Почему Росреестр может заморозить сделку с недвижимостью?

[Elenka]

Во многих городах страны Росреестр стал проверять наличие исполнительных производств у продавцов недвижимости и при выявлении таковых производить приостановку перехода прав по сделкам купли-продажи до решения вопроса с задолженностью. Такие полномочия у него есть в силу Ст.26 закона № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости».

Раньше  приостановка если и случалась, то в основном по причинам технического характера, например, если одна из сторон сделки в каком-то документе не поставила свою подпись или в переданных на регистрацию документах выявлены критические опечатки. Теперь же приостановка может происходить в связи с наличием данных об исполнительном производстве в отношении продавца либо покупателя. . После того, как заработала Федеральная государственная информационная система «Единый государственный реестр недвижимости», Росреестр стал видеть данные по исполнительным производствам, которыми оперирует Федеральная служба судебных приставов. И теперь при наличии данных о процедуре по взысканию штрафов или задолженности по алиментам приостановка вполне вероятна.

И проблема в том, что, бывает, разбирательство между должником и взыскателем с учётом взаимных требований тянется годами. И, значит, всё это время есть угроза, что провести сделку с недвижимостью тем, кто ведёт такую тяжбу, будет проблематично.

Очевидно, что приостановка регистрационных действий на срок до 90 дней может привести к проблемам материального характера, так как и продавец, и покупатель заинтересованы в скорейшем совершении сделки, а морозить деньги на 3 мес. никто не захочет. Поэтому важно не пропустить момент получения уведомления о приостановке регистрации. Согласно Административному регламенту, утверждённому Приказом Минэкономразвития РФ от 07.06.2017 № 278, оно может быть выдано заявителю лично, либо направлено в форме электронного документа, либо размещено на сайте Росреестра, либо передано через приставов-исполнителей.

Если в полученном уведомлении указано, что приостановка регистрации произошла в связи с требованиями ФССП или в связи с наличием данных об исполнительном производстве, то первое, что следует сделать, — связаться с тем приставом, который инициировал это производство. В ряде случаев приставы сами заинтересованы в проведении сделок по отчуждению недвижимости, так как полученные должником средства могут покрыть его долговые обязательства. Однако в этом случае, скорее всего, потребуется, чтобы покупатель недвижимости производил расчёты путём зачисления денег на счёт продавца — при проведении расчётов часть денег тут же будет списана на погашение долга.

Такую схему весьма приветствуют банки-взыскатели, т.к. она полностью отвечает их представлениям о погашении долга и соответствует требованиям закона 115-ФЗ «О противодействии легализации (отмыванию) доходов». Но чаще всего такой вариант не устраивает покупателя квартиры, особенно если он приобретает её с использованием кредитных средств др.банка. В этом случае придётся договариваться с приставом о единовременном погашении некоторой части долга до сделки по продаже недвижимости, после чего он приостановит исполнительное производство под обязательство внести оставшуюся сумму в течение 30 дней после сделки с недвижимостью. Далее пристав вынесет постановление, которое нужно напрямую передать в Росреестр.   Но в некоторых случаях договориться о рассрочке погашения долга или о приостановке его взыскания не удастся. Так происходит, если речь идёт об алиментных обязательствах, неуплаченных штрафах, о банкротстве и о задолженности по налоговым платежам.

Вообщем, та ещё морока.. Как не попасть в такую ситуацию?