Какие факторы способствовали росту цен и продаж недвижимости в Швейцарии

[Elenka]

Коронавирус, карантин, локдаун...Можно было, наверное, ожидать, что интерес к инвестициям в недвижимость упадет, но в Швейцарии все произошло ровно наоборот.  Он был активным,  и даже регионы, где в последние 5 лет была стагнация, показывают позитивную динамику роста цен и продаж.

К этому привело большое количество факторов. Коронавирус охладил глобальную экономику. А Швейцария и швейцарский франк все время являлись тихой гаванью для инвесторов. И, как только в мире происходят какие-то недоразумения, франк обычно начинает расти. А активы, которые размещены в этой валюте, становятся привлекательными для инвесторов, которые хотят сохранить свой капитал. Поэтому и швейцарская недвижимость в 2020 году показывает хорошую динамику. Др.причина -  макроэкономическая. Где-то с 2014 г. Центробанк Швейцарии начал контролировать рост цен на недвижимость, охлаждать их через внутренние инструменты. И к 2019 он вывел швейцарский рынок недвижимости из риска пузыря, после чего вновь началась фаза роста. На протяжении следующих 5–10 лет ожидается, что рост цен на недвижимость по всей Швейцарии будет стабильным. Третья причина - тоже из макроэкономической сферы. Тот же Центробанк Швейцарии держит ставки рефинансирования достаточно низкими, ипотеку можно получить под 1% или ниже, что достаточно сильно подогревает интерес к покупке недвижимости. Владеть 3-комнатной квартирой в Швейцарии примерно на 25–30% дешевле, чем такую же арендовать.

Закон Lex Koller ограничивает иностранцев в приобретении и владении жилой недвижимостью в Швейцарии. Исключение -  дома для отдыха в отдельных регионах, обычно туристических. Это может быть или квартира, или дом, но не больше 200 м² по жилой площади или 1000 м² по площади земли. Иностранец может приобрести только одну такую недвижимость на семью, он обязан в течение года этой недвижимостью пользоваться и не может ее перепродать в течение  5лет. Но существует еще и закон Lex Weber, кот-й запрещает строить загородные дома в регионах, где их количество превышает 20% от общего числа построек. Есть регионы, где эта квота уже превышена и нового строительства нет. Lex Weber очень резко ограничил строительство домов для отдыха - при том, что нового стр-ва в Швейцарии вообще очень мало. В 2019, наприм., количество разрешений на стр-тво частных домов уменьшилось на 41% по сравнению с 2018-м, а многоквартирных домов - на 25%.

Курортный комплекс "Andermatt Swiss Alps" из этого закона исключён, поэтому здесь иностранцы уравнены в правах со швейцарскими гражданами. Недвижимость можно сдавать и перепродать в любой момент. Исключение будет действовать еще 10 лет. 

Примерно 10% покупателей - из России.  Бывает, покупают очень большие квартиры, но чаще - небольшие  - для инвестиций. И покупателями часто выступают топ-менеджеры крупных компаний, в то время как раньше это были в основном владельцы большого бизнеса. 

Количество покупателей из России в 2020 снизилось, но из-за пандемии и связанных с ней сложностей передвижений и колебаниями курса валют. Всё-таки Швейцария -  эксклюзивный, дорогой рынок с большим количеством ограничений. Поэтому сред. рос.покупатель скорее всего не будет обращать большого внимания на курс — у него деньги есть. Понижение рубля, наоборот, может мотивировать заинтересоваться покупкой недвижимости в Швейцарии, чтобы разместить свои активы в более стабильной валюте, которая постоянно растет. В Швейцарии иностранец платит 3 налога: 1. туристический сбор, который практически везде составляет примерно 1000 франков в год. 2. налог на землю, он составляет в кантоне Ури 0,2% от кадастровой стоимости. Самая значительная часть налогового бремени ложится на 3. так называемый налог на вмененный доход от аренды квартиры. Этот налог рассчитывается вне зависимости, сдается она в аренду или нет - учитывается, сколько данная квартира могла бы приносить дохода, если бы она сдавалась в аренду. Подоходный налог в Швейцарии для физических лиц прогрессивный, поэтому, чем больше квартира, тем она дороже и тем больше будет налоговая ставка.

Доходность составляет примерно 3% годовых, что для стабильной Швейцарии и актива без риска является хорошим показателем. Есть опция гарантированной доходности — некот-е квартиры можно приобрести вместе со спец.контрактом аренды. По нему на протяжении 3–4 лет выплачивается фиксир.ставка владельцу. 

Вообщем, есть куда вложиться и на чём заработать

[Виктория хх]

Когда речь идет "о вложить", то имеется в виду от миллиона швейцарских франков, исходя из стоимости квадратного метра. В каждом кантоне свои правила взимания налогов, которые, например,  в Цуге самые низкие или отсутствуют совсем. Из указанных вами 3% доходности в год от сдачи невижухи в аренду, следует вычесть налоги, вобщем останется мелочевка, которой на жизнь в этой стране точне будет не достаточно. Без медстраховки жить в Швейцарии сложно, а она не из дешевых удовольствий, причем далеко не все покрывает.

К тому же, следует учесть, что заплатить за покупку необходимо по безналу со своего банковского счета, поэтому никакие черные/серые значки из под матраса не прокатят. Канули в лету времена, когда некто мог прийти с авоськой с деньгами в любой швейцарский банк и открыть счет. Счет открыть иностранец может, но деньги на него сможет перевести только со своего счета и к тому же предоставить для финмониторинга документы о легольном происхождении средств.