях, по крайней мере, в рублевом эквиваленте. Но возможно и небольшое снижение.
  7. Геула
    «Дверей и стен не должно быть. Покупатели хотят больше света и простора» - говорят представители застройщиков. А удобно ли это?
     
    Невозможность убрать стену или сделать дверной проем, т.е. произвести перепланировку, безусловно, может мешать. Поэтому покупатели часто предпочитают приобретать квартиры без внутренних несущих стен, отмечают эксперты. Однако роскошные дверные проемы, вместо дверей, в бюджетном сегменте обычно не радуют покупателей.
     
    Приобретатели в свою очередь отмечают, желательность пусть небольших, но изолированных помещений. Так как опыт покупки квартир с просторными комнатами без дверей показал - жить в таком пространстве неудобно. Домочадцы мешают друг другу. Малейший беспорядок виден сразу.

    «Продолговатые комнаты удобно зонировать, поэтому студии нужно делать вытянутыми в длину» - говорят застройщики
     
    Отчасти это так. Организовать пространство небольшой квадратной студии сложнее, чем прямоугольной. Но помещение чаще всего выходит очень темным. Спасти его может большое окно, а лучше два, если студия угловая, такое возможно. Если же комната имеет средних размеров окошко, то даже днем большую часть года жильцам придется освещать помещение искусственных светом. Зонирование только ухудшает ситуацию.
     
    Как видим, экономичность на текущем рынке правит бал. Этой линии придерживаются и покупатели и застройщики, которые проектируют новые квартиры. Застройщики, которые по-прежнему строят большие квартиры с неудобной планировкой, испытывают трудности на этапе продажи. Былого бума уже нет.
  8. Геула
    Рынок покупателя, сменивший рынок продавца, подталкивает застройщиков менять планировки. Однако принцип «минимизации издержек» никто не отменял. Любой предприниматель и любое предприятие стремится свести затраты к минимуму, а это не располагает к изменению планировок на более удобные. Экономически выгоднее всего строить квартиры с вытянутыми в длину комнатами. На короткой стене таких прямоугольников обычно размещают окна. Квартиры выходят темными и неудобными.
     
    Так что же происходит на рынке недвижимости сейчас?

    «80% покупателей новостроек стремятся избавиться от стены между кухней и гостиной» - утверждают застройщики. А так ли это?
     
    Как показывают опросы, большинство покупателей, приобретающих квартиру для проживания (не в инвестиционных целях) предпочитают помещение с полностью изолированной кухней. В комфорт- и экономклассе таких подавляющее большинство. Преобладает эта категория и в бизнес-классе. Более того, многие из тех, кто соединил гостиную с кухней, сделав перепланировку, жалеют об этом.
     
    Эксперты, в свою очередь, отмечают, что кухня студия предпочтительна при неограниченной площади. Если же пространство квартиры невелико, то желательно делать просторную кухню, где может собраться семья, но не более 9-11 м2.
     
    «Коридор в квартире не нужен» - говорят представители строительных организаций. Разбираемся
     
    Если в квартире нет коридора, то в него превращается жилая комната. Пространство гостиной используется неэффективно. Помещение, в котором 5 и более дверей очень непрактично. Эксперты и потенциальные покупатели здесь единодушны.
     
    Как видим, находить общие точки продавцам-застройщикам и покупателям по-прежнему удается с большим трудом.
  9. Геула
    Профессия риелтор овеяна множеством мифов. Связаны они с советской ментальностью россиян. Многие представители пожилого поколения полагают, что умение продавать ничего не стоит. Был бы товар. А работа продавщицы не сложнее любого другого дела, не требующего специального образования. А что тут сложного? Покажи квартиру, получи деньги. Ну еще юридическую чистоту проверить нужно, но это же достаточно новичку раз показать, и потом можно делать на потоке. А некоторые и вовсе по старинке считают работу посредника чем-то недостойным, спекуляцией в худшем смысле этого слова. Увы, реальность совсем не такова. И риелтору его деньги даются большим трудом. Более того, продавать недвижимость тяжело, очень тяжело. Поэтому большинство ищущих легких денег сбегает из профессии черед месяц другой. Так сколько же стоит труд риелтора?

     Фиксированного процента на самом деле нет. И быть не может. Да и затраты ресурсов на продажу разных объектов разные.  Комиссия будет такой, за которую риелтор согласится работать с данным объектом.  
     В разных сегментах рынка разный процент. В разных агентствах он также отличается. В настоящее время в среднем услуги риелтора составляют 1-6% от стоимости объекта. Большинство недорогих московских квартир продаются под 2-2,5%. Стоимость альтернативной сделки колеблется в диапазоне 5-6%. При этом есть агентства, которые не работают ниже 4-6%. А есть те, которые берут всего 1% со своих клиентов, но не менее определенной суммы. Обычно она составляет 100-150 тыс. руб. при продаже недорогой квартиры без осложнений. В эту сумму входит не только оплата труда, но и реклама, аренда агентством помещения, связь и прочие расходы.  
    Как видим, доходы риелторов далеко не заоблачны. Чтобы хорошо зарабатывать, нужно активно (много) продавать.
  10. Геула
    Понятие апартаменты в жилищном кодексе не фигурирует. Впрочем, это и не требуется. Потому что то, что продается как апартаменты, на самом деле является офисами, гостиницами и другими нежилыми помещениями. Означает ли это, что покупатель такого жилья полностью лишен возможности отстоять свои права в случае недобросовестного поведения строительной компании? Совсем нет.
     
    Если застройщик нарушил сроки строительства
     
    В этом случае отстоять свои права и получить компенсацию абсолютно реально. Руководствоваться следует законом о защите прав потребителей. Если удастся доказать, что помещение куплено для проживания, а не для бизнеса, то суд установит компенсацию так же, как если бы вы купили обычную квартиру. Доказать этот факт несложно. Сложнее будет собрать подтверждения конкретного вреда.
     
    Увы, но применение закона по аналогии всегда вводит в ступор рядового гражданина. Люди не знаю, как с этим обращаться. Поэтому оказываются обманутыми. На самом деле руководствоваться здесь можно судебной практикой, несмотря на то, что право в РФ непрецедентное.  

     
    Если застройщик пропал
     
    Увы, но закон о защите прав дольщиков, поможет инвесторам обанкротившейся строительной компании мало. Застройщики нежилых помещений обычно не платят взносов в фонд, из которого должны выплачиваться компенсации обманутым гражданам. Поэтому претендовать на выплаты из общей «копился» нельзя. Можно рассчитывать только на возмещение из средств от продажи имущества банкрота в свою очередь, если таковое имеется. Но чаще всего его нет. Даже если имущество осталось, всем его обычно не хватает. Значительная часть средств уходит на работу арбитражного управляющего, налоги, долги по заработной плате и т.п. А прочим кредиторам не остается почти ничего. Поэтому компанию-застройщика нужно выбирать особенно внимательно, если приобретаемая квартира де-юре является нежилым помещением.
  11. Геула
    Кризис заставляется меняться участников рынка недвижимости. Если сравнить ситуацию сегодняшнего дня с тем, что мы наблюдали 3-4 года назад, то становится очевидно - рынок жилья Москвы уже никогда не будет прежним.
     
    Не будет постоянного значительного роста цен, а значит число инвесторов, приобретающих квартиры для перепродажи существенно сократится. Не будут строиться огромные квартиры с одним окном и неудобной планировкой. Не будет ажиотажного спроса на жилье в комплексах в чистом поле в МО.   
     
    Однако многие продавцы по-прежнему не готовы к существующим условиям. Люди просто не верят, что это навсегда. Статистика за первые два летних месяца показала, что предложение квартир на вторичном рынке существенно сократилось. Но продажи при этом не выросли. Спрос по-прежнему низкий. Причина такого положения - снятие жилья с продажи, владельцами, неудовлетворенными существующими ценами. Люди готовы ждать восстановления рынка.

    Эксперты отмечают рост спроса на недорогое жилье, особенно в МО. Если в столице еще востребовано качество, то Подмосковье уже не выдерживает конкуренции.
     
    Несмотря на рост спроса на недорогое жилье, россияне неохотно покупают студии. Как показывают первые итоги продажи квартир, построенных после начала кризиса, жители столицы предпочитают одно- и двухкомнатные квартиры.  Спрос на первые приближается к половине всего жилья, выставленного на рынке. Доля вторых превышает треть от общего числа. Студии тоже продаются в самом низовом сегменте, но рост их доли в предложениях застройщиков неоправдан.
     
    Как видим, рынок претерпевает серьезные изменения, и процесс трансформации еще не завершен. Мы еще увидим значительные перемены, не все из которых способны предсказать даже самые опытные эксперты.  
  12. Геула
    Кризис в экономике, начавшийся в 2014 году, привел к падению рынка аренды. Часть мигрантов и жителей регионов уехали из столицы. Платежеспособный спрос со стороны местного населения также снизился. Еще год назад предложение превышало спрос более чем в 2 раза. Но уже сегодня преизбыток жилья по разным оценкам составляет лишь 25%.
     
    В сегмент эконом (стоимость до 25 тыс. руб.) к настоящему времени достигнут баланс. Эксперты отмечают даже незначительное превышение спроса над предложением. Востребованы как небольшие однокомнатные квартиры, так и комнаты. Упавшие цены привлекают в Москву арендаторов из области. Разрыв в стоимости аренды между столицей и ближайшим Подмосковьем сокращается.  

    В среднем ценовом сегменте (25-40 тыс. руб.), а именно такие квартиры пользуются наибольшим спросом, по-прежнему наблюдается переизбыток предложения на 30-35%. В летние месяцы, когда спрос на аренду традиционно падает, дисбаланс должен увеличиться.
     
    В целом, в сегменте однокомнатных квартир превышение предложения незначительное, не более 15%. А вот двухкомнатных сейчас на рынке больше на 40%. И хотя очевидно, что рынок восстанавливается, предпосылок для роста в ближнесрочной перспективе нет. Поэтому вкладываться в жилье с целью последующей аренды можно, только если квартира обладает хорошими параметрами, которые позволят выиграть битву за потребителя. Недорогое жилье недалеко от метро - наиболее подходящий вариант для аренды.  Но нужно быть готовым к дальнейшему падению цен. Это неизбежно. По мнению экспертов, дно не достигнуто.
  13. Геула
    Двухуровневые квартиры кажутся привлекательными, как и всякое необычное новшество.  Однако на практике мечты часто рушатся о быт. Возможно, жилище в 2 уровня тоже окажется очередной красивой картинкой, мало пригодной для жизни. Давайте посмотрим на двухъярусные квартиры объективно.

    Преимущества и особенности двухъярусных квартир
     
      Востребованность.   Необычная планировка, привлекающая атмосферой, напоминающей загородный дом.   Дополнительные возможности:   Установить панорамное остекление, которое не будет мешать комфорту жильцов;  Создать необычный дизайн интерьера.      
    Почему двухуровневых квартир почти нет в продаже: недостатки необычного жилья
     
      Лестница занимает немало площади, которая могла бы быть полезной.   Платежеспособный спрос на такое жилье не так велик, поэтому его мало на рынке  Конкурируют с таунхаусами, которые кроме необычной планировки, имеют земельный участок, что является весомым преимуществом.   Высокая стоимость. Обычно двухъярусная квартира стоит на 25-30% дороже обычно, несмотря на присутствие непродуктивной площади.   Дополнительные расходы на обустройство лестницы, особенно, если в доме есть малыши.   Высокие коммунальные услуги за счет большой площади, в т.ч. неполезной (лестница).  
    При этом особым спросом пользуются квартиры с высотой потолков в 4,5 м, которые позволяют сделать из простой одно- двухкомнатной двухъярусную. Такое жилье удобно и практично. Кроме того, оно почти не съедает лишней площади. А на выходе мы имеет шикарное, нестандартное жилье, в котором приятно и удобно жить без лишних расходов.
     
    Однако не стоит недооценивать двухъярусное жилье. Если  финансовые возможности позволяют купить хорошую двухэтажную квартиру в привлекательном районе, то можно покупать без риска убытков.
  14. Геула
    Россияне впервые массово столкнулись в дешевеющей недвижимостью. Рынок был таким еще в далеком 98, но тогда у большинства не было денег, и потому этот опыт в памяти не остался. Сегодня же, когда цены падают который год подряд, многие сограждане все еще не готовые с этим смириться и ждут чуда. Увы, чуда не будет. Но повода для паники тоже нет. Просто в этом новом мире сохранить деньги много сложнее, чем прежде. Сориентироваться в ситуации поможет зарубежный опыт. Давайте посмотрим, как это было 10 лет назад в Америке, и что происходит на рынке недвижимости страны сейчас.
     
    «Ипотечный кризис» или  «кризис долгов», начавшийся в 2007 году в США, обвалил финансовые рынки практически всех государств, включая Россию. Все это помнят. Но не все знают, что вызван он был «пузырем» в сфере ипотечного кредитования.
     
    Как все начиналось
     
    В двухтысячных годах ФРС, в целях стимулирования экономики, активно снижал ставку рефинансирования. Если в 2000 г. она составляла 9,5%, то уже к 2003 упала до 1%. Значительная часть средств, полученных банками под низкий процент, была выдана населению в виде ипотечных кредитов. Цены росли, словно на дрожжах, и за несколько лет стоимость недвижимости увеличилась более чем в половину. Инвестиции в жилье стали популярными. Покупали не для того, чтобы жить, а для того, чтобы заработать. Закредитованность достигла пика к 2007 году, и «пузырь» лопнул.
    Последствия
     
    1. Почти 4 млн. американцев обанкротились и потеряли кредитное жилье. Нередко банки выставляли залоговые квартиры по цене значительно ниже рынка. Известен случай, когда крепкий дом ушел с аукциона всего за 1 доллар.
     
    2. Цены на недвижимость упали в среднем на 30%.
     
    3.  Многие стройки были заморожены. Многие компании постигло банкротство.
     
    4. Стоимость аренды жилья и особенно коммерческих помещений сильно просела.

    По мнению большинства экспертов, дно пройдено в 2012 году. Однако к настоящему времени американский рынок еще полностью не восстановился после кризиса. В среднем м2 жилья в 2017 г. стоит меньше, чем стоил в начале 2007 г. Тем не менее наиболее ликвидная недвижимость Америки сейчас растет хорошими темпами. Но рынок очень неоднородный. Жилье в крупных городах, таких как Нью-Йорк, Майами, Лос-Анджелес, Даллас, неизменно пользуется спросом и демонстрирует хорошие темпы роста. При этом цены на квартиры и дома во многих небольших населенных пунктах совсем не растут или даже падают по разным причинам. Всеобщего уверенного роста больше нет. Но это не значит, что на недвижимости нельзя зарабатывать. Просто теперь для этого требуется больше знаний.
     
  15. Геула
    Жилье, построенное до переворота 17 года, выглядит загадочно и монументально. Оно очаровывает с первого взгляда. Но, поразмыслив, большинство потенциальных покупателей делает вывод, что качество такого дома вряд ли может быть хорошим. А что же на самом деле?
     
    Какое оно жилье 100-летней давности?
     
    В советский период большая часть дореволюционных квартир превратилась в коммунальные. В 90-х пошел обратный процесс. Их выкупали, объединяли, ремонтировали для последующей продажи. Это был выгодный бизнес.
     
    Сегодня стоимость дореволюционного жилья часто приближается к 1 млн. руб. за м2. И это не придел. Но такая цена касается только жилья, построенного крупным архитектором своего времени, отреставрированного и отремонтированного в соответствии с современными требованиями (деревянные перекрытия заменены на бетон, есть лифт, паркинг).
     

     
    Преимущества
     
     
    1. Расположение в центре города.
     
    2. Хорошая звукоизоляция.
     
    3. Оригинальная архитектура.
     
     
    Недостатки жилья, возведенного в период Империи
     
     
    1. Деревянные перекрытия.
     
    2. Нередко ветхие коммуникации, неухоженные чердаки и подвалы.
     
    3. Недостаток паркомест.
     
    4. Часто отсутствует лифт.
     
    Таким образом, если дореволюционное жилье не подвергалось реставрации, то оно несет в себе много проблем. Если реконструкция проводилась, то стоит оно очень дорого.
     
    Так же нужно учитывать, что жилье с историей может носить статус памятника архитектуры, а это, с одно стороны, накладывает ограничения на владельцев, но, с другой стороны, дает возможность претендовать на ремонт/реставрацию за счет муниципалитета.
  16. Геула
    Вопреки многократным прогнозам «дно пройдено», рынок продолжает падать. Сейчас это очевидно даже непрофессиональным участникам. Но как всегда бывает, владельцы актива, в данном случае недвижимости, начинают понижать цены тогда, когда уже очень поздно. Когда рынок просел настолько, что цену снижать нужно радикально. 10 и даже 20% могут не дать результата. Так что же делать в этой ситуации? Решений несколько. Лучшего нет, так как все индивидуально.
     
    1. Провести объективную оценку недвижимости (в этом поможет риелтор), и выставлять объект на продажу, максимально вложившись в рекламу. Если вы не готовы к дополнительным расходам на предпродажную подготовку, ждать продажи придется долго. Нужно учитывать, что допвложения не окупятся. Они только помогут продать быстрее. Если времени нет, нужно снижаться. И помнить, что каждый месяц цена падает. Она падает каждый день, но уже на месячном интервале это становится заметным.

    2. Ждать восстановления рынка. Есть прогнозы о начале восстановления через 2-3 года. Но факторов, влияющих на развитие событий, слишком много. Поэтому полагаться на возможное восстановление можно только в том случае, если по прошествии указанного времени можно будет отменить продажу. При этом нужно учитывать, что цена продолжает снижаться, а это значит, что восстановление начнется с уровней еще более низких, чем сегодняшние цены.
     
    Надеяться на чудо не стоит. Даже если есть большая необходимость поменять жилье и не хватает средств, не стоит рассчитывать на продажу по цене объявлений. Реальные продажи идут по более низкой цене. Сравнительно дорого можно продать только при встречной сделке, но ждать такую, возможно, придется очень долго, а цены тем временем продолжат падать.
     
  17. Геула
    Цены на недвижимость значительно просели и продолжают снижаться. В этих условиях многие россияне хотят  приобрести жилье в столице. Но стоит ли так поступать? Давайте рассмотрим преимущества и недостатки жизни в Москве.
     
    Достоинства Первопрестольной
     
     Дополнительные возможности для самореализации. Найти интересную, творческую работу в регионах почти невозможно. Столица же предоставляет богатый выбор профессий.  
     Хороший шанс повысить свои доходы. В Москве находятся головные офисы множества крупных российских и международных компаний, которые хорошо оплачивают труд наемных работников и не жалеют денег на обучение персонала.  
     Широкие возможности для досуга. Театры, работающие в регионах, не идут ни в какое сравнение со столичными. В Москве проходит большое число культурных мероприятий, как платных, так и бесплатных, с участием мировых звезд. Культурная жизнь столицы очень богата.  
     Доступные цены и широкий ассортимент. Одежду, бытовую технику,  предметы интерьера в Москве можно купить заметно дешевле.  
    Недостатки жизни в столице России
     
     Пробки. Тем, кто привык быть всегда за рулем, столица преподнесет очень неприятный сюрприз. Конечно,  пробки есть в любом крупном городе. Но только в столичных можно простоять 3-4 часа на участке, который в иных обстоятельствах легко преодолевается за час с небольшим.  
     Особый ритм большого города. Здесь все постоянно бегут, спешат, торопятся. Москвич на улице почти всегда является частью толпы. Многие привыкают к этому укладу годами и десятилетиями.  
     Большие расстояния. Поездка от дома до работы в 1,5-2 часа не редкость, а норма.  
     Плохая экология.
  18. Геула
    Кризис - это время перемен. Перемен не только внешних, которые происходят помимо воли участников рынка. Но и перемен осознанных. Новые условия конъюнктуры заставляют меняться. Каким же изменениям была подвергнута политика российских девелоперов за последние 3 года?
     
    Первичный рынок: "рай" для покупателей с деньгами
     
    1. Вопреки ожиданиям, коллапса на строительном рынке не произошло. В продаже присутствуют объекты, по которым были изменены сроки сдачи. Но в целом строить в последнее время стали быстрее и качественнее.
     
    2. Сокращение издержек девелоперами фактически не сказалось на качестве жилья. Так как возросла конкуренция и ужесточился контроль со стороны государства.
     
    3. На смену «инвестиционным квартирам» пришли «квартиры для жизни». Теперь на рынке все больше появляется сравнительно небольших, но удобных планировок. Себестоимость такого жилья выше, но ужесточившаяся конкуренция заставляет строить то, что проще продать на "рынке покупателя". Тем более что новое законодательство не позволит продать купленную квартиру через 3 года без уплаты налогов, как прежде.
     
    Сейчас первичный рынок перенасыщен, но, по мнению, экспертов, уже к 2018 году баланс спроса и предложения должен быть достигнут. За ближайшие 1,5-2 года число квадратных метров, выставленных на продажу, должно сократится на 35-40%. Это видно по количеству квадратных метров, которые начали возводить в первой половине 2016 года.

    Особенности вторичного рынка недвижимости 2017 г.
     
    А тем временем объем предложения на вторичном рынке все возрастает. Спрос же по текущей цене не только не растет, но и падает. Укрепившийся рубль еще сильнее снизил покупательную способность россиян. Увы, но в ближайшее время владельцам недвижимости нет оснований рассчитывать на позитивные перемены.
  19. Геула
    Удобные планировки менее выгодны для застройщиков, поэтому во времена бума чаще встречались квартиры с вытянутыми в длину темными комнатами с 1 окном. А в качестве рекламного хода для привлечения покупателей девелоперы предлагали россиянам жилье нестандартной конфигурации, которое с практической точки зрения еще менее комфортно. Но сейчас все изменилось. Ужесточение конкуренции подтолкнуло застройщиков поменять подход. Теперь покупателям все чаще предлагаются небольшие, грамотно спланированные квартиры. Поэтому выбрать удобное жилье по доступной цене вполне реально.

     
    Основные характеристики удобного жилья:
     
    1. Высота потолка от 2,7 м.
     
    2. Жилье так называемой европейской или американской планировки. Т.е. когда в квартире выделена гостевая и приватная зона. На первый взгляд маленькая комната и большая кухня нелогичны. Но практика показывает, что спальни вполне достаточно небольшой. Главное, чтобы она была изолированной. А кухня легко превращается в гостиную, если правильно расставить мебель.
     
    3. Отсутствие тупых и острых углов. В начале нестандартные формы привлекают внимание. Хочется квартиру не как у всех. Однако уже на этапе покупки мебели становится понятно, что жить в таком помещении неудобно. Даже если сделать шкафы на заказ, проблема не решается.
     
    4. В комнате желательно иметь больше 1 окна. Причем 2 небольших окна лучше, чем 1 огромное.
     
    5. Комфортно, когда окна в разных помещениях квартиры выходят на разные стороны света. При такой планировке квартира не перегревается летом от прямых солнечных лучей на южной или западной стороне и не превращается в сырое, промозглое, темное помещение в зимнее и осенне время года.
     
    6. Квадратные комнаты лучше вытянутых прямоугольных.
     
    И помните, что дома в которых удобно жить, выглядят менее привлекательно, чем неудобные.
  20. Геула
    Спрос среди россиян на зарубежную недвижимость претерпел серьезные изменения с началом кризиса в 2014. г. Поэтому множество объектов, купленных как дача у моря, продаются. Но как правильно это сделать, знают не все. Давайте  разберем тонкости продажи зарубежного жилища с налоговой точки зрения.
    Нужно ли платить НДФЛ в российский бюджет при продаже дачного дома за рубежом?
    Да, нужно, если объект находится в собственности менее 3 лет, а владелец является налоговым резидентом РФ. Проще говоря, если вы постоянно проживание в стране (находитесь в России более полугода в году), то не имеет значение, где находится ваша дача. Налог в бюджет страны нужно будет заплатить.
    Нужно ли подавать декларацию о получении дохода от продажи зарубежной недвижимости, если она находилась в собственности более 3 лет?
    Нет, не нужно. Деньги, вырученные от продажи такого жилья, не облагаются НДФЛ и не декларируются.

    Важно:
    1. Указанные положения касаются жилых помещений, используемых для проживания или в качестве дачи. В том случае, если объект недвижимости используется в коммерческих целях, к нему применяются другие правовые нормы.
    2. Если между Россией и страной, в которой находится объект недвижимости нет двустороннего соглашения об избежание 2-го налогообложения, то налог платится в обеих странах. Если соглашение есть, это не означает, что налог в стране нахождения недвижимости не нужно платить вовсе. В некоторых случаях часть средств уплачивается в бюджет страны, где находится квартира, а часть в РФ.
  21. Геула
    Для многих владельцев недвижимости, которая по разным причинам сдается в аренду, обязанность продлить договор на новый срок с прежним арендатором оказывается откровением. Тем не менее в законе такой пункт действительно есть, если нет законных оснований избежать оного.
    В каком случае арендодатель имеет право отказать в продлении договора
    При существенном нарушении условий договора аренды продление на новый срок без согласия владельца недвижимости невозможно. К существенным условиям относятся:
    1. Если арендатор заблаговременно не уведомил о своем желании продлить договор. Если конкретный срок не указан в договоре, то оный период определяется, исходя из здравого смысла. Суды обычно считают этот срок равным 1 месяц.
    2. Если соглашение было расторгнуто до истечения срока действия.
    3. Согласно Постановлению Пленума Верховного суда от 17 ноября 2011 г., указанное право возникает у арендатора лишь в том случае, если договор прошел госрегистрацию.  Соответственно, если договор не прошел госрегистрацию, претендовать на продление нельзя.

    4. Несвоевременное внесение арендной платы.
    5. Арендодатель в дальнейшем не намерен сдавать имущество в аренду.
    6. Если договор заключался на неопределенный срок.
    Если стороны не пришли к соглашению, и арендодатель настаивает на расторжении, а арендатор считает, что его права нарушены, последний должен освободить помещение и обратиться в суд. Через суд можно принудительно продлить договор и/или получить компенсацию причиненного вреда. По причине длительного рассмотрения дел, продление обычно нецелесообразно, поэтому можно претендовать только на компенсацию.
  22. Геула
    Найти подходящую квартиру совсем несложно. Главная трудность заключается в юридических тонкостях, неизменно сопровождающих сделку аренды недвижимости. Они есть даже в том случае, если официальный договор заключать не планируется. Хотя, конечно же, лучше это делать.
     
    Первым, в чем вы должны удостовериться, если квартира вам понравилась - это право собственности арендодателя. Если собственников несколько, то все совладельцы должны дать свое согласие в письменной форме. Каждый владелец должен поставить свою подпись под договором. За несовершеннолетних детей подписываются родители. Но даже если договор не заключается, любой совладелец должен дать согласие. Иначе в любой момент такой человек может открыть  дверь своим ключом и потребовать покинуть помещение. И даже вызвать полицию.

    Иногда интересы владельца представляет лицо по доверенности. Ничего страшного в этом нет, однако она должна быть заверена нотариально.
     
    Чтобы на 100% быть уверенным в чистоте сделки, все предоставленные документы следует проверить. Особенно, если договоренность предполагает внесение аванса. Если арендодатель не может предоставить часть документов, но  требует аванс, от квартиры следует отказаться. И это не перестраховка. Обманутых таким способом арендаторов очень много.
     
    Также следует уточнить число зарегистрированных в квартире жильцов и размер оплаты за коммунальные услуги. Более того, количество проживающих, с которого оплачиваются коммунальные платежи, следует отразить в договоре. В противном случае ближайшая квитанция, которую вы обязаны будете оплатить, может очень удивить.
     
    Если не уверены, что справитесь самостоятельно, то лучше заключить договор с риелтором. Многие сомневаются, будет ли от этого польза? Ответ зависит от того, насколько опытного специалиста вы найдете.
  23. Геула
    Тема страхования при покупке ипотечной квартиры беспокоит всех. Поскольку риски высоки, стоимость страховки тоже, а вот с гарантийными выплатами все не так просто. Есть прецеденты, которые показывают, что, купив в ипотеку квартиру и застраховав ее, можно остаться и без квартиры, и без страховки, но с долгами - кредит банку все равно придется выплачивать.
     
    Страховка как инструмент: мировая практика
     
    Нужно заметить, что в экономически развитых странах, вроде США,  институт страхования работает много десятилетий вполне успешно. Механизм не идеален, ибо нет ничего идеального в мире, но застрахованный гражданин хорошо понимает, что он получит, купив ту или иную страховку. Дорогая дает большие возможности и большее возмещение, дешевая, соответственно, меньшее.

    В наших условиях исход непредсказуем. Причина тому часто кроется в легкомысленном отношении самих страхующихся сограждан. Договор читается поверхностно. Страховка воспринимается не как гарантия, а как платное приложение к заветному кредиту, навязанное банком.  Страховые компании нередко предлагают договоры, по которым возмещение получить, в принципе, невозможно, т.е. фактически обманывают клиента. Механизм борьбы на сегодняшний день с этим 1 - тщательное изучение договора вместе с хорошим юристом.
     
    Что реально можно получить по договору титульного страхования
     
    Возмещение от страховой компании возможно, но не сразу. Сначала будет следствие и суд. При этом возмещаемая стоимость квартиры определяется на момент указанный в договоре, а это, как правило, дата купли-продажи. Кроме того, при покупке жилья в строящемся доме нужно следить за тем, чтобы страхованию подлежала не только квартира, после получения права собственности, но и сама инвестиция. Есть и другие нюансы, которые нужно учитывать при заключении договора. Поэтому его нужно тщательнейшим образом изучать, а не полагаться на надежность известного страховщика.
  24. Геула
    Представители правительства Москвы все чаще говорят о неэффективности  компенсационного фонда дольщиков, который еще даже не начал свою работу.  Как ни странно, но эксперты вторят чиновникам. Большинство представителей профессионального сообщества утверждает, что ДДУ скоро сам отомрет без усилий властей. Причина проста: стройка по договору долевого участия эффективна только при постоянном прогнозируемом росте рынка. Если таковой прекращается, механизм оказывается невостребованным. Прогноз звучит убедительно хотя бы потому, что никто и никогда не может гарантировать успех предприятия. На практике это означает, что падения рынка страховать бессмысленно.

    На сегодняшний день практически во всех регионах страны стоит большое число свежепостроенного, плоховостребованного жилья. Если эта тенденция сохранится, стоит ожидать коллапса. А при крушении рынка, страхование не спасает. Так происходит всегда и везде. Более того, как уверяют подмосковные власти, банкротство даже 3-х крупных застройщиков одновременно приведет к тому, что запланированных денег в размере 1% от стоимости ДДУ не хватит. Поэтому чиновники уверены, что долевое строительство должно быть прекращено. И даже запрещено. Эксперты менее категоричны, но рекомендуют быть очень осторожными с инвестициями в недвижимость по ДДУ и рассчитывать только на собственные силы.
     
    Таким образом, инвестируя деньги в строительство, даже после вступление в силу нового закона, нужно очень внимательно оценивать застройщика и состояние рынка в целом. Кстати, в первой экономике мира, США, долевки нет совсем.
  25. Геула
    Заработок на сдаче квартиры в аренду один из самых распространенных дополнительных доходов россиян, живущих в крупных городах. Однако простота ренты (пассивного дохода) иллюзорна.  То, что жилье может не только расти в цене, но и дешеветь, население с удивлением узнало совсем недавно. Для многих это было шоком. Некоторые по-прежнему ждут чуда - возврата цен на докризисный уровень. Увы, рынок недвижимости, как и любой другой, может в один миг «озолотить» или «ограбить». Это главное правило, которое  владельцы, нынешние или будущие, должны знать. Главное, но не единственное.

    Как не прогореть, сдавая квартиру в аренду:
     
    1. В договоре следует тщательно прописывать ответственность за порчу имущества. Указывать перечень имущества в приложении к договору, указав  не только наименование изделия, но также год изготовления, степень износа, имеющиеся дефекты, серийный номер, стоимость. Желательно сделать фотографии.
     
    2. Условия расторжения договора в случае задержки платежа. По ГК РФ, выселить квартиросъемщика за неуплату до окончания срока договора можно только по решению суда. Поэтому следует указывать условия досрочного прекращения договора аренды максимально подробно. Если этого не сделать, то в строгом соответствии с законом наниматель проживет в квартире 3 месяца без оплаты. После чего съедет, а взыскивать долги квартиросъемщику придется в суде, опять же, строго по закону.
     
    Рекомендуется прописывать жесткие условия в договоре, а на практике руководствоваться здравым смыслом. Добросовестного квартиросъемщика это не отпугнет, а арендодателю проблем убавит однозначно.
×
×
  • Создать...